AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2012.50
Data decisione, Autorità: 28.12.2012, CDT
Titolo: Imposta sulla sostanza: stima attivi, immobile acquistato ma non ancora iscritto alla fine dell’anno, prezzo già pagato, valutazione del credito del compratore
ATTIVI art. 40 LTart. 41 LTart. 42 LTart. 52 LT
Incarto n. 80.2012.50
Lugano 28 dicembre 2012
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1 RI 2 rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 27 febbraio 2012 contro la decisione del 1° febbraio 2012 in materia di IC 2010.
Fatti
A. I coniugi RI 1 e RI 2, entrambi pensionati, sono proprietari di diversi immobili.
Con atto pubblico del 10 dicembre 2010, la moglie RI 2 acquistava dai fratelli __________ e __________ un ulteriore fondo a __________ (mapp. __________). Il prezzo, pattuito dalle parti in fr. 950'000.–, veniva corrisposto dall’acquirente il 24 dicembre 2010, mediante accensione di un mutuo ipotecario di pari importo presso la Banca __________ di __________.
Il successivo 3 gennaio 2011, l’operazione veniva infine iscritta a registro fondiario.
B. Notificando ai coniugi la tassazione IC 2010, con decisione del 6 luglio 2011, l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava la loro sostanza imponibile in complessivi fr. 617'000.–. L’autorità aveva in particolar modo incluso nella base imponibile il prezzo d’acquisto del nuovo immobile di __________ (fr. 950'000.–), accettando nel contempo tra i passivi l’intero debito ipotecario contratto con la banca (fr. 950'000.–).
C. I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 20 luglio 2011, nel quale chiedevano che fosse computato, nella base imponibile, unicamente il valore di stima ufficiale del nuovo immobile, pari a fr. 251'651.–.
L’autorità di tassazione, con decisione del 1° febbraio 2012, respingeva il reclamo, spiegando nella motivazione allegata che alla data determinante del 31 dicembre 2010 la moglie vantava unicamente un credito nei confronti dei venditori, che a norma dell’art. 41 cpv. 2 LT doveva “necessariamente essere esposto al suo valore venale effettivo”.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 postulano nuovamente lo stralcio dell'importo di fr. 950'000.– dagli attivi della loro sostanza e, subordinatamente, la sua sostituzione con il valore di stima ufficiale del mapp. __________.
I ricorrenti ribadiscono anzitutto che alla fine del periodo fiscale la loro unica aspettativa era quella di vedersi assegnato il fondo con il suo valore di stima ufficiale intrinseco, aggiungendo quindi che il tentativo dell’autorità di tassazione di dare a tale aspettativa un valore corrispondente al suo prezzo d’acquisto non trovava alcun riscontro nella legge.
Diritto
L’imposta sulla sostanza ha per oggetto la sostanza netta totale (art. 40 cpv. 1 LT e 13 cpv. 1 LAID).
1.2.
Essa si compone della totalità degli attivi mobiliari e immobiliari (art. 41 cpv. 1 LT), fatta eccezione unicamente per quei beni esplicitamente esentati dall’imposta in virtù di una disposizione speciale, quali le suppellettili domestiche e gli oggetti di uso corrente (art. 44 cpv. 2 LT e 13 cpv. 4 LAID).
In linea di principio, la sostanza imponibile comprende dunque l’insieme dei diritti personali – su beni, crediti o partecipazioni – che possono essere valutati in denaro, ovvero ceduti in cambio di una controprestazione (Zigerlig/Jud, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 2a ediz., Basilea/Ginevra/ Monaco 2002, Vol. I/1, n. 2 ad art. 13 LAID, p. 243). Non sottostanno invece all’imposta i diritti su prestazioni periodiche, quali le rendite vitalizie non suscettibili di riscatto (Zigerlig/Jud, op. cit., n. 20 ad art. 14 LAID, p. 226; Laffely Maillard, Les assurances sur la vie, notamment les assurances de capitaux à prime unique, et leur traitement fiscal, in: ASA 66 p. 616).
1.3.
La sostanza imponibile è determinata in base al suo stato alla fine del periodo fiscale o dell’assoggettamento (art. 52 cpv. 1 LT e 66 cpv. 1 LAID).
Premesso che ai Cantoni è lasciato un ampio margine di apprezzamento nella definizione delle regole sulla sua commisurazione (Zigerlig/Jud, op. cit., n. 5 ad art. 13/14 LAID, p. 243), nel Canton Ticino la sostanza è di principio valutata al suo valore venale (art. 41 cpv. 2 LT), riservate in particolare le disposizioni relative ai beni immobiliari. Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili non agricoli e i loro accessori sono infatti imposti per il loro valore di stima ufficiale.
Come esposto in narrativa, RI 2 ha acquistato il fondo mapp. __________ di __________ tramite atto pubblico del 10 dicembre 2010. Due settimane più tardi, il 24 dicembre 2010, ha corrisposto ai venditori l’intero prezzo pattuito di fr. 950'000.–, contraendo un mutuo ipotecario di pari importo presso la Banca __________ di __________. Conformemente a quanto disciplinato imperativamente dall’art. 656 cpv. 1 del Codice civile svizzero (CC; RS 210), il trapasso della proprietà immobiliare – con utili e rischi, oneri e diritti – è tuttavia intervenuto solo il 3 gennaio 2011, quando l’operazione è stata infine iscritta nel registro fondiario.
2.2.
Alla data determinante del 31 dicembre 2010, la contribuente non era pertanto ancora proprietaria del nuovo fondo. Essa poteva però vantare una pretesa creditoria nei confronti dei fratelli __________ e __________, obbligati a trasferirle la proprietà dell’immobile di __________ sulla base di un valido titolo giuridico ai sensi dell’art. 657 cpv. 1 CC (Steinauer, Les droits réels, 4ª ediz., Berna 2012, Vol. II, n. 1549, p. 79).
Trattandosi – di tutta evidenza – di una pretesa valutabile in denaro, la decisione dell’autorità di tassazione di assoggettarla all’imposta cantonale sulla sostanza non presta il fianco a critiche. Coerentemente con la situazione di fatto, appare inoltre inoppugnabile la decisione di ammettere in deduzione l’intero ammontare del debito acceso presso la Banca __________ di __________.
Contestata è invece la valutazione di questa pretesa creditoria. L’autorità di tassazione sostiene che debba essere commisurata in 950'000 franchi, corrispondenti al prezzo d’acquisto dell’immobile di __________. I ricorrenti postulano invece lo stralcio di tale importo dagli attivi della loro sostanza e, subordinatamente, la sua sostituzione con il valore di stima ufficiale dell’immobile, pari a 251'651 franchi.
Se, di principio, la sostanza è commisurata al suo valore venale (art. 41 cpv. 2 LT), gli immobili non agricoli e i loro accessori vanno imposti, come visto, per il loro valore di stima ufficiale (art. 42 cpv. 1 LT).
Certo, la pretesa creditoria vantata dalla contribuente già portava su un bene immobiliare. Alla data determinante del 31 dicembre 2010, tuttavia, esisteva un mero vincolo di carattere obbligatorio fra le parti contraenti, mentre il trasferimento della proprietà fondiaria non aveva ancora prodotto i suoi effetti reali. Da un punto di vista prettamente economico e contabile, la relazione contrattuale ancora in essere tra i fratelli __________ e __________, da una parte, e RI 2, dall’altra, non poteva che condurre alla soluzione adottata dall’autorità di tassazione. Trattandosi di un rapporto bilaterale sinallagmatico, prestazione e controprestazione devono di principio bilanciarsi, con la conseguenza che diritti e obblighi dei venditori e dell’acquirente si compensano a vicenda:
· Nei confronti dei fratelli __________ e __________, il prezzo di fr. 950'000.–, interamente incassato il 24 dicembre 2010, trova il suo corrispettivo nel loro obbligo di trasferire la proprietà immobiliare alla ricorrente.
· Nei confronti di RI 2, il prezzo di fr. 950'000.–, interamente pagato il 24 dicembre 2010, è controbilanciato dalla sua pretesa contrattuale nei confronti dei venditori.
