Amtsgericht Bonn — 28 II 215/06 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2007-04-19

Aktenzeichen: 28 II 215/06

ECLI: ECLI:DE:AGBN:2007:0419.28II215.06.00

Dokumenttyp: Beschluss

Spruchkörper: 28

Tenor

In der Wohnungseigentumssache pp hat das Amtsgericht Bonn am 19.4.2007

beschlossen:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.10.2006 zu Tages­ ordnungspunkt hinsichtlich der Anträge zu 3 und 4 ist die Hauptsache erledigt.

Die Gerichtskosten tragen die Antragsteller zu 21 % und die Antragsgeg­ner zu 79 %. AußergerichtlicheKosten werden nicht erstattet.

.Der Geschäftswert wird auf 19.427,96 EUR festgesetzt (TOP 3 = 8.698,23 EUR, TOP 5 = 6.729,73 EUR, TOP 1 und Antrag zu 4 = 4.000,00 EUR).

Gründe

Gründe:

Die ·Parteien sind Wohnungseigenturner der Wohnungseigentümergemeinschaft V- Straße ##-## in C.

Der Eigentümergemeinschaft liegt die Teilungserklärung vom 27.1.1999 zugrunde. § 9 der Teilungserklärung regelt die Verteilung der Kosten und Lasten der Eigentümerge­meinschaft. Ein Kostenverteilungsschlüssel ist dort explizit nicht erwähnt.

Gemäß § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung beschließt über die anteiligen Bewirtschaf­ tungskosten und Rücklagenzuweisung sowie die Umlageschlüssel die erste Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Wegen der Einzelheiten wird.auf die Teilungserklärungvom 27.1.1999 verwiesen.

Die erste Eigentümerversammlung fand am 3.11.1999 statt. Dort wurde jedoch ledig­ lich der Wirtschaftsplan für das Jahr 1999 sowie die Umstellung auf die Währungsein­ heit EURO beschlossen. Ein Beschluss über die Festlegung der Kostenverteilungs­ schlüssel, die in § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung vorgesehen ist, ist nicht erfolgt.

Die Wohnungseigentumsanlage verfügt unter anderem über einen ca. 12 bis 15 m langen Lattenzaun sowie einen etwa 2 bis 3 m langen Jägerzaun, welcher das Grundstück der Eigentümergemeinschaft nach vorne hin zur Straße abgrenzt. Unmittelbar in Nähe dieses Zaunes befindet sich auch eine Bushaltestelle.

Am 1.10.2006 fand eine Eigentümerversammlung statt. Dort wurde unter Tagespunkt 3 die Jahresabrechnung für das Jahr 2005 und unter Tagesordnungspunkt 5 der Wirt­ schaftsplan für das Jahr 2006 mehrheitlich beschlossen. Die Jahresabrechnung für das Jahr 2005 und der Wirtschaftsplan für das Jahr 2006 sehen eine Kostenverteilung nach Wohn- bzw. Nutzflächen in Quadratmetern sowie teilweise eine Abrechnung nach Einheiten vor.

Unter Tagesordnungspunkt 9 wurde der Antrag des Antragstellers, die Erneuerung des Zaunes an den Häusern 17 und 23 mit Kosten zu Lasten des laufenden Haushalts vor­ zunehmen, mehrheitlich abgelehnt.

Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 19.10.2006 verwiesen.

In einer weiteren Eigentümerversammlun_g vom 22.3.2007 hat die Eigentümergemein­ schaft unter Tagesordnungspunkt 2 nunmehr eine Kostenverteilung im wesentlichen nach Wohn- bzw. Nutzflächen beschlossen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 22.3 .2007 verwiesen.

Die Antragsteller betrieben ursprüngfich d· i Anfechtung aller genannten Beschlüsse.

