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90.1995.106•Validity of primary-residence zoning and acquired rights
90.1995.106Altro tribunale29 ott 1996Partially Granted
Estratto da Omnilex
A landowner challenged a zoning plan that reserved two residential zones exclusively for primary residences. The Tribunal held that the measure served a genuine public planning interest and was proportionate, given the high share of secondary homes in the municipality and the need to preserve remaining building land for permanent residents. However, it held that existing secondary residences are protected as acquired situations and may not lose that status merely because of a transfer of ownership. The court therefore struck only the inheritance derogation from the State Council’s imposed wording of Article 7 NAPR and rejected the remainder of the appeal. Costs were allocated against the appellant, with a party-cost contribution awarded by the commune.
Art. 2 cpv. 3 LPT, art. 37 e 38 LALPT, art. 28 cpv. 2 lett. a LALPT; zone riservate esclusivamente alla residenza primaria e tutela delle situazioni acquisite nelle residenze secondarie esistenti. Il comune dispone di un margine di apprezzamento nella scelta di misure pianificatorie volte a contenere le residenze secondarie; il controllo governativo e giudiziale può intervenire solo se la soluzione comunale è insostenibile o contraria ai principi pianificatori. La misura è ammissibile se sorretta da un interesse pubblico pianificatorio concreto e proporzionato. La garanzia delle situazioni acquisite concerne l’uso dell’immobile e non la sola titolarità; l’alienazione non fa cadere di per sé la protezione dell’uso preesistente. Deroghe troppo generali o non necessarie rispetto alla regola generale possono essere stralciate, mentre un margine di indeterminatezza è ammissibile per le eccezioni.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 90.1995.106
Data decisione, Autorità: 29.10.1996, TPT
Incarto n. 90.95.00106
Lugano 30 ottobre 1996
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale della pianificazione del territorio
composto dai giudici:
Efrem Beretta, presidente, Giovanna Roggero-Will, Michele Rusca
vicecancelliera
Daniela Regazzi
visto il ricorso del 24 luglio 1995 di
-__________, __________, rappr. da: avv. __________ __________ __________, ____________________,
contro
la risoluzione no. __________del __________ giugno 1995 del Consiglio di Stato che approva il Piano Regolatore del comune di __________;
viste le osservazioni del __________febbraio 1996 del Comune di __________;
vista la risposta no. __________del __________settembre 1995 del Consiglio di Stato;
letti ed esaminati gli atti
esperiti i necessari accertamenti;
r i t e n u t o,
in fatto
a. Il 15 gennaio 1993 l’Assemblea comunale del Comune di _________ ha adottato il Piano Regolatore. Con l’adozione del Piano si è cercato di trovare una soluzione al problema di un’utilizzazione razionale del territorio non ancora edificato, cercando al contempo di promuovere la permanenza di una popolazione stabile nel comune. A tale scopo il Comune ha vincolato alla costruzione di residenze primarie le zone residenziali RP _________ e RP _________ previste agli art. 41 e 42 delle Norme di attuazione del Piano Regolatore (in seguito NAPR), definendo all’art. 7 NAPR il concetto di residenza primaria nel seguente modo:
“ Una residenza primaria è definita tale per il suo uso. Il
vincolo di residenza primaria determina l’obbligo per
l’utente dell’edificio di avere il proprio domicilio nel
Comune di _________. Le residenze primarie esistenti in zona residenziale primaria al momento dell’entrata in vigore del presente articolo devono mantenere il loro regime di uso. Il vincolo è iscritto a registro fondiario RFD. Le residenze secondarie esistenti al momento dell’entrata in vigore del presente articolo possono mantenere il loro regime d’uso fintanto non intervenga un’alienazione. Il cambiamento d’uso dell’edificio é iscritto a RFD. Deroghe:
il trasferimento di proprietà di un’abitazione primaria o secondaria a titolo successorio non costituisce alienazione da cui derivi l’obbligo di dare alla stessa una determinazione primaria quando é dimostrata l’impossibilità di destinare tale edificio a residenza primaria.
il trasferimento di proprietà di un’abitazione primaria o secondaria a titolo successorio non costituisce alienazione da cui derivi l’obbligo di dare alla stessa una destinazione primaria quando l’edificio non si presta a venir utilizzato come residenza primaria”.
