Negata la legittimazione a ricorrere contro la decisione di sfratto

CREC jl09-037111-7i/2010Tribunale cantonale / Camera dei ricorsi civili14 gen 2010Diritto di locazioneInammissibile

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

La camera cantonale dei reclami ha respinto un ricorso contro una decisione di sfratto per carenza di legittimazione a ricorrere. Ha ritenuto che l’associazione ricorrente non fosse parte della controversia relativa alla locazione, non avesse dimostrato una rappresentanza diretta ai sensi dell’Art. 32 CO e non potesse invocare una cessione non consentita di una locazione commerciale ai sensi dell’Art. 263 CO. Il tribunale ha aggiunto che, anche nel merito, il locatore aveva validamente disdetto il contratto ai sensi dell’Art. 257d CO, poiché gli arretrati erano stati pagati soltanto dopo la scadenza del termine di disdetta. Il ricorso era pertanto irricevibile; la decisione è stata pronunciata senza spese ed era immediatamente esecutiva.

Massima Omnilex

Art. 32 CO; Art. 263 CO; Art. 257d CO; legittimazione a ricorrere contro una decisione di sfratto di una persona estranea al contratto di locazione. Una persona che non è stata parte del procedimento di prima istanza non è legittimata a impugnare una decisione di sfratto, a meno che dimostri di essere stata essa stessa vincolata dal rapporto di locazione o validamente rappresentata. La rappresentanza diretta ai sensi dell’Art. 32 CO presuppone che il rappresentante agisca in tale veste; il mero coinvolgimento di fatto o il pagamento della pigione non sono sufficienti. Nelle locazioni commerciali, la cessione del contratto di locazione richiede il consenso scritto del locatore ai sensi dell’Art. 263 CO. In assenza di tale consenso, il presunto cessionario non può fondare la propria legittimazione a ricorrere sulla cessione. Il pagamento tardivo dopo la scadenza del termine di grazia legale non impedisce la disdetta ai sensi dell’Art. 257d CO (consid. 2-3).

Testo completo

809 TRIBUNAL CANTONAL 7/I C H A M B R E D E S R E C O U R S

Arrêt du 14 janvier 2010

Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:MM. Giroud et Denys Greffier :M. Elsig

Art. 32 CO; 23 LPEBL Vu l'ordonnance d'expulsion rendue le 10 décembre 2009 par le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant L., à Lausanne, bailleur, d'avec Z. Sàrl, à Lausanne, et J., à Vevey, locataires, vu le recours interjeté le 23 décembre 2009 par W. à Renens, contre cette ordonnance, vu les autres pièces du dossier;

  • 2 - attendu que la recourante, qui est une association au sens des art. 60 ss CC (Code civil du 10 décembre 1907; RS 210) fondée au mois de mai 2007 selon ses statuts, n'était pas partie à la procédure qui s'est déroulée devant le premier juge, celle-ci étant dirigée contre les locataires Z.________ Sàrl et J., qui ont, selon acte de transfert de bail du 5 janvier 2009, repris le contrat conclu en son nom propre, le 24 juillet 2007, par V. pour l'usage du centre culturel de la recourante, qu'on ne saurait considérer que les locataires successifs ont agi en tant que représentants directs de la recourante au sens de l'art. 32 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), dès lors qu'ils ne se sont pas déclarés comme tels et qu'il n'était pas indifférent pour le bailleur, vu le loyer mensuel de 1'990 fr., de conclure avec une personne physique et une société commerciale, plutôt qu'avec une personne morale à but idéal, qu'au surplus, en présence d'un bail commercial, le transfert de celui-ci ne peut s'effectuer qu'avec l'accord écrit du bailleur (art. 263 CO), accord inexistant en l'espèce, qu'il n'est dès lors pas déterminant que la recourante a elle- même payé les loyers, qu'en définitive, il y a lieu de constater que la recourante n'était pas titulaire du bail qui a été résilié, congé qui a donné lieu à la requête d'expulsion en cause, que ce défaut de légitimation prive la recourante de la qualité pour recourir, avec pour effet l'irrecevabilité du recours (cf. Hohl, Procédure civile, vol. I, 2001, n os 433 ss, spéc. n° 436, p. 96), que, même si la recourante devait être considérée comme sous-locataire ou tiers occupant, ce fait ne lui donnerait pas la qualité pour recourir (cf. Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 1 LPEBL, p. 172 et n. 5 ad art. 23 LPEBL, pp. 212-213 et références),

  • 3 - que le recours est en conséquence irrecevable; attendu qu'au demeurant, même s'il avait été recevable, le recours aurait dû être rejeté, qu'en effet, l'art. 257d CO donne le droit au bailleur de résilier le bail portant sur des locaux commerciaux moyennant un délai de congé d'un mois, lorsque l'arriéré de loyer n'est pas entièrement réglé dans le délai de sommation. qu'en l'espèce, le paiement de la somme de 7'177 fr. 60 le 8 décembre 2009 est intervenu après l'échéance du délai d'un mois imparti par le courrier du bailleur du 24 août 2009, que le bailleur avait donc le droit de résilier le bail en cause en application de l'art. 257d CO et de requérir l'expulsion des locataires, l'ordonnance attaquée fixant un délai à ceux-ci pour évacuer les lieux, sous menace de l'expulsion forcée, étant bien fondée; attendu que le présent arrêt peut être rendu sans frais. Par ces motifs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. Le recours est irrecevable. II. L'arrêt, rendu sans frais, est exécutoire.

  • 4 - Le président : Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -W., -M. Daniel Schwab (pour L.). Il prend date de ce jour. La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 183'080 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

  • 5 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois. Le greffier :

Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Whether the appellant had standing to appeal the eviction order

No. The association was not a party to the first-instance proceedings and was not shown to be a direct representative or the tenant under the lease.

The transfer of lease did not establish direct representation under Art. 32 CO; written landlord consent for transfer of a commercial lease under Art. 263 CO was absent. Payment of rent by the association did not cure the lack of contractual standing. Even as subtenant or occupant, it would still lack standing to appeal.

Whether the appeal would have been well-founded on the merits

No. The landlord was entitled to terminate under Art. 257d CO because the arrears were not paid within the grace period.

Payment on 2009-12-08 occurred after expiry of the one-month period set by the landlord's notice of 2009-08-24, so termination and eviction were justified.

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