Preliminary assessment of disputed operating costs

8 C 451/06Tribunale di primo grado23 gen 2007Diritto di locazione

Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

In this tenancy dispute, the Bonn Local Court issued a preliminary assessment in written proceedings. It observed that caretaker and elevator charges were high compared with the cited benchmarks. After the plaintiff clarified that caretaker charges included building cleaning, the court considered that an economic-efficiency breach could no longer be established without further assessment; garden maintenance appeared separately itemized. Because calculating the exact maintenance component of the elevator’s full-service contract would be disproportionate, the court indicated it would estimate a 35% deduction. On that basis, it calculated allowable elevator costs of €3,572.82 and the defendants’ share as €413.82, leaving €26.52 payable and €79.60 unjustified.

Massima Omnilex

Section 287 ZPO permits the court to estimate the amount of a disputed cost component where exact determination would require disproportionate effort in relation to the value in dispute. In estimating maintenance costs included in elevator charges under a full-service contract, the court may adopt a reasonable percentage deduction where the parties propose different figures and the precise amount cannot practicably be established. The estimate must be grounded in the circumstances and the available benchmarks. A clarification that caretaker costs include building cleaning may affect whether those charges violate the economic-efficiency requirement; separately itemized garden-maintenance expenses do not, without further indication, establish that such services are covered by the caretaker charge.

Testo completo

Amtsgericht Bonn — 8 C 451/06 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2007-01-23

Aktenzeichen: 8 C 451/06

ECLI: ECLI:DE:AGBN:2007:0123.8C451.06.00

Dokumenttyp: Beschluss

Spruchkörper: 8. Zivilabteilung

Tenor

Im Rahmen des schriftlichen Verfahrens nach § 495a ZPO weist das Gericht darauf hin, dass sowohl die Position Hausmeisterkosten als auch die Position Aufzugskosten bei Zugrundelegung der Durchschnittswerte aus dem C Mietspiegel für das Jahr 2002 und dem von Klägerseite herangezogenen Betriebskostenspiegel für NRW sehr hohe Quadratmeteranteile aufweisen, so dass insoweit Erklärungsbedarf seitens der Vermieter besteht.

Soweit hinsichtlich der Hausmeisterkosten durch die Klägerin mit Schriftsatz vom 15.01.2007 klargestellt wurde, dass im Rahmen der Hauswartkosten auch die Kosten der Gebäudereinigung enthalten sind, führt dies dazu, dass ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, jedenfalls unter Zugrundelegung des Betriebskostenspiegels für NRW, nicht mehr ohne weiteres festgestellt werden kann.

Das Gericht weist in diesem Zusammenhang allerdings darauf hin, dass die Garten-

pflegekosten offensichtlich nicht Teil der Hausmeisterkosten sind, da sie in den

Nebenkostenabrechnungen jeweils als eigene Position aufgeführt sind.

Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, dass der Hauswart auch Gartenpflege-

leistungen erbringt und diese durch seine Kosten mit abgedeckt werden.

Soweit der Umfang der bei einem Vollwartungsvertrag bezüglich eines Aufzuges

vorzunehmenden Abzüge der Wartungskosten zwischen den Parteien streitig ist, weist das Gericht darauf hin, dass in der Rechtsprechung ein Abzug von 20 % ( so die Klägerin ) bis zu 50 % ( so die Beklagten ) vertreten wird. Da der Aufwand für eine Ermittlung der konkreten im vorliegenden Fall in den Kosten enthaltenen Wartungsbetrag im Hinblick auf den Streitwert unverhältnismäßig wäre, würde das Gericht insoweit eine Schätzung gemäß § 287 ZPO in der Gestalt vornehmen, dass ein Abzug von 35 % gerechtfertigt wäre, dies ergäbe einen abzuziehenden Anteil von 1.603,38 € und dementsprechend berechtigte Aufzugskosten in einer Gesamthöhe von 3.572,82 € und ein Anteil der Beklagten in Höhe von 413,82 €. Vor diesem Hintergrund müsste von den Beklagten noch ein Betrag von 26,52 € gezahlt werden, während ein Betrag von 79,60 € unbegründet wäre.

Parole chiave

tenancyoperating costseconomic efficiencycaretaker chargeselevator maintenancejudicial estimation

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Whether the caretaker charges, including building cleaning costs, appear unreasonable under the economic-efficiency requirement, and whether garden maintenance is included.

The clarification that caretaker charges include building cleaning means a breach of the economic-efficiency requirement cannot be established without further assessment; the separately itemized garden-maintenance charges do not appear to be included.

The NRW operating-cost benchmark no longer makes the caretaker charges, as clarified, evidently uneconomic. Garden maintenance is listed as a separate item in the statements, with no indication the caretaker performs those services.

What deduction should be made from elevator charges under a full-service maintenance contract.

The court indicated that it would estimate a 35% deduction from the elevator charges.

Determining the precise maintenance component would be disproportionate to the amount in dispute. The court proposed an estimate between the parties' respective positions of 20% and 50%, producing an allowable total of €3,572.82 and the defendants' share of €413.82.

The amount remaining payable by the defendants on the court's preliminary calculation.

The court indicated that €26.52 remained payable and €79.60 was unjustified.

The amounts follow from the proposed 35% deduction and the resulting allocation of elevator costs.

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