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Deductibility of condominium renovation costs in property gains tax

80.1999.229Altro tribunale10 mag 2000Partially Granted

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The taxpayer appealed against a property gains tax assessment after the Mendrisio tax office refused deductions for condominium renovation expenses and a built-in dishwasher. The court accepted only part of the appeal. It held that, for the 1989 condominium works, only the value-enhancing portion was deductible, while maintenance items and the dishwasher were not. The court fixed the deductible amount in the present case at CHF 7,393. No court fees or procedural costs were charged.

Massima Omnilex

Art. 231 LT, Art. 144 LIFD; deductibility of condominium renovation expenses for property gains tax. Where a PPP owner claims pro rata condominium works as acquisition or improvement costs, only the portion objectively attributable to value-enhancing improvements is deductible; maintenance and mere upkeep remain non-deductible. The tax authority may depart from prior administrative practice, and the taxpayer bears the burden of substantiating the deductible character of the expenditure. If the record permits only partial allocation between deductible improvements and non-deductible maintenance, the deduction is to be granted only to that extent (consid. 2-3).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1999.229

Data decisione, Autorità: 10.05.2000, CDT

Incarto n. 80.1999.00229

Lugano 10 maggio 2000

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 3 novembre 1999

in materia di: imosta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________. , __________ - __________, rappr. da: __________ __________ __________, __________ __________ __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Il 16 aprile 1999 __________ -__________ __________ vendeva ai coniugi __________ e __________ __________ il foglio PPP n. __________ sul mapp. N. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 410'000.-. L’alienante aveva acquistato l'immobile il 7 agosto 1981 al prezzo di fr. 255'000.-.

Il 28 giugno 1999 l’UT di Mendrisio notificava a __________ __________ -__________ l’imposta sugli utili immobiliari. Dal valore dell’alienazione di fr. 410'000.- deduceva il valore di acquisto di fr. 255'000.- oltre a costi di costruzione e miglioria di fr. 16'157.- e a costi di acquisto di fr. 5’365.-. L’utile di fr. 133'483.- veniva imposto con l’aliquota del 5%, corrispondente a una durata della proprietà di oltre 17 anni. L’imposta veniva quindi stabilita in fr. 6'674,15.

-__________ presentava reclamo in tempo utile all’UT facendo valere lavori eseguiti nell’ambito del condominio da lei sopportati in ragione della sua quota (28 o/oo), che sarebbero da considerare lavori di miglioria, come pure l’acquisto di una lavastoviglie incorporata nel blocco cucina.

Con decisione del 27 ottobre 1999 l’UT respingeva il reclamo, argomentando che le spese sostenute e non concesse in deduzione si riferiscono a spese di manutenzione delle facciate, risanamento del tetto, balconi, sauna, piscina, ecc., che, così come l’acquisto della lavastoviglie, non possono essere considerati costi di miglioria.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso la ricorrente chiede nuovamente la deduzione in ragione della sua quota millesimale di 28o/oo delle spese che il condominio ha fatto eseguire nel 1989 per un totale di fr. 792'132,55, in cui è compresa una quota di fr. 683'156,50 per l’isolazione termica delle facciate a scopo energetico. Fa inoltre presente che, a seguito di questi interventi, l’Ufficio cantonale di stima ha elevato la stima del condominio da fr. 2'000’000.- a fr. 2'100'000.-. Rileva infine che questi costi sono sempre stati ammessi in deduzione almeno in occasione di altre cinque tassazioni.

  2. In occasione dell'udienza del 5 maggio 2000 il rappresentante del ricorrente ha spiegato la natura degli interventi di risanamento effettuati nel 1989, in particolare come gli stessi comprendessero misure volte al risparmio energetico (isolazione del tetto e delle facciate). Ha inoltre confermato come in precedenti casi l'Ufficio dei Registri, autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore immobiliare fino alla fine del 1994, abbia sempre ammesso la deduzione integrale di tali interventi.

Il giudice, richiamata la Circolare n. / dell'8 settembre 1992 e la successiva n. __________ del 1° dicembre 1994, ha proposto la seguente soluzione:

a. modificazione da parte dell'Ufficio di tassazione della prassi seguita dall'Ufficio dei registri vigente la LIMVI e applicazione della nuova prassi a tutti i casi di alienazione da parte di proprietari di quote di PPP da prima dei lavori di risanamento del 1989;

b. definizione delle spese di miglioria deducibili effettuate nel 1989 in ragione di un terzo del loro costo complessivo di fr. 792'132,45

c. definizione delle spese di miglioria deducibili nel presente caso in fr. 7'393.-.

  1. Si rileva infine che il presente ricorso viene evaso conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, che consente alla la Camera di diritto tributario di decidere nella composizione di un Giudice unico cause come la presente, che non pongono questioni di principio e non sono di rilevante importanza.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

  2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

  3. Intimazione alle parti.

  4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether condominium renovation expenses paid pro rata by the PPP owner are deductible as improvement costs in property gains tax.

Decisione estratta

Only the part of the 1989 condominium works attributable to value-enhancing improvements was deductible; the claim was allowed only in part.

Motivazione estratta

The works included both maintenance and improvement elements. The office had to distinguish deductible enhancement costs from non-deductible maintenance expenses; the previous practice under the land registry office did not bind the tax office in full.

Questione giuridica chiave

Whether the appellant could deduct the full claimed share of the condominium renovation costs and the dishwasher purchase.

Decisione estratta

The full deduction was refused.

Motivazione estratta

The decision below had excluded costs relating to facade maintenance, roof repair, balconies, sauna, pool and the dishwasher, because these items were not shown to be deductible improvements.

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