Building permit annulled for non-compliant dormers and setbackGenerato dall'IA

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 29 avril 1999

sur le recours interjeté par Françoise VALLET , représentée par Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne,

contre

la décision du 30 novembre 1998 de la Municipalité de St-Légier-La Chiésaz , représentée par Me Alexandre Bonnard, avocat, à Lausanne (construction d'un immeuble de 9 logements avec garage souterrain sur la propriété de l'hoirie Guex promis-vendu à la SI Villa Le Gramont en Formation , représentée par Fontimmob SA, à Blonay).

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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. R. Morandi , assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. La recourante Françoise Vallet est propriétaire, à St-Légier, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 1650. Il s'agit d'une grande parcelle, occupée par une villa familiale, sise au nord de la localité, et disposant d'une très belle vue sur le lac, notamment au sud-est et au sud-ouest. Immédiatement au sud de cette propriété se trouve une grande parcelle, appartenant aux hoirs de feu Albert Guex, immatriculée au registre foncier sous no 1221 et dont la partie supérieure doit être détachée et cédée à la SI Villa Le Gramont, selon une promesse de vente.

Ces deux parcelles se trouvent en zone du village, selon le plan des zones communal et le règlement s'y référant, approuvé par le Conseil d'Etat le 13 mai 1983 (ci-après : RPE).

B. Du 1er au 22 septembre 1998 a été mis à l'enquête publique, sur la partie de la parcelle no 1221 devant être cédée à la SI Villa Le Gramont, un projet de construction d'une habitation collective de neuf appartements et d'un parking enterré. Ce projet a fait l'objet de deux oppositions (dont celle de la recourante) et de deux observations. Une des oppositions, émanant de la communauté des copropriétaires de la PPE Chemin de l'Aubousset 4 à 6 a été retirée le 10 novembre 1998, les intéressés constatant par l'intermédiaire de leur conseil que le projet était réglementaire. L'opposition de la recourante a quant à elle été levée par décision du 30 novembre 1998, le permis de construire étant accordé. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 21 décembre 1998.

C. Le recours a été enregistré au Tribunal administratif le 22 décembre 1998, l'effet suspensif étant accordé provisoirement le 29 décembre 1998, puis confirmé le 27 janvier 1999. Les parties intimées se sont déterminées le 19 janvier 1999 (Fontimmob SA agissant pour le compte de la constructrice) et le 22 janvier 1999 (municipalité) concluant toutes deux au rejet du recours. La recourante a encore déposé le 4 mars 1999, sans y être invitée, une écriture supplémentaire faisant état de différents griefs, à laquelle la constructrice et la municipalité ont répondu par acte respectivement des 17 et 19 mars 1999.

Le Tribunal administratif a procédé a une visite des lieux en présence des parties et de leurs conseils le 24 mars 1999.

D. Le projet litigieux prévoit la construction d'un bâtiment d'habitations collectives comportant neuf logements sur trois niveaux, avec un sous-sol enterré affecté notamment au parking des véhicules. Cette partie enterrée du bâtiment déborde les limites d'implantation du bâtiment lui-même, sur la partie est, et s'approche sur trois côtés (nord, est, sud) à trois mètres des limites de propriété. La toiture du projet est composée de deux pans principaux, avec faîte orienté est-ouest avec au centre un pignon dont le faîte est orienté nord-sud. L'éclairage des niveaux habitables est assuré au moyen de 6 fenêtres de relativement petites dimensions sur la paroi nord (dont 4 sur le pignon pour le 3ème niveau) et de 16 grandes portes-fenêtres sur la paroi sud, dont 2 sur le pignon pour le 3ème niveau.

Le volume total construit est de 6'800 m³ SIA, le coût des travaux étant estimé à 3'000'000 fr.

E. La Municipalité de St-Légier a mis en chantier un projet de plan directeur communal, qui a fait l'objet d'un rapport en octobre 1998, destiné à la consultation publique. Ce projet n'a encore été approuvé ni par la municipalité ni par le conseil communal.

Considérant en droit:

1. Déposé en temps utile et selon les formes légales par un propriétaire immobilier voisin immédiat de la parcelle sur laquelle doit s'ériger le projet litigieux, le recours est recevable à la forme.

