83 C 29/09•Heating-cost accounting and late service-charge statements
83 C 29/09Tribunale di primo grado28 mag 2009Diritto di locazioneRespinto
Estratto da Omnilex
The landlord sued the former tenant for €1,023.58, comprising a November 2007 rent balance and amounts under 2007 operating- and heating-cost accounts. The court held that the tenant’s €321.75 offset was valid: the heating charge for July 2005 to June 2006 had been billed after the statutory twelve-month deadline. The landlord also failed to establish the claimed 2007 balances because the oil accounts did not reliably show stock levels and consumption, and one account included a delivery outside its billing period. The court dismissed the claim in full and ordered the plaintiff to pay the costs.
§ 556(3), sentence 2 BGB; deadline for billing heating costs; requirements for calculating oil consumption. A heating-cost account included in an operating-cost statement must be communicated to the tenant within twelve months after the end of its accounting period. Where an account concerns oil heating, the charges attributable to the period cannot be established merely by listing deliveries made during that period: actual consumption must be determined by accounting for the beginning and ending stock. The account must state the relevant information completely, plausibly and accurately. A delivery outside the accounting period cannot simply be charged to that period; an attempted allocation by degree-day figures does not cure the deficiency where the necessary stock figures have not been determined.
Entscheidungsdatum: 2009-05-28
Aktenzeichen: 83 C 29/09
ECLI: ECLI:DE:AGBO:2009:0528.83C29.09.00
Dokumenttyp: Urteil
Spruchkörper: 83. Abteilung des Amtsgerichts
hat das Amtsgericht Bochum
auf die mündliche Verhandlung vom 07.05.2009
durch den Richter am Amtsgericht
für Recht er¬kannt:
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
Der Kläger nimmt die Beklagte aus einem beendeten Mietverhältnis auf Zahlung eines Mietrestes sowie auf Zahlung restlicher Neben- bzw. Heizkosten in Anspruch.
Die Beklagte war Mieterin der Wohnung des Klägers im Hause im Erdgeschoß links in Bochum.
Grundlage des Mietverhältnisses war der schriftliche Mietvertrag vom 23.02.2005.
Das Mietverhältnis wurde zum 30.11.2007 beendet.
Die vereinbarte Miete betrug monatlich 390,00 € zzgl. 100,00 € Nebenkostenvorauszahlungen.
Der Kläger macht zunächst einen Mietrest für den November 2007 geltend.
Die Beklagte behielt von dieser Miete 321,75 € ein. Grundlage des Einbehalts ist fol-gender Sachverhalt:
Der Kläger rechnete am 02.07.2007 die Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006 ab, wobei diese Abrechnung die Heizkosten für den Zeitraum 01.07.2005 bis 30.06.2006 mit einem Teilbetrag von 796,74 € umfasste.
Der Kläger errechnete nach Abzug der Vorauszahlungen der Beklagten einen Saldo zu ihren Lasten in Höhe von 474,99 €.
Die Beklagte hat Verspätung der Heizkostenabrechnung gerügt und den Betrag von 796,74 € von dem ausgewiesenen Saldo abgezogen.
Mit dem daraus resultierenden Guthaben in Höhe von 321,75 € hat sie die Aufrech-nung erklärt.
Ferner macht der Kläger einen Betrag in Höhe von 551,20 € aus der Nebenkostenab-rechnung 2007 vom 30.05.2008 geltend.
Außerdem verlangt er Zahlung eines weiteren Betrages in Höhe von 150,63 € aus der Heizkostenabrechnung 2007 vom 06.08.2008, für den Zeitraum vom 01.07.2007 bis 30.11.2007, insgesamt somit einen Betrag in Höhe von 1.023,58 €.
Der Kläger hält die Abrechnungen für vertrags- und ordnungsgemäß.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.023,58 € nebst 5 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz aus 321,75 € seit dem 14.12.2007 sowie 5 Prozent-
punkten über dem Basiszinssatz aus 551,20 € seit dem 14.06.2008 sowie
5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 150,63 € seit dem 21.08.2008
zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hält die Nebenkostenabrechnung vom 30.05.2008 für 2007 für fehlerhaft.
Sie rügt, dass die Müllabfuhr vertragswidrig nicht nach m², sondern nach Personen abgerechnet wird, ferner bestreitet sie den Anfall von Gartenpflegekosten.
Haupteinwand ist die Position Heizkosten gemäß Abrechnung in Höhe von 742,05 €.
Insoweit rügt sie, dass in die Abrechnung ein Rechnungsposten für die Lieferung von Öl vom 01.09.2006 in Höhe von 2.617,22 € ohne weitere Erläuterungen und Korrekturen eingestellt worden sei.