b. La signora __________ __________ -__________, qui ricorrente, è proprietaria della particella no. __________del Comune sita in località __________che con il nuovo Piano Regolatore in oggetto è stata inserita in zona edificabile RP _________ destinata appunto alla sola residenza primaria. Contro questo azzonamento essa è insorta in data 6 maggio 1993 al Consiglio di Stato contestando l’imposizione del vincolo di residenza primaria prevista, ritenendolo non giustificato alla situazione, non rispondente ad una ragionevole esigenza pianificatoria ed inoltre in urto con il diritto della proprietà, con il principio della parità di trattamento, con il principio della proporzionalità e della libertà di commercio garantiti dalla costituzione. L’insorgente ha quindi chiesto la modifica delle norme NAPR all’esame, nel senso di permettere in tutte le zone edificabili la realizzazione sia di abitazioni primarie come pure secondarie.
c. Con decisione del 14 giugno 1995 qui impugnata, il Consiglio di Stato ha approvato il PR di _________, respingendo al contempo le censure sollevate dalla ricorrente. Al proposito l’autorità governativa ha specificato come dal punto di vista tecnico-pianificatorio questa misura risulta coerente con l’impostazione data al piano regolatore e appare giustificata dal costante aumento di residenze secondarie rilevato nel Comune. Il Governo ha in particolare messo l’accento sulla complementarità di _________ con _________, nel senso che il primo è velocemente raggiungibile dal secondo, circostanza che permette uno sviluppo della residenza primaria molto più accentuato che in altri comuni della valle. Pur confermando quindi la pubblica utilità del vincolo proposto, il Consiglio di Stato ha però ordinato al Comune di modificare il contenuto di cui all’art. 7 NAPR nel seguente modo:
“ Nelle zone residenziali primarie RP _________ e RP _________ sono ammesse esclusivamente abitazioni destinate alla residenza primaria. Un’abitazione è considerata residenza primaria quando è atta a tale scopo e quando l’utente ha il suo domicilio nel Comune, o vi risiede per lunghi periodi per motivi di studio o di lavoro. Le residenze secondarie esistenti al momento dell’entrata in vigore del Piano Regolatore possono essere mantenute. Il Municipio può, in casi eccezionali, accordare delle deroghe se: a. il proprietario ha acquisito l’abitazione in via ereditaria, b. il proprietario ha vissuto a lungo nel Comune ed è seriamente intenzionato a ritornarvi per risiedervi durevolmente, c. la natura dell’abitazione è palesemente inadatta quale residenza primaria, d. la conservazione della residenza primaria comporta per il proprietario un sacrificio economico eccessivo. ( cfr. decisione impugnata punto 3.5.1 pag. 14, rispett. punto 3.6.5 pag. 20).”
d. Dissentendo anche da questa decisione, la ricorrente è nuovamente insorta, in data 24 luglio 1995, davanti a questo Tribunale ribadendo in sostanza le medesime censure già sollevate in prima istanza. In particolare essa rileva come la modifica apportata all’art. 7 NAPR non sana l’insostenibilità del vincolo in contestazione. A suo dire non è stato compiuta una sufficiente indagine capace di dimostrare che questa disposizione pianificatoria risponde ad un evidente interesse pubblico. Essa sostiene che da anni a _________ non si costruiscono case, né primarie, né secondarie. Non è quindi ragionevolmente pensabile che per mezzo della normativa si induca qualcuno a costruire a _________ la sua abitazione primaria. Inoltre non vi è alcun motivo per ritenere che l’assenza della norma cagioni una concentrazione eccessiva di abitazioni secondarie o un aumento eccessivo del costo dei terreni, oppure ancora un aumento dei costi per chi volesse costruire la sua abitazione primaria. Da ultimo l’insorgente rileva come il diritto di mantenere le esistenti residenze secondarie deve per forza di cose avere per effetto la possibilità di alienarle mantenendone la stessa natura.
e. Nelle sue osservazioni del 27 febbraio 1996 al ricorso, il Municipio di _________ ha nuovamente rilevato come la scelta d’istituire delle zone destinate esclusivamente alle residenze primarie sia da ricondurre alla paura che le poche proprietà ancora disponibili vengano edificate esclusivamente con residenze secondarie. Esso rileva tuttavia che dall’adozione del PR a tutt’oggi alcune circostanze sono cambiate, ciò che non esclude la possibilità, per il futuro, di un riesame della soluzione pianificatoria adottata, almeno per quel che concerne le zone edificabili della collina, riservato il comparto di _________ di Sopra. Dal canto suo il Consiglio di Stato, con risposta no. __________del __________ settembre 1995, si riconferma nella sua decisione qui impugnata, proponendo la reiezione dell’impugnativa per quel che riguarda la contestazione dell’introduzione dell’obbligo di residenza primaria, rispettivamente il rinvio delle censure volte a contestare il contenuto dell’art. 7 NAPR, ritenuto che esso dovrà costituire ancora oggetto di variante giusta la procedura prevista dagli art. 32 ss LALPT.
