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Tax deduction for actual property maintenance costs reduced

80.1998.27Altro tribunale23 mar 1998Modified

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The taxpayer appealed after a remand decision in an income/wealth tax case for 1995/96. The only remaining dispute concerned the deduction for property maintenance expenses. The court revisited the supporting documents and held that only a limited part of the claimed costs was deductible: building insurance, minor repair and painting expenses, and a heating/faucet repair. Charges for water, refuse, stay tax, garden upkeep, pool maintenance, and similar household or living expenses were not deductible. The appeal was therefore only partly upheld, and the maintenance deduction was reduced from CHF 3,250 to CHF 788 per year. No court fees or costs were imposed.

Massima Omnilex

Art. 231 LT 1994; deduction of actual maintenance costs for immovable property versus forfait deduction. Only expenses that qualify as maintenance of the taxable property and are not ordinary living or household expenses are deductible. Charges for water, refuse, stay taxes, garden upkeep, pool maintenance and similar items are excluded where the rental value was not determined with those installations in mind. If the proven actual deductible costs are manifestly below the forfait, the court may replace the forfait by the lower actual amount (consid. 3-5).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1998.27

Data decisione, Autorità: 23.03.1998, CDT

Incarto n. 80.98.00027

Lugano 23 marzo 1998

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

vicecancelliere:

Andrea Pedroli

statuendo sul ricorso del 8 febbraio 1998

in materia di: IC 95/96

presentato da:

__________. __________, __________. __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  • che, con sentenza del 14 novembre 1997, questa Camera accoglieva ai sensi dei considerandi un ricorso del contribuente in materia di IC 1995/96, annullando la decisione su reclamo del 25 agosto 1997 e retrocedendo gli atti all’autorità di tassazione, perché quest’ultima emettesse una nuova decisione;

  • che, con decisione del 26 gennaio 1998, l'Ufficio di tassazione di __________ notificava al contribuente una nuova decisione su reclamo, conformandosi alla sentenza della Camera di diritto tributario, e commisurando il reddito imponibile in fr. 4’032.– in media annua, corrispondenti ad un’imposta di fr. 138.80, e la sostanza imponibile in fr. 131’682.–, corrispondenti ad un’imposta annua di fr. 298.55;

  • che il contribuente indirizzava all’autorità fiscale, in data 8 febbraio 1998, uno scritto, nel quale si dichiarava d’accordo con la tassazione e con il riparto intercantonale allegato, con la sola eccezione della deduzione delle spese di manutenzione degli immobili, che avrebbe dovuto essere ammessa nella misura dei costi effettivi anziché in misura forfettaria;

  • che l'Ufficio di tassazione rispondeva, con lettera del 9 febbraio, facendo riferimento alla precedente sentenza della Camera di diritto tributario, nella quale si diceva che era ammessa la detrazione forfettaria di fr. 3’250.–, per il fatto che le spese effettive deducibili sarebbero state inferiori;

  • che il contribuente scriveva allora all’autorità di tassazione, argomentando di avere sempre ottenuto la deduzione delle spese effettive, e concludeva affermando di ritenere necessario di «sottoporre questo caso ancora una volta alla Camera di diritto tributario», in caso di mancata adesione dell’Ufficio di tassazione alla sua richiesta;

  • che, sebbene la precedente decisione di questa Camera non possa dirsi formalmente passata in giudicato, a causa dell’annullamento della decisione su reclamo e del rinvio degli atti per nuova decisione, deciso con la sentenza del 14 novembre 1997, si deve tuttavia rilevare che la questione dei costi di manutenzione era stata risolta già in quell’occasione;

  • che, nella suddetta sentenza, la Camera aveva fatto notare al ricorrente come l’esame dei giustificativi prodotti (per complessivi fr. 4’131,85 per il 1993 e per complessivi fr. 7'618.60 per il 1994) rivelasse che la maggior parte dei costi, di cui chiedeva la deduzione, non configuravano costi di manutenzione o comunque costi di assicurazione deducibili dal valore locativo (tasse di soggiorno, tassa per la raccolta dei rifiuti, ma anche altre spese che riguardano il giardino o comunque l’esterno del fabbricato abitativo, non compreso nel calcolo del valore locativo, come pure le spese che per il proprietario che abita il proprio immobile costituiscono spese per il normale mantenimento suo e della sua famiglia);

