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Real estate gains tax reassessed after higher improvement costs

80.1999.115Altro tribunale13 set 1999Partially Granted

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The taxpayer appealed an ex officio real estate gains tax assessment and the dismissal of her objection. At the hearing, the court entered into the merits despite admissibility concerns, because the third mortgage owner who might be liable was present as the taxpayer’s representative. The parties accepted the court’s proposal to fix construction and improvement costs at CHF 130,000, based on documents gathered in the file. The appeal was therefore partially upheld, the objection decision was revised accordingly, and the matter was remitted to the tax office for a new calculation. No court costs were imposed.

Massima Omnilex

Art. 144 LIFD; Art. 231 LT 1994: in real estate gains tax proceedings, the appellate court may, for reasons of procedural economy and where the factual basis is sufficiently clarified, enter into the merits notwithstanding potential admissibility issues, particularly to avoid redundant proceedings against persons economically affected by the tax debt. If the record permits a reliable determination of construction or improvement costs, the court may fix such costs and remit the case for a new assessment. Where the parties accept the court’s proposal, the appeal is upheld only to the extent of the corrected assessment basis; otherwise the lower decision is revised accordingly. In such circumstances, costs may be waived (consid. 4).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1999.115

Data decisione, Autorità: 13.09.1999, CDT

Incarto n. 80.99.00115

Lugano 13 settembre 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 21 maggio 1999

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________, __________ __________. __________,

rappr. da: __________ __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Con atto pubblico del 22 maggio 1997, __________ __________ alienava a __________ __________ la part. n. __________ del Comune di __________, al prezzo di fr. 350’000.

Non avendo la venditrice inoltrato la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, nonostante il richiamo e la diffida ricevuti, l'Ufficio di tassazione di __________, con decisione del 27 luglio 1998, le notificava una tassazione d’ufficio, commisurando l’utile imponibile in fr. 242’066 e l’imposta in fr. 27’378.85.

Il calcolo in questione risultava dalla somma di tre importi parziali, dato che l’acquisto della proprietà immobiliare da parte della contribuente era avvenuto in tre fasi:

• un primo acquisto per donazione risaliva al 1982 ma beneficiava del differimento dell’imposizione, sicché l’utile ammontava a fr. 84’532 (cioè la differenza fra un terzo del valore di alienazione, pari a fr. 116’666, e il valore di stima dei tempi, pari a fr. 12’134, aumentato di spese di miglioria stimate in fr. 20’000), ma l’aliquota era solo del 3%;

• un secondo acquisto, per compravendita, risaliva al 1984, l’utile ammontava a fr. 76’266 (cioè la differenza fra valore di alienazione e valore di acquisto di fr. 20’000, aumentato di spese di miglioria stimate in fr. 20’000) ed era tassato con l’aliquota del 7%;

• un terzo acquisto, infine, per transazione giudiziale, risaliva al 1990: l’utile ammontava a fr. 81’268 (pari alla differenza fra valore di alienazione e valore della transazione di fr. 15’000, aumentato di spese di miglioria stimate in fr. 20’000) ed era tassato con l’aliquota del 24%.

  1. La venditrice impugnava la suddetta decisione con reclamo del 21 agosto 1998, argomentando di non comprendere il criterio di calcolo seguito dall’Ufficio e di essere proprietaria dell’immobile da oltre 30 anni. Aggiungeva inoltre che avrebbe inviato la documentazione necessaria nei giorni seguenti.

Con scritto del 7 gennaio 1999, l'Ufficio di tassazione invitava la reclamante a presentare la documentazione necessaria, con particolare riferimento ai costi di costruzione e di miglioria, avvertendola che, in caso di inosservanza dell’invito, avrebbe dichiarato irricevibile il gravame.

Non avendo ricevuto alcuna risposta, con decisione del 27 aprile 1999 l'Ufficio di tassazione dichiarava irricevibile il gravame.

  1. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula la riduzione dell’imposta a fr. 3’026. Contesta in particolare la suddivisione del calcolo in tre parti, argomentando di essere stata proprietaria dell’intero immobile venduto da ben 34 anni. Chiede poi che siano riconosciuti costi di costruzione per complessivi fr. 205’000, anche se non è possibile documentarli.

  2. In occasione dell'udienza è emerso che, dopo il decesso del signor __________, la ricorrente si è trasferita in __________ e che, in considerazione della sua situazione economica nota all'UT, è del tutto verosimile che a rispondere del pagamento dell'imposta sull'utile immobiliare sia chiamato il terzo proprietario del pegno, signor __________, presente all'udienza quale patrocinatore della ricorrente.

In simili condizioni, per evidenti ragioni di economia di giudizio, segnatamente per evitare una nuova procedura nei confronti del terzo proprietario del pegno, come si è visto presente all'udienza in qualità di patrocinatore della ricorrente, si è convenuto di entrare nel merito superando eventuali problemi di ricevibilità e di fissare, sulla base della documentazione raccolta nel frattempo dal signor __________ e d'ufficio da questa Camera (inc. n. __________ della Pretura di __________, relativo all'acquisto di un terzo della comproprietà da parte della ricorrente mediante estromissione di altri comproprietari), il valore delle migliorie in fr. 130'000.-.

Le parti hanno aderito seduta stante a questa proposta.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 27 aprile 1999 è riformata nel senso che i costi di costruzione e miglioria vengono elevati a fr. 130'000.--.

§§ Gli atti del procedimento vengono pertanto retrocessi all' Ufficio di tassazione per l'emissione di un nuovo conteggio.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the tax appeal against the dismissal of the objection could be entered into despite possible admissibility concerns.

Decisione estratta

The court entered into the merits for reasons of procedural economy and to avoid a new procedure against the third mortgage owner who appeared as representative.

Motivazione estratta

The hearing showed that the economic burden would likely fall on the third mortgage owner; in these circumstances, the court accepted the appeal and set aside any admissibility obstacles.

Questione giuridica chiave

What amount of construction and improvement costs should be recognized for the real estate gains tax calculation.

Decisione estratta

The recognized construction and improvement costs are increased to CHF 130,000.

Motivazione estratta

Based on documents collected by the representative and by the court, the improvement value was established at CHF 130,000; the parties accepted this proposal at the hearing.

Questione giuridica chiave

Whether the objection decision of 27 April 1999 should be upheld or revised.

Decisione estratta

The objection decision is revised insofar as it is inconsistent with the higher recognized improvement costs; the file is sent back for a new calculation.

Motivazione estratta

Because the improvement costs were changed, a new tax computation had to be issued by the tax office.

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