Composition : M. C O L O M B I N I , président
Mme Charif Feller et M. Perrot, juges
Greffier :M.Hersch
Art. 257d al. 1 et 2 et 271 al. 1 CO ; 257 al. 1 let. a et b CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A.X.________ et
B.X., tous deux à Lausanne, parties locataires, contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 6 octobre 2015 par le Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec
S., à Lausanne, partie bailleresse, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
étage) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de
concourir à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont requis
par l’huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais
à la charge des parties locataires (V), dit qu’en conséquence les parties
locataires rembourseront à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 280 fr. et lui verseront la somme de 400 fr. solidairement
entre elles à titre de dépens en défraiement de son représentant
professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus autres conclusions sont
rejetées (VII).
En droit, le premier juge a relevé que l’arriéré de loyer de
1'624 fr. 70 d’A.X.________ et B.X.________ n’avait pas été entièrement
acquitté dans le délai de trente jours imparti par comminations de
S.________ du 4 mai 2015, un montant de 790 fr. correspondant au loyer du
mois de mai 2015 étant resté impayé. Dès lors, S.________ était fondée à
résilier le bail le 11 juin 2015 pour le 31 juillet 2015. Certes, A.X.________ et
B.X.________ avaient contesté en temps utile la résiliation devant la
Commission de conciliation, mais il n’y avait aucun motif d’annulabilité du
congé, une prolongation de bail n’étant d’ailleurs pas possible en cas de
demeure du locataire. Partant, le cas était clair et il convenait d’admettre
la requête d’expulsion de S., en fixant à A.X. et
B.X.________ un délai au 10 novembre 2015 à midi pour libérer les locaux
occupés, à défaut de quoi l’huissier de paix pourrait, sur requête de
étage de l’immeuble sis [...] à Lausanne. Le loyer s’élevait à 790 fr. par
mois, un acompte de charges par 90 fr. étant compris dans ce montant.
2.Par comminations du 4 mai 2015, reçues par leurs
destinataires le 6 mai 2015, S.________ a mis en demeure A.X.________ et
B.X.________ de s’acquitter de l’arriéré de loyer par 1'624 fr. 70, soit le
solde du décompte de chauffage du 28 janvier 2015 par 40 fr. 70, le loyer
d’avril 2015 par 790 fr. et le loyer de mai 2015 par 790 fr., dans un délai
de trente jours, faute de quoi le bail serait résilié pour défaut de paiement.
A.X.________ et B.X.________ ont saisi en temps utile la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer d’une requête en
annulation du congé.
3.Le 19 juin 2015, A.X.________ a adressé un courrier à S.________
intitulé « demande d’annulation de résiliation de bail » dans lequel il
explique que les retards de loyer sont dus à un accident subi le 11 février
qui a provoqué un arrêt de travail de deux mois. Il indique avoir déjà versé
les loyers d’avril et de mai 2015 et s’engage à verser ceux de juin, juillet
et août jusqu’au 10 août 2015.
Le loyer d’avril 2015 ainsi que le solde du décompte de
chauffage du 28 janvier 2015 ont été payés le 6 mai 2015, tandis que le
loyer de mai 2015 a été payé le 19 juin 2015.
4.Par requête d’expulsion en cas clair du 14 août 2015 adressée
au Juge de paix du district de Lausanne, S.________ a conclu à ce qu’il soit
ordonné à A.X.________ et B.X.________ de quitter et rendre libres les locaux
qu’ils occupent [...] à Lausanne, ce dans un délai de dix jours dès la
notification de la décision à intervenir (I) et à ce qu’il soit dit qu’à défaut
pour A.X.________ et B.X.________ de quitter volontairement les locaux
précités dans le délai fixé selon la conclusion I, l’huissier de paix est
chargé, sous la responsabilité du Juge de paix, de procéder à l’exécution
forcée de la décision à intervenir à première requête de la partie
bailleresse, A.X.________ et B.X.________ étant avertis d’ores et déjà qu’il
sera procédé au besoin à l’ouverture forcée des locaux et ordre étant
donné d’ores et déjà aux agents de la force publique de prêter leur
concours à l’exécution forcée s’ils en sont requis par l’huissier de paix (II).
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Le 28 août 2015, le Président de la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer a informé la Justice de paix qu’il n’allait pas
examiner la requête en annulation du congé d’A.X.________ et B.X.________
avant de connaître l’issue de la procédure d’expulsion.
Le 28 septembre 2015, A.X.________ a déposé un lot de pièces.
L’audience devant le Juge de paix a été tenue le 6 octobre 2015.
E n d r o i t :
1.a) L’appel est ouvert contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des
conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 ; RS 272]). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral,
lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une
expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse
correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution
de l'objet loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le
dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage
hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit
rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non
publié à l’ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la
date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure
sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un
prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps
nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les
déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la
partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure
ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé
d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
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du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas
inférieure à un an.
En l’espèce, le loyer mensuel net de l’appartement s’élève à
700 fr., plus 90 fr. de charges, de sorte que, calculée selon les principes
énoncés ci-dessus, la valeur litigieuse est supérieure à 10’000 francs. La
voie de l’appel est ainsi ouverte.
b) L’appel contre une décision rendue en procédure sommaire
doit être déposé dans un délai de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). Les cas
clairs sont régis par la procédure sommaire (art. 248 let. b CPC).
En l’espèce, déposé le 17 octobre 2015 par une partie qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dirigé contre une
ordonnance rendue selon la procédure en cas clair notifiée le 15 octobre
2015, l’appel intervient en temps utile.
L’appelante n’a pas signé l’appel. Il n’y a cependant pas lieu
de lui fixer un délai pour réparer le vice, selon l’art. 132 CPC, dès lors que
l’appel de l’appelant est sans conteste recevable et qu’il y a de toute
manière lieu d’entrer en matière.
2.L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III
43).
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3.a) Les appelants soutiennent que le cas n’est pas clair, car
leur dossier aurait dû être traité par la commission de conciliation, qu’ils
ont saisie dans les délais d’une requête en annulation du congé.
b) Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif aux cas clairs, le
tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait
n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a)
et que la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait exigé par l'art.
257 al. 1 let. a CPC est celui qui peut être établi sans délai ni moyens
particuliers, en général par pièces (ATF 138 III 123 consid. 2.1.1; ATF 138
III 620 consid. 5.1.1). En matière de résiliation donnée en cas de demeure
dans le paiement du loyer, la seule contestation du congé devant l’autorité
de conciliation ne saurait impliquer un examen plus restrictif de la notion
de cas clair. En effet, lorsque le locataire saisit parallèlement la
Commission de conciliation aux fins de contester le congé, mais que les
motifs invoqués à l’appui de la demande sont dénués de fondement, le
juge de l’expulsion peut faire application de l’art. 257 CPC (Colombini,
Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière
de congé donné en raison du défaut de paiement du loyer, JdT 2012 III 37,
n. 61, p. 67). Le juge saisi en cas clair peut ainsi statuer à titre préjudiciel
sur la validité du congé, sans qu’il ne doive surseoir à statuer jusqu’à droit
connu sur la procédure en contestation de la validité du congé (TF
4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 3, destiné à la publication ; cf.
Bohnet, Procédure en annulation du congé et cas clair en expulsion,
Newsletter Bail.ch septembre 2015). L’introduction par le locataire d’une
requête de conciliation n’exclut ainsi nullement que le bailleur, de son
côté, dépose une requête d’expulsion pour cas clair devant le juge de
l’expulsion, à savoir le juge de paix, sans conciliation préalable (art. 198
let. a CPC), l’obligation de saisir l’autorité de conciliation selon l’art. 273c
al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) valant pour tous
les litiges, sauf en cas d’expulsion du locataire consécutive à une
résiliation extraordinaire du bail (Conod, in Bohnet/Montini [éd.], Droit du
bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 11 ad art. 273 CO). Dans un
tel cas, la Commission de conciliation saisie par le locataire ne doit pas se
dessaisir formellement de la cause, comme le prévoyait l’ancien art. 274g
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al. 3 CO aujourd’hui abrogé, mais la suspendre jusqu’à droit connu sur la
requête d’expulsion. Dans ce contexte l’art. 10 al. 2 LJB (loi sur la
juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010; RSV 173.655) n’a plus
de portée pratique (Colombini, note in JdT 2011 III 85, ch. 4a et b ; CACI 10
juillet 2012/325).
c) En l’espèce, la seule contestation par les appelants du
congé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
ne suffisait pas à empêcher l’application de la procédure en cas clair.
Cette Commission a d’ailleurs informé la Justice de paix le 28 août 2015
qu’elle suspendait la requête en annulation du congé jusqu’à droit connu
sur la procédure d’expulsion. Le premier juge a donc à juste titre statué
sur la validité du congé. Sur la base des pièces au dossier, il a relevé qu’à
l’échéance du délai comminatoire de trente jours, une partie de l’arriéré
demeurait impayée et que la partie bailleresse était donc fondée à résilier
le bail le 11 juin 2015 pour le 31 juillet 2015. Constatant que tant l’état de
fait que la situation juridique étaient clairs, le premier juge a considéré
que la procédure en cas clair pouvait trouver application et, partant, a
admis la requête d’expulsion. Le raisonnement du premier juge doit être
confirmé, les appelants n’ayant au demeurant produit aucune pièce
permettant de douter du caractère clair de l’état de fait ou de la situation
juridique en ce qui concerne le congé signifié pour demeure de paiement
du loyer. Le grief est donc mal fondé.
