Ordinanza sugli immobili

(OImm) Del 22.11.2022 (stato 01.12.2022)

1. Aspetti generali

Art. 1 Oggetto

1. La presente ordinanza disciplina i compiti e le competenze nel management immobiliare del Cantone nei seguenti settori:
   1. pianificazione e direzione strategiche del portafoglio immobiliare;
   2. gestione di progetti in relazione a progetti di costruzione;
   3. gestione di immobili;
   4. prestazione di altri servizi.

Art. 2 Campo di applicazione

1. La presente ordinanza si applica a immobili di proprietà del Cantone nei beni amministrativi e nei beni patrimoniali nonché agli immobili presi in locazione dal Cantone.
2. Essa non si applica a immobili degli istituti autonomi di diritto pubblico e dei tribunali nonché a fondi la cui acquisizione avviene in relazione alla legge stradale del Cantone dei Grigioni oppure alla legge sulla promozione dello sviluppo economico nei Grigioni. Sono fatti salvi accordi divergenti.

Art. 3 Principi

1. Con il proprio management immobiliare, il Cantone assume una funzione di modello e si impegna per la promozione della cultura edilizia nonché a favore di soluzioni innovative.
2. Esso agisce secondo i principi della necessità, dell'adeguatezza, della sostenibilità e tenendo in particolare considerazione l'orientamento agli utenti.
3. Esso mira alla trasparenza dei costi, alla consapevolezza dei costi nonché al comportamento economico tenendo in particolare considerazione i costi del ciclo di vita.

Art. 4 Definizioni

1. Nella presente ordinanza, le seguenti espressioni significano:
   1. Immobili: costruzioni e impianti ancorati in modo permanente al terreno, singole parti di edifici nonché fondi ai sensi dell'articolo 655 del Codice civile svizzero;
   2. Management immobiliare: la totalità dei provvedimenti atti a coprire il fabbisogno di superfici e di spazio dell'Amministrazione cantonale nonché a salvaguardare gli interessi del Cantone quale proprietario e possessore di immobili o quale committente;
   3. Operazioni immobiliari: acquisto, realizzazione e scambio di immobili, costituzione, modifica, esercizio e soppressione di diritti di prelazione, di acquisto e di ricupera nonché di diritti di superficie e di altri diritti reali limitati su immobili, locazione e affitto di immobili inclusa l'annotazione;
   4. Progetto di costruzione: nuove costruzioni, ristrutturazioni e ampliamenti, ripristini, rinnovi nonché smantellamento di immobili;
   5. Grandi progetti: progetti di costruzione soggetti al referendum finanziario obbligatorio;
   6. Gestione: amministrazione, esercizio e manutenzione di immobili;
   7. Manutenzione: misure finalizzate alla conservazione dell'efficienza funzionale dell'immobile e dei relativi impianti tecnici, in particolare la revisione e la cura;
   8. Ripristino: misure per recuperare l'efficienza funzionale e la sicurezza dell'immobile e dei relativi impianti tecnici;
   9. Rinnovo: intervento per riportare un'intera opera o parti di essa a uno stato comparabile a quello della costruzione originaria a nuovo;
   10. Comprova della necessità: derivazione e descrizione della necessità di spazio e di dotazione sulla base di piani di esercizio e di utilizzo nonché sulla base di programmi dei locali;
   11. Committente: mandante responsabile dal profilo etico, giuridico ed economico e organo decisionale supremo per l'esecuzione di progetti di costruzione;
   12. Utenti: unità organizzative che utilizzano un immobile.