f. In data 2 maggio 1996 è stato esperito un sopralluogo nell’ambito del quale le parti si sono riconfermate nelle rispettive allegazioni e domande.
c o n s i d e r a t o
in diritto
L’art. 38 LALPT legittima a ricorrere il Comune (cpv. 4 lett. a), i già ricorrenti, per gli stessi motivi (cpv. 4 lett. b), e ogni altra persona o entro che dimostri un interesse degno di protezione a dipendenza delle modifiche decise dal Consiglio di Stato (nuovo cpv. 4 lett. c, in vigore dal 15.3.1995).
In concreto la legittimazione attiva della ricorrente è data a norma dell’art. 38 cpv. 4 lett. b) LALPT.
Presentato nei termini di legge, e quindi tempestivo, il ricorso è ricevibile in ordine.
L’autonomia non è però assoluta. Giusta l’art. 33 cpv. 3 lett. b LPT il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del PR da parte di almeno un’istanza. Nel Cantone Ticino l’autorità competente è, a norma dell’art. 37 LALPT, il Consiglio di Stato, che decide i ricorsi ed approva il PR con pieno potere cognitivo. Ciò significa controllo non solo della legittimità ma pure dell’opportunità delle scelte pianificatorie comunali. A contemperare l’estensione di tale controllo con l’autonomia riconosciuta al comune interviene il principio dell’art. 2 cpv. 3 LPT: “Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d’apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti”. Il Consiglio di Stato non può, dunque, semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettarne il diritto di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più opportuna. Il Consiglio di Stato non può però limitarsi a intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo, sia manifestamente insostenibile. Nella sua veste di autorità superiore di vigilanza esso veglia affinché la pianificazione comunale rispetti il diritto e segnatamente i principi pianificatori fondamentali enunciati dalla LPT, si conformi alla pianificazione cantonale, in particolare al Piano direttore (art. 6 LPT) e si armonizzi convenientemente con quella dei comuni vicini e regionale. Se il PR presentatogli per approvazione non risponde a questi requisiti o appare per altri versi insostenibile il Consiglio di Stato o lo rinvia sui punti difformi ordinando al comune di procedere alle necessarie varianti oppure modifica il piano d'ufficio (art. 37 LALPT).
Di norma l'autonomia comunale vuole che si segua la prima via. L'approvazione del PR da parte del Consiglio di Stato quale autorità superiore di vigilanza non muta, malgrado l'effetto costitutivo di cui è munita, la natura del piano che è e rimane di diritto comunale. L'autorità di approvazione non può attraverso una modifica d'ufficio del PR sostituirsi al comune nell'ambito delle sue competenze, statuendo in suo luogo e vece contro la sua volontà, eludendo il processo di formazione democratica della volontà comunale: "nell'ambito della procedura approvativa il governo è unicamente autorizzato a decidere ev. modifiche del PR se il loro contenuto è chiaramente definibile e la modifica serve a emendare carenze o errori pianificatori evidenti " (DTF 111 Ia 69-70, consid. 3d, rilievo nostro). Così quando la soluzione può essere una sola, senza possibili alternative (cfr. Alfred Kuttler, Zum Schutz der Gemeindeautonomie in der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung, in Rep. 1991, pag. 45 e segg., in part. pag. 55).
Fedele al principio federalista, la LPT enuncia solo i principi fondamentali, stabilisce il quadro normativo generale. Spetta ai cantoni dargli corpo. Il Canton Ticino vi ha provveduto attraverso la LALPT che all’art. 24 dà la competenza ai comuni di allestire e adottare il PR. E’ attraverso questo strumento pianificatorio che a norma dell’art. 14 LPT (“i piani d’utilizzazione disciplinano l’uso ammissibile del suolo”) e degli art. 24 seg. LALPT (”il PR è lo strumento di programmazione delle attività territoriali a livello comunale”) viene finalmente definita la destinazione e l’uso del territorio e adottata la relativa normativa. E’ in questa sede che vengono istituiti i diversi vincoli di destinazione. Quello che qui ne occupa trova puntuale riscontro all’art. 28 cpv. 2 lett. a LALPT (“segnatamente possono essere previste zone per residenza esclusivamente o parzialmente primarie o secondarie”). Ma già in linea più generale la sua legittimità può essere derivata dai precetti dell’art. 25 LALPT, riecheggianti quelli della LPT e prima ancora della Cost, ai cui sensi il PR è inteso in particolare a organizzare razionalmente il territorio e promuovere lo sviluppo armonioso del Comune, in modo che il suolo sia utilizzato con misura e siano realizzati gli obiettivi pianificatori degli art. 1 e 3 LPT.
