5Ob62/84•OGH 5Ob62/84
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr.
Marold als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Griehsler, Dr. Jensik, Dr. Zehetner und Dr. Klinger als Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Katharina P*****, vertreten durch Dr. Heinrich Keller, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegner 1.) Dipl.Ing. Eduard C*****, 2.) Jakob C*****, 3.) Dkfm. Johann C*****, vertreten durch Dr. Karl Zingher, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, § 16 MG, infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 5. April 1984, GZ 41 R 301/8419, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Favoriten vom 31. Dezember 1983, GZ 5 Msch 10/8214, bestätigt wurde, folgenden
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Revisionsrekursbeantwortung wird zurückgewiesen.
Begründung:
Die Antragsgegnerin hat am 19. 10. 1976 in dem den Antragsgegnern zu je 1/3 gehörenden Haus in W***** ab dem 1. 11. 1976 die Wohnung top Nr 12/13 zu einem wertgesicherten monatlichen Hauptmietzins von 911,70 S gemietet. Der Jahresmietzins der mit Wasserentnahme im Inneren ausgestatteten Wohnung für 1914 beträgt 948 Kronen.
Am 16. 2. 1982 begehrte die Antragstellerin mit der Begründung, dass die Wohnung (im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) eine 72 m2 große Substandardwohnung (gewesen) sei, für die der höchstzulässige monatliche Hauptmietzins je m2 Nutzfläche gemäß § 16 Abs 3 MG 4 S betrage, die Entscheidung der Schlichtungsstelle, um welchen Betrag die Antragsgegner durch die seit 1. 11. 1976 erfolgende Vorschreibung eines monatlichen Hauptmietzinses von 911,70 S das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten hätten.
Die Schlichtungsstelle entschied unter Zugrundelegung eines höchstzulässigen monatlichen Hauptmietzinses von 288 S (= 72 m2 x 4 S), dass die Überschreitung vom 1. 11. 1976 bis 1. 2. 1982 monatlich je 623,70 S betragen habe