2. L'argument tiré de l'accès insuffisant au bâtiment projeté est manifestement mal fondé. On parvient en effet tout à fait normalement à cette partie du territoire communal en suivant sur environ 200 m., depuis la route cantonale traversant la localité de St-Légier, la route du Tirage, qui est une artère droite et relativement large (près de 8 m, puis 5 m.) avant de bifurquer à gauche sur le chemin de l'Aubousset dont la largeur est elle aussi tout à fait convenable (5 m.) sauf sur une trentaine de mètres au début, où la largeur est de l'ordre de 3,5 m. c'est-à-dire insuffisante pour permettre le croisement des véhicules. Mais il s'agit d'un chemin qui est rectiligne, la visibilité ne posant ainsi aucun problème, et qui permet donc aux usagers de s'arrêter en amont ou en aval, le cas échéant, pour laisser passer un véhicule déjà engagé. L'augmentation du trafic due à la création de 9 logements supplémentaires n'est pas de nature à péjorer notablement les conditions de circulation, de sorte que les voies d'accès peuvent être considérées comme suffisantes, au sens de la jurisprudence (Droit vaudois de la construction, 2ème édition, remarque 1.2. ad. art. 19 LAT).

3. La recourante a invoqué la violation des art. 11 et 55 RPE. Il s'agit de la clause d'esthétique, également contenue à l'art. 86 LATC. Aux termes de ces dispositions, la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, c'est aux autorités municipales qu'il appartient au premier chef de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (voir notamment ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2 c; 115 Ia 114, consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; voir aussi Droit vaudois de la construction, op. cit., note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia 345; ATF 101 Ia 213 ss; AC 93/125 du 2 mai 1994). Dès lors que l'autorité municipale dispose dans ce domaine d'un large pouvoir d'appréciation, le Tribunal administratif ne saurait substituer sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale (AC 93/034 du 29 décembre 1993). En effet, l'autorité de recours ne revoit que l'abus ou l'excès dans la mesure où il s'agit de questions dont la solution dépend étroitement des circonstances locales (art. 36 lit a LJPA; TA, arrêt AC 92/101, du 7 avril 1993). L'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (TA, arrêt AC 93/240, du 19 avril 1994; AC 93/257 du 10 mai 1994; AC 95/268, association Pro Chevalleyres c/ Blonay, du 1er mars 1996). La jurisprudence du Tribunal fédéral, comme le Tribunal administratif l'a rappelé récemment (AC 95/235 du 22 janvier 1996), a précisé qu'une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 223 consid. 6). Les autorités locales conservent dans l'application de l'art. 86 LATC un large pouvoir d'appréciation, l'autorité de recours devant s'imposer une certaine retenue dans l'examen de ce moyen (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d).

En l'espèce, s'il faut admettre que le bâtiment projeté est d'un volume important, il n'est de loin pas le seul dans le quartier. D'un autre côté, la constructrice a d'autre part fait remarquer, avec pertinence, que le règlement aurait permis un volume plus important (un niveau de plus, notamment). En revanche, l'implantation dans le terrain n'est certainement pas optimale, notamment parce qu'il intègre mal l'élément important qu'est la pente, mais cela ne suffit certainement pas pour considérer qu'il ne répond pas aux critères régissant l'esthétique, tels que rappelés ci-dessus.

La recourante met en cause, il est vrai, spécialement la toiture du bâtiment en relevant que les multiples décrochements et le nombre des pans résultant du choix des auteurs du projet ne répond pas aux exigences d'harmonisation stipulées par l'art. 55 al. 2 RPE. Mais le Tribunal administratif a pu vérifier que les constructions existantes dans le quartier sont loin de présenter une unité de style en ce qui concerne les toits, la maison de la recourante étant d'ailleurs elle-même relativement originale à cet égard. Quant aux choix des crépis, autres matériaux et teinte, il n'est pas possible d'émettre en l'état une appréciation, dans la mesure où, comme cela est usuel, ces éléments doivent être déterminés et soumis à l'accord de l'autorité municipale. En l'état, il n'est pas possible d'affirmer que les exigences de l'esthétique ne seront pas respectées.

3. Toujours en ce qui concerne la toiture, la recourante se plaint d'une violation de l'art. 59 RPE (notamment l'al. 2). Il est vrai que les pentes des différents pans de toit prévues par la projet ne sont pas absolument identiques et qu'elles varient de 60 à 72 %. Mais cette variation n'est pas contraire à la disposition précitée, qui admet une fourchette de 60 à 110 % dans la zone du village. Dans la mesure également où la symétrie aussi bien des pans principaux que de ceux de l'élément central est respectée, on n'est pas en présence d'un toit asymétrique prohibé. La variété des pentes ainsi choisies, en fonction de la conception même de la toiture, reste dans les limites de la liberté qu'il convient de laisser à l'auteur d'un projet architectural.

