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Numero d'incarto:
80.1999.81
Data decisione, Autorità:
17.05.1999, CDT
Incarto n.
80.99.00081
Lugano
17 maggio 1999
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di diritto
tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro
Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso del 7 aprile 1999
in
materia di: IC/IFD 93/94
presentato
da:
__________, __________
ritenuto
in
fatto ed in diritto
-
Nella tassazione
IC/IFD 1993-94 l’Ufficio di tassazione di __________ -__________ esponeva ai
coniugi __________ e __________ __________, ora divorziati, un reddito
accessorio di fr. 80'070.- di media annua per l’imposta cantonale (IC) e di fr.
92'937.- per l’imposta federale diretta (IFD), derivante in larga misura da
commercio professionale d’immobili e, meglio, dalla vendita dei mappali n.
__________ e __________ di __________ (cfr. notifica di tassazione del 13
luglio 1998) e, meglio, di fr. 77'570.- per l’IC e di fr. 90'437.- per l’IFD.
-
presentava reclamo in tempo utile il 10 agosto 1998 contestando sia la notifica
di tassazione IC/IFD 1993-94 sia la successiva IC/IFD 1995-96, che pure gli era
stata notificata dall’UT il 13 luglio 1996. Osservava d’aver chiesto egli
stesso il proprio fallimento, la cui procedura si è conclusa nel novembre del
1997. Faceva inoltre rilevare all’UT che il suo matrimonio era nel frattempo
stato sciolto per divorzio.
Con decisione del 15 marzo
1999 l’UT respingeva il reclamo del contribuente contro la tassazione IC/IFD
1993-94, rilevando da una parte che dal reddito da commercio professionale
d’immobili non sono stati dedotti gli interessi capitalizzati maturati sui
debiti ipotecari gravanti altri immobili a __________ /__________, __________ e
__________ e che per altro il contribuente nemmeno li aveva fatti valere.
L’UT rilevava inoltre che,
a seguito dell’audizione 14 ottobre 1998, al contribuente era stato invano
chiesto di presentare la documentazione relativa alle entrate da locazione
(affitti, valore locativo) e alle spese di manutenzione per gli anni 1991-94
nei comuni di __________, __________ e __________ e per la vendita degli
immobili di __________ il dettaglio delle spese sostenute, per cui non poteva
far altro che confermare la notifica di tassazione.
-
Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________ contesta la decisione su reclamo
dell’UT, asserendo d’aver spiegato all’UT in occasione dell’audizione del 14
ottobre 1998 che tutta la documentazione si trovava presso l’Ufficio esecuzioni
di __________ e che non era quindi più in suo possesso. Si meraviglia pertanto
della richiesta dell’UT di produrre i conteggi degli incassi e delle spese
degli immobili di ___________________, __________ e __________, come pure il
dettaglio dei costi per la costruzione degli immobili di __________, poiché era
da tutto principio chiaro che non poteva dar seguito a tale richiesta.
-
4.1.
Secondo gli art. 18 cpv. 1
lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile qualsiasi provento
proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a prescindere dalla sua
regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche il guadagno realizzato
attraverso la compravendita di un immobile è imponibile nel senso delle citate
norme se è frutto di attività lucrativa.
Secondo una costante
giurisprudenza (cfr. per tutte DTF 112 Ib p. 81 c. 2 e rif. ivi) sapere
se vi è attività lucrativa con conseguente imponibilità del guadagno conseguito
con l'alienazione di immobili dipende dall'insieme delle circostanze riferite
al caso particolare.
Parecchi sono gli indizi
da tenere in considerazione: “la frequenza delle operazioni, la durata del
possesso, l'impiego dei guadagni conseguiti, il reinvestimento dei profitti in
nuove operazioni immobiliari, i metodi usati e il tipo di finanziamento (ASA
50 pag. 374 c4 a con rinvii; STF del 19 maggio 1989 in re N.B.).
Una operazione è
considerata come professionale del commercio di immobili quando uno trae la
propria fonte di reddito dalla compravendita di fondi, quando cioè la sua
attività è volta a conseguire degli introiti (cfr. STF sopra menzionata). Tale
sussunzione non pone problema se uno, per mestiere, compra e vende immobili:
ciò che risulta dalla sistematicità e frequenza delle operazioni (agente
immobiliare). Tuttavia anche il guadagno realizzato con una singola operazione
immobiliare può essere considerato reddito, specie se tale operazione è
collegata all'attività professionale e ne incrementa il lavoro e il profitto
(artigiani e professionisti nel ramo edile).
Il ricorso al
finanziamento preponderante di terzi costituisce un ulteriore indizio, serio
anche se non determinante ed esclusivo, del carattere professionale
dell'operazione immobiliare (DTF 92 I 121 c.2 b).
