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Real estate gains tax: deductible acquisition costs after foreclosure purchase

80.1999.138Altro tribunale13 set 1999Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The Tax Chamber of the Court of Appeal dismissed a taxpayer's appeal against a real estate gains tax assessment. The taxpayer had bought a property at foreclosure auction and later sold a co-ownership share, arguing that CHF 10,000 paid to his nephew to resolve the latter's debt situation should be added to the investment value. The court held that this payment was not a deductible acquisition cost but a voluntary transfer, and that the tax office correctly used half of the auction price as acquisition value and the notarized sale price as alienation value. Costs of CHF 180 were imposed on the appellant.

Massima Omnilex

Art. 123, 128 cpv. 1, 130 and 131 cpv. 1 LT 1994; real estate gains tax; deductible investment value. The taxable gain is the difference between alienation value and investment value, the latter comprising acquisition value and investment costs. Only expenditures that are economically attributable to the acquisition or improvement of the transferred property are deductible. Payments made for extraneous motives, in particular to settle third-party debts or as liberalities, do not enter into the investment value, even if they are connected with the acquisition context. The tax authority may therefore ignore such subsequent payments when determining the gain (consid. 3-5).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1999.138

Data decisione, Autorità: 13.09.1999, CDT

Incarto n. 80.99.00138

Lugano 13 settembre 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello giudice Alessandro Soldini

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 24 giugno 1999

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. In data 25 novembre 1997, i signori __________ e __________ __________ si aggiudicavano, al prezzo di fr. 110’000, il mapp. n. __________ del Comune di __________, appartenente al signor __________ __________, nei confronti del quale era stata promossa una procedura esecutiva dalla creditrice ipotecaria __________ __________ __________.

Effettuato il conto finale da parte dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti di __________, risultava uno scoperto di fr. 18’677.10.

Con atto pubblico del 16 luglio 1998, __________ __________ vendeva la propria quota di comproprietà dell’immobile in questione a __________ __________, al prezzo di fr. 64’500.

Inoltrando la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, l’alienante precisava di avere pagato, per l’acquisto del fondo, oltre al prezzo di aggiudicazione, anche l’importo dei crediti rimasti scoperti, per evitare che nei confronti del nipote __________ fosse emesso un attestato di insufficienza di pegno.

Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 novembre 1998, l'Ufficio di tassazione di __________ commisurava l’utile in fr. 8’501 e l’imposta in fr. 4’080,50. Dal valore di alienazione di fr. 64’500 aveva infatti dedotto la metà del valore di aggiudicazione (fr. 55’000) e spese di acquisto per fr. 999.

  1. Il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 15 dicembre 1998, chiedendo di aggiungere al valore di investimento l’importo di fr. 10’000 versato al nipote __________ per risolvere la sua posizione debitoria.

L’autorità fiscale respingeva il gravame, con decisione del 26 maggio 1999, nella quale negava che il suddetto versamento rientrasse nel novero dei costi deducibili dall’utile immobiliare ed osservava che si trattava piuttosto di una liberalità a favore del nipote.

  1. 3.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

3.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). Il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). Dal canto suo, il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT).

  1. Nel presente caso il valore di acquisto è di fr. 55'000.-, ovvero pari alla metà del valore complessivo di aggiudicazione (fr. 110'000.-). Il valore di alienazione è dato dall'atto notarile e corrisponde a fr. 64'500.-.

Date queste premesse il calcolo effettuato dall'UT appare del tutto corretto e non presta il fianco a critiche di sorta.

  1. Certo, a questo giudice non sfugge la particolarità e, per certi versi l'assurdità di questa fattispecie, non appena si consideri che __________ __________ e la cognata __________ volevano evitare a tutti i costi l'emissione di un certificato di insufficienza di pegno a carico del nipote, ma che l'acquisto dell'immobile in via di aggiudicazione è avvenuto per un importo inferiore al credito complessivo della banca, con la conseguenza che essi l'hanno poi tacitata in separata sede per la parte del credito ipotecario rimasto scoperto al momento dell' aggiudicazione dell'immobile.

È certo che una migliore e meno affrettata concertazione dell'acquisto dell'immobile in via d'aggiudicazione tra acquirenti e istituto di credito, avrebbe suggerito ben altra soluzione e, meglio, quella di aggiudicarsi l'immobile per l'intero ammontare del credito garantito da pegno immobiliare. Ciò avrebbe avuto quale conseguenza un valore d'acquisto superiore, che avrebbe azzerato l'utile immobiliare. Senza considerare che, qualora, per denegata ipotesi la cognata dovesse vendere l'immobile, per la quota parte acquistata in via di aggiudicazione dovrà denunciare a sua volta un valore d'acquisto di fr. 55'000.-.

L'impostazione scelta dal ricorrente e eventuali malintesi con la banca al momento dell'acquisto esulano dall'esame della presente fattispecie.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 100.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 180.–

sono a carico del ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the CHF 10,000 paid to the nephew is deductible as investment cost for real estate gains tax.

Decisione estratta

No. The payment was not an acquisition or investment cost deductible from the real estate gain; it was treated as a voluntary payment/gift to the nephew.

Motivazione estratta

The taxable gain equals alienation value minus investment value. Here the acquisition value was correctly fixed at CHF 55,000, i.e. half of the auction price, and the CHF 10,000 paid later to settle the nephew's debt position did not alter the acquisition value or qualify as deductible cost.

Questione giuridica chiave

Whether the tax assessment of the real estate gain should be amended.

Decisione estratta

No. The assessment was arithmetically and legally correct on the facts stated.

Motivazione estratta

The alienation value of CHF 64,500 followed from the notarized sale, and the investment value consisted of the auction purchase price plus recognized costs only. The taxpayer's financing arrangement with the bank was irrelevant to the tax calculation.

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