4. A également été mise en cause la largeur des lucarnes, la recourante considérant que la partie centrale de la toiture, en façade sud, avec deux grandes portes-fenêtres, excède les dimensions maximales prévues par l'art. 61 al. 1 lit. b RPE.

Le tribunal constate à cet égard que la partie exhaussée au niveau des combles de la façade sud (et dans une moindre mesure de la façade nord) ne peut pas être considérée comme une façade pignon parce que l'exhaussement ne comprend pas la totalité de la partie avancée de la façade, mais seulement l'élément central. Même si elle ne répond pas exactement à la définition de lucarne (voir à cet égard Droit vaudois de la construction, 2ème édition, Glossaire), cet exhaussement s'en rapproche davantage que d'une façade pignon. Il en résulte que la largeur des ouvertures est excessive parce qu'elle ne respecte pas les dimensions prescrites par l'art. 61 lit. b RPE. A cela s'ajoute qu'elle n'offre pas un retrait de 30 cm.

Sur ce point, le projet n'est pas réglementaire.

5. La recourante fait valoir une violation de la distance en limite, en relevant que seules les parties enterrées (c'est-à-dire dont au moins 75 % du volume est au-dessous du niveau du sol naturel, selon l'art. 70 al. 2 RPE) pouvant bénéficier de la distance réduite à la limite de 3 m. Selon elle, tel ne serait pas le cas du niveau inférieur du bâtiment projeté, parce que toute la partie empiétant sur l'espace réglementaire de 6 m. au sud et à l'est serait loin de répondre à la définition réglementaire de construction souterraine. La constructrice a toutefois soumis un calcul détaillé (écriture du 17 mars 1999), dont il résulte que sur le volume total du sous-sol (1'765 m³, env. ) seuls 213 m³ sont "hors terre", ce qui signifie que le pourcentage enterré s'établit à 88 % (ce calcul part du principe que l'on doit considérer l'ensemble du sous-sol).

Le Tribunal administratif a procédé à la vérification de ces calculs, en soulignant que la proportion réglementaire doit être déterminée non pas par rapport à la totalité du volume du garage souterrain, mais seulement par rapport au volume construit dans l'espace réglementaire (c'est-à-dire délimité par les distances aux limites de 6 m). Ce volume est un peu supérieur à 376 m³, la partie hors terrain naturel étant de 109 m³. N'est ainsi enterré qu'un volume de 267 m³, représentant à peu près le 71 % du volume déterminé. Il s'ensuit que le parking ne peut pas bénéficier de la distance à la limite réduite, qui est de 3 m en l'espèce (art. 70 RPE). Sur ce point également, le projet ne répond pas aux exigences du règlement.

6. Le grief relatif à la hauteur du bâtiment peut être écarté, la recourante ayant admis elle-même, lors de la vision locale, que la hauteur maximale prévue par l'art. 10 RPE n'était dépassée par aucune des façades du bâtiment projeté.

7. Enfin, la recourante s'est référée au projet de plan directeur actuellement à l'étude et selon lequel toute la portion du territoire communal dans lequel se trouve sa propriété et celle de la constructrice pourrait être affecté en zone de faible densité. Mais la municipalité fait remarquer avec pertinence que cette planification n'est pas encore adoptée, qu'il s'agit de toute manière d'une manifestation d'intention à l'endroit des autorités, et qu'un éventuel déclassement ne pourra devenir une réglementation applicable concrètement à un projet qu'une fois incorporé dans une modification du plan de zone. C'est dire que le processus, à supposer qu'il aboutisse, prendra encore des années et qu'il est hors de question de prendre en considération aujourd'hui, un tel élément qui ne pourrait même pas justifier une application au sens de l'art. 77 LATC.

8. Pour les raisons exposées aux considérants 5 et 6 ci-dessus, le recours doit être admis et la décision attaquée annulée. Les frais seront mis à la charge de la constructrice, qui devra des dépens à la recourante (art. 55 LJPA).

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision du 30 novembre 1998 de la Municipalité de St-Légier-La Chiésaz levant l'opposition de Françoise Vallet à la construction d'un immeuble de neuf logements avec garage souterrain sur la parcelle 1221 est annulée.

III. Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la constructrice SI Villa Le Gramont en Formation.

IV. La constructrice SI Villa Le Gramont en Formation versera à la recourante Françoise Vallet une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

ft/pe/Lausanne, le 29 avril 1999

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint