I.
Am 22. September 2005 erteilte der Gemeindepräsident
von X D und C die baurechtliche Bewilligung für Abänderungspläne betreffend die
Umgebungsgestaltung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02.
Die Projektänderung betrifft eine Stützmauer längs der L-Strasse und der
südlichen Grundstücksgrenze, welche statt wie ursprünglich geplant in zwei
Stufen in einer einzigen angelegt werden und neu Höhen zwischen 1 und 4 m
erreichen soll.
II.
Gegen diese Verfügung erhob A als Eigentümerin der südlich
(und nicht wie im Rekursentscheid dargestellt östlich) angrenzenden
Stockwerkeinheit L-Strasse 03 Rekurs an die Baurekurskommission I, welche das
Rechtsmittel am 20. April 2006 abwies.
III.
Gegen den Rekursentscheid liess A am 26. Mai 2006
Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und Aufhebung des Rekursentscheids
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
Die Vorinstanz schloss am 9. Juni 2006 auf Abweisung
der Beschwerde. Der Gemeinderat X und die privaten Beschwerdegegner liessen
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen,
letztere überdies den Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
gegen einen Entscheid der Baurekurskommission I erhobenen Beschwerde zuständig.
1.2 Da
unverzüglich in der Sache entschieden werden kann, erübrigt sich ein Entscheid
über den Antrag auf Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde.
2.
2.1 Die
Beschwerdeführerin, die vor der Rekurskommission in erster Linie die ungenügende
Einordnung der Stützmauer im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) rügte, macht vor
Verwaltungsgericht lediglich noch geltend, die zur Verbesserung der Einordnung
bereits mit der Baubewilligung auflageweise verlangte Begrünung der Mauer lasse
sich nicht verwirklichen, weil dafür mindestens der Luftraum über dem Nachbargrundstück
beansprucht werden müsse. Die Rekurskommission hat diesen Einwand mit der
Begründung verworfen, die mit der Begrünung der Mauer allenfalls verbundenen
privatrechtlichen Probleme stellten "offenkundig" keinen Verweigerungsgrund
dar.
2.2 Bei der in
Ziffer 1.2.1 der angefochtenen Bewilligung des Gemeindepräsidenten von X vom
22. September 2005 verlangten Begrünung der Mauer handelt es sich um eine
Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG. Solche sind gemäss
dieser Vorschrift zulässig, wenn inhaltliche oder formale Mängel des
Bauvorhabens ohne grosse Schwierigkeiten behoben werden können oder zur
Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands. Sie müssen deshalb ein
taugliches Mittel zur Behebung eines Mangels bzw. zur Herstellung oder Schaffung
des rechtmässigen Zustands sein und von der Baubewilligungsbehörde nötigenfalls
durchgesetzt werden können (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich
1991, Rz. 466, 468).
2.3 Wenn die
Verfügung vom 22. September 2005 mit der Auflage versehen worden ist, dass
die Stützmauern zu begrünen sind, so liegt dieser Anordnung die hier nicht mehr
in Frage zu stellende Auffassung zu Grunde, dass die Mauer einordnungsmässig
problematisch und deshalb nur bewilligungsfähig ist, wenn sie begrünt wird.
Diesem Zweck entsprechend kann die Auflage nur so verstanden werden, dass die
Mauer zumindest teilweise eine Pflanzendecke erhalten muss.
Wird die Mauer, die begrünt werden soll, direkt an der
Grenze zum südlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 04 errichtet, so lässt
sich eine solche Pflanzendecke nicht verwirklichen, ohne dass dafür mindestens
der Luftraum der Nachbarparzelle beansprucht wird. Dazu ist die Bauherrschaft
nicht befugt. Sie kann deshalb die Auflage nicht erfüllen, welche daher in
dieser Form nicht geeignet ist zur Behebung des ihr zugrunde liegenden Einordnungsmangels.
2.4 Nach dem
Plan zur Abänderungseingabe vom 29. August 2005 soll allerdings die Mauer,
anders als die Parteien anzunehmen scheinen, nicht direkt an der Grenze, sondern
in einem Abstand von ca. 10 cm dazu errichtet werden. Dieser Abstand reicht
aus, um die gemäss Auflage erforderliche Begrünung zu ermöglichen, ohne dass
das Nachbargrundstück beansprucht werden muss. Es genügt deshalb, die Auflage
in Ziffer 1.2.1 der angefochtenen Bewilligung vom 22. September 2005
in teilweiser Gutheissung der Beschwerde dahingehend zu ergänzen, dass die
Stützmauer zum Nachbargrundstück einen Abstand von 10 cm einzuhalten hat.
Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
3.
Da damit die Beschwerdeführerin teilweise obsiegt,
rechtfertigt es sich, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens zu
3/4 der Beschwerdeführerin und unter solidarischer Haftung zu je 1/8 den
privaten Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Parteientschädigungen stehen bei diesem Ausgang den privaten
Parteien nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG); ebenso wenig der Gemeinde, der
kein nennenswerter Vertretungsaufwand entstanden ist.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
- Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird Ziffer 1.2.1 der
Verfügung des Gemeindepräsidenten von X vom 22. September 2005 wie folgt ergänzt:
"Die
Mauern sind zu begrünen; um dies zu ermöglichen, hat die Stützmauer von der
Grenze zum Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 einen Abstand von 10 cm
einzuhalten."
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
- Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 90.-- Zustellungskosten,
Fr. 2'590.-- Total der Kosten.
-
Die Kosten
des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden zu 3/4 der Beschwerdeführerin
und unter solidarischer Haftung zu je 1/8 den privaten Beschwerdegegnern auferlegt.
-
Für das
Rekurs- und das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
-
Mitteilung an …
