Deductibility of real estate brokerage commission above 5%Generato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1998.313

Data decisione, Autorità: 12.02.1999, CDT

Incarto n. 80.98.00313

Lugano 12 febbraio 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 17 dicembre 1998

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

---

__________ e __________ __________, __________ __________ __________, rappr. da: St. fiduciario __________ e __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Con atto pubblico del 28 marzo 1997, iscritto a Registro fondiario il successivo 25 aprile, il signor __________ __________ e la __________ __________ di __________ __________ alienavano alla __________ __________ __________ di __________ la part. n. __________ di __________, al prezzo di fr. 282’000.

Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, gli alienanti facevano valere, fra i costi di investimento, una provvigione di fr. 18’000, pagata al signor __________ __________ quale onorario per la mediazione.

Notificando ai contribuenti la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliare, con decisione del 26 agosto 1998, l'Ufficio di tassazione di __________ riduceva in particolare a fr. 14’100 la provvigione ammessa in detrazione, spiegando di avere considerato “inusuale” il versamento a tale titolo di un importo superiore al 5% del valore di alienazione.

2. I contribuenti impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 26 agosto 1998, nel quale chiedevano la deduzione quale costo di investimento dell’intera provvigione pagata al mediatore, argomentando che la vendita non avrebbe potuto verificarsi senza tale spesa.

Con decisione del 26 novembre 1998, l'Ufficio di tassazione respingeva il gravame, fondandosi in particolare sulle seguenti argomentazioni:

«Sono considerate usuali provvigioni fino ad un massimo del 5% del valore di alienazione sulla base delle tariffe e della normativa emanata dall’Associazione svizzera dei fiduciari immobiliari (SVIT), la quale non prevede nessun aumento in funzione dell’ubicazione, della congiuntura o della durata del mandato; come al contrario ritenuto dai contribuenti nel loro reclamo».

3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ e la __________ __________ postulano nuovamente il riconoscimento in deduzione dall’utile dell’intera provvigione pagata al sig. __________.

A loro avviso non spetta all’autorità fiscale bensì al mercato stesso di giudicare quale provvigione sia “usuale”.

4. 4.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta ge-nerale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in consi-derazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alie-nazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

5. Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.

5.1.

La computabilità dell’onorario per prestazioni di mediazione era prevista, nel quadro dell’abrogata imposta sul maggior valore immobiliare, dall’art. 9 cpv. 3 LIMVI, secondo il quale erano deducibili le provvigioni usuali versate a un contribuente assoggettato alla sovranità fiscale svizzera. Tale disposizione era stata introdotta nella legge solo con una novella legislativa, entrata in vigore l'8 marzo 1991, con la quale il legislatore ticinese aveva, da un lato, voluto riconoscere la deduzione analitica di un costo di vendita diventato ormai usuale e, dall'altro, evitare gli abusi, ponendo, come si legge nel Rapporto 11 gennaio 1991 della Commissione della Legislazione, «le necessarie cautele atte a prevenire e a sventare facili elusioni della legge e evasioni fiscali che potrebbero facilmente realizzarsi sia notificando provvigioni per importi eccedenti quelli usuali, sia indicando come beneficiari persone sottratte alla verifica dell'autorità fiscale svizzera» (CDT n. 64 del 30 marzo 1992 in re F.L.).

5.2.

La possibilità di prendere in considerazione tali costi presuppone l'esistenza di un contratto di mediazione ex art. 412 ss. CO (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 253; Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, p. 1003; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255; inoltre, RF 47/1992 p. 230; di diversa opinione Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 757); occorre cioè che la provvigione sia stata pagata dall’alienante ad un terzo, perché quest’ultimo gli ha indicato l’occasione per concludere un contratto o ha agito da intermediario fra compratore e venditore. Il mediatore non è dunque né un semplice consulente né un rappresentante (Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 256 s.; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p. 757), anche se spesso è difficile distinguerlo da quest’ultimo. La principale differenza è data dal fatto che il conferimento di una procura è un negozio giuridico unilaterale, mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il mediatore non riceve l'incarico di concludere direttamente il contratto in nome e per conto del committente, ma quest'ultimo lo stipulerà in prima persona oppure ne incaricherà un altro rappresentante. Sono, in particolare, esclusi dall'ambito di applicazione della norma tutti i casi di rappresentanza legale, come per esempio, quello del padre che agisce per conto del figlio oppure del tutore (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255, con riferimento a Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 257).