4.a) Sans contester ne pas avoir réglé l’entier de l’arriéré dans
le délai comminatoire, les appelants font valoir que, compte tenu du fait
que le bail prend irrévocablement fin au 31 mai 2016, qu’ils avaient
régulièrement payé le loyer jusqu’à l’accident de l’appelant et qu’ils ont
entretemps régularisé la situation, le bailleur n’aurait pas d’intérêt à ce
qu’ils quittent les lieux avant cette date.
b) Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
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et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le
locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si
l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, CdB 3/97
pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de
compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne
sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité consid. 2b
p. 68; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2; TF 4C_74/2006 du 12
mai 2006 consid. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note
infrapaginale 117 p. 820).
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire,
peut être annulé s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et
271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit
annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d’un bailleur qu’il tolère
la présence dans ses locaux d’un locataire qui ne paie plus le loyer. Le
congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF
4A_497/2011 du 22 décembre 201 consid. 2.4).
De telles circonstances particulières existent, par exemple,
quand le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au
locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être
certain du montant effectivement dû, si le montant impayé est insignifiant,
si l’arriéré a été réglé très peu de temps après l’expiration du délai
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comminatoire, alors que le locataire s’était jusque-là toujours acquitté à
temps du loyer ou encore si le bailleur résilie le contrat longtemps après
l’expiration de ce délai. Il incombe au destinataire du congé de prouver les
faits montrant que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (TF
4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I 310 ; TF 4A_497/2011
du 22 décembre 2011 consid. 2.4 et les références ; ATF 140 III 591
consid. 1, CdB 2015 p. 16 note Conod).
La jurisprudence a précisé que l’arriéré était réglé très peu de
temps après l’expiration du délai comminatoire lorsqu’il l’était avec un
jour de retard (TF 4A _634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2), mais que tel
n’était pas le cas lorsque le retard était de plus de deux semaines (TF
4A_493/2007 du 4 février 2008 consid. 4.2.5) ou même huit jours (TF
4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, confirmant CACI 2 octobre
2013/518).
c) En l’espèce, le loyer du mois de mai 2015 faisant
notamment l’objet de la commination n’a été réglé que le 23 juin 2015,
soit plus de deux semaines après l’échéance du délai comminatoire, les
comminations ayant été reçues par les appelants le 6 mai 2015. Dès lors
que le loyer n’a pas été réglé très peu de temps après l’échéance du délai
comminatoire, il importe peu que les locataires se soient auparavant
acquitté régulièrement du loyer, cet élément constituant une condition
supplémentaire, qui ne suffit pas à elle seule pour que le congé soit
considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. Pour le surplus, il
n’est pas établi que le bail prendrait de toute manière fin le 31 mai 2016
et quand bien même cette circonstance serait établie, elle ne ferait pas
apparaître le congé extraordinaire comme contraire aux règles de la
bonne foi. Partant, le grief est mal fondé.
5.Les appelants font enfin valoir que la gérance leur aurait
oralement promis qu’elle retirerait le congé si l’arriéré était payé d’ici fin
juin 2015.
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Le fait pour le défendeur d’avancer des arguments sans
proposer le moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves
des moyens qu’il invoque ne remet pas en cause le cas clair (Bohnet, Le
défendeur et le cas clair, Newsletter Bail.ch décembre 2012 ; Bohnet, note
in RSPC 2013 p. 140 ; CREC 30 juillet 2013/251 ; CACI 4 mars 2014/98,
CdB 2014 p. 119 ; TF 4A_418/2014 du 18 août 2014 c. 3).
En l’espèce, l’allégation des appelants n’est étayée par aucun
indice et ces derniers n’ont d’ailleurs offert aucun moyen de preuve sur ce
point, que ce soit en première ou en deuxième instance. Ce grief est donc
lui aussi mal fondé.
6.Il découle des considérants qui précèdent que l’appel doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance
confirmée.
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al.
1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux
appelants, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés, un
nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, qui sont arrêtés à
100 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants
qui succombent, solidairement entre eux.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
p r o n o n c e :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
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12 -
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(cent francs), sont mis à la charge des appelants A.X.________
et B.X., solidairement entre eux.
IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu’il fixe à A.X. et B.X.________, une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils
occupent dans l’immeuble sis [...] à Lausanne (appartement n°
[...] de 1.5 pièce au 4
ème
étage).
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 5 novembre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
-
13 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
-Madame et Monsieur A.X.________ et B.X.,
-Me Jérôme Bénédict (pour S.).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Monsieur le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :
