AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2012.185
Data decisione, Autorità: 31.07.2013, CDT
Ricorso: TF, 2C_830/2013, 6.3.2014
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: alienazioni imponibili, cessione di partecipazioni in società immobiliari, prima quota del 49% poi rimanente 51%
TRASFERIMENTO IMPONIBILE art. 12 cpv. 2 let. d LAIDart. 124 cpv. 1 let. h LT
Incarto n. 80.2012.185
Lugano 31 luglio 2013
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 24 agosto 2012 contro la decisione del 26 luglio 2012 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. L’azionariato della __________ SA, fino al 20 febbraio 2008, era così composto:
RI 1 35%
33%
SA 32%
Con una prima alienazione del 49% delle azioni, avvenuta il 20 febbraio 2008 l’azionariato veniva così modificato:
RI 1 15%
__________ 19%
SA 17%
SA 49%
In data 28 maggio 2010, sottoscrivendo un contratto di compravendita di azioni, la __________ SA diventava azionista unica della __________ SA.
B. Notificando alla RI 1 la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 giugno 2011, l'RS 1 (UTPG) commisurava l’utile imponibile della prima alienazione risalente al 20 febbraio 2008 in fr. 896’770.- e l'imposta dovuta in fr. 242'127.90, mentre per la vendita del 28 maggio 2010 l'utile imponibile era commisurato in fr. 663'455.- e l'imposta dovuta in fr. 172'498.30.
C. La, rappresentata dalla RA 1, impugnando le suddette decisioni con reclamo del 13 luglio 2011, contestava che la cessione della prima quota di partecipazione fosse soggetta all’imposta sugli utili immobiliari. Sottolineava che le azioni erano state cedute in due negozi giuridici ben distinti e tra loro lontani nel tempo: la prima cessione era avvenuta il 20 febbraio 2008, fino a concorrenza del 49% delle azioni, mentre la seconda era avvenuta il 28 maggio 2010, per il rimanente 51% delle azioni. A riguardo della prima alienazione, secondo la reclamante, non essendo stata ceduta la maggioranza del pacchetto azionario della __________ SA, non si sarebbero verificati i presupposti di legge per imporre la suddetta compravendita di azioni. Per quanto concerne la cessione del secondo pacchetto azionario, l'insorgente interponeva un reclamo definito cautelativo, con il solo scopo di permetterle di verificare i conteggi inviati dall'autorità fiscale con i dati in suo possesso.
D. L'autorità di tassazione, con decisione del 26 luglio 2012, respingeva il reclamo, modificando l’ammontare dell'imposta dovuta per il primo trasferimento di azioni in fr. 233'160.20. L'Ufficio di tassazione adduceva in merito le seguenti motivazioni:
Con riferimento alla sentenza della CdT n. 80.2001.00107 del 14.9.2001, si evince che la cessione di un pacchetto di azioni minoritarie è assoggettata alla TUI solo quando più azionisti di minoranza cedono di comune accordo le proprie quote (con il risultato che si verifica un trasferimento della maggioranza delle azioni) oppure quando la partecipazione minoritaria consente un'utilizzazione di determinati locali assimilabile alla proprietà per piani.
Non basta, come citato nel Complemento al commentario "L'imposizione degli utili immobiliari" (Soldini/Pedroli pag. 68), "... a sfuggire all'imposta sugli utili immobiliari vendere in due momenti successivi due quote minoritarie, che insieme costituiscono la maggioranza del capitale."
Nel nostro caso, l'acquirente è entrato in possesso della totalità delle azioni della società immobiliare mediante due trasferimenti, ma unicamente con la seconda cessione, avvenuta nel 2010, è divenuto detentore della maggioranza delle azioni. Da rilevare che l'imponibilità del trasferimento progressivo di una partecipazione maggioritaria è prevista anche dalla giurisprudenza di quei Cantoni che ammettono l'assoggettamento delle sole cessioni di quote di maggioranza, Inoltre, alla luce della sistematica della legge e dell'esistenza dell'art. 124 cpv. 2 lett. f LT, che prevede l'imposizione dei negozi a catena, si può a maggior ragione giungere alla conclusione che delle cessioni successive di pacchetti di azioni minoritarie, che costituiscono nel complesso la maggioranza del capitale, devono essere assoggettate al pagamento della TUI.
