AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2013.122
Data decisione, Autorità: 07.08.2013, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, sostituzione di installazioni non più conformi, casetta da giardino, semplice manutenzione
COSTI DI INVESTIMENTO art. 134 LT
Incarto n. 80.2013.122
Lugano 7 agosto 2013
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Ivano Ranzanici (quest’ultimo in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente)
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 17 maggio 2013 contro la decisione del 25 aprile 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. RI 1RI 1 acquistava il fondo mapp. __________ RFD di __________, composto da un’abitazione, un rustico ed un terreno annesso, per il prezzo complessivo di fr. 200’000.–. Negli anni successivi, l’acquirente intraprendeva diversi lavori di rinnovo dell’immobile.
B. Il 18 febbraio 2013 (data dell’iscrizione a Registro fondiarioRI 1 alienava a __________ il suddetto immobile, al prezzo complessivo di fr. 340’000.–. Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, trasmessa il 6 marzo 2013 all’Ufficio di tassazione di Bellinzona, la venditrice indicava quale valore di investimento un importo di complessivi fr. 263'762.25, composto dal valore di acquisto (fr. 200’000.–), dai costi di costruzione e miglioria (fr. 43'540.15), dai costi di acquisto e di vendita (fr. 2'017.80), dalle provvigioni versate (fr. 15’768.–) e dagli altri costi sostenuti all’acquisto e alla vendita (fr. 2'436.30). Allegava inoltre la documentazione inerente ai pretesi costi di costruzione e miglioria.
C. Notificando alla contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 marzo 2013, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile imponibile in fr. 120’142.– e l’imposta in fr. 20'424.15. Nella motivazione allegata alla decisione, l’autorità fiscale spiegava in particolare che, con riferimento ai costi di costruzione e miglioria, per i quali la contribuente richiedeva una deduzione di fr. 43'540.15, erano state riconosciute come deducibili spese per un importo di fr. 3'152.00, relative all’acquisto ed all’installazione di un rubinetto da giardino, di tre convettori e di un forno a legna. I rimanenti importi non erano stati riconosciuti “poiché da ricondurre a lavori di manutenzione e/o poiché trattasi di offerte e non fatture e/o mobilio”.
D. Con reclamo del 28 marzo 2013, la contribuente, rappresentata dalla RA 1, impugnava la suddetta decisione, contestando la mancata deduzione della maggior parte dei costi sostenuti per l’immobile. Il rappresentante in particolare sottolineava come all’autorità fiscale fosse già stata fatta pervenire la documentazione comprovante i costi chiesti in deduzione, menzionando a titolo di esempio le fatture per il rifacimento del tetto della pergola, per un totale di fr. 11’000.– e la fattura per la sostituzione completa delle finestre, per un importo di EUR 3'200.– oltre a fr. 523.– per le spese di sdoganamento. Secondo il rappresentante tali importi “si riferiscono palesemente a spese di miglioria” ed erano pertanto interamente deducibili.
L’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 25 aprile 2013, sottolineando in particolare come le stesse espressioni “rifacimento del tetto” e “ristrutturazione completa delle finestre”, contenute nel reclamo, riconfermerebbero la tesi dell’autorità medesima, in base alla quale le spese in oggetto non sarebbero deducibili in quanto di costi di manutenzione e non di miglioria, secondo la distinzione espressa dalla circolare n. 7/2010 della Divisione delle contribuzioni. Inoltre veniva evidenziato che riguardo ai costi di ristrutturazione del tetto, da un lato, la reclamante avrebbe prodotto solo un’offerta e non una fattura, dall’altro, comunque, anche tale offerta avrebbe dovuto essere ricondotta ad un lavoro di manutenzione ordinaria e non di miglioria.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, il rappresentante del contribuente, ripropone le medesime argomentazioni esposte in sede di reclamo. Postula quindi la deduzione delle spese di costruzione e miglioria per l’intero importo indicato nella dichiarazione fiscale, pari a fr. 43'540.15.
Diritto
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 e 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
La ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di costruzione e miglioria, le seguenti spese:
rifacimento del tetto, ____________________EUR 137.04
totale fr. 43'540.15
L’autorità di tassazione, da parte sua, ha ammeso in deduzione solo le spese dei convettori, del forno a legna, del rubinetto da giardino e le spese connesse a tali beni, come la tassa per la licenza edilizia, per un ammontare complessivo di fr. 3'152.–.
2.2.
Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravano al momento del precedente acquisto.
2.3.
Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.
È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 giurisprudenza e dottrina ivi citate).
2.4.
Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).
La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).
La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano al contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.
Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).
2.5.
Avendo evidenziato i criteri per distinguere le spese di manutenzione dalle spese di miglioria, occorre affrontare le questioni inerenti alla prova dell’esistenza e dell’entità di tali spese.
Nella procedura fiscale vige la massima ufficiale e il principio inquisitorio. L’autorità di tassazione, cui spetta il dovere di chiarire d’ufficio i fatti fiscalmente rilevanti, controlla la dichiarazione d’imposta e procede a tutte le indagini incessarie (art. 204 cpv. 1 LT; art. 130 cpv. 1 LIFD), senza essere in particolare vincolata agli elementi imponibili riconosciuti o dichiarati dai contribuenti (decisione TF 2A.105/2007 del 3 settembre 2007; cfr., al proposito, Berger, Voraussetzungen und Anfechtung der Ermessensveranlagung, in: ASA 75 p. 185, p. 190).
La procedura fiscale è inoltre retta dal principio di collaborazione. Sia secondo l’art. 196 LT sia secondo l’art. 123 cpv. 1 LIFD, le autorità di tassazione determinano con il contribuente le condizioni di fatto o di diritto determinanti per un’imposizione completa ed esatta. Al contribuente è imposto l’obbligo di fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta (art. 200 LT; art. 126 cpv. 1 LIFD). Egli deve in particolare esporre la situazione in maniera esaustiva e trasparente (decisione TF 2A.502/2005 del 2 febbraio 2006, in: StR 61 p. 442).
2.6.
Di principio, in applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8 CC, nella procedura fiscale l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1. n. 8).
2.7.
Con riferimento alle spese per il rifacimento del tetto ed alla sostituzione delle finestre è evidente che si tratta di tipici costi di manutenzione che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile (cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata n. 48, 18).
Con riferimento alla casetta da giardino, alla “copertura passaggio ad arco” ed alle ante in laminato, si consideri anche il fatto che, se installazioni non più conformi alle esigenze moderne vengono rimpiazzate con altre che svolgono la medesima funzione, le relative spese non assurgono a costi di investimento (Zwahlen, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 87-88). Nella fattispecie, né in sede di reclamo né in sede di ricorso sono stati forniti elementi atti a comprovare che si è trattato di nuovi apporti all’immobile e non invece della sostituzione di strutture già esistenti, né d’altronde viene dimostrato che dei vecchi materiali sono stati sostituiti con dei nuovi di qualità superiore, cosa che consentirebbe tutt’al più di ravvisare una componente di miglioria.
Per la casetta da giardino, si aggiunga inoltre che, come osservato dall’autorità fiscale, si tratta di una costruzione che non rientra fra le parti costitutive dell’immobile.
Riguardo alle spese di giardinaggio, tale costo sarebbe deducibile unicamente se riguardasse la realizzazione di un giardino. Ritenuto che non è stata fornita alcuna indicazione sulla natura dei lavori che sono stati svolti in concreto, ma è stato prodotto unicamente un richiamo di pagamento, tenuto conto anche della non considerevole entità della spesa (fr. 2'624,40), all’importo in oggetto non può che essere attribuita la natura di costo di manutenzione, con conseguente esclusione della deducibilità.
2.8.
In queste circostanze, pertanto, la decisione dell’Ufficio di tassazione, conforme alla prassi adottata dalla Divisione delle Contribuzioni (Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata) per ovviare, già lo si è detto, alle difficoltà insite nella distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria, va senz’altro tutelata.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 880.–
sono a carico della ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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