Ognuno degli indizi sopra
menzionati può ma non necessariamente far concludere per la professionalità
della compravendita: decisiva è la circostanza che il contribuente si adoperi a
titolo principale o anche solo accessorio e in modo “indipendente a sfruttare
la lievitazione del mercato immobiliare per realizzare degli introiti” (STF
19.5.89 già riferita).
4.2.
Nel presente caso è fuori
di dubbio la qualifica di commerciante professionale d’immobili del
contribuente. Su tale punto questa Camera si è già espressa con sentenza del 22
febbraio 1991 in relazione al periodo fiscale IC/IFD 1989-90.
4.3.
L’UT ha determinato il
reddito da commercio professionale d’immobili deducendo dal prezzo di vendita
di fr. 2'400’000.- il prezzo d’acquisto di fr. 2'000'000.- e le migliorie in
ragione di fr. 219'125.-, conformemente alla tassazione dell’imposta sul
maggior valore immobiliare (IMVI). Inoltre, per l’IC ha dedotto l’importo dell’
IMVI pagata, pari a fr. 25'734.-.
Non ha per contro dedotto
alcuna spesa legata al precedente acquisto dei due immobili venduti, per i
quali nell’ambito della tassazione IMVI al qui ricorrente era stata concessa la
deduzione forfetaria di fr. 100'000.-, pari al 5% del prezzo del precedente
acquisto. Secondo l’UT, il ricorrente non avrebbe dato seguito all’invito,
rivoltogli il 21 ottobre 1998, cioè dopo l’audizione del 14 ottobre, di
produrre la distinta dei costi sostenuti per la vendita dell’immobile di
__________.
4.4.
Su questo punto questa
Camera dissente.
La prassi instauratasi in
materia di commercio professionale d’immobili era infatti solita ammettere la
deduzione dei costi di vendita (spese legali e notarili, di bollo, d’iscrizione
a RF, pubblicitarie e promozionali e anche quelle di mediazione) di regola
nella misura prevista dalla LIMVI e, meglio, del 5% (cfr. Soldini, Il
commercio professionale d’immobili alla luce della giurisprudenza federale e
cantonale, in RDAT 1994-I p. 408).
Va comunque precisato che
dall’introduzione nella LIMVI di un terzo capoverso all’art. 9 le spese di mediazione
sono deducibili separatamente. Tale norma è tuttavia entrata in vigore soltanto
l'8 marzo 1991, posteriormente dunque alla data delle due vendite di
__________.
A mente di questa Camera,
il ricorso su questo punto va accolto nel solco della prassi sempre seguita
dalle autorità fiscali quanto meno fino all'entrata in vigore del terzo
capoverso (allora nuovo) dell'art. 9 della LIMVI, ora abrogata.
4.5.
Si può invece convenire
con la decisione dell'UT di non concedere la deduzione degli interessi maturati
su debiti ipotecari gravanti gli immobili di __________ -__________, __________
e __________ non tanto o non soltanto perché non sono stati pagati, ma
capitalizzati o perché il contribuente non ne ha chiesto la deduzione, ma
effettuando, in mancanza di qualsiasi documentazione da parte del ricorrente
sui relativi redditi (affitti, valore locativo), una compensazione tra, da una
parte, redditi della sostanza (non dichiarati e documentati) e, dall'altra,
interessi ipotecari gravanti questa sostanza immobiliare e spese di
manutenzione.
4.6.
Certo, il ricorrente
obietta che gli era precluso l'accesso alla documentazione, poiché la stessa si
trovava e si trova tuttora all'Ufficio fallimenti. Ciò non gli impediva
tuttavia di chiedere di poterla consultare e di poter estrarre fotocopia della
documentazione necessaria a provare entrate e uscite della sostanza immobiliare
di __________ -__________, __________ e __________. Ed è altresì vero che l'UT,
al corrente di questa situazione, avrebbe potuto ordinare d'ufficio i necessari
accertamenti, affidandoli al proprio ispettorato. Per economia di giudizio si
può comunque convenire con la soluzione pratica adottata dall'Autorità fiscale.
Su questo punto la
decisione su reclamo può quindi essere confermata.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
- Il
ricorso è parzialmente accolto.
§ Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 15 marzo 1999 è riformata nel senso
che il reddito da commercio professionale d'immobili è ridotto in misura di fr.
50'000.- di media annua.
§§ Gli
atti del procedimento sono quindi retrocessi all' Ufficio di tassazione per
l'emissione di nuovi conteggi.
-
Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese.
-
Intimazione alle parti.
-
Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).
per
la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il
presidente: Il
segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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