La giurisprudenza ha difatti progressivamente ampliato la nozione di alienazione economica ed in particolare dei cosiddetti negozi a catena. Anche se la disposizione legale menziona espressamente i diritti, occorre precisare che l'elemento essenziale di questi negozi risiede anche nel fatto che il potere di disporre economico è ceduto in più volte e prima del trasferimento dal punto di vista del diritto civile.
In merito all'aliquota applicata, dato che le cessioni successive di pacchetti azionari sono trasferimenti economici che vanno considerate come un negozio unico devono essere imposte con la stessa aliquota (periodo dal 21.1.2005 al 28.5.2010),
L'aliquota è pertanto quella applicabile per un periodo di 5 anni 4 mesi e 7 giorni, 26%.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1, rappresentata dalla RA 1, contesta nuovamente l’imposizione della cessione del 49% delle azioni della __________ SA. Sottolinea che l'acquisizione nel 2008 del 49% delle azioni della __________ SA, è avvenuta da parte della __________ SA e non della __________ SA. L’acquisto da parte della __________ SA mirava a tutelare al meglio i propri diritti di azionista di maggioranza di __________ SA, la quale era connessa alla __________ SA da un contratto di locazione avente come oggetto degli spazi in alcuni capannoni industriali di proprietà di quest'ultima.
La ricorrente sostiene che nel caso concreto sarebbe totalmente assente la volontà iniziale di cedere, in due o più momenti distinti, la maggioranza del pacchetto azionario della società. Inoltre vi sarebbero motivazioni economiche differenti tra la prima e la seconda alienazione: la prima era basata su un contratto di compravendita azionaria mentre le seconda rientrerebbe in un progetto di risanamento della __________ SA, in cui il consiglio di amministrazione della __________ SA si rese disponibile ad acquistare le restanti azioni della __________ alb SA, purché il ricavato venisse da essa reinvestito nel finanziamento di __________ SA. L’insorgente ritiene che non si possa procedere all'imposizione della prima vendita, come vorrebbe l'Ufficio di tassazione, poiché ciò costituirebbe una violazione del principio della non imponibilità della cessione di pacchetti azionari minoritari. A ciò aggiunge che un'imposizione potrebbe unicamente fondarsi su elementi di elusione fiscale, che nella fattispecie sono indubbiamente da escludere per le argomentazioni sopraindicate.
F. Nelle proprie osservazioni l'Ufficio di tassazione ritiene che il ricorso sia da respingere. A tale riguardo precisa nuovamente che nella sentenza di questa Camera del 14 settembre 2001 (incarto n. 80.2001.00107) viene stabilito che non sarebbe sufficiente, per sfuggire all'imposta, vendere in due momenti successivi due quote minoritarie che insieme costituiscono la maggioranza del capitale. L'autorità di tassazione sottolinea che l'imponibilità del trasferimento progressivo di una partecipazione maggioritaria è pure prevista dalla giurisprudenza di quei Cantoni che ammettono l'assoggettamento delle sole cessioni di quote di maggioranza. L'autorità fiscale sostiene inoltre che l'acquirente, irrilevante se prima come __________ SA e poi come __________ sarebbe entrato in possesso della totalità delle azioni della società immobiliare mediante due trasferimenti, in cui coloro che hanno venduto le azioni nella seconda operazione, sono le stesse persone che detenevano le quote della prima operazione e pertanto si è proceduto ad un trasferimento graduale della proprietà. Inoltre per quanto concerne il risanamento di __________ SA, l'autorità di tassazione specifica che, proprio alla luce delle difficoltà finanziarie di quest'ultima e delle necessità di reperire ulteriori mezzi finanziari da parte degli azionisti "storici", è evidente che le due operazioni non possano essere analizzate distintamente ma debbano essere esaminate come un'unica operazione.
