1103
TRIBUNAL CANTONAL
XP17.012632-171382-171383
454
C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 6 octobre 2017
Composition : MmeM E R K L I , juge déléguée
Greffière:MmePitteloud
Art. 259a et 260 al. 1 CO ; 2 al. 2 et 695 CC ; 74 CRF ; 29 al. 2
Cst. ; 107 al. 1, 125 let. c, 261 al. 1 et 264 al. 1 CPC
Statuant sur les appels interjetés par W., à [...],
intimée, et par V., et F.________, tous deux à [...], requérants,
contre l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 6 juin 2017 par
le Président du Tribunal des baux dans la cause divisant les parties entre
elles, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
-
2 -
E n f a i t :
A.Par ordonnance de mesures provisionnelles du 6 juin 2017,
dont les considérants ont été adressés aux parties le 27 juillet 2017, le
Président du Tribunal des baux a interdit à l’intimée W.,
respectivement à ses ayant droits, sous la menace de la peine d’amende
prévue à l’art. 292 CP (Code pénal suisse du 21 décembre 1937 ; RS
311.0), d’entreprendre tous travaux de transformation ou de modification
des locaux loués aux requérants V. et F.________ au premier étage
de l’immeuble sis [...], soit en particulier d’intervenir dans les locaux loués,
de même que sur les balcons et fenêtres desdits locaux (a) et de
restreindre ou supprimer l’usage des places de stationnement louées aux
requérants aux abords de l’immeuble susmentionné (b) (I), a dit que les
requérants V.________ et F.________ étaient dispensés de fournir des
sûretés au sens de l’art. 264 CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272) (II), a imparti un délai au 10 juillet 2017 à
V.________ et F.________ pour saisir le Tribunal des baux d’une action au
fond tendant à valider la mesure ordonnée sous chiffre I ci-dessus, sous
peine de caducité de celle-ci (III), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 1'400
fr., à la charge de W.________ et a dit que les frais judiciaires seraient
prélevés sur les avances fournies par V.________ et F.________ (IV), a dit que
l’intimée devait payer à V.________ et F.________, solidairement entre eux,
6'177 fr. 50 ( 1'400 fr. + 4'777 fr. 50), à titre de remboursement des
avances que ceux-ci avaient fournies et de dépens (V et VI), a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VII) et a dit que la présente
ordonnance était immédiatement exécutoire, nonobstant appel (VIII).
En droit, le premier juge, en application de l'art. 261 CPC, a
retenu que les requérants entendaient obtenir une mesure conservatoire,
si bien qu'il leur appartenait de rendre vraisemblables les faits qui
fondaient leur prétention, le risque d'atteinte à cette dernière ainsi que le
préjudice difficilement réparable auquel ils étaient exposés. Il a rappelé la
teneur de l'art. 260 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220),
en vertu duquel le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose
-
3 -
que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et
que le bail n'a pas été résilié (al. 1). Pour pouvoir effectuer des travaux sur
la chose louée conformément à l'art. 260 CO, le bailleur doit établir
l'existence de trois conditions, à savoir qu'il s'agit de travaux de
rénovation ou de modification effectués pendant le bail, que ces travaux
peuvent être raisonnablement imposés au locataire et que le bail n'a pas
été résilié.
S'agissant du bail de F., le premier juge a retenu qu'il
avait été résilié pour son échéance le 29 février 2020, résiliation confirmée
par l'autorité de conciliation selon une proposition de jugement entrée en
force. Ce congé étant incontestablement intervenu avant la date
déterminante du début des travaux, l'art. 260 CO s'opposait à toute
transformation de l'objet dudit bail, et cela jusqu'à son échéance. Dans ces
conditions, point n'était besoin d'examiner les conditions liées au
caractère raisonnablement imposable des travaux.
Quant aux locaux loués par V., le magistrat a constaté
que leur bail avait certes été résilié, mais qu’il avait ensuite été prolongé
au 31 mars 2020 par transaction judiciaire. Or, dans le cadre d'une
prolongation de bail, la doctrine majoritaire s'accorde sur le fait qu'il
n'existe pas d'interdiction de principe faite au bailleur d'exécuter des
travaux de transformation ou de rénovation. En revanche, seules des
circonstances exceptionnelles en faveur du bailleur sont susceptibles de
rendre raisonnablement imposables des travaux lorsque la prolongation
est accordée en connaissance de ceux-ci, la durée de cette prolongation
jouant également un rôle.
Le premier juge a constaté que le projet objet du permis de
construire délivré consiste dans la construction d'une annexe à l'immeuble
litigieux. Ce projet prévoit ainsi d'y accoler sur trois niveaux (rez inférieur,
rez supérieur et premier étage) un nouveau bâtiment, de telle sorte que
les deux constructions ne formeront plus qu'un seul complexe, aménagé à
l'usage d'un centre [...]. Pour le magistrat, ces travaux doivent être
qualifiés de travaux de transformation en tant qu'ils entraînent une
-
4 -
modification partielle de la structure des locaux loués par V.________ et
F.________ : les balcons donnant sur la façade sud-ouest des locaux seront
amputés chacun d'une surface de 2,49 m
2
avec l'érection de certains murs
de la nouvelle annexe ; par ailleurs, le projet objet du permis de construire
délivré prévoit la suppression de deux fenêtres dans l'une des pièces du
local loué par le requérant F., que ce dernier utilise comme salle
d'attente.
En revanche, le premier juge a considéré que les travaux
envisagés n'entraîneront vraisemblablement en soi aucune modification
des places de parc extérieures louées aux requérants, seule la place
portant le n° 11 étant en définitive supprimée selon les plans soumis à
l'enquête publique ; il est cependant prévu que leur accès soit totalement
supprimé le temps des travaux, pour permettre la circulation des
véhicules de chantier.
B.a) Par acte du 7 août 2017, W. a interjeté appel contre
l’ordonnance susmentionnée, en concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement notamment à ce que l’ordonnance soit réformée en ce
sens que la requête de mesures provisionnelles du 21 mars 2017 de
V.________ et F.________ soit rejetée dans son intégralité, à ce que les frais
de première instance, par 1'400 fr., soient mis à la charge de V.________ et
F., solidairement entre eux et à ce que V. et F.________
soient condamnés à lui verser une somme de 8'400 fr. à titre de dépens
de première instance. Subsidiairement, W.________ a notamment conclu à
ce que l’ordonnance querellée soit réformée en ce sens que V.________ et
F.________ soient condamnés à fournir des sûretés d’au moins 1'316'187 fr.
95, à ce que les frais judiciaires de première instance soient mis à la
charge de V.________ et F., solidairement entre eux, à hauteur de
1'225 fr. et à hauteur de 175 fr. à la charge de W. et à ce que
V.________ et F.________ soient condamnés à verser à W.________ 7'350 fr.
au minimum à titre de dépens réduits. Plus subsidiairement, W.________ a
pris les mêmes conclusions que ci-dessus au sujet de la répartition des
frais judiciaires et l’allocation de dépens réduits pour le cas où V.________
-
5 -
et F.________ ne seraient pas astreints à verser des sûretés. Encore plus
subsidiairement, W.________ a conclu à l’annulation de l’ordonnance et au
renvoi de la cause à l’autorité de première instance pour nouvelle décision
dans le sens des considérants.
Elle a produit un onglet de 10 pièces sous bordereau.
b) Par acte du même jour, V.________ et F.________ ont interjeté
appel contre l’ordonnance querellée, en concluant, sous suite de frais et
dépens, principalement à ce que l’ordonnance soit réformée en ce sens
qu’il soit fait interdiction à W., respectivement à ses ayants droits,
de procéder à la réalisation de travaux de construction et de rénovation
prévus par le permis de construire n
o
[...] délivré par la Commune de [...]
le 10 janvier 2017, sous la menace de la peine d’amende de l’art. 292 CP,
l’ordonnance étant confirmée pour le surplus. A titre subsidiaire, ils ont
notamment conclu à ce que l’ordonnance soit réformée en ce sens qu’il y
soit ajouté qu’interdiction est faite à W. d’entreprendre tous
travaux de transformation ou de modification dans l’immeuble sis [...], ou
à proximité immédiate de celui-ci qui auraient pour conséquence de porter
atteinte à la jouissance des locaux et des places de stationnement loués
par V.________ et F., soit les travaux de fouille et de construction
du bâtiment annexe, ainsi que tous les travaux de démolition et de
reconstruction des murs et des dalles dans le bâtiment existant, y compris
la façade sud-ouest, l’ordonnance étant confirmée pour le surplus. Plus
subsidiairement, V. et F.________ ont conclu à l’annulation de
l’ordonnance et au renvoi de la cause à l’autorité de première instance
pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Ils ont produit un onglet de 6 pièces sous bordereau.
c) Par requête de « mesures (super)provisionnelles en
exécution anticipée (art. 315 al. 2 CPC) » du 25 août 2017, V.________ et
F.________ ont conclu, à titre superprovisionnel, puis provisionnel pour la
durée de la procédure d’appel, à ce que soit ordonné l’arrêt immédiat de
tous travaux de construction et de rénovation engagés sur l’immeuble sis
-
6 -
[...], et à proximité immédiate de celui-ci par W.________ jusqu’à droit
connu sur l’appel interjeté par V.________ et F.________ le 7 août 2017, à ce
que, en cas de non-respect de ladite injonction, W.________ soit
condamnée au paiement d’une amende de 1'000 fr. pour chaque jour
d’inexécution dès le prononcé de la décision à intervenir, et à ce que les
requérants soient dispensés de fournir des sûretés. Ils ont produit un lot
de photographies en annexe.