  • che, su tale presupposto, la Camera di diritto tributario aveva concluso che, senza che mettesse conto esaminare nel dettaglio le singole posizioni, risultava manifesto che le spese effettive deducibili erano manifestamente inferiori all’importo della deduzione forfetaria;

  • che aveva pertanto concluso che, nell’interesse stesso dei ricorrenti, si giustificava di ripristinare su questo punto la notifica di tassazione, che ammetteva una deduzione di fr. 3'250.-- di media annua, pari alla quarta parte del valore locativo;

  • che, tuttavia, di fronte all’insistenza con cui il ricorrente invoca la detrazione delle spese di manutenzione effettive, questa Camera ritiene di poter aderire alla sua domanda, riesaminando l’elenco dei costi fatti valere;

  • che le spese deducibili sostenute nel 1993 sono le seguenti:

assicurazione edificio fr. 514.50

materiali per riparazioni e pittura fr. 118.––

e quelle ammesse con riferimento al 1994 le seguenti:

riparazione riscaldamento fr. 359.––

materiale pittura fr. 35.40

assicurazione edificio fr. 514.50

riparazione rubinetto fr. 34.––

per un totale di fr. 1’575.40

pari ad una media annua di fr. 787.70

  • che tutti gli altri costi fatti valere non sono per contro deducibili, trattandosi di spese che la legislazione fiscale considera destinate al mantenimento proprio e della propria famiglia;

  • che, in particolare, non possono essere concessi in deduzione né la tassa per l'acqua potabile né quella per i rifiuti (Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 374 s.) e neppure la tassa di soggiorno (CDT n. 367 del 28 settembre 1982 in re Ub.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re G.K.);

  • che, quanto alle spese per il giardino, il valore locativo – che costituisce la base del reddito imponibile del ricorrente – è stato calcolato sulla base del solo valore di stima della casa, senza considerare cioè quello del terreno circostante, ragione per cui, se si concedessero in deduzione le spese relative al giardino, si otterrebbe dunque un risultato aberrante (cfr. anche CDT n. 132 del 21 giugno 1993 in re Le.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re G.K.);

  • che, inoltre, questa Camera ha sempre considerato che le spese di riscaldamento, così come quelle d'acqua, elettricità, fognatura, spazzatura ecc. costituiscono dei consumi fiscalmente considerati, come nel caso degli inquilini, destinazione di reddito per il contribuente e la sua famiglia (cfr. CDT n. 246 del 10 giugno 1983 in re F.T.; CDT n. 372 del 2 settembre 1983 in re E.M.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re G.K.);

  • che apparirebbe poi assolutamente ingiustificata una deduzione delle spese per la manutenzione della piscina, se solo si pensa che il valore locativo da cui tali costi dovrebbero essere detratti è stato commisurato in poco più di mille franchi al mese, importo senz’altro sproporzionato ad una casa con tre appartamenti indipendenti, con giardino e piscina;

  • che, a tale proposito, il Tribunale federale ha già avuto modo di precisare che costi per la manutenzione di parchi, piscine, campi di tennis ecc. possono essere riconosciuti solo nel caso in cui si è preso in considerazione un valore locativo più alto proprio in considerazione di queste installazioni lussuose (cfr. Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, n. 171 ad art. 22 DIFD, p. 659 e giurisprudenza citata);

  • che, come detto, un canone di locazione di poco più di 1’000 franchi per una casa come quella descritta non sarebbe certo giustificabile, ragione per cui non si giustifica la deduzione delle spese per la piscina;

  • che il ricorso deve dunque essere accolto nel senso che la deduzione per spese di manutenzione è ridotta da fr. 3’250.– a fr. 788.–;

  • che, visto l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto ai sensi dei considerandi.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 26 gennaio 1998 è riformata nel senso che la deduzione delle spese di manutenzione dell’immobile è ridotta a fr. 788.–.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the deduction for maintenance costs of the taxpayer's immovable property should be based on actual expenses or the forfait

Decisione estratta

The appeal was allowed in part and the maintenance deduction was reduced to CHF 788 per year on the basis of the deductible actual costs established by the court.

Motivazione estratta

Most claimed items were not deductible because they were ordinary living or household expenses, or costs not related to the taxable rental value. Only the proven building insurance, certain repair and painting expenses, heating repair, and a faucet repair qualified.

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