G. All’udienza dell’11 marzo 2013, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
Diritto
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
1.3.
Un risultato economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica di immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di una società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile immobiliare. In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che assimila la compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione della proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 101). La legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) si limita a prevedere l'imposizione del "trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso" (art. 12 cpv. 2 lett. d LAID). Il legislatore cantonale ha ripreso la norma relativa all'imposizione delle alienazioni di quote sociali dall'abrogato art. 2 cpv. 2 lett. a LIMVI. Per l'art. 124 cpv. 2 lett. h LT sono dunque imponibili “le alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se nel patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a società immobiliari”.
1.4.
In una sentenza del 2001 (CDT n. 80.2001.00107 del 14 settembre 2001, in RtiD I-2002 n. 8t), questa Camera ha proceduto all’interpretazione dell'art. 124 cpv. 2 lett. h LT, per stabilire se, per il diritto cantonale, l'imposizione degli utili conseguiti con la cessione di azioni di società immobiliari soggiaccia in ogni caso all'imposta sugli utili immobiliari o se l'imposizione sia limitata alle ipotesi in cui l'alienazione ha per oggetto pacchetti di maggioranza.
La Camera di diritto tributario ha così stabilito che non è soggetta all'imposta sugli utili immobiliari la cessione di una partecipazione del 49% al capitale di una società anonima immobiliare. Mediante il trasferimento della partecipazione non vi è infatti l'alienazione del “potere di disporre” del fondo, dal punto di vista economico. La cessione di una partecipazione minoritaria sottostà all'imposta sugli utili immobiliari solo quando più azionisti di minoranza cedono di comune accordo le proprie quote (con il risultato che si verifica un trasferimento della maggioranza delle azioni) oppure quando la partecipazione minoritaria consente un'utilizzazione di determinati locali assimilabile alla proprietà per piani.
Nel caso in esame, i tre azionisti della __________ SA hanno ceduto, di comune accordo, dapprima una partecipazione complessiva del 49%, poi, poco più di due anni dopo, il rimanente 51%. Acquirente era, nel primo caso, la __________ SA e, nel secondo la __________ SA. Mentre l’autorità di tassazione ritiene che debba essere imposta la cessione della totalità delle azioni della __________ SA, anche se si è verificata a due riprese, la ricorrente ritiene per contro che l’operazione debba essere esaminata distinguendo le due compravendite e che la prima debba essere esentata dall’imposta sugli utili immobiliari, in quanto mera cessione di una quota minoritaria.
2.2.
Come ha già rilevato l’autorità di tassazione, nelle sue osservazioni al ricorso, la sentenza del 2001 con cui questa Camera ha stabilito che la legge vigente non consente di assoggettare all’imposta la cessione di quote minoritarie ha anche segnalato il rischio di un’incentivazione dell’elusione fiscale, legato all’interpretazione restrittiva dell’art. 124 cpv. 2 lett. h LT. Ha allora osservato che non dovrebbe essere sufficiente, per sfuggire all'imposta, vendere in due momenti successivi due quote minoritarie, che insieme costituiscono la maggioranza del capitale. Ha poi aggiunto che l’imponibilità del trasferimento progressivo di una partecipazione maggioritaria è prevista anche dalla giurisprudenza di quei cantoni che ammettono l'assoggettamento delle sole cessioni di quote di maggioranza (RtiD I-2002 n. 8t consid. 10.3, con riferimento a Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, § 216, n. 98, p. 1345).
2.3.
Proprio perché sarebbe fin troppo facile sottrarsi all’imposizione frazionando il trasferimento delle quote sociali, la prassi delle autorità fiscali dei cantoni che, come il Canton Ticino, impongono solo la cessione delle partecipazioni maggioritarie considerano come un’unica operazione i trasferimenti successivi fra le stesse parti. Infatti, l’alienazione dilazionata di una quota maggioritaria allo stesso acquirente deve essere considerata come una cessione del potere di disporre dell’immobile, dal punto di vista economico (Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 117).
