Purchaser’s liability for condominium assessments incurred before acquisition

26 C 74/11Tribunale di primo grado14 ago 2012Diritto di locazioneParzialmente accolto

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The owners’ association sued the defendant for condominium-related payments. The Kerpen Local Court ordered the defendant to pay €1,212.47 plus specified interest and dismissed the remainder; costs were apportioned 66% to the plaintiff and 34% to the defendant. The court held that, absent a contrary community rule or declaration, a purchaser is not liable for an annual-account balance attributable to financial years preceding acquisition, even if the accounts were approved after the transfer. Costs within a year of ownership change are apportioned by time; heating costs without an interim reading are distributed using the degree-day table. The judgment was later reversed by default judgment in the appeal proceedings.

Massima Omnilex

Sections 16(2), 28(1) and (2) WEG; purchaser liability for condominium expenses and annual-account balances. Unless the community rules or declaration of division provide otherwise, a purchaser is not liable for the balance arising from annual accounts for a financial year preceding acquisition. This applies even where the resolution approving the accounts is adopted after the transfer: that resolution only quantifies any outstanding payment or credit of the former owner. It is not a collective act imposing liability on a third party. Because the owner remains materially affected by the accounts, the former owner retains voting and challenge rights concerning their approval. Where ownership changes during a financial year, expenses must be apportioned pro rata temporis; heating costs without an interim reading are allocated using the degree-day table.

Testo completo

Amtsgericht Kerpen — 26 C 74/11 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2012-08-14

Aktenzeichen: 26 C 74/11

ECLI: ECLI:DE:AGBM3:2012:0814.26C74.11.00

Dokumenttyp: Urteil

Spruchkörper: Abteilung 26

Leitsätze

Erwerberhaftung eines Wohnungseigentümers

§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 WEG:

  1. Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet - vorbehaltlich einer davon abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung - nicht auf die Abrechnungsspitze von Wirtschaftsjahren, die vor seinem Eigentumserwerb liegen. Eine solche Haftung widerspräche § 16 Abs. 2 WEG, der von einem „Gleichlauf“ einer Nutzungsberechtigung einer Kostentragungspflicht ausgeht.

  2. Dies gilt unabhängig davon, ob der Beschluss über die Jahresabrechnung erst zu einem Zeitpunkt nach dem Eigentumserwerb gefasst wurde. Mit der Beschlussfassung wird lediglich konkretisiert, in welchem Umfang von dem ausgeschiedenen Eigentümer noch Nachzahlungen zu leisten sind oder in welcher Höhe ihm noch ein Guthaben zusteht.

  3. Die Beschlussfassung über die Kosten eines Wirtschaftsjahres stellt sich nur als logische Folge der in der Vergangenheit geleisteten Vorauszahlungen dar. In der Beschlussfassung, mit welcher jeder Wohnungs- oder Teilei-gentümer auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft zu rechnen hat, liegt daher auch kein „Gesamtakt zu Lasten Dritter“ (gegen BGH, V ZB 10/87 = BGHZ 104, 197 [203] = NJW 1988, 1910 ff., V ZB 43/93 = NJW 1994, 2950 [2953], V ZB 16/95 = BGHZ 131, 228 [230]), V ZB 17/99 = BGHZ 142, 290 [296] und V ZR 113/11 = ZMR 2012, 211).

  4. Wegen seiner materiell-rechtlichen Beteiligung an der Abrechnung ist der Wohnungs- oder Teileigentümer bezüglich der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft als stimm- und anfechtungsberechtigt anzusehen.

  5. Ergibt sich während eines Wirtschaftsjahres ein Eigentümerwechsel, so sind die Kosten „pro rata temporis“ abzurechnen. Bei den Heizkosten ist dabei darauf zu achten, dass diese - sofern keine Zwischenablesung vorgenommen wurde - unter Zugrundelegung der Gradtagszahlentabelle auf den Voreigentümer und den Erwerber zu verteilen sind.

AG Kerpen, Urteil vom 14.8.2012

26 C 74/11

Die Entscheidung wurde nicht rechtskräftig. Mit Versäumnisurteil vom 10.1.2013 (29 S 191/12) wurde der Klage im Wege eines Versäumnisurteils durch das LG Köln antragsgemäß stattgegeben.

Leitsätze vom Einsender

Einsender: RiAG Joachim Rau, Kerpen

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu Händen der Verwalterin 1212,47 € (397,39 € + 766,53 € + 48,55 €) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 397,39 € seit dem 1.8.2010, aus 766,53 € seit dem 1.8.2011 sowie aus 48,55 € seit dem 25.10.2011 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 66 % und dem Beklagten zu 34 % auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Parole chiave

condominium ownershipowners’ associationpurchaser liabilityannual accountscost allocationownership transferheating costs

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Whether the defendant owes the claimed condominium assessments and related amounts, including charges attributable to periods before acquiring ownership.

A purchaser is not liable for the assessment balance of financial years before acquiring ownership absent a contrary provision in the community rules or declaration of division; costs during a year of transfer are allocated pro rata temporis.

The statutory relationship between entitlement to use and the duty to bear costs requires their alignment. Adoption of the annual accounts merely quantifies the former owner’s payment obligation or credit; it does not make the purchaser liable for earlier periods. Heating costs without an interim meter reading are apportioned using the degree-day table.

Allocation of the litigation costs.

The plaintiff bears 66% of the costs and the defendant 34%.

Costs were allocated in accordance with the outcome of the action.

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