Par déterminations spontanées du 28 août 2017, W.________ a conclu
à l’irrecevabilité de la requête, subsidiairement à son rejet. Elle a produit
un lot de photographies, une convention portant sur les règles
d’engagement et de stationnement sur le chantier ainsi qu’un plan de
chantier en annexe.
Par décision du 29 août 2017, la Juge déléguée de céans a rejeté la
requête de mesures (super)provisionnelles (I) et a dit que les frais
judiciaires et les dépens suivaient le sort de l’appel (II).
C.La Juge déléguée retient les faits pertinents suivants, sur la
base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1.a) Le 17 janvier 1985, D., en qualité de bailleur, et le
requérant F., en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail
à loyer portant sur un local de 105 m
2
au 1
er
étage de l’immeuble sis [...]
(ci-après : l’immeuble litigieux), à l’usage d’un cabinet médical
comprenant une salle d’attente, deux bureaux, une salle de radiographies,
un laboratoire, une chambre noire, un WC et un hall.
F.________ exerce son activité de médecin [...] dans ces locaux.
b) Le 1
er
août 1987, D., en qualité de bailleur, et
F., en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer
-
7 -
portant sur une place de parc extérieure n
o
9, aujourd’hui n
o
3 dans la
cour située au sud de l’immeuble litigieux.
Le loyer mensuel net a été fixé en dernier lieu à 80 fr. par mois
dès le 1
er
janvier 2005.
c) Le 2 février 1990, D., en qualité de bailleur, et
F., en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur une place de parc extérieure n
o
8, aujourd’hui n
o
4, dans la
cour située au sud de l’immeuble litigieux.
Le loyer mensuel net a été fixé en dernier lieu à 80 fr. par mois
dès le 15 janvier 2005.
Par la suite, F.________ s’est vu céder l’usage de la place de
parc n
o
2 en remplacement de la place n
o
4 (anciennement n
o
8). Le loyer
mensuel a été arrêté à « 80 fr. de mois en mois jusqu’à la fin des travaux
durant lesquels une solution de remplacement sera demandée ».
2.a) Le 26 novembre 2000, la PPE [...] en qualité de bailleresse,
et V., en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur un local commercial de quatre pièces et hall, d’une surface
approximative de 90 m
2
, dans l’immeuble litigieux, à l’usage d’un cabinet
médical.
La requérante exerce son activité de médecin [...] dans ces
locaux.
b) Le 26 novembre 2000, la PPE [...], en qualité de bailleresse,
et V., en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur une place de parc extérieure n
o
5, aujourd’hui n
o
9, dans la
cour située au sud de l’immeuble litigieux. Le loyer mensuel net a été fixé
à 50 fr. par mois dès le 1
er
janvier 2001.
3.Le 17 février 2014, W.________ (sous la raison sociale [...]
jusqu’au [...] 2016), a acquis la propriété de certains lots de PPE constitués
-
8 -
dans l’immeuble litigieux (parcelle de base [...] de la Commune de [...] ;
lots [...] et [...]), dont font partie les objets loués par V.________ et
F..
Le 8 mai 2014, la Commune de [...] a délivré au propriétaire
« PPE : [...]» un permis de construire pour les travaux suivants :
« agrandissement et transformations intérieures et extérieures du
bâtiment, parking souterrain avec 11 places de parc véhicules, 18 places
de parc vélos, 2 motos, réaménagement des places de parc extérieures (9
ajoutées, 11 supprimées), aménagements extérieurs et emplacement
conteneurs ».
4.a) W. a résilié le bail des locaux loués par F.________
avec effet au 29 février 2020, en vue d’exécuter les travaux précités.
Le 16 septembre 2014, F.________ a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après :
la commission de conciliation), qui a rendu une proposition de jugement le
14 octobre 2015, laquelle prononçait la validité du congé notifié pour le 29
février 2020.
Cette proposition de jugement est entrée en force.
b) Le 27 février 2017, W.________ a signifié à F.________ la
résiliation du bail concernant la place de parc extérieure n
o
2, avec effet
au 31 mars 2017.
Le 21 mars 2017, le requérant a contesté cette résiliation
devant la commission de conciliation.
5.a) Le 5 septembre 2014, W.________ a signifié à V.________ la
résiliation du bail relatif au local commercial qu’elle loue, avec effet au 31
mars 2016. Ce congé, donné en vue d’exécuter les travaux
susmentionnés, a été contesté devant la commission de conciliation, puis
devant le Tribunal des baux.
-
9 -
Lors d’une audience tenue le 20 mai 2015 par ce dernier, les
parties ont notamment transigé en ce sens que le congé signifié pour le 31
mars 2016 est valable et qu’une unique prolongation de bail est accordée
à V.________ au 31 mars 2020. Les parties ont également convenu que le
bail relatif à la place de parc extérieure n
o
5 prendrait irrémédiablement
fin, sans aucune prolongation possible, le 31 mars 2020 au plus tard. Elles
ont également prévu que W.________ verserait à V.________ une indemnité
de départ de 40'000 fr. en cas de départ avant le 31 mars 2016, de 35'000
fr. en cas de départ avant le 31 mars 2017, de 30'000 fr. en cas de départ
avant le 31 mars 2018, de 25'000 fr. en cas de départ avant le 31 mars
2019 et de 20'000 fr. en cas de départ avant le 31 mars 2020 au plus tard.
Elles ont fixé et bloqué le loyer à 1'493 francs.
b) Dans le cadre des procédures de contestation des
résiliations de bail susmentionnées, W.________ a offert aux requérants de
leur louer d’autres locaux, ce que ces derniers ont refusé.
6.Le 10 janvier 2017, le Service de l’urbanisme de [...] a délivré
un nouveau permis de construire au propriétaire suivant : « PPE : parcelles
[...]». Les travaux autorisés consistent en des transformations intérieures
et extérieures sur l’immeuble litigieux, en vue de l’extension du centre [...]
de la Clinique de [...]. Le projet prévoit d’accoler à l’immeuble existant un
nouveau bâtiment sur trois niveaux (rez inférieur, rez supérieur et premier
étage), de telle sorte que les deux constructions ne forment plus qu’un
seul complexe. A cette fin, le plus grand des trois balcons dont chacun des
requérants dispose devrait être amputé d’une surface de 2,49 m
2
. Le
projet prévoit également que les deux fenêtres de l’une des pièces du
local loué par le requérant F., que ce dernier utilise comme salle
d’attente, soient murées. Selon un planning général produit au dossier de
la cause, la durée totale prévue de ces travaux est de 8 mois.
Dans ses déterminations adressées le 27 avril 2017 au
Président du Tribunal des baux (ci-après : le Président), W. allègue
qu’elle aurait proposé au requérant F.________ de renoncer à condamner
-
10 -
l’une des fenêtres de sa salle d’attente jusqu’au terme de son bail, en lui
mettant à disposition une pièce supplémentaire dans la nouvelle annexe,
laquelle serait attenante à sa salle d’attente actuelle et disposerait d’une
fenêtre. Le requérant a contesté cette allégation lors de l’audience du 19
mai 2017. W.________ a de son côté produit un plan figurant cette option,
qui n’est toutefois pas daté et ne comporte aucun cartouche.
W.________ a offert de mettre à disposition de V.________ et de
F.________ des places de parc de remplacement dans le parking sous-
terrain de l’immeuble sis à [...] tout en alléguant que ces places de
substitution ne permettraient pas aux personnes à mobilité réduite
d’accéder aux cabinets médicaux en conformité de la réglementation
cantonale.