Sie machen geltend, die Jahresabrechnung 2005 bzw. der Wirtschaftsplan 2006 seien fehlerhaft, weil die falsche Umlegungsgröße verwendet worden sei. Es sei unzulässigerweise nach Wohn- bzw. Nutzflächen in Quadratmetern abgerechnet worden. Da die erste Eigentümerversammlung aber entgegen· § 9 Abs. 2 der Teilur:,gserklärung keinen Kostenverteilungsschlüssel beschlossen habe, gelt.e die gesetzliche Wertung, also ei­ne Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen. Dies sei hier nicht beachtet worden. Der Beschluss vom 22.3.07 sei entgegen§ 9 Abs. 2 der Teilungserklärung nicht in der ersten Versammlung .gefasst worden. Die in der Teilungserklärung vorgesehene Öffnungsklausel habe jedoch nur für die erste Versammlung gelten sollen. Eine Rückwirkung komme dem Beschluss nicht zu. Im Hinblick auf Tagesordnungspunkt 11 stelle sich der streitgegenständliche Zaun als erheblich marode und morsch dar. Die nahe Bushaltestelle, die durch viele Kinder genutzt werde, schaffe i.V.m. dem maroden Zaun· eine Gefahrenqµelle und Verkehrssj­ cherungspflichten. Der Zaun müsse widerstandsfähig sein, aber der Mehrheitsmiteigentümer scheue die hohen Kosten.

Nach Durchführung eines Ortstermines am 18.04.2007, in dem der streitgegenständli­che Zaun in richterlichen Augenschein genommen wurde, haben die Parteien die ursprünglich von den Antragstellern gestellten Anträge zu 3 und 4 im Hinblick auf eine Erneuerung· des Zaunes und Aufhebung des Beschlusses der Eigentümerversamm­ lung zu Tagesordnungspunkt 11 übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt er­ klärt und sich auf eine fachgerechte Reparatur des Zaunes geeinigt.

Die Antragsteller beantragen nunmehr,

wie in der Hauptsache erkannt zu entscheiden.

Die Antragsgegner beantragen,

die nunmehr noch gestellten Anträge der Antragsteller.zurückzuweisen.

Sie machen geltend,§ 9 Abs. 2 der Teilungserklärung habe der ersten Eigentümerver. sammlung die Möglichkeit eröffnen wollen,. von der gesetzlichen Kostenverteilungsregel abzuweichen. Es handele sich insoweit um eine Öffnungsklausel. Zwar habe die erste Eigentümerversammlung keine ausdrückliche Entscheidung getroffen, jedoch­ habe es quasi im ·s inne der Vorschrift der Teilungserklärung Entscheidungen Jahr für Jahr durch Genehmigung der jeweiligen Jahresabrechnungen gegeben. Dies entspreche dem Sinn der in der Teilungserklärung festgelegten Öffnungsklausel. Bisher sei die Kostenverteilung immer nach Wohn- bzw. Nutzflächen erfolgt. Dies sei auch für die Zukunft bindend. Im übrigen sei die Frage nunmehr rückwirkend durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 22.3. 2007 geklärt.

Der Zaun sei funktionsfähig und nicht marode gewesen. Seine Reparatur bzw. Erneue­ rung unterliege dem Ermessensspielraum der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die zuletzt von den Antragstellern gestellten Anträge sind zulässig und begründet.

Sie sind zulässig, insbesondere haben die Antragsteller die Frist des § 23 Abs. 4 WEG gewahrt.

Sie sind des weiteren auch begründet.

Die Beschlüsse betreffend die Jahresabrechnung 2005 und den Wirtschaftsplan 2006 waren für ungültig zu erklären, da diese eine unzulässige Kostenverteilung bzw. einen unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssel beinhalten, welcher entgegen der hier maßgeblichen gesetzlichen Regelung des§ 16Abs. 2 WEG, der eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht, eine solche überwiegend nach Wohn- bzw. Nutz­ flächen oder Einheiten enthält.

Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungsei­ gentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums so­ wie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhält­ nis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Von dieser gesetzlichen Regelung kann durch die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung abgewichen werden, da die gesetzliche Regelung insoweit dispositiv ist.

Die Teilungserklärung vom 27.1.1999 enthält jedoch keine von der gesetzlichen Kos­ tenverteilungsregel abweichende Normierung, sondern lediglich in § 9 Abs. 2 eine Öffnungsklausel, welche der ersten Eigentümer:versammlung eine Festlegung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss ermöglichen sollte. Die erste Eigentümerver- saminlung vom 3.11.1999 hat aber unstreitig keinen von der ·gesetzlichen Regelung abweichenden Kostenverteilungsschlüssel beschlossen, was wiederum bedeutet, das die gesetzliche Kostenverteilungsregelun.ggemäß §15 Abs. 2 WEG weiterhin fortgilt und auch fortgelten sollte.