Art. 5 Competenze

1. Il management immobiliare compete all'Ufficio edile.
2. L'Ufficio edile può delegare compiti nel quadro di accordi, mantiene tuttavia il diritto di impartire istruzioni tecniche.
3. Per le operazioni immobiliari fanno stato le seguenti competenze:
   1. il Dipartimento infrastrutture, energia e mobilità o il Governo designa le persone autorizzate a rappresentare il Cantone nelle operazioni immobiliari nonché dinanzi agli uffici del registro fondiario;
   2. l'Ufficio edile è autorizzato a prendere in via definitiva e autonomamente decisioni di acquisto e di vendita in relazione a operazioni immobiliari fino a 50 000 franchi nonché a disporre il trasferimento preliminare necessario dai beni amministrativi ai beni patrimoniali.
4. Per i progetti di costruzione fanno stato le seguenti competenze:
   1. in caso di grandi progetti il Dipartimento infrastrutture, energia e mobilità rappresenta il Cantone quale committente, istituisce una commissione di pianificazione ed edilizia ed esercita la vigilanza sui progetti di costruzione. Può definire l'Ufficio edile quale committente;
   2. in caso di progetti di costruzione che non sono soggetti al referendum finanziario obbligatorio, l'Ufficio edile rappresenta il Cantone quale committente;
   3. la comprova della necessità di un progetto di costruzione deve essere fornita dagli utenti d'intesa con il Dipartimento preposto indicando le motivazioni e in modo chiaro;
   4. gli utenti collaborano nell'organizzazione del progetto secondo le direttive del committente e dell'Ufficio edile;
   5. in caso di grandi progetti o di studi impegnativi la pianificazione viene avviata dal committente;
   6. l'utilizzo dei crediti si conforma alle disposizioni della legislazione sulla gestione finanziaria;
   7. il committente può decidere divergenze dal progetto approvato nella misura in cui queste si impongano in seguito alla pianificazione di dettaglio o siano necessarie per motivi operativi, economici o architettonici e il credito non venga superato.

Art. 6 Direttive e istruzioni

1. Per rispettare i principi immobiliari l'Ufficio edile elabora le direttive necessarie ed emana istruzioni per l'acquisto, la pianificazione, la realizzazione, la gestione, l'utilizzo e la dotazione di immobili. Si tiene adeguatamente conto delle esigenze degli utenti.

2. Compiti

Art. 7 Pianificazione e direzione strategiche del portafoglio immobiliare

1. Nel quadro della pianificazione e della direzione strategiche del portafoglio immobiliare l'Ufficio edile svolge i seguenti compiti:
   1. pianificazione del portafoglio e degli investimenti proattiva e orientata sul lungo termine;
   2. strutturazione del portafoglio immobiliare nonché ottimizzazione e direzione del sub-portafoglio;
   3. definizione di standard in materia di spazi e di dotazione per l'Amministrazione cantonale;
   4. verifica della fattibilità delle esigenze degli utenti notificate e conformità agli obiettivi strategici e ai principi immobiliari;
   5. valutazione dell'ubicazione e piano di occupazione di immobili;
   6. stipula e scioglimento di contratti immobiliari quali contratti d'acquisto e di locazione, servitù, contratti di servizio e di revisione e simili.

Art. 8 Gestione di progetti in relazione a progetti di costruzione

1. Nel quadro di progetti di costruzione l'Ufficio edile svolge i seguenti compiti:
   1. determinazione degli obiettivi di progetto e sorveglianza su tutte le fasi del progetto;
   2. determinazione di forme di organizzazione del progetto idonee per la direzione dei progetti di costruzione;
   3. preparazione ed esecuzione di procedure a garanzia della qualità per l'acquisto delle prestazioni edili, dei servizi e delle forniture necessari;
   4. allestimento della domanda di credito a destinazione delle istanze competenti;
   5. approvazione e autorizzazione di risultati in considerazione degli obiettivi di progetto stabiliti;
   6. considerazione dell'arte nell'architettura in modo riferito al progetto;
   7. collaudo e controllo del conteggio finale;
   8. conclusione del progetto e documentazione.

Art. 9 Gestione di immobili

1. Nel quadro della gestione di immobili l'Ufficio edile svolge i seguenti compiti:
   1. determinazione di standard di esercizio e di livelli di servizio;
   2. monitoraggio dello stato, esercizio e manutenzione;
   3. amministrazione e tenuta a giorno di contratti immobiliari;
   4. pulizia, approvvigionamento e smaltimento, cura dei dintorni nonché servizio invernale;
   5. gestione di sistemi di controllo degli accessi;
   6. pianificazione e organizzazione di traslochi;
   7. acquisto e controlling dell'energia;
   8. acquisto di mobili;
   9. fatturazione interna all'Amministrazione di locazioni figurative di locali.

Art. 10 Prestazione di altri servizi

1. L'Ufficio edile contribuisce alla procedura di approvazione legale per sussidi edilizi a favore di costruzioni sovvenzionate e fornisce consulenza ai servizi competenti in questioni edilizie tecniche.
2. Può fornire altri servizi per committenti pubblici e a questo scopo stipula accordi corrispondenti.