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ef-1996-0078•Fiscal valuation of property upheld despite lower court recalculation
ef-1996-0078Tribunale cantonale5 mag 1997Dismissed
Estratto da Omnilex
Félix Bocherens challenged the revised fiscal valuation of his property in Gryon, arguing that the commission overestimated the building’s condition and the value of the land. The Tribunal administratif held that its review was limited to legality and not expediency, and that it would not interfere with minor differences below about 5%. It accepted the commission’s valuation method, confirmed the income value, and although it considered the market value could be somewhat lower, it found the commission’s final figure of CHF 428,000 more favorable than its own calculation. The appeal was therefore dismissed and the court fee imposed on the appellant.
Art. 2 and 3 LEFI; Art. 8 and 7 REFI; scope of judicial review in fiscal valuation proceedings: the tax appeal authority reviews legality only and may not substitute an expediency assessment absent a special rule. The value of an immovable is determined by averaging rendement and market value, the latter being established by the property’s situation, use, condition and yield; where no reliable comparison data exist, capitalization and standardized unit values may be used. The court will generally refrain from correcting a valuation if the deviation is marginal, in particular where it remains below roughly 5% and no abuse of discretion is shown (consid. 1b, 6).
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 5 mai 1997
sur le recours interjeté par Félix BOCHERENS , 1882 Gryon,
contre
la décision rendue le 17 décembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (estimation fiscale de la parcelle no 1057 de Gryon)
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Etienne Fonjallaz et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière: Mme Nathalie Krieger.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Félix Bocherens a acquis en 1952 un immeuble sis sur le territoire de la Commune de Gryon, au lieu-dit "Sereunex". Il s'agit d'une grande parcelle, sise au nord-est de la localité de Gryon, à environ 500 m de l'arrêt de train de la Barboleusaz. Selon le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (approuvé par le Conseil d'Etat le 20 mars 1987, cette propriété se trouve en zone de chalet.
B. Le recourant a acquis cet immeuble au nom de son fils Philippe et de ses deux filles Marlène et Dominique, s'en réservant l'usufruit pour lui-même et son épouse Denise. Il y a construit, en 1955, une maison d'habitation de deux appartements à laquelle il a adjoint ultérieurement des annexes (notamment un garage et un local technique-chaufferie). Le recourant a également construit un garage séparé permettant d'abriter cinq voitures, dont deux dans des box individuels.
C. En 1986, les deux filles du recourant Dominique et Marlène ont racheté la part de leur frère, avec l'accord du recourant et de son épouse, qui sont restés usufruitiers. A la suite de cette opération, l'estimation fiscale de l'immeuble a été fixée à 300'000 fr.
D. L'immeuble est utilisé par le recourant et son épouse qui y habitent, dans l'appartement du rez-de-chaussée de la maison d'habitation. L'autre appartement est loué à des tiers, pour un loyer qui était de 910 fr. par mois au moment de la taxation litigieuse, et qui a été réduit ultérieurement à 850 fr. par mois. Un des garages individuels est également loué à un tiers, pour un montant de 80 fr. par mois.
Selon les polices d'assurance incendie, la maison d'habitation et ses annexes sont assurées pour un montant total de 450'700 fr. (indice 735), les garages l'étant pour une somme de 45'360 fr.
E. Dans le cadre de la révision générale des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, l'estimation fiscale de la propriété dont le recourant est usufruitier a été fixée à 478'000 fr., avec effet au 31 décembre 1994 (décision du 8 juillet 1994). Le recourant et ses deux filles ayant protesté (lettre du 15 août 1994), la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après CEFI) a confirmé le montant retenu. Le 26 février 1996, puis le 22 mai 1996, Félix Bocherens s'est adressé à la CEFI pour indiquer à nouveau qu'il n'était pas d'accord avec la nouvelle taxation. La commission a accusé réception le 30 mai 1996 et, considérant la démarche comme une demande de révision, elle a procédé à une nouvelle estimation en date du 1er novembre 1996, réduisant l'estimation fiscale litigieuse à 428'000 fr., montant qu'elle a confirmé le 17 décembre 1996 à la suite d'une nouvelle protestation de Félix Bocherens. C'est contre cette dernière décision qu'est dirigé le présent recours, déposé au Tribunal administratif par acte du 20 décembre 1996.