7.Par courrier du 2 mars 2017, V.________ et F.________ ont
demandé à W.________ qu’elle leur confirme qu’aucuns travaux touchant
les surfaces qu’ils louent ne seraient entrepris avant le 29 février 2020,
respectivement le 31 mars 2020 et que les places de parc pourraient être
utilisées sans entrave.
Le 9 mars 2017, W.________ a répondu qu’elle entendait
réaliser les travaux d’agrandissement de l’immeuble cette année,
conformément au permis de construire récemment délivré. Elle a confirmé
que V.________ et F.________ pourraient continuer à exploiter leurs cabinets
médicaux et leurs places de parc.
8.Les requérants ont saisi le Président d’une requête de mesures
provisionnelles le 21 mars 2017, en concluant, avec suite de frais et
dépens, principalement à ce qu’il soit fait interdiction à W.________ de
procéder à la réalisation des travaux de construction et de rénovation
prévus par le permis de construire n
o
[...] délivré par la Commune de [...]
le 10 janvier 2017, sous la menace de la peine d’amende de l’art. 292 CP.
Subsidiairement ils ont conclu à ce qu’il soit fait interdiction à W.________
de procéder à des travaux sur et à proximité immédiate des objets qu’ils
louent, sous la menace de la peine d’amende de l’art. 292 CP. Ils ont
-
11 -
également conclu à ce qu’un délai de trois mois leur soit imparti pour
ouvrir action au fond et à ce qu’ils soient dispensés de fournir des sûretés.
9.Par courrier du 23 mars 2017 de la Régie [...], les occupants de
l’immeuble litigieux ont été informés que les travaux allaient débuter le 3
avril 2017 pour une durée d’environ huit mois, dont un mois de gros
œuvre, période durant laquelle un parcage provisoire serait organisé ; un
planning des travaux accompagnait cet envoi.
Le 24 mars 2017, F.________ et V.________ ont adressé une
requête de mesures superprovisionnelles au Président, en concluant à ce
que les conclusions prises le 21 mars soient allouées à titre
superprovisionnel.
10.Par ordonnance du 27 mars 2017, le Président a interdit à
W., respectivement à ses ayant droits, sous la menace de la peine
d’amende prévue à l’art. 292 CPC, d’entreprendre tous travaux de
transformation ou de modification des locaux loués à V. et
F.________, au premier étage de l’immeuble sis [...], soit en particulier
d’intervenir dans les locaux loués, de même que sur les balcons et
fenêtres desdits locaux (a) et de restreindre ou supprimer l’usage des
places de stationnement louées aux requérants aux abords de l’immeuble
susmentionné (b).
- Par déterminations du 27 avril 2017, W.________ a conclu, sous
suite de frais et dépens, à ce que l’ordonnance du 27 mars 2017 soit
révoquée (I), à ce que toutes les conclusions requises à titre de mesures
provisionnelles (soit les n
o
I et II) par les requérants V.________ et F.________
dans leur requête de mesures provisionnelles du 21 mars 2017 soient
rejetées (II) à ce qu’il soit constaté que les conclusions III et IV de la
requête du 21 mars 2017 sont sans objet (III). Subsidiairement, W.________
a conclu à ce que F.________ et V.________ soient condamnés à verser des
sûretés d’au moins 1'316'187 fr. 95.
- Deux audiences se sont tenues devant le Président, le 8 mai
2017, respectivement le 19 mai 2017.
E n d r o i t :
1.1L’appel est recevable contre les décisions de première
instance sur les mesures provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC), dans les
causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). En se référant
au dernier état des conclusions, l’art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions
litigieuses devant l’instance précédente, non l’enjeu de l’appel (Tappy, Les
voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in : JdT 2010 III 126).
Les ordonnances de mesures provisionnelles étant régies par la procédure
sommaire, selon l’art. 248 let. d CPC, le délai pour l’introduction de l’appel
est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). L’appel est de la compétence du juge
unique (art. 84 al. 2 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; RSV 173.01]).
L’appel, portant sur une décision de mesures provisionnelles
de première instance, ayant été formé en temps utile par une partie qui y
a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions
patrimoniales dont la valeur litigieuse est manifestement supérieure à
10’000 fr., correspondant à la réduction capitalisée des loyers, à laquelle
les parties pourraient prétendre jusqu’au terme de leurs baux, est
recevable.
1.2Selon l'art. 317 al. 1 CPC, un moyen de preuve nouveau n'est
pris en compte au stade de l'appel que s'il est produit sans retard (let. a)
et ne pouvait l'être devant la première instance bien que la partie qui s'en
prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). A cet égard, on
distingue vrais et faux novas. Les vrais novas sont des faits ou moyens de
preuve qui ne sont nés qu’après la fin de l’audience de débats principaux
-
13 -
de première instance. Ils sont recevables en appel lorsqu’ils sont invoqués
sans retard après leur découverte. Les faux novas sont des faits ou
moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà lors de l’audience de
débats principaux. Leur recevabilité en appel est exclue s’ils auraient pu
être invoqués en première instance en faisant preuve de la diligence
requise (Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise
relative à l’appel et au recours en matière civile, in JdT 2013 III 131, n. 40
p. 150 et les réf. citées).
Pour les pseudo nova, il appartient au plaideur qui entend les
invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la
diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les
raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en
première instance (TF 5A_445/2014 du 28 août 2014 consid. 2.1 ; TF
5A_739/2012 du 17 mai 2013 consid. 9.2.2 ; TF 4A_334/2012 du 16
octobre 2012 consid. 3.1). En effet, la procédure d'appel n'a pas pour but
de compléter le procès de première instance, mais de vérifier et corriger
son résultat, ce qui a pour conséquence que l'invocation de faits et
moyens de preuve nouveaux doit rester exceptionnelle (ATF 142 III 413
consid. 2.2.2).
Aussi bien les pièces produites par W.________ (ci-après :
l’appelante bailleresse ou l’intimée bailleresse) que par F.________ et
V.________ (ci-après : les appelants locataires ou les intimés locataires) qui
ne figuraient pas déjà au dossier sont postérieures à l’audience de
première instance, de sorte qu’elles sont recevables. Leur pertinence sera
discutée dans la mesure utile des considérations qui suivent.
1.3.Par mesure de simplification, il convient de joindre les causes
relatives aux appels respectifs des parties (art. 125 let. c CPC).
2.L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
-
14 -
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 2 ss ad art. 310
CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance. Le large pouvoir d'examen en
fait et en droit ainsi défini s'applique même si la décision attaquée est de
nature provisionnelle (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références citées).
3.1L'appelante bailleresse se réfère d'abord à la situation de
l’intimée locataire V.. Elle invoque dans ce contexte la violation de
son droit d'être entendue, en lien avec un défaut de motivation, la
constatation inexacte des faits et la violation de l'art. 260 CO. Elle fait
valoir en particulier que, quand bien même le premier juge disposait d'une
certaine liberté d'appréciation dans le cadre de la détermination du
caractère raisonnablement imposable des travaux, il aurait fondé son
analyse sur des faits inexacts, voire aurait écarté des faits essentiels qui
auraient dû le conduire à une analyse diamétralement opposée à celle de
la décision attaquée. L’appelante bailleresse reproche au premier juge
d'avoir retenu que les travaux envisagés généreraient des nuisances
conséquentes pour la locataire intimée V. tout en retenant aussi
que la perte d'une surface de 2.49 m
2
du plus grand de l'un de ses trois
balcons constituait un inconvénient négligeable.
Selon l’appelante bailleresse, il convenait d'examiner
uniquement l'importance du trouble que la perte minime de l'un des
balcons engendrait et non pas l'importance du trouble apporté par les
travaux dans leur ensemble puisque ceux-ci n'ont pas fait l'objet d'une
interdiction par le juge. Pour l’appelante bailleresse, le premier juge aurait
dû tenir compte du fait que la durée du « sciage » des balcons est limitée
et n’aurait pas dû prendre en compte le critère de l’utilité des travaux
pour le locataire. Elle fait également valoir que, compte tenu de la courte
durée du bail restante et de son offre spontanée de réduire le montant des
loyers, les travaux pourraient d’autant plus être imposés à l’intimée
locataire V.________. Elle se prévaut encore des engagements qu’elle aurait
-
15 -
pris à l’égard de la Clinique de [...] ainsi qu’à l’égard de plusieurs
médecins [...] et de la perte des rendements locatifs découlant du retard
dans la construction de l’annexe.