Eine jährliche Neufestlegung der Kostenverteilung und der entsprechenden Kostenver­teilungsschlüssel durch die jeweiligen Jahresabrechnungen hat ebenfalls nicht stattgefunden, da laut der Teilungserklärung nur eine Festlegung der Kostenverteilung bzw. eine vom Gesetz abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss in der ersten Versammlung möglich sein sollte, jedoch keine jährlichen Neufestsetzungen bzw. Änderungen. Eine solche Praxis verstieße auch gegen die Rechtssicherheit und den berechtigten Vertrauensschutz der Wohnungseigentümer. Diese haben ein berechtig­tes Interesse im Hinblick auf die Klarheitder Abrechnung und die Anwendung der Kos­tenverteilungsschlüssel. Auch der Teilungserklärung lässt sich daher nur entnehmen, dass zwar eine Öffnungsklausel für die erste Versammlung- zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss geschaffen werden sollte, spätere Änderungen der Kostenvertei­lung jedoch dann wiederum jeweils einer Vereinbarung bzw. einer einvernehmlichen Regelung bedürfen sollten.

Eine Bindungswirkung durch nicht angefochtene Jahresabrechnungen der Vorjahre, welche ·ebenfalls von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichen, tritt nicht ein. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung oder vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel abweichende Abrechnungspraxis führt nämlich grundsätzlich nicht zu einer Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemein­ schaftsordnung . Sie kann allenfalls dann eine förmliche Änderungsvereinbarung erset­zen, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer sie in dem Bewusstsein vornehmen, den Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung zu ändern und durch einen neuen zu·ersetzen. Davon kann hier indessen nicht ausgegangen werden.

Schließlich entfaltet auch der in der Eigentümerversammlung vom 23.3:2007 gefasste Beschluss für die künftige Kostenverteilung und die entsprechenden Kostenvertei­ lungsschlüssel keine Rückwirkung im Hinblick auf die hier angefochtenen Beschlüsse, da einer solchen Rückwirkung regelmäßig die schutzwürdigen Belange der einzelnen Wohnungseigentümer und der Vertrauensschutzgesichtspunkt entgegensteht (Bayeri­ sches Oberstes Landesgericht, WuM 1992, 156 f.).

Hinsichtlich der ursprünglich von den Antragstellern gestellten Anträge zu 3 und 4 im Hinblick auf die Anfechtung betreffend den Negativbeschluss zur Erneuerung des Zau­ nes und der Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer entspre­ chenden Erneuerung haben die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, was im Tenor deklaratorisch zum Ausdruck zu bringen war.

Gemäß § 47 WEG i.V.m. § 91 a ZPO waren die Gerichtskosten insoweit den An- tragstellern aufzuerlegen, da sie mit ihrem Begehren unter Berücksichtigung des bishe­ rigen Sach- und Streitstandes und der durchgeführten Beweisaufnahme voraussicht­ lich unterlegen gewesen wären.

Der durchgeführte Ortstermin und die Einnahme des richterlichen Augenscheins im Hinblick auf den streitgegenstänldichen Zaun haben nämlich nicht ergeben, dass aus­ schließlich eine vollständige Erneuerung des Zaunes, wie von den Antragstellern ge­ wünscht und ursprünglich beantragt, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Ver­ waltung der Wohnungseigentümergemeinschaft entspräche und somit ein entspre­ chender Anspruch der Antragsteller gemäߧ§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gege­ ben wäre. Vielmehr entspricht auch die jetzt zwischen den Parteien vereinbarte fach­ männische Reparatur des vorhandenen Zaunes noch den Grundsätzen einer 9rd­ nungsgemäßen Verwaltung, wovon sich das Gericht im Ortstermin überzeugt hat. Eine Erneuerung des Zaunes ist hingegen auch unter Gesichtspunkten bestehender Ver­ kehrssicherungspflichten dann nicht zwingend erforderlich.

Die übrige Kostenverteilung ergeht gemäߧ 47 S. 1 WEG. Demnach hat das Gericht nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, welche Beteiligten die Gerichtskosten tragen. Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 91 ZPO sind sie insoweit den An­ tragsgegnern aufzuerlegen, weil diese im Verfahren unterlegen sind.

Im vorliegenden Fall besteht kein Anlass dazu, von dem Grundsatz des§ 47 S. 2 WEG abzuweichen, nachdem die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.