Il Consiglio di Stato ha affrontato globalmente questo delicato problema già nel 1986, nell’ambito del Progetto del Piano Direttore. Il documento pone tra gli obiettivi della pianificazione comunale la limitazione delle residenze secondarie “quando il loro numero e la loro concentrazione creassero tensioni sul mercato dell’alloggio o impedissero il raggiungimento degli obiettivi del Piano regolatore.” Nel bollettino N. 5 “Pianificazione locale, Il vincolo di destinazione per residenze primarie”, elaborato nel febbraio del 1986, il Dipartimento dell’Ambiente opina che “spetti al Cantone, per il tramite del Dipartimento dell’Ambiente e della Sezione pianificazione urbanistica di studiare la materia in generale, di offrire consulenza ai comuni e di coordinate l’azione, ma che debba essere lasciato a questi ultimi la facoltà di adottare o meno misure concrete qualora ritengano che il problema delle residenze secondaria debba essere regolamentato sul proprio territorio. “L’introduzione delle disposizioni pianificatorie deve avvenire nell’ambito di un serio studio pianificatorio” (risalto ns.). Il tasso percentuale di residenze secondarie rispetto al totale degli alloggi sarà ritenuto allarmante a dipendenza “della funzione del Comune nel contesto regionale e delle funzioni che vuol darsi in futuro ...: una percentuale anche bassa (10%) in un Comune della corona di un polo regionale rappresenta già una soglia d’allarme e ..... una percentuale alta (50%) in un comune con importante vocazione turistica può non costituire fonte di preoccupazione. “Anche all’interno della zona edificabile di un comune le percentuali possono essere più o meno preoccupanti” a seconda della posizione della zona e a seconda dei livelli di prezzo del terreno edificabile e delle pigioni, già raggiunto.” Inoltre bisogna tener presente la situazione dei comuni viciniori per evitare che la domanda di RS si riversi su quelli che non han posto limiti. La conclusione è “l’introduzione di una norma limitativa delle residenze secondarie non può essere frutto di improvvisazione ma deve scaturire da un attendo studio pianificatorio e da ponderate scelte politiche”.
Parte integrante degli studi di base del Piano direttore (Progetto per la seconda consultazione, Maggio 1986) è il Piano d’indirizzo per le residenze secondarie. Premesso che il Cantone procederà a “garantire una consulenza tecnico-giuridica ai Comuni che intendono disciplinare le residenze secondarie, elaborando in particolare una normativa tipo, oltre che ad allestire un piano d’indirizzo cantonale allo scopo di favorire la coordinazione del fenomeno a livello intercomunale e indicare ai Comuni dei criteri e dei parametri in riferimento”, il documento nota che tali criteri e la graduazione dei provvedimenti atti a limitare le residenze secondarie “non trovano necessariamente dei riscontri scientificamente oggettivi e applicabili uniformemente a tutti i Comuni. Le misure dipendono in ampia misura da una valutazione politica dell’auspicato sviluppo territoriale, economico, sociale e culturale del Comune. Da qui la necessità di approfondire e vagliare criticamente a livello comunale i criteri contenuti in questo piani d’indirizzi cantonale.”
Piano che “si basa su una classificazione funzionale del territorio, suddiviso a seconda della caratteristiche, attuali e potenziali, degli insediamenti residenziali nei vari comuni al fine di ricavare - i Comuni con un ruolo prevalentemente residenziale, dove la residenza secondaria può essere in conflitto con la residenza primaria, - i Comuni dove la residenza secondaria può essere complementare alla residenza primaria o addirittura assumere un ruolo importante per la vitalità del Comune.” Le categorie funzionali sono quattro: comuni del centro, della corona e del retroterra e comuni delle valli montane. Si terrà inoltre conto del “ruolo specifico dei vari comuni nel contesto regionale, segnatamente della loro funzione quali poli o sub-poli regionali.” Si considereranno infine le “caratteristiche storiche e recenti di attrattività turistica”.