3.2
3.2.1La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu de l'art. 29
al. 2 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril
1999 ; RS 101) l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que
l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et exercer son
droit de recours à bon escient (ATF 142 I 135 consid. 2.1 ; 138 I 232
consid. 5.1; 136 V 351 consid. 4.2). Pour satisfaire à ces exigences, il suffit
que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée
et sur lesquels elle a fondé son raisonnement. Elle ne doit pas se
prononcer sur tous les moyens des parties, mais peut au contraire se
limiter aux questions décisives (ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; 137 II 266
consid. 3.2 ; 136 I 229 consid. 5.2). La motivation peut d'ailleurs être
implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V
557 consid. 3.2.1 ; TF 5A_34/2017 du 4 mai 2017 consid. 3.2 ; 5A
741/2016 du 6 décembre 2016 consid. 3.3.1 et les réf. citées).
3.2.2Aux termes de l’art. 260 al. 1 CO, le bailleur n’a le droit de
rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent
raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n’a pas été
résilié. Le caractère raisonnablement imposable des travaux s'apprécie
objectivement en fonction de toutes les circonstances, en effectuant une
pesée des intérêts en présence. Il s'agit de mettre en balance les intérêts
du bailleur au maintien et à l'amélioration de la substance de la chose
louée par rapport à l'intérêt du locataire d'en jouir sans entrave, tout en
veillant au respect de l'équivalence des prestations dans la relation
d'échange. Parmi les circonstances qui doivent être prises en
considération dans la pesée des intérêts contradictoires, on peut citer le
genre, le but et la durée du contrat de bail, l'ampleur des travaux et leurs
effets sur les locataires, l'urgence de l'assainissement et son utilité pour
les locataires, les répercussions prévisibles sur l'équivalence des
prestations dans la relation contractuelle ainsi que l'époque d'exécution
-
16 -
des travaux (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme - Commentaire
pratique, 2
e
éd., 2017, n. 15 s. ad art. 260 CO ; Carron, Bail et travaux de
construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des
locaux, in 17
e
séminaire sur le droit du bail, 2012, n. 186 p. 98 et les réf.
citées ; Message du Conseil fédéral, FF 1985 I 1369 ss, spéc. 1420).
Comme la loi ne précise pas quels sont les éléments à prendre
en compte, le juge est libre de retenir toute circonstance qui lui paraît
utile, pour autant que son opinion soit défendable, toutes les
circonstances évoquées par la doctrine ne devant pas nécessairement être
discutées une à une. L'importance du trouble apporté à la jouissance des
locaux est cependant l'élément décisif pour déterminer le caractère «
raisonnablement imposable » des travaux (Aubert, op.cit., n. 15 ad
art. 260 CO ; TF 4C.382/2002 du 4 mars 2003, publié in DB 2004 N 9).
Dans le cadre d'une prolongation judiciaire de bail, la doctrine
majoritaire s'accorde sur le fait qu'il n'existe pas d'interdiction de principe
faite au bailleur d'exécuter des travaux de transformation ou de
rénovation. Il faut toutefois que la condition du caractère raisonnablement
imposable soit remplie : l'existence d'une prolongation accordée en
connaissance de cause des travaux projetés ou l'accord d'une brève
prolongation sont des circonstances influençant la pondération à laquelle
le juge doit procéder ; seules des circonstances exceptionnelles en faveur
du bailleur – par exemple des travaux urgents à entreprendre
simultanément dans la totalité d'un immeuble locatif – rendront
raisonnablement imposables des travaux pendant la prolongation du bail
(Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 295 et les réf. citées ; Carron, op. cit., p.
97). Selon Corboz, un bail prolongé est un bail qui a été résilié, dès lors
que le bailleur n'a pas à donner congé une seconde fois, qui ne saurait
être assimilé à un bail à durée déterminée (Corboz, Les travaux de
transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur
et leur répercussion sur les loyers, in 17
e
Séminaire sur le droit du bail,
2002, p. 12). Or, l'art. 260 al. 2 CO ne se fonde pas sur la proximité du
départ, mais bien sur le fait que le bail a été résilié (Aubert, op.cit., n. 36
ad art. 260 CO).
-
17 -
C'est au bailleur qu'il incombe de démontrer le caractère
raisonnablement imposable des travaux en cas de contestation du
locataire. Le bailleur doit également fournir toutes les pièces nécessaires à
l'appréciation du litige (Aubert, op. cit., n. 49 ad art. 260 CO).
3.3Le premier juge a constaté que les travaux envisagés par
l’appelante bailleresse entraîneraient une modification partielle de la
structure des locaux loués par les intimés locataires, en tant que chacun
d’eux verrait l’un de ses balcons amputé d’une surface de 2,49 m
2
. Le
magistrat a estimé que cette perte constituait un inconvénient
négligeable. Il a considéré que ces travaux généreraient des nuisances
conséquentes pour l’intimée locataire V.________ et ne lui apporteraient
aucune plus-value dont elle serait susceptible de bénéficier. Au vu de la
prolongation de son bail, elle pouvait de bonne foi s’attendre à ce
qu’aucuns travaux de transformation ne soient entrepris avant son départ.
Cela étant, il a estimé que l’appelante bailleresse ne disposait d’aucune
circonstance exceptionnelle lui permettant d’imposer à l’intimée locataire
V., au cours de la prolongation de bail qui lui a été accordée en
toute connaissance de cause, les travaux de modification qu’elle projette
de faire exécuter sur le local loué. Pour le premier juge, les travaux de
modification ne présentent aucune urgence objective et l’on peut
raisonnablement exiger de l’appelante bailleresse qu’elle reporte
l’exécution de son projet.
3.4
3.4.1En l’espèce, c'est bien l'impact sur les locaux loués du projet,
consistant dans la construction d'une annexe à l'immeuble litigieux en y
accolant sur trois niveaux un nouveau bâtiment, qui est déterminant, dès
lors que ce projet implique la transformation partielle de la structure des
locaux loués par l'intimée locataire V., à savoir l'amputation d'une
surface de 2,49 m
2
du plus grand balcon des locaux donnant sur la façade
sud-ouest. L'importance du trouble découle du fait que le projet ne se
limite pas à l'amputation partielle de la surface de l'un des balcons des
locaux à usage de cabinet médical de l'intimée, amputation en soi
-
18 -
négligeable au regard de cet usage. En revanche, cette amputation doit
être effectuée en vue d'ériger certains murs de la nouvelle annexe, censée
constituer en définitive un seul complexe avec le bâtiment existant ; c'est
l'impact de ces travaux de construction sur les locaux loués qui constitue
le trouble en question, comme le laisse du reste entendre l’appelante
bailleresse elle-même lorsqu'elle déclare qu'elle ne serait pas en mesure
d'achever les travaux faisant l'objet du permis de construire en force – soit
le projet d'extension – puisque ceux-ci impliquent l'amputation d'une
partie des balcons des intimés ainsi que le murage des fenêtres de la salle
d’attente de l'intimé locataire F.. De plus, ces travaux entraîneront
des nuisances sonores, qui seront subies tant par l’intimée locataire
V. que par ses patients.
3.4.2Par ailleurs, c'est à juste titre que le premier juge a relevé,
dans le cadre de la pesée des intérêts à effectuer pour apprécier le
caractère raisonnable des travaux envisagés par l’appelante bailleresse,
qu'ils ne revêtaient aucune forme d'urgence si ce n'est celle que
l’appelante bailleresse a elle-même créée en prenant le risque de solliciter
un permis de construire pour des travaux de transformation de l'objet du
bail avant l'échéance de la prolongation convenue.
Partant, ni le préjudice financier concernant les rendements
locatifs de l'annexe, ni l'engagement de l'appelante bailleresse face à des
tiers, soit la Clinique de [...] ou plusieurs médecins [...], ne sont
déterminants dans le cadre de la pesée des intérêts en cause.
De plus, dans la pesée des intérêts contradictoires pour
apprécier le caractère raisonnablement imposable des travaux figure
l'utilité pour le locataire (cf. supra consid. 3.2.2). C'est donc à juste titre
que le premier juge a retenu que ces travaux n'apporteront aucune plus-
value dont l’intimée locataire V.________ serait susceptible de bénéficier.
Au demeurant, même si la modification n'apporte pas
nécessairement une amélioration de la chose louée, elle doit rester
mineure ou ne toucher qu'indirectement la chose louée, ce qui n'a pas été
-
19 -
rendu vraisemblable à ce stade provisionnel, la durée alléguée de cinq
jours pour le « sciage » des balcons n'étant pas déterminante au regard
notamment de la finalité de ce « sciage », à savoir la construction de murs
en relation avec la nouvelle annexe projetée et les effets de cette
construction sur l’intimée locataire V..