La commission s'est déterminée en date du 25 mars 1997, concluant au rejet du recours. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux en présence du recourant le 24 avril 1997.
Le recourant a par ailleurs effectué une avance de frais de 800 fr., après qu'une demande de dispense ait été écartée par le juge instructeur (décision du 28 janvier 1997).
Considérant en droit:
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
Le recourant n'a pas motivé en détail son opposition, ni indiqué avec précision sur quel point portait son désaccord. Aux termes d'une argumentation assez confuse, il fait essentiellement valoir que le résultat de la taxation est trop élevé au vu des circonstances propres à son immeuble, essentiellement du terrain mouvant, et de l'état du bâtiment qui, fissuré, nécessiterait des travaux qu'il estime à 150'000 francs. Il a également fait valoir qu'il avait dû réduire le loyer de son locataire et qu'il n'arrivait pas à obtenir le paiement du loyer du garage loué.
La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). En outre, s'agissant de la valeur vénale des bâtiments, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 fr. et 700 fr., compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2. Elles préconisent en outre un taux de capitalisation de 7 à 8%.
La valeur de rendement de 400'000 fr. doit dans ces conditions être confirmée.
En ce qui concerne la valeur vénale, et après avoir procédé à la visite des lieux, le Tribunal administratif admet qu'une valeur de 400 fr. le m3 pour la maison d'habitation, bien que correspondant au minimum fixé par les instructions, est excessive parce qu'elle ne tient pas assez compte de la relativement mauvaise qualité de la construction, ni de l'ancienneté. Admettant une valeur intrinsèque à neuf de l'ordre de 500 fr. le m3, sur laquelle il y a lieu d'opérer la réduction maximum de 30% prévue par les instructions du Département des finances, s'agissant d'un bâtiment ayant pour l'essentiel 40 ans d'âge, le Tribunal administratif retient que la valeur vénale de l'habitation doit être réduite de 50'000 fr., et fixée à 356'000 fr. (1'016 m3 à 350 fr.). La même opération doit être faite pour le garage, en partant d'un prix unitaire du m3 valeur à neuf, de 250 fr., ce qui conduit à une valeur vénale de 44'000 fr. (252 m3 à 175 fr., arrondi). En revanche, s'agissant du terrain, un prix de 60 fr. le m² n'est certainement pas excessif si on tient compte du fait qu'il s'agit d'une belle parcelle constructible, très bien située à proximité immédiate de la Barboleusaz, disposant d'un accès facile sur la route conduisant à cette localité et à la station de chemin de fer du même nom. Dès lors, la valeur vénale de l'immeuble du recourant peut ainsi être fixée à 500'000 fr. (356'000 fr. pour le bâtiment principal, 44'000 fr. pour le garage et 100'000 fr. pour le terrain).
Il résulte de ce qui précède que l'estimation fiscale devrait être fixée, selon les calculs du tribunal, à 450'000 fr. (500'000 + 400'000 : 2), soit à une valeur se situant assez exactement à mi-chemin entre l'estimation fiscale retenue initialement par la commission (478'000 fr.) et la taxation litigieuse (428'000 fr.). Le chiffre retenu par la commission se révélant ainsi plus favorable au recourant que le calcul du tribunal, la différence étant par ailleurs toute proche de la proportion de 5% justifiant que celui-ci renonce à intervenir (v. consid. 1b ci-dessus), l'estimation fiscale retenue par la commission sera donc confirmée.
Le recours doit dans ces conditions être rejeté, aux frais du recourant débouté (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 17 décembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue.
III. Un émolument de 800 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 5 mai 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Estratto da Omnilex
Whether the appeal against the revised fiscal valuation was admissible and timely
The appeal was filed in time and was admissible in form.
It complied with the statutory time limit and formal requirements under the administrative procedure law.
Whether the tax court could review and correct the fiscal valuation on grounds of opportunity or only legality
Review was limited to legality; the court could not review expediency because the special valuation law did not extend that power.
Under the LJPA and the LEFI, the court only reviews legality and does not intervene for minor deviations below about 5% absent abuse of discretion.
Whether the fiscal valuation of CHF 428,000 had to be reduced further
The valuation was ultimately confirmed.
Although the court considered that the market value could be somewhat lower than the commission's calculation, the commission's figure was more favorable to the appellant than the court's own computation and the difference was close to the 5% threshold below which the court refrains from intervention.
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