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Numero d'incarto:
80.1997.64
Data decisione, Autorità:
08.02.2000, CDT
Incarto n.
80.1997.00064
Lugano
8 febbraio 2000
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera
di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Andrea Pedroli
statuendo sul ricorso del 11 aprile 1997
in materia di: imposta sugli utili
immobiliari
presentato da:
__________ __________, __________. .- __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
- Il
13 ottobre 1992 __________ __________ acquistava da __________ __________ il
foglio PPP n. __________, quota di comproprietà di 199 millesimi del fondo n.
__________ del Comune di __________ __________, con diritto esclusivo
sull'appartamento n. , al prezzo di fr. 240'000.-. Assieme alla quota
di PPP __________ acquistava anche i diritti per il pontile di cui alla
concessione n. .. del 27 novembre 1987.
Il 2
dicembre 1996 __________ __________ rivendeva il foglio PPP n. __________,
unitamente al diritto per il pontile, per fr. 280'000.- a __________
__________.
Il 26
febbraio 1997 l'Ufficio di tassazione di __________ gli notificava la
tassazione sull'utile immobiliare, in cui deduceva dal valore dell'alienazione
di fr. 280'000.- il valore del precedente acquisto di fr. 240'000.-, oltre ai
costi di vendita per fr. 6'542.- e provvigioni per fr. 14'910.-.
- Con
reclamo del 26 febbraio 1997 il contribuente chiedeva la deduzione dal valore
d'alienazione dell'importo di fr. 20'000.- versato a suo tempo separatamente a
__________ per l'acquisto del diritto per il pontile, producendo la ricevuta
dell'11 ottobre 1992.
Con
decisione del 27 marzo 1997 l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo,
poiché con riferimento al p.to 2 del contratto l'acquisto del diritto per il
pontile sarebbe stato compreso nel prezzo di fr. 240'000.- versato a
__________.
- 3.1.
Con il
presente, tempestivo ricorso il ricorrente ribadisce la richiesta di dedurre
l'importo pagato a suo tempo per l'acquisto del pontile.
Richiesto
dal giudice di precisare l'esatta portata del rogito il notaio con lettera del
21 maggio 1997 precisava: "il testo del contratto mi sembra chiaro nel
senso che i diritti per il pontile sono ceduti e che il prezzo è compreso nel
prezzo di vendita pari a fr. 240'000.-".
3.2.
Con
decreto del 26 maggio 1997 questo Giudice, ritenuto che vi erano evidenti dubbi
circa la corrispondenza fra quanto dichiarato dalle parti al notaio e quanto
dalle stesse pattuito, trasmetteva l'incarto al Ministero pubblico essendovi il
sospetto di un’infrazione all’art. 253 CP.
Il 27
dicembre 1999 il Ministero pubblico decretava il non luogo a procedere,
argomentando testualmente:
"Il trasferimento della proprietà
immobiliare necessita la forma dell'atto pubblico; la cessione dell'uso del
demanio pubblico è per contro personale e condizionata al consenso dello Stato;
agli atti non vi è cenno di siffatto consenso statale pur seguendo, le
autorizzazioni all'uso del demanio pubblico connesse con il fondo, il suo
trasferimento;
‑ già i
presupposti oggettivi del reato di conseguimento di falsa attestazione non sono
nella specie di fatto realizzati, nel rogito avendo le parti sicuramente
convenuto il prezzo di vendita del bene immobile mentre non vi è alcun accenno
ad un eventuale prezzo in relazione al diritto d'uso del pontile; che le parti
avessero inteso comprendere nel prezzo di vendita del bene immobile anche la
cessione del diritto d'uso del pontile non risulta in maniera esplicita dal
rogito ma è circostanza confermata quasi cinque anni dopo la sua sottoscrizione
dal notaio rogante il quale peraltro, in ordine a tale problematica, fornisce
solo un'interpretazione del tenore letterale dell'atto pubblico ma non fa cenno
alla reale volontà delle parti (cfr. lettera 21 maggio 1997); il notaio nella
sua missiva 21 maggio 1997 menziona un prezzo relativo alla cessione del
diritto d'uso del pontile; ora tale circostanza se reale ed effettiva andava
inserita, in ossequio agli obblighi che competono al notaio ‑ in specie
il corretto accertamento dei fatti e la formulazione chiara completa dei patti
che formano oggetto dell'istromento ‑, nel rogito 11 ottobre 1992;
d'altra parte quanto di fatto sostenuto da Au, ovvero la fissazione concorde di
un prezzo relativo alla cessione del diritto d'uso del pontile e la
formalizzazione di tale accordo al di fuori del rogito 11 ottobre 1992, è
intesa che non lede la legge, oltre che ipotesi più verosimile; in definitiva
non vi è alcun concreto indizio che faccia pensare che le parti abbiano indotto
un pubblico ufficiale con l'inganno ad attestare in un documento pubblico,
contrariamente alla verità, un fatto di importanza giuridica;
a titolo
abbondanziale nemmeno vi sono concreti indizi circa la presenza di dolo nel
comportamento di __________ o di __________ ".
- 4.1.
Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT 1994).
Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).
4.2.
L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento.
4.2.1. Il
valore d'alienazione non comprende i valori non immobiliari che possono esservi
compresi. La necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente
dal principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal
principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione
in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere
quali costi di investimento.
Valori
non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il __________ e, a determinate
condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si
obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento
della proprietà fondiaria (p. es. si impegna costruire una strada). La
valutazione di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base
degli accordi contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno
pattuito un prezzo complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla
ripartizione del prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr.
Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228 s.).
4.2.2. Il
valore d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono
considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi di acquisto e di
vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni
usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.
- 5.1.
Da quanto
accertato dalla Procuratrice pubblica nell'ambito della segnalazione fattagli
da questa Camera, risulta che il ricorrente due giorni prima dell'acquisto
dell'appartamento ha pagato a __________ __________ in separata sede l'11
ottobre 1992 un importo di fr. 20'000.- per la cessione dell'uso del demanio
pubblico, vale a dire per la cessione del diritto per il pontile. Sempre
secondo quanto accertato dalla procuratrice pubblica tale importo non è incluso
nel prezzo di fr. 240'000.- indicato nel rogito del notaio __________, malgrado
che la clausola del pagamento del prezzo fosse posta dopo le due clausole
indicanti l'oggetto della compravendita, segnatamente l'appartamento e il
diritto per il pontile.
Questo
giudice non ha motivo di non attenersi a queste constatazioni. Non è inoltre
suo compito esprimersi sulle valutazioni che hanno indotto la Procuratrice
pubblica a decretare il non luogo a procedere. Un diverso esito della
segnalazione al Ministero Pubblico non sarebbe di rilievo, poiché non
modificherebbe i dati di fatto sopra esposti.
5.2.
Va
d'altro canto rilevato che il valore dell'alienazione di fr. 280'000.- è
pacificamente comprensivo della cessione del diritto del pontile.
5.3.
La
Procuratrice pubblica ha poi correttamente qualificato il diritto di costruire
e usare il pontile quale concessione d'uso del demanio pubblico, rilevando che
una simile concessione non configura giuridicamente un diritto di natura
immobiliare.
5.4.
Ne viene,
viste le suddette premesse di fatto, che non è questione nel caso in esame di
modificare il valore d'investimento, segnatamente di aggiungere al valore
d'acquisto anche il prezzo pagato per la cessione della concessione di
costruire e usare il pontile, poiché non si tratta di un diritto di natura
immobiliare. A maggior ragione se si considera che una simile concessione non
ha alcuna relazione, tanto meno necessaria e indissolubile, con l'oggetto
dell'alienazione sottoposta all'imposta sull'utile immobiliare.
5.5.
Il
problema sollevato dal ricorrente è invece chiaramente un caso classico
d'applicazione del principio di congruenza o delle situazioni comparabili. Non
si possono infatti paragonare due situazioni incongrue: da una parte un valore
d'acquisto al netto del prezzo sborsato per la cessione della concessione d'uso
del demanio pubblico con un valore d'alienazione comprensivo di tale esborso.
Occorre
quindi epurare il valore d'alienazione della sua componente non immobiliare,
espungendovi il valore della cessione della concessione per l'uso del demanio.
Tale
valore può essere stabilito con verosimiglianza preponderante in un importo
pari a quello sborsato quattro anni prima, vale a dire in fr. 20'000.-.
Ne viene
in conclusione che il valore dell'alienazione deve essere ridotto a fr.
260'000.-, vale a dire a un importo inferiore al valore d'investimento
accertato dall'Ufficio di tassazione.
5.6.
Il
ricorso deve quindi venire accolto per motivi giuridici diversi da quelli
invocati dal ricorrente.
Gli atti
vanno nondimeno retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emissione di un
nuovo conteggio, in cui venga accertato che il valore dell'alienazione,
riferito ai soli valori di natura immobiliare, è di fr. 260'000.- e non di fr.
280'000.-, poiché ciò è o può essere di rilievo in caso di ulteriore cessione
dell'appartamento.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e
pronuncia
- Il ricorso
è accolto .
§ Di
conseguenza gli atti del procedimento sono retrocessi all'Ufficio di tassazione
per l'emissione di un nuovo conteggio a' sensi del considerando 5.5.
-
Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
-
Intimazione
alle parti.
-
Per l'IC
il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
Per l'IFD
è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146
LIFD).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello
Il presidente: Il
segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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