3.4.3Enfin, s'agissant des prétendus éléments pertinents que le
premier juge n'aurait pas pris en considération, il sied de rappeler que le
juge est libre de retenir toute circonstance qui lui paraît utile, pour autant
que son opinion soit défendable, toutes les circonstances évoquées par la
doctrine ne devant pas nécessairement être discutées une à une (cf. supra
consid. 3.2.2) ; il en est ainsi de la durée du bail ou de la proposition
spontanée de réduction de loyer évoqués par l’appelante bailleresse.
Au surplus, la prolongation de bail de l'intimée locataire
V. a été accordée en connaissance de cause des travaux projetés
et l'existence de circonstances exceptionnelles en faveur de la bailleresse,
notamment l'urgence des travaux à entreprendre a été, à juste titre, niée
par le premier juge s'agissant, à ce stade provisionnel, à tout le moins des
locaux loués.
Quant à la proposition de réduction de loyer, cet élément
n'apparaît pas comme étant pertinent pour l'intimée locataire V.________,
au vu du blocage du loyer (notamment à la hausse) dont elle bénéficie dès
le 1
er
avril 2016 selon la convention judiciaire de prolongation du bail la
liant à l’appelante bailleresse.
Compte tenu de ce qui précède, force est de constater que le
premier juge n'a ni violé le droit d'être entendu de l'appelante bailleresse
ni violé l'art. 260 CO.
4.1L’appelante bailleresse se réfère ensuite à la situation de
l'intimé locataire F.________. Dans ce contexte, elle reproche au premier
-
20 -
juge la violation de son droit d'être entendue, dès lors qu'il n'aurait pas
examiné le caractère raisonnablement imposable des travaux projetés sur
les locaux loués par l'intimé locataire F.. Elle fait également valoir
que le premier juge aurait violé l’art. 2 al. 2 CC (Code civil suisse du 10
décembre 1907 ; RS 210), qui consacre l’abus de droit, puisqu’il aurait
procédé à une pondération incorrecte des éléments de fait du cas
d’espèce.
4.2Comme mentionné ci-dessus (cf. supra consid. 3.2.2), l’art.
260 al. 1 CO prévoit que le bailleur n’a le droit de rénover ou de modifier
la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au
locataire et si le bail n’a pas été résilié. Le législateur n'a pas voulu qu'un
locataire subisse les désagréments de travaux dans son logement, alors
que le bail est résilié et qu'il ne bénéficiera pas, ensuite, de l'avantage
d'avoir des locaux rénovés. La doctrine propose de considérer comme
moment déterminant celui du début des travaux (Higi, Commentaire
zurichois. n. 50 s. ad art. 260 CO ; Schweizerisches Mietrecht, SVIT-
Kommentar, 2
e
éd., n. 34 ad art. 260-260a CO ; TF 4A_163/2007 du 8 août
2007 consid. 4.2.2).
4.3Le premier juge a retenu que le bail relatif aux locaux de
l'intimé locataire F. avait été résilié pour son échéance du 29
février 2020, résiliation confirmée par la commission de conciliation selon
une proposition de jugement entrée en force. Ce congé étant
incontestablement intervenu avant la date déterminante du début des
travaux, toute transformation de l'objet de ce bail était prohibée jusqu'à
l'échéance de celui-ci, de sorte que, selon le premier juge, il n'y avait pas
lieu d'examiner les conditions liées au caractère raisonnablement
imposable des travaux.
4.4En l’espèce, ce raisonnement ne prête pas le flanc à la critique
dans ce contexte, dès lors que le premier juge a correctement analysé les
conditions de l’art. 260 al 1 CO, qui prohibe l’exécution de travaux par le
bailleur une fois le bail résilié.
-
21 -
Pour le surplus, le premier juge a bien examiné si le
comportement des intimés était constitutif d'un abus de droit (cf. infra
consid. 5.3), de sorte que l'on ne voit pas en quoi il aurait violé le droit
d'être entendu de l’appelante bailleresse.
5.1L’appelante bailleresse invoque par ailleurs la
violation de son droit d'être entendue, faisant une nouvelle fois valoir que
le jugement de première instance serait insuffisamment motivé. Elle
prétend que le premier juge aurait constaté les faits de manière inexacte,
ce qui l’aurait conduit à procéder à une application incorrecte de la loi. Elle
se prévaut de la violation de l'art. 2 al. 2 CC en alléguant que les
prétentions des intimés locataires, fondées sur l'art. 260 CO, ne
mériteraient pas d'être protégées, dès lors que leurs démarches
relèveraient de l'abus de droit.
Selon l’appelante, le premier juge aurait dû prendre en
considération que seule une fenêtre de la salle d’attente de l’intimé
locataire F.________ serait murée, ce qui n’entraverait aucunement la
poursuite de son activité professionnelle. Elle se prévaut de l’inapplication
du RLATC (règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions du 19 septembre 1986 ;
RSV 700.11.1) à cette salle d’attente. Dans sa critique, l’appelante
bailleresse prétend que le premier juge n’aurait analysé que les intérêts
des intimés locataires. Elle se prévaut du retard dans l’exécution des
travaux, lesquels ne pourront être achevés conformément au permis de
construire délivré, l’exposant à un gain manqué. Elle fait valoir que
l’ordonnance querellée l’a contrainte à modifier l’installation du chantier,
ce qui a engendré des coûts. Elle invoque avoir offert des locaux de
remplacement aux intimés locataires, lesquels seront bientôt retraités, de
même que diverses propositions financières. Elle prétend que les
oppositions des intimés locataires relèveraient du chantage et qu’elles
viseraient à obtenir une indemnité financière de sa part.
-
22 -
5.2A teneur de l’art. 2 al. 2 CC, l’abus manifeste d’un droit n’est
pas protégé par la loi. Le principe de l'interdiction de l'abus de droit
permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un
droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question
au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi
dans le texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus de
droit doit être admis restrictivement. Les cas typiques d'abus de droit sont
l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution
juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des
intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude
contradictoire (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 ; ATF 135 III 162 consid.
3.3.1).
La règle prohibant l'abus de droit autorise certes le juge à
corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit
allégué créerait une injustice manifeste ; cependant, son application doit
demeurer restrictive et se concilier avec la finalité, telle que le législateur
l'a voulue, de la norme matérielle applicable au cas concret. Ainsi, pour
être qualifié d'abusif, l'exercice d'un droit doit aller à l'encontre du but
même de la disposition légale qui le consacre, de telle sorte que l'écart
entre le droit exercé et l'intérêt qu'il est censé protéger soit manifeste. En
définitive, l'application des règles de la bonne foi ne saurait en aucun cas
servir à vider la loi de sa substance et à réaliser des objectifs que le
législateur, conscient des divers intérêts qu'il avait à prendre en
considération, n'a pas voulu atteindre (ATF 107 la 206 consid. 3b).
5.3Le premier juge a retenu que la réalisation des travaux aurait
un impact non négligeable pour l’intimé locataire F., dès lors que
la salle d’attente de son cabinet serait totalement borgne, ce qui le
contraindrait à changer son affectation. Le magistrat a considéré qu’en ne
s’opposant pas à la proposition de jugement de la commission de
conciliation, l’intimé locataire F. pouvait de bonne foi partir de
l’idée que le projet de travaux ne se concrétiserait pas avant la fin de son
bail. Il en va de même de l’intimée locataire V.________ ayant accepté une
unique prolongation de bail. Il a considéré que les solutions alternatives
-
23 -
ayant été proposées aux intimés locataires par l’appelante bailleresse,
intervenues dans le cadre des procédures de contestation des congés,
auraient engendré des coûts de déménagement dans des locaux dont il
n’est pas établi qu’ils présenteraient un caractère comparable. Quant au
refus de la proposition de maintenir une fenêtre dans la salle d’attente de
l’intimé locataire F., l’on ne saurait y voir une attitude purement
chicanière. Cela étant, le premier juge a considéré que les intimés
locataires n’abusaient pas de leur droit en s’opposant à l’exécution des
travaux avant leur départ.
5.4En l'espèce, dès lors que la pesée des intérêts respectifs des
parties a été entreprise par le premier juge dans le cadre de l'application
de l'art. 260 CO, la question se pose de savoir si, sous couvert de l'abus de
droit invoqué par l'appelante bailleresse, l'examen de la disproportion
manifeste des intérêts en présence s'imposait encore.
Quoi qu'il en soit, il y a lieu de rappeler qu'indépendamment
de tout examen portant sur les intérêts en présence, le bail de l'intimé
locataire F. a été résilié avant le début des travaux, de sorte que
toute transformation des objets loués le concernant est prohibée par l'art.
260 CO (cf. supra consid. 4.2) ; cela est valable tant pour l'amputation du
balcon que pour le murage des deux fenêtres – ou d’une seule – de la salle
d'attente, sans qu'il ne faille en principe déterminer plus en avant l'impact
exact des travaux projetés sur l'objet loué, notamment sur l'aération ou
l'éclairage de la salle d'attente.