Per esempio, nel Canton Friburgo viene considerata imponibile la cessione della maggioranza delle quote sociali, anche se viene realizzata da parte di uno o più soci non in una sola volta bensì sull’arco di tre anni (Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 122); per le autorità fiscali del Canton Basilea Campagna vengono sommate fra loro diverse alienazioni di quote di partecipazione alla stessa società immobiliare entro cinque anni (Christen, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, p. 112); la prassi del fisco lucernese consiste invece nel considerare imponibile la vendita di diverse quote minoritarie entro un tempo “relativamente breve” (“innert relativ kurzer Zeit”; Luzerner Steuerbuch, vol. 3, § 3 cifra 2, n. 10). Per le autorità zurighesi, nel caso di un trasferimento frazionato di una quota di maggioranza, l’alienazione imponibile si verifica nel momento in cui il venditore trasferisce al compratore quella quota che comporta che l’alienante abbia complessivamente trasferito la maggioranza (Richner/Frei/Kaufmann/Meu-ter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, § 216, n. 107, p. 1548).
2.4.
Che si debbano considerare unitariamente le successive cessioni di quote che intervengono fra le stesse parti appare del resto coerente con il principio stesso dell’imposizione dell’alienazione di una società immobiliare. La fattispecie imponibile è infatti un’alienazione economica: cedendo le quote di partecipazione in una società immobiliare, il cedente consegue di fatto un utile immobiliare. In questa prospettiva, la disposizione che prevede l’assoggettamento di tali negozi si configura come una norma antielusiva; per evitare cioè che mediante la vendita di quote di partecipazione venga aggirata l’imposizione degli utili immobiliari, se ne prevede l’assimilazione.
È allora inevitabile che la disposizione venga applicata in modo tale da far rientrare nel suo campo di applicazione ogni fattispecie in cui si verifica il trasferimento economico di un immobile tramite cessione di quote sociali. Non può così essere considerato determinante il fatto che l’alienazione della partecipazione maggioritaria intervenga con un solo negozio o con diversi negozi successivi fra le stesse parti.
2.5.
Venendo all’esame del caso concreto, i due trasferimenti sono avvenuti a poco più di due anni di distanza l’uno dall’altro: il 20 febbraio 2008 (quota del 49%) e il 28 maggio 2010 (quota del 51%). Il tempo intercorso fra i due negozi è tale da indurre a considerarli come un’unica operazione che ha comportato, il 28 maggio 2010, la cessione della totalità delle azioni della ____________________ dai precedenti azionisti (RI 1 ,__________ e __________ SA) alla __________ SA.
Le ragioni addotte dalla ricorrente, e che a suo avviso dimostrerebbero che al momento della prima vendita non vi era ancora l’intenzione di cedere la maggioranza delle azioni, sono irrilevanti. Come si è già ricordato, si tratta solo di verificare se economicamente si sia verificata la cessione del potere di disporre dell’immobile, senza considerare i motivi che possono aver determinato la suddivisione dell’operazione in due momenti. Da questo punto di vista, è indubbio che il 28 maggio 2010 vi sia stato il passaggio del potere di disporre ed è altrettanto chiaro che ciò è avvenuto tramite il trasferimento non del 51% delle azioni della __________ SA bensì con la cessione della totalità delle stesse.
Del resto, seguendo il ragionamento della ricorrente, che vorrebbe che ogni cessione di quote fosse considerata singolarmente, si dovrebbe concludere che non vi sarebbe stato alcun negozio imponibile se le parti avessero compravenduto a distanza di due anni due quote esattamente del 50% ciascuna.
2.6.
L’insorgente obietta infine che non vi sarebbe identità fra l’acquirente della prima e quello della seconda quota. Il primo pacchetto del 49% è infatti stato ceduto alla __________ SA ed il secondo del 51% alla __________ SA.
Ora, anche volendo ignorare il fatto che le società sono sorelle, ciò che è determinante è il fatto che nel 2010, come risulta dal bilancio __________ SA, le azioni sono passate tutte nelle mani di quest’ultima, che è dunque divenuta la proprietaria economica degli immobili della __________ SA.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 8’000.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 8’100.–
sono a carico della ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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