6. Nella fattispecie, l'autorità fiscale ha negato la deduzione della provvigione pagata dai ricorrenti all’architetto __________ __________, ritenendo che non sia “usuale” il pagamento di onorari per l’opera di mediatori per un ammontare che supera il 5% del valore di alienazione.

6.1.

Come detto, la legge precisa, infatti, che le provvigioni devono essere usuali. Con tale puntualizzazione si vuole evitare che si chieda di computare quali provvigioni quelle che effettivamente sono partecipazioni all'utile, ottenendo in tal modo un'elusione dell'imposta (Soldini, Le provvigioni di vendita secondo la LIMVI, in RTT 1987, p. 657 s.). Infatti, una quota di utile immobiliare che viene ceduta ad un terzo, volontariamente o in base ad un obbligo assunto contrattualmente, non può considerarsi come una spesa deducibile neppure se viene rivestita da provvigione (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 240).

Negli altri cantoni, per valutare se la provvigione versata in un caso concreto sia usuale, ci si riferisce per lo più alla tariffa della locale Associazione svizzera dei fiduciari immobiliari (SVIT), ma le differenze fra un cantone e l'altro sono notevoli. In nessun caso, comunque, vengono considerate usuali delle provvigioni che eccedono il 5% del prezzo (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255).

Nel Canton Zurigo, per esempio, è considerata “usuale” una provvigione del 2% più IVA, che può essere elevata al 3% nel caso di oggetti di difficile vendita (Richner/Frei/Weber/Brütsch, op. cit., p. 1008). Il Tribunale amministrativo del Canton Giura, da parte sua, ha confermato una decisione dell’autorità fiscale, con cui un compenso per il mediatore era stato ammesso solo nella misura di fr. 28’800 (pari al 2,4% del valore di alienazione di fr. 1’200’000), mentre il contribuente aveva fatto valere una provvigione di fr. 100’000 (RF 52/1997 p. 103). Sempre richiamandosi alle tariffe della SVIT, il Tribunale amministrativo del Canton Berna ha ridotto una provvigione dal 5,7% al 3% (RF 47/1992 p. 222).

6.2.

Le «Normative e tariffe» emanate dall’Associazione Svizzera dei Fiduciari Immobiliari Sezione Ticino commisurano le provvigioni per i mediatori nel 5% del prezzo, con un minimo di fr. 5’000, per la vendita sia di case con o senza terreno sia di singoli appartamenti in condominio (punti 2.2.1. e 2.2.2. della tariffa) sia di terreni da costruzione (punto 2.2.7.). Le percentuali sono inferiori per la vendita, per esempio, di appartamenti in condominio nel caso di un immobile con mandato in esclusiva (4%), di immobili locativi (3% fino a fr. 3’000’000, poi 2,5%), di immobili o insediamenti alberghieri, turistici, commerciali e industriali (4% fino a fr. 3’000’000, poi 3%). Sono superiori solo per il collocamento di attività commerciali, alberghiere, turistiche, industriali, compreso ev. inventario e avviamento (10%) e per gli arredamenti (10%).

Non può pertanto essere censurata la decisione con cui l’autorità di tassazione ha considerato “inusuale” una provvigione di fr. 18’000 per la vendita al prezzo di fr. 282’000 di un terreno a Quartino. Tale importo rappresenta infatti quasi il 6.4% del valore di alienazione.

D’altronde, i ricorrenti non hanno dimostrato di avere incontrato particolari difficoltà nel reperire degli acquirenti per il loro terreno né hanno spiegato – neppure in seguito allo scritto indirizzato loro da questa Camera durante l’istruzione del ricorso – su quali basi sia stata calcolata una provvigione di tali proporzioni.

Le generiche considerazioni in merito al fatto che non spetterebbe all’autorità fiscale il compito di giudicare quale provvigione si debba considerare “usuale” e sulla difficile situazione economica attuale non bastano certo a giustificare un’eccezione al principio descritto.

Come detto, del resto, il requisito del carattere “usuale” della provvigione, voluto dal legislatore, non è certo stato inserito per capriccio, ma trova la sua giustificazione nella preoccupazione di evitare elusioni fiscali.

7. Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 300.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 380.–

sono a carico dei ricorrenti in ragione di metà ciascuno.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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