A titre superfétatoire, il y a lieu de renvoyer à ce qui a été
exposé en rapport avec le balcon de l'intimée locataire V.________ (cf.
supra consid. 3.4.1). Il convient également de retenir que l'appelante
bailleresse prétend elle-même avoir proposé à l'intimé locataire F.________
des alternatives quant au murage de la fenêtre, ce qu'elle n'aurait
certainement pas fait en l'absence de tout impact sérieux des travaux
projetés sur la salle d'attente. Au surplus, indépendamment de toute
norme légale, la vraisemblance de cet impact découle déjà du fait qu'il
s'agit d'une salle d'attente médicale, qui souffrira de ne pas être aérée
-
24 -
après le passage quotidien d'une multitude de patients. La vraisemblance
de l'impact découle ensuite du procès-verbal d'audience du 19 mai 2017,
duquel il ressort que la salle d'attente, qui est intensément utilisée
notamment en lien avec des actes médicaux, à savoir des attentes
prolongées après injections diverses et désensibilisations – voire
occasionnellement pour des colloques –, est uniquement ventilée par les
fenêtres.
Par ailleurs, aucun des nombreux autres éléments mentionnés
par l'appelante bailleresse, notamment un retard dans l'exécution des
travaux, l’impossibilité d'achever les travaux, le gain manqué, les coûts de
la modification de l'installation du chantier, les locaux de remplacement,
les propositions transactionnelles, les oppositions aux projets et le départ
à la retraite des intimés locataires, pour autant qu'établis – ce qui n'est à
tout le moins pas le cas s'agissant de ce dernier élément –, ne sont à
même de démontrer que les intimés locataires auraient sciemment et de
manière abusive adopté un comportement allant à l'encontre de la norme
matérielle de protection déterminante (art. 260 CO) au regard de
l'échéance de leurs baux respectifs.
Au surplus, les motifs convaincants de l’ordonnance attaquée
peuvent être entièrement suivis, de sorte que l'on ne décèle pas la
violation du droit d'être entendu invoquée par l’appelante bailleresse.
6.1L'appelante invoque aussi la violation de son droit d'être
entendue en rapport avec le déplacement temporaire des places de parc,
la constatation inexacte des faits et la violation du droit d'échelage (art.
74 CRF [Code rural et foncier du 1
er
mai 1988 ; RSV 211.41]). Elle prétend
que le premier juge aurait omis d’analyser ce moyen pertinent, qu'elle
aurait plaidé à l'audience du 19 mai 2017. L’appelante bailleresse soutient
qu'en concluant les baux portant sur les places de parc avec les intimés
locataires, qui se trouveraient sur une partie commune de la PPE, elle
aurait cédé l'usage desdites places, si bien que les intimés locataires en
-
25 -
seraient devenus possesseurs immédiats et dérivés, soit juridiquement
voisins de la PPE, de sorte que les places de parc louées par les intimés
locataires constitueraient un fonds voisin de la PPE. Par conséquent, la PPE
serait habilitée, en vertu de son droit d'échelage, à déplacer les véhicules
des intimés locataires de leurs emplacements initiaux afin d'y faire circuler
des véhicules dans la mesure nécessaire à l'accomplissement des travaux
litigieux.
6.2
6.2.1A supposer que la violation du droit d'échelage ait été plaidée
devant le premier juge comme le soutient l'appelante bailleresse, l'art. 74
CRF prévoit que les propriétaires ont la faculté de pénétrer sur les fonds
voisins, d'y dresser des échafaudages et d'y déposer des matériaux, dans
la mesure où cette faculté leur est indispensable pour exécuter des
travaux d'entretien, de construction ou de réparation à leurs murs et
bâtiments. Or, c’est l'art. 695 CC qui constitue la base légale du droit
d'échelage précité. Aux termes de cette disposition, la législation
cantonale peut régler la faculté réciproque des propriétaires d’emprunter
le fonds voisin pour travaux d’exploitation, de réparation ou de
construction sur leur propre fonds. Toutefois, les cantons n'ont pas le droit
d'édicter, sur la base de la compétence réservée par cette disposition, des
règles de construction qui excèdent l'autorisation accordée par le droit
fédéral ; la réglementation cantonale reconnaissant un droit à l'utilisation
provisoire du fonds voisin peut se fonder sur cette disposition, mais le
droit d'utiliser le fonds voisin n'est garanti que dans la mesure où
l'utilisation se fait dans les limites de la loi. Pour ce qui a trait à l'étendue
du terrain voisin qui peut être utilisé par le propriétaire pour sa
construction, il ne peut s'agir que d'une bande relativement étroite (ATF
104 II 166 consid. 2, JdT 1980 113). Les accès et passages légaux ne
peuvent jamais concerner des passages illimités et permanents (Piotet,
Commentaire romand – Code civil II, 2016, n. 4 ad art. 695 CC).
6.2.2Tant que dure le bail, le bailleur, qui s'est engagé
contractuellement à céder l'usage d'une chose (art. 253 CO), n'est pas
libre d'en priver le locataire selon son bon vouloir ; il doit, pour ce faire,
-
26 -
disposer d'un droit qui soit opposable à ce dernier. Tel est par exemple le
cas lorsqu'il entend exécuter, sur l'objet en question, des travaux destinés
à remédier à des défauts ou à prévenir des dommages (art. 257h CO) (cf.
Aubert, op.cit., n. 12 ad art. 257h CO).
Aux termes de l’art. 259a al. 1 let. b CO, lorsqu’apparaissent
des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et
auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire
est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger
du bailleur une réduction proportionnelle du loyer. Si le défaut entrave ou
restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger
du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où
le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce
dernier (art. 259d CO). Pour calculer la réduction de loyer, il est courant
d’appliquer la méthode dite relative, consistant à comparer la valeur
objective de la chose sans le défaut et avec le défaut, le loyer étant réduit
dans la mesure de la différence (Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO ;
Lachat, op. cit., p. 257).
6.3Selon le premier juge, les places de stationnement louées par
les requérants ne feront vraisemblablement l'objet d'aucuns travaux de
modification ou de rénovation, de sorte que l'art. 260 CO ne s'y
appliquerait pas. Le premier juge relève qu'il est cependant constant que
l’appelante bailleresse entend en supprimer totalement l'accès durant les
travaux. Pour le premier juge, l’appelante bailleresse prétend devoir
disposer des places de stationnement situées dans la cour qui jouxte
l'immeuble litigieux afin d'assurer la circulation des véhicules de chantier
dans le cadre du projet, alors que les baux des places de parc des
requérants sont toujours en cours. Or, l’appelante bailleresse ne
démontrerait pas ni même ne rendrait vraisemblable qu'elle disposerait
d'un droit préférable en vertu duquel elle pourrait priver ses
cocontractants de leur usage même temporairement. Elle ne démontrerait
d'ailleurs pas que l'accès au chantier serait absolument impossible sans la
libération de ces places de stationnement. Une telle privation constituerait
un défaut de la chose louée (art. 259a CO), dont les intimés locataires
-
27 -
seraient en l'occurrence menacés de façon imminente. Le fait que ces
derniers aient refusé l'offre de l’intimée bailleresse de mettre à leur
disposition des places provisoires dans un parking souterrain voisin ne
saurait conduire à retenir qu'ils abuseraient manifestement de leur droit
d'obtenir la protection de l'usage des objets loués, face à une atteinte qui
en l'état ne s'avérerait en rien justifiée.
6.4En l’espèce, l'application de l'art. 74 CRF – en relation avec
l'art. 695 CC et à supposer qu'il y soit conforme –, qui parle des «
propriétaires » voisins selon le texte légal et qui ne peut jamais concerner
des passages illimités et permanents, paraît exclue tant que les baux
relatifs aux places de parc concernées n'ont pas été valablement résiliés,
y compris la place de parc de l'intimé locataire F.________ dont la résiliation
est contestée. Quoi qu'il en soit, l'appelante bailleresse perd de vue que
l'utilisation du fonds voisin devrait être uniquement provisoire et
temporaire et qu'elle ne concernerait en premier lieu que le dépôt de
matériaux de construction ou l'érection d'un échafaudage. De plus, elle
prétend au déplacement de l'entier des places de parc louées dans un
parking souterrain voisin pendant toute la durée du chantier, afin de
faciliter les manœuvres des intervenants au chantier, alors que seule une
bande du terrain voisin pourrait en principe être utilisée. Elle ne rend ainsi
nullement vraisemblable la réalisation des conditions de l'art. 74 CRF, si
cette norme devait s'appliquer au cas d'espèce.