Occorrerà pure valutare la disponibilità di territorio utilizzabile a scopi residenziali con particolare attenzione alla situazione sul mercato fondiario e dell’alloggio. La soglia d’allarme è stata indicativamente fissata per le diverse categorie secondo il principio che “nel territorio di fondovalle altamente insediato e conteso da altre utilizzazioni (residenza primaria, agricoltura, vie di comunicazione, ecc.) la residenza secondaria debba essere contenuta entro limiti ragionevoli. Tali limiti, in considerazione della media cantonale che si aggira intorno al 23%, possono essere indicati approssimativamente fra il 10 e il 30%. Il 30% rappresenta il massimo oltre al quale la funzione residenziale primaria può essere seriamente compromessa. La flessibilità della soglia d’allarme vuole tener conto sia di situazioni già acquisite che di particolari esigenze locali, soprattutto per le regioni con particolare attrattività turistica. In assenza di queste premesse il limite del 10% è da ritenersi la norma.”
La soglia di allarme, avverte il documento, “è unicamente un segnale che può indicare la presenza del problema e la necessità di un approfondimento a livello comunale. La limitazione delle residenze secondarie non deve necessariamente estendersi uniformemente a tutta la ZE. E’ anzi opportuno adeguare le misure alla posizione e alla funzione delle singole zone. È il progetto a precisare che “Quale criterio generale di comportamento vale la raccomandazione di riservare prevalentemente alla residenza primaria le zone edificabili ben accessibili e infrastrutturate site in vicinanza dei principali servizi pubblici e privati a favore della popolazione residente (scuole, trasporti pubblici, negozi, ecc.)”.
Il documento indica poi i “criteri generali di riferimento” ritenuti validi per le diverse categorie di comuni, Per il Centro la soglia d’allarme è il 10%; per la Corona, tra il 10 e il 20%; per il Retroterra tra il 10 e il 30%, per la Montagna, infine, nessuna indicazione (“un’altra percentuale può anche essere benefica”).
Il territorio cantonale è stato suddiviso in quattro regioni funzionali (Regione __________ e __________ __________, di __________ e Valle , di __________ e infine di __________ -).
Nella prima, che qui interessa, è stato registrato nel 1980 un tasso, per la montagna, del 46,2%. Come osserva il progetto di piano d’indirizzo il problema delle residenze secondarie, che in questi comuni di montagne raggiunge spesso il 50%, se non oltre, deve quindi fare oggetto di attenta verifica.
Quanto alle aree tuttora disponibili per l’edificazione, l’attenta analisi della situazione effettuata dal comune preliminarmente all’adozione della discussa normativa rileva la presenza di 12 fondi ancora inedificati che, se frazionati, permetterebbero la costruzione di circa una ventina di edifici.
In riferimento a questi dati, nonché alle considerazioni espresse nei paragrafi precedenti, questo Tribunale ritiene che la misura contestata, volta a conseguire un più corretto equilibrio tra residenza secondaria e primaria, risponde a un indubbio interesse pubblico. La vicinanza di _________ al fondo valle e precisamente a _________ rende di particolare attualità l’interesse in questione. E’ importante che le ultime aree edificabili disponibili non siano accaparrate dal mercato delle residenze secondarie, ma costituiscano una preziosa riserva per l’insediamento di nuovi residenti, col corollario di nuovi apporti fiscali, di un migliore sfruttamento delle infrastrutture comunali e finalmente di uno sviluppo più armonioso della vita del paese.
Tutto ben considerato il vincolo appare strumento idoneo a realizzare i legittimi scopi che il Comune intende perseguire. Ragionevole appare infine il rapporto tra l’interesse pubblico a realizzare questi scopi e il sacrificio che ne deriva alla ricorrente. Sono peraltro previste una serie di deroghe che mitigano il rigore di questa misura. Circostanze e considerazioni queste dalle quali può concludersi che il principio della proporzionalità è stato in concreto rispettato.
