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Deductibility of renovation costs in real estate gains tax

80.1997.178Altro tribunale14 nov 1997Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The Ticino Tax Chamber dismissed a taxpayer’s appeal against real estate gains tax. The taxpayer had sold a condominium unit and sought deductions for various renovation and selling expenses. The court held that only the earlier painting and parquet sanding costs could, at most, qualify as improvement costs, while the remaining expenses were maintenance costs and therefore not deductible again. The reassessment of the taxable gain and tax amount was upheld, and procedural costs of CHF 580 were imposed on the appellant.

Massima Omnilex

Art. 134 LT; deductibility of construction and improvement costs in real estate gains tax. Only expenses that have objectively increased the value of the transferred property and are not already deducted in ordinary income taxation qualify as investment costs. Expenditure on maintenance, even if carried out in connection with a sale or after acquisition, remains non-deductible unless it can be shown to constitute a durable value-enhancing improvement. Where invoices contain mixed elements, the tax authority may apportion the costs between deductible maintenance and non-deductible improvement according to the established practice; the court will not ordinarily interfere absent clear error. Costs are chargeable to the unsuccessful appellant (consid. 5-6).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1997.178

Data decisione, Autorità: 14.11.1997, CDT

Incarto n. 80.97.00178

Lugano 14 novembre 1997

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

vicecancelliere:

Andrea Pedroli

statuendo sul ricorso del 29 ottobre 1997

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Con atto pubblico del 25 marzo 1996, iscritto a Registro fondiario il successivo 4 aprile, __________ __________ alienava a __________ __________ la PPP n. __________ del RFD di __________, al prezzo di fr. 430’000.–.

Con la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, l’alienante chiedeva la deduzione di complessivi fr. 20’000.–, a titolo di costi di costruzione e di miglioria, di fr. 4’850.– per inserzioni e di fr. 15’000.– per provvigioni di vendita.

Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 marzo 1997, l'Ufficio di tassazione di __________ __________ ammetteva in deduzione solo i costi per le inserzioni, mentre negava le altre detrazioni, in quanto le relative spese non erano state comprovate. L’utile era di conseguenza commisurato in fr. 99’720.– e l’imposta in fr. 19’944.–.

  1. In seguito a reclamo del contribuente, che chiedeva la detrazione dei costi di miglioria e della provvigione, l’autorità fiscale riduceva l’utile imponibile a fr. 61’381.– e l’imposta a fr. 12’276.–; ammetteva infatti il carattere di costi di miglioria delle spese per la pittura, per la lamatura del parchetto e per lavori di falegnameria mentre lo negava per altre spese di pittura e di arredamento del bagno.

  2. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula la deduzione di costi di miglioria per complessivi fr. 38’061.65, sottolineando che si riferiscono a lavori sostenuti espressamente su richiesta dell’acquirente e attirando l’attenzione sulla circostanza di aver venduto l’appartamento al solo scopo di far fronte alle imposte comunali e cantonali.

  3. 4.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

  1. Il presente ricorso verte essenzialmente sulla definizione della natura dei lavori eseguiti nell’appartamento alienato dal ricorrente. Secondo l’autorità fiscale, solo una parte dei costi fatti valere presenta carattere di spese di miglioria, mentre per il ricorrente tutti.

5.1.

Per l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

  • i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

  • i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

  • le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

5.2.

Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

5.3.

Non possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390).

Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le «spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali» (art. 33 lett. d LT).

La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/1995 del 1° dicembre 1994).

5.4.

Se si esaminano le fatture prodotte dal ricorrente, alla luce dei principi giurisprudenziali appena illustrati, si deve concludere che l’autorità di tassazione è stata oltremodo generosa, nella commisurazione delle deduzioni.

Ha infatti ripartito nel modo seguente i costi fatti valere:

impresa, data fattura, lavori eseguiti

deduzioni ammesse

deduzioni negate

__________ __________ __________ (31.12.1992):

  • pittura + lamatura parchetto

20’500

__________ __________ (30.6.1996):

pittura appartamento e terrazza

7’456

__________ __________ (31.8.1996):

nuovo lavabo e altri lavori bagno

6’057

Solidarietà - Lavorazione legno (26.11.1996):

lavori falegnameria-verniciatura camera

armadio a muro e piano lavoro cucina

mensola mobile soggiorno

altri lavori falegname + materiale

2’100

739

1’130

80

Totale

23'339

14’723

Le sole spese che si giustifica di considerare come costi di miglioria sono tutt’al più quelle sostenute nel 1992 e fatturate dalla __________ __________ __________; essendo infatti intervenute nei cinque anni successivi all’acquisto, si può effettivamente ritenere che abbiano incrementato il valore dell’appartamento, in applicazione della giurisprudenza secondo cui le spese relative a lavori di manutenzione di un immobile, eseguiti subito dopo il suo acquisto, non possono in principio essere dedotte dal reddito ordinario (DTF 99 Ib 362). Solo recentemente, infatti, il Tribunale federale ha precisato la propria giurisprudenza nel senso che i costi per la manutenzione d'immobili recentemente acquistati e non in stato di abbandono possono tuttavia essere dedotti dal reddito lordo quando si riferiscono alla manutenzione periodica e non al ricupero di una manutenzione tralasciata (DTF 123 II 218 = RF 52/1997 p. 354 = RDAF 53/1997 p. 582 = StE 1997 B 25.6 n. 30).

Tutte le altre spese denotano un evidente carattere di costi di manutenzione. Si può tuttavia rinunciare alla reformatio in peius, in considerazione dell’esiguità degli importi di cui si tratta.

  1. Il ricorso si rivela pertanto manifestamente infondato. Tassa di giustizia e spese sono a carico del ricorrente, soccombente.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico del ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the claimed renovation and improvement costs were deductible investment costs for real estate gains tax.

Decisione estratta

Only the 1992 painting and parquet sanding expenses could be treated, at most, as improvement costs; the later works were maintenance expenses and not deductible.

Motivazione estratta

Investment costs under Art. 134 LT require a durable increase in value. The court found that only the earlier works shortly after acquisition could plausibly have increased value. The remaining invoices mainly concerned maintenance, and the tax office had already been generous.

Questione giuridica chiave

Whether the appeal should succeed against the reassessed taxable gain and tax amount.

Decisione estratta

The appeal was manifestly unfounded.

Motivazione estratta

Because most claimed expenses were not improvement costs and could not be deducted, the reassessment stood. The court also declined to worsen the position of the appellant given the modest amounts involved.

Questione giuridica chiave

Allocation of procedural costs.

Decisione estratta

Court costs were charged to the losing appellant.

Motivazione estratta

As the appellant was unsuccessful, justice fee and registry costs were imposed on him under Art. 231 LT 1994.

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