7.1L'appelante bailleresse reproche une fois de plus au premier
juge la violation de son droit d'être entendue ainsi que celle de l'art. 261
CPC, dès lors qu'il n'aurait pas exposé en quoi les modifications aux locaux
loués découlant du projet d'extension de l'immeuble causeraient un
préjudice difficilement réparable aux intimés locataires
7.2A teneur de l’art. 261 al. 1 CPC, le tribunal ordonne les
mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant rend
vraisemblable qu’une prétention dont il est titulaire est l’objet d’une
-
28 -
atteinte ou risque de l’être (let. a) et que cette atteinte risque de lui
causer un préjudice difficilement réparable (let. b). Un fait est rendu
vraisemblable si le juge, en se basant sur des éléments objectifs, a
l’impression que le fait invoqué s’est produit, sans pour autant devoir
exclure la possibilité qu’il ait pu se dérouler autrement (Bohnet, CPC
commenté, 2011, n. 4 ad art. 261 CPC et les réf. citées). Par préjudice, on
entend tant les dommages patrimoniaux que les dommages immatériels.
Le risque de préjudice difficilement réparable suppose l'urgence. Toute
mesure provisionnelle implique, dans un certain sens, qu'il y ait urgence. Il
faut donc qu'il y ait nécessité d'une protection immédiate en raison d'un
danger imminent menaçant les droits du requérant (HohI, Procédure civile,
t. II, 2
e
éd., 2010, n. 1758 p. 322).
7.3Le premier juge a considéré que les travaux causeraient à n’en
pas douter des nuisances conséquentes aux intimés locataires (cf. supra
consid. 3.3). Dès lors que l’exécution des travaux avait été suspendue par
voie de mesures superprovisionnelles, il a considéré qu’à défaut de
mesures conservatoires, les intimés locataires étaient à l’évidence
exposés à un préjudice irréversible lié à la modification de leurs locaux.
Quant à l’usage des places de parc, il a considéré qu’il était menacé de
façon imminente et que les intimés locataires n’abusaient pas de leur droit
en refusant d’utiliser provisoirement un parking souterrain (cf. supra
consid. 6.3).
7.4En l’espèce, le préjudice difficilement réparable s'agissant des
locaux loués est manifestement réalisé à travers les nuisances subies par
les intimés – et par leurs patients – dans le cadre de l'exercice de leur
activité et qui ont déjà été évoquées (cf. supra consid. 3.4.1 et 5.4), soit
des nuisances sonores, des nuisances quant à l'aération, à l'éclairage et
quant au changement d'affection des locaux.
S'agissant des places de parc louées, le préjudice difficilement
réparable est manifestement réalisé dès lors que l'accès ne serait plus
libre et aisé à ces places de stationnement pour les patients à mobilité
réduite, notamment les patients âgés ou accidentés, ainsi que pour les
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29 -
patients handicapés, dont on voit mal qu'on puisse leur imposer d'utiliser
un parking souterrain à proximité.
8.1Les appelants locataires soutiennent en substance que le
report pur et simple du chantier à l'échéance du bail serait une mesure
proportionnée pour prévenir toute violation de l'art. 260 CO,
singulièrement au vu de la portée à donner à l'interdiction de rénover ou
de modifier la chose lorsque le bail est résilié. Aux yeux des appelants
locataires, il ressortirait de l’état de fait qu’il serait impossible de procéder
aux travaux autorisés par le permis de construire dont se prévaut l’intimée
bailleresse sans empiéter à tout le moins sur leurs places de
stationnement. Les appelants locataires prétendent que les travaux ne
pourraient pas être menés en deux étapes et qu’un report des travaux ne
respecterait pas le permis de construire, en ce sens qu’une partie des
travaux serait reportée au-delà de la validité dudit permis. Ils font valoir
que c’est à tort que le premier juge aurait limité l’interdiction
d’intervention uniquement sur les structures à usage exclusifs des
appelants locataires.
8.2Les travaux de rénovation ou de modification concernent la
chose louée dans son ensemble, c’est-à-dire non seulement les locaux
dont le locataire jouit exclusivement mais aussi des surfaces communes
(cf. Carron, op. cit., n. 110 p. 77), soit celles dont le locataire a l’usage
conjointement avec des tiers au rapport de bail. Il est cependant
nécessaire, pour que l’art. 260 CO trouve à s’appliquer, que les travaux
impliquent la rénovation ou la modification d’au moins une partie des
locaux objets du bail. A contrario, le locataire ne peut s’opposer, en vertu
de cette disposition, à des travaux qui porteraient exclusivement sur des
surfaces dont il n’a ni l’usage exclusif, ni l’usage commun selon son bail.
En effet, cette norme n’a pas pour but de mettre le locataire à l’abri des
nuisances résultant de quelque travaux que ce soit. La question des
nuisances résultant de travaux n’impliquant aucunement la rénovation ou
la transformation de l’objet du bail doit se résoudre par l’application des
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30 -
dispositions sur la garantie des défauts de la chose louée, soit par la voie
d’une réduction de loyer ou de dommages-intérêts.
Lorsque les travaux de rénovation ou de modification ne
touchent que partiellement la chose louée ou qu’il s’agit de travaux
mixtes, soit des interventions se justifiant pour des raisons techniques ou
d’entretien courant mais apportant des améliorations en termes de
confort, de modernité ou d’efficacité énergétique, la jurisprudence
préconise d’effectuer une pesée des intérêts pour distinguer les travaux
qui peuvent être imposés au locataire sur la base de l’art. 260 CO et ceux
qui entraîneraient de trop lourds désagréments et doivent être interdits.
L’élément décisif est la détermination de l’importance du trouble apporté
à la jouissance du bien loué, pour apprécier s’il peut être raisonnablement
imposé (TF 4C.382/2002 du 4 mars 2003 consid. 3.3). Un projet peut être
interdit dans son ensemble lorsque les travaux apparaissent indissociables
et qu’il n’existe ainsi aucune alternative permettant de les mettre en
œuvre par étapes pour ménager les intérêts du locataire (TF 4A_163/2007
du 8 août 2007 consid 4.2.2).
8.3Le premier juge a considéré que les appelants locataires ne
sauraient s’opposer aux travaux de modification que l’intimée bailleresse
envisage de faire et qui ne touchent pas à la structure intérieure et
extérieure des locaux qu’ils louent. Il a estimé que l’intimée bailleresse
pouvait entreprendre ces travaux si tant est qu’ils soient dissociables des
interventions prohibées. Il a relevé que, dès lors que l’instruction n’avait
pas permis de clarifier ce dernier point, seule une interdiction des travaux
touchant à la structure des locaux loués serait prononcée à titre
provisionnel, conformément également au principe de la proportionnalité.
8.4En l’espèce, l'ordonnance a réglé provisoirement la question
de la restriction ou de la suppression de l'usage des places de
stationnement ainsi que les conséquences du non-respect de ces
injonctions par l’intimée bailleresse. Au vu notamment de la suite que
cette dernière y a donné, soit la signature de la convention portant sur les
règles d’engagement et stationnement sur le chantier (pièce 10 produite à
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31 -
l’appui de son appel), rien ne permet d'affirmer à ce stade qu'il serait
impossible de procéder aux travaux autorisés par le permis de construire
sans empiéter sur les places de stationnement.
Il n'y a pas non plus lieu de remettre en cause à ce stade
provisionnel la réalisation du projet en tant qu'il ne touche pas à la
structure intérieure et extérieure des locaux des appelants locataires,
cette solution apparaissant comme respectant le principe de la
proportionnalité au vu de l'instruction estimée encore nécessaire par le
premier juge sur le caractère dissociable des interventions. Un report pur
et simple de l'entier du projet ne permettrait du reste pas non plus de
respecter la validité du permis de construire en force, comme allégué par
les appelants locataires. Il y a lieu de relever que les développements de
l'ordonnance sur le report des travaux doivent être lus et compris à la
lumière de son dispositif qui ne prévoit un tel report qu'en tant que les
travaux de modification concernent les locaux loués.
Enfin, les appelants locataires ne rendent pas vraisemblable
l'existence, à ce stade, de parties exclusives ou communes qui
échapperaient à l'interdiction prononcée conformément aux art. 260 CO et
261 CPC, au sujet desquels on peut renvoyer aux développements qui
précèdent.
9.1L’appelante bailleresse fait grief au premier juge d’avoir violé
l’art. 264 CPC. Pour l’appelante, le premier juge aurait constaté les faits de
manière inexacte, en ne prenant pas en compte les éléments exposés
dans ses déterminations du 27 avril 2017, lesquels mettraient en lumière
l’absence de vraisemblance des droits invoqués par les intimés locataires.