· Dal momento che il contratto di compravendita non aveva ancora prodotto i suoi effetti reali, alla data determinante del 31 dicembre 2010 l’immobile andava conteggiato tra gli attivi dei fratelli __________ e __________ – nel caso di specie della loro madre, al beneficio di un diritto di usufrutto – per il suo valore di stima ufficiale, conformemente a quanto disciplinato dal chiaro testo dell’art. 42 cpv. 1 LT.
3.2.
Poco convincente risulta invece la soluzione proposta dai ricorrenti, che vorrebbe sostituire la pretesa contrattuale della moglie con il valore di stima ufficiale del fondo, sebbene quest’ultimo alla fine del periodo fiscale non le appartenesse ancora.
Tale soluzione, sostenuta anche dalla dottrina argoviese, si prefigge sostanzialmente di non penalizzare le operazioni immobiliari fondate su un titolo giuridico validamente stipulato nel corso di un anno ma iscritte nel registro fondiario solo l’anno successivo. Essa prevede la seguente ripartizione:
· Ai compratori va imposto, tra gli attivi, il valore di stima ufficiale dell’immobile (nella sua qualità di creditore della pretesa) e, tra i passivi, il debito contratto per pagare il prezzo d’acquisto o semplicemente il debito assunto contrattualmente nei confronti del venditore;
· Ai venditori vanno invece conteggiati, tra gli attivi, il valore di stima ufficiale dell’immobile (nella sua qualità di proprietario) e l’intero prezzo d’acquisto incassato o da incassare (nella sua qualità di creditore della pretesa). Quale valore del suo obbligo contrattuale di trasferire la proprietà dell’immobile venduto, tra i passivi della sua sostanza va però nuovamente considerato il valore di stima ufficiale dell’immobile (cfr. Sramek, in: Klöti-Weber/ Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3ª ediz., Berna 2009, Vol. I, n. 19 ad § 46, p. 813).
3.3.
A giudizio di questa Camera, le severe esigenze che derivano dal principio di legalità – che in ambito fiscale ha valore di diritto costituzionale indipendente (art. 127 cpv. 1 Cost. fed.) – non permettono di tutelare quest’ultima soluzione, che vorrebbe di fatto anteporre il valore di stima ufficiale di un immobile al suo valore venale prima ancora del passaggio di proprietà, in presenza di una semplice pretesa contrattuale.
Del resto, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, la semplice assenza di norme legali che disciplinano il lasso di tempo che intercorre tra la sottoscrizione di un titolo giuridico e l’iscrizione del trapasso di proprietà nel registro fondiario non configura ancora una lacuna legislativa. Si tratta, se del caso, di una cosiddetta lacuna impropria della norma positiva, ovvero di una mancanza di una regola che sarebbe opportuno o persino necessario introdurre, ma che in ogni caso l’autorità giudiziaria o amministrativa non può colmare, poiché si sostituirebbe in tal caso al legislatore, disattendendo così il principio della separazione dei poteri (DTF 131 II 562 = RDAF 2005 II 419).
3.4.
Si aggiunga infine che se i valori di stima ufficiali degli immobili edificabili ed edificati corrispondessero effettivamente al loro valore venale, così come previsto dall’art. 15 della Legge cantonale sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst; RL 10.2.9.1), il tema sottoposto al giudizio di questa Camera non sussisterebbe nemmeno. L’esperienza quotidiana ci insegna invece che i valori di stima ufficiali, notoriamente prudenziali (cfr. in particolare art. 20 Lst), spesso si discostano anche in modo molto sensibile dal valore venale: non si giustificherebbe altrimenti la notevole differenza tra il prezzo pagato dalla contribuente, di 950'000 franchi, e il valore di stima ufficiale dell’immobile di __________, pari a 251'651 franchi.
3.5.
Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, questa Camera non può far altro che commisurare in fr. 950'000.– la pretesa contrattuale vantata da RI 2 nei confronti dei fratelli __________ e __________, alla data determinante del 31 dicembre 2010.
Tra i passivi della sua sostanza deve invece essere confermato l’intero ammontare del mutuo ipotecario contratto nei confronti della Banca __________ di __________, pure di fr. 950'000.–.
Tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 580.–
sono a carico dei ricorrenti.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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