Va infatti considerato che le nuove norme nel vietare le residenze primarie, risp. secondarie non mettono al bando un tipo particolare di proprietà, ma l’uso che se ne fa (abitandole permanentemente o solo per un certo tempo). Di converso pure la garanzia delle situazioni acquisite (Besitzstandsgarantie) si riferisce all’uso in questione: è questo e non il fatto di essere proprietari che differisce dal nuovo diritto e merita nondimeno tutela per la sua conformità col vecchio. L’alienazione della proprietà non cambia nulla a questa situazione (cfr. STA 29.4.1993 in re C., RDAT II - 1993 N. 31) e non cambia certo la destinazione dell’immobile. Non vi sono motivi intrinseci né alla natura del negozio né alla normativa stessa perché con l’alienazione la protezione delle situazioni acquisite venga a cadere. Ciò non significa, è vero, che tale protezione sia assoluta e che in determinate circostanze non debba cedere il passo a considerazioni d’ordine superiore.
Occorrono tuttavia motivi particolarmente gravi. Per poter imporre, in caso di alienazione, la trasformazione di un uso garantito come situazione acquisita occorre un interesse pubblico particolarmente importante e preminente che dev'essere chiaramente sostanziato. Nulla prova né rende in qualche modo verosimile che il comune di _________ abbia un interesse pubblico di tale intensità a risolvere alla radice il problema delle residenze primarie, rispettivamente secondarie da dover intervenire, non foss’altro che differitamente al momento dell’alienazione, sulle situazioni acquisite che in linea generale ha escluso dalla normativa.
Lo scopo principale perseguito dal comune con la nuova misura è di scongiurare il pericolo di vedere in futuro lievitare ulteriormente la residenza secondaria a scapito di una popolazione permanente nel Comune. Medesimi argomenti valgono naturalmente, a maggior ragione, per il trapasso in via ereditaria della proprietà. Né l’alienazione né l’acquisizione dell’abitazione in via ereditaria costituiscono dunque deroghe al principio del mantenimento delle residenze secondarie preesistenti, sancito, nella versione emendata dal Consiglio di Stato, al capoverso 3 dell’art. 7 NAPR, ma ne sono la naturale conseguenza nei casi in cui il trapasso avviene da un proprietario che usava l’immobile quale residenza secondaria
quando è entrata in vigore la restrizione. L’art. 7 NAPR, nella formulazione imposta al comune dal Consiglio di Stato, dev’essere quindi modificato stralciando la lett. a. (deroga a favore del proprietario che ha acquisito l’abitazione in via ereditaria).
La terza frase dell’articolo 7 NAPR (“Le residenze secondarie esistenti al momento dell’entrata in vigore del piano regolatore possono essera mantenute”) assume così inequivocabilmente, senza doverne modificare il testo, il valore di un’eccezione generale alla normativa sulle residenze secondarie, valida sia in caso di alienazione sia di acquisizione in via ereditaria.
Per quel che riguarda le vere e proprie deroghe, previste alle lett. b-d dell’art. 7 NAPR, va rilevato che una certa indeterminatezza rientra nella natura e nella funzione della deroga stessa, che altrimenti non è più eccezione ma regola. Concetti come “vissuto a lungo nel Comune”, “abitazione palesemente inadatta”, “sacrificio economico eccessivo”, non concedono un margine interpretativo così vasto da rendere eccessivamente aleatoria l’applicazione del disposto ed imporne l’invalidazione.
Per questi motivi,
visti gli articoli di legge applicabili alla fattispecie,
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza dalla formulazione dell’art. 7 NAPR, imposta dal Consiglio di Stato al comune, va stralciata la lett. a) concernente le deroghe in caso di acquisizione per via ereditaria. Per il resto il ricorso è respinto.
La ricorrente é condannata al pagamento delle tasse di giudizio e delle spese per complessivi fr. 500.-. Il Comune le verserà Fr. 300.- di ripetibili.
Intimazione: - Avv. __________ __________. __________, __________
Tribunale della pianificazione del territorio
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the primary-residence zoning restriction was lawful and proportionate
The restriction pursued a legitimate public planning interest and was proportionate in light of the local housing situation.
The commune could protect remaining building land from being absorbed by secondary residences, especially given the high local share of secondary homes and the municipality's regional position.
Whether the rule on existing secondary residences had to allow alienation while preserving secondary use
Existing secondary residences remain protected as acquired situations; alienation does not by itself extinguish that protection.
The norm regulates use, not ownership. Acquired-use protection attaches to the use itself and survives transfer of title unless overriding public interests are specifically shown, which was not the case here.
Whether the inheritance derogation in Article 7 NAPR was valid
The inheritance derogation had to be struck from the text ordered by the State Council, because existing secondary residences already remained protected generally and inheritance was not a separate exception.
Inheritance is a natural consequence of the general rule preserving pre-existing secondary residences; it should not be singled out as an additional derogation.
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