Auch die Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.07. bis 30.11.2007 sei fehlerhaft, dies schon deshalb, weil eine Lieferung umfasst sei, die außerhalb dieses Zeitraums liege.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Der Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Monat November 2007, § 535 Abs. 2 BGB, stand dem Kläger zunächst zu, dieser Zahlungsanspruch ist aber durch die Aufrechnung der Beklagten mit einem Gegenanspruch in Höhe des Einbehalts von 321,75 € erloschen.
Der Kläger hat die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2006 bis 31.12.2006 mit Schreiben vom 02.07.2007 übersandt.
Da diese Betriebskostenabrechnung die Heizkosten für den Zeitraum vom 01.07.2005 bis 30.06.2006 umfasst, war die Abrechnung wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 3 S. 2 BGB verfristet., da sie der Beklagten als Mieterin nicht bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes der Heizperiode mitgeteilt worden ist.
Somit sind die Heizkosten in Höhe von 796,74 € in Abzug zu bringen.
Daraus errechnet sich folgender Auszahlungsanspruch der Beklagten:
Gesamtbetrag Betriebskostenabrechnung 2006 1.674,99 €
abzüglich Heizkosten 796,74 €
abzüglich Vorauszahlungen 1.200,00 €
Endbetrag 321,75 €
Ein Anspruch des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung 2007 vom 30.05.2008, geltend gemacht in Höhe von 551,20 €, besteht nicht.
Denn die Heizkosten, die einen den Saldo übersteigenden Anteil von 742,05 € ausmachen, sind nicht ord-nungsgemäß berechnet worden.
Nach dem unstreitigen Sachvortrag der Parteien ist für den abgerechneten Zeitraum vom 01.07.2006 bis 30.06.2007 lediglich der Zeitpunkt, die Menge und die Kosten einer Öllieferung vom 01.09.2006 genannt worden, nicht aber die Berücksichtigung eines Restbestandes.
Nach den später erfolgten Angaben des Klägers soll ein Anfangs- und ein Restbestand von jeweils 0 zutreffend sein.
Diese erst als Anlage zum Schriftsatz vom 11.05.2009 und damit verfrüht eingereichten Angaben sind offenbar unzutreffend, weil nach den eigenen Angaben des Klägers aus der Folgeabrechnung am 10.05.2007, also innerhalb des Abrechnungszeitraums, eine Lieferung von 3.900 l erfolgte.
Zutreffenderweise wären aber die Heizkosten so zu berechnen, dass zwar tatsächlich die in den Abrechnungszeitraum fallenden Öllieferungen und sonstigen Kosten unter Maßgeblichkeit des Lieferungsdatums eingestellt werden, dass aber der tatsächliche Verbrauch im Abrechnungszeitraum durch eine Subtraktion des Anfangs vom Endbe-stand erfolgt.
Diese Angaben müssen vollständig, plausibel und zutreffend sein, woran es vorliegend fehlt, so dass ein diesbezüglicher Zahlungsanspruch nicht besteht.
Auch ein Anspruch auf Zahlung der Heizkostenabrechnung vom 06.08.2008 für den Zeitraum vom 01.07. bis 30.11.2007, geltend gemacht in Höhe von 150,63 €, besteht nicht, da die Abrechnung fehlerhaft ist.
In die Abrechnung wurde unstreitig die Lieferung vom 10.05.2007 eingestellt, die nicht in den Abrechnungszeitraum fällt.
Der Versuch einer Korrekturabrechnung unter Zuhilfenahme von Gradtagszahlen führten nicht zu einem verwertbaren Ergebnis, da auch insoweit offenkundig nicht, wie erforderlich, Anfangs- und Endbestand ermittelt und in die Abrechnung eingestellt wurden.
Die Klage ist deshalb insgesamt abzuweisen.
Die prozessualen Nebenkosten folgen aus §§ 91, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
Whether the landlord could recover the November 2007 rent balance despite the tenant’s €321.75 offset for late-billed heating costs.
The tenant’s offset extinguished the rent claim because the heating charge of €796.74 was time-barred from being billed.
The heating period ended on 30 June 2006, but the account was sent only on 2 July 2007, outside the twelve-month period under § 556(3), sentence 2 BGB. Removing that charge left a €321.75 credit after advance payments.
Whether the landlord could recover €551.20 under the 2007 operating-cost account.
No recoverable balance was established.
The heating-cost component exceeding the claimed balance was not properly calculated: the account did not plausibly establish beginning and ending oil stocks or actual consumption during the accounting period.
Whether the landlord could recover €150.63 under the heating-cost account for 1 July to 30 November 2007.
No recoverable amount was established.
The account included an oil delivery from 10 May 2007, outside the accounting period, and the attempted correction using degree-day figures did not establish beginning and ending stocks.
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