9.2Selon l’art. 264 al. 1 CPC, le tribunal peut astreindre le
requérant à fournir des sûretés si les mesures provisionnelles risquent de
causer un dommage à la partie adverse. Il s’agit là d’une faculté conférée
au juge, lequel dispose d’une certaine marge d’appréciation (Sprecher,
- 32 -
Basler Kommentar ZPO, 2
e
éd., 2013, n. 17 ad art. 264 CPC). Il convient de
procéder à une pesée des intérêts en jeu et de comparer la vraisemblance
de la prétention du requérant avec celle du dommage allégué par l’intimé.
Si la première apparaît plus vraisemblable que le second, il se justifie de
renoncer à la fourniture de sûretés (Huber, in Sutter-Somm/Hasen-
böhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
2
e
éd., 2013, n. 17 ad art. 264 CPC). De même, on renoncera en règle
générale à exiger des sûretés lorsque les mesures provisionnelles requises
n’ont pas d’autre but que le maintien d’une situation conforme au droit
(Bohnet, op. cit., 2011, n. 5 ad art. 264 CPC).
9.3Le premier juge a considéré que les mesures provisionnelles
prononcées, dont la nature était purement conservatoire, visaient à
sauvegarder un droit dont l’existence avait été rendue très vraisemblable
et que le préjudice avancé par l’appelante bailleresse, dont les intimés
locataires pourraient être tenus pour responsables, apparaissait peu
plausible.
9.4En l’espèce, les motifs convaincants de l’ordonnance peuvent
être entièrement suivis. En effet, c’est à raison que le premier juge a
considéré que la quotité du dommage allégué par l’appelante bailleresse
n’était que très partiellement rendue vraisemblable. Il en va de même du
fait que l’appelante bailleresse a entrepris les démarches nécessaires à
l’obtention du permis de construire et au commencement des travaux,
alors même qu’elle savait qu’elle s’exposait à un risque certain, dans une
situation où les baux des intimés locataires avaient été résiliés,
respectivement prolongés. Puisque c’est en connaissance de cause que
l’appelante bailleresse a décidé de débuter les travaux de son projet
immobilier, elle doit en supporter notamment les risques financiers.
C’est ainsi à raison que le premier juge a dispensé les intimés
locataires de fournir des sûretés.
-
33 -
10.1Dans un dernier moyen, l’appelante bailleresse fait valoir que
les intimés locataires n’auraient pas obtenu gain de cause, en particulier
pas sur le principe de leurs conclusions, puisqu'ils auraient succombé sur
la majorité de leurs prétentions.
10.2
10.2.1Aux termes de l’art. 106 al. 1 CPC, les frais sont mis à la
charge de la partie succombante. L’al. 2 de cette disposition précise que
lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause, les frais
sont répartis selon le sort de la cause. L'art. 106 al. 2 CPC confère au juge
un large pouvoir d'appréciation. Il peut en particulier prendre en compte
l'importance des conclusions sur lesquelles gagne une partie dans
l'ensemble du litige, comme du fait qu'une partie gagne sur une question
de principe, sinon sur la quotité. Une réduction de quelques pourcents
dans l'allocation des conclusions du demandeur peut être négligée dans la
répartition des frais, qui pourront être entièrement mis à charge de la
partie intimée (TF 4A_207/2015 du 2 septembre 2015 consid. 3.1, RSPC
2015 p. 484).
10.2.2Selon l’art. 107 al. 1 CPC, le tribunal peut s'écarter des règles
générales et répartir les frais selon sa libre appréciation lorsque le
demandeur obtient gain de cause sur le principe de ses conclusions mais
non sur leur montant, celui-ci étant tributaire de l'appréciation du tribunal
ou difficile à chiffrer (let. a) ou lorsque des circonstances particulières
rendent la répartition en fonction du sort de la cause inéquitable (let. f). Le
juge peut notamment tenir compte de l'inégalité économique manifeste
des parties (Tappy, CPC commenté, 2011, n. 27 ad art. 107 al. 1 let. f
CPC).
10.3Le premier juge a considéré que les intimés locataires et
requérants V.________ et F.________ avaient obtenu gain de cause et a mis
les frais judiciaires de première instance intégralement à la charge de
l'appelante bailleresse et intimée à la requête, qui a aussi été condamnée
à leur verser des dépens de première instance.
-
34 -
10.4En l’espèce, les intimés locataires et requérants ont obtenu
entièrement gain de cause s'agissant de leurs conclusions
superprovisionnelles incluant l'usage des places de stationnement. Il en va
de même des conclusions provisionnelles subsidiaires sur l'interdiction de
procéder à des travaux de construction et de rénovation sur et à proximité
immédiate des objets loués (II). Ils ont également obtenu gain de cause
sur le principe du délai à impartir – prolongé à plusieurs reprises – pour
ouvrir action au fond (III), ainsi qu'entièrement gain de cause sur la
dispense de fourniture de sûretés (IV).
Quant à l’appelante bailleresse, intimée à la requête, elle avait
conclu à la révocation des mesures superprovisionnelles, au rejet des
conclusions provisionnelles, principales et subsidiaires, et à la constatation
que les conclusions III et IV, relatives au dépôt de l'action au fond et à la
dispense de fourniture de sûretés, étaient sans objet. Subsidiairement,
l’appelante bailleresse avait conclu à la condamnation des intimés
locataires et requérants à verser des sûretés d'un montant fixé à dire de
justice, mais d'au moins 1'316'187 fr. 95.
Les intimés locataires et requérants ont ainsi obtenu gain de
cause sur l'entier de leurs conclusions superprovisionnelles et
provisionnelles subsidiaires, portant sur l’interdiction de toucher aux
objets litigieux et aux places de stationnement, ainsi que sur le délai pour
ouvrir l’action au fond et sur la dispense de fourniture de sûretés pour un
montant de 1'316'187 fr. 95. L’appelante bailleresse, elle, a obtenu gain
de cause sur ses conclusions portant sur la réalisation du projet de
l’annexe projetée, toutefois avec les restrictions prévues par l’ordonnance
attaquée.
Dans ces circonstances, singulièrement au vu du montant
particulièrement élevé des sûretés requises mais non obtenues en
définitive par l’appelante bailleresse et intimée à la requête, le premier
juge pouvait considérer, sans outrepasser son pouvoir d'appréciation, que
les intimés locataires et requérants avaient obtenu gain de cause sur le
principe de leurs conclusions (cf. art. 107 al. 1 let. a CPC).
-
35 -
Quoi qu'il en soit, il n'y a pas lieu de s'écarter de la répartition
des frais judiciaires et des dépens prévus par le premier juge, dès lors
qu’en application de l'art. 107 al. 1 let. f CPC, celui-ci pouvait par ailleurs
tenir compte de l’inégalité économique manifeste des parties en l’espèce.
11.Par ces motifs, les appels, manifestement mal fondés, doivent
être rejetés selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et
l’ordonnance attaquée confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont fixés à 2’000 fr.
(art. 65 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]) pour l’appel de W.. Ils sont fixés à 2'000 fr. pour
l’appel de F. et V., y compris les frais de la requête de
mesures (super)provisionnelles déposée en appel (cf. art. 7 al. 1, 30 et 65
al. 3 TFJC). Ils seront mis à la charge de l’appelante W., par 2'000
fr., et des appelants V.________ et F., solidairement entre eux, par
2'000 francs.
Les appelants F. et V., solidairement entre
eux, doivent verser à l’appelante et intimée à la requête de mesures
(super)provisionnelles W. la somme de 350 fr. pour la réponse à
leur requête de mesures (super)provisionnelles déposée en appel (cf. art.
3 al. 2, 7 al. 1 et 20 al. 2 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la juge déléguée
de la Cour d’appel civile
p r o n o n c e :
I. Les causes sont jointes.
II. Les appels sont rejetés.
-
36 -
III. L’ordonnance est confirmée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'000 fr.
(deux mille francs) pour chacun des appels, sont mis à la
charge de l’appelante W., par 2'000 fr. (deux mille
francs) et à la charge des appelants V. et F.,
solidairement entre eux, par 2'000 fr. (deux mille francs).
V. Les appelants V. et F., solidairement entre eux,
doivent verser à l’intimée W. la somme de 350 fr. (trois
cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième instance.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
La juge déléguée : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 9 octobre 2017, est notifié en expédition complète à :
-Me Sophie Chiaradia (pour W.),
-Me Jean-Claude Perroud (pour F. et V.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-M. le Président du Tribunal des baux.
-
37 -
La juge déléguée de la Cour d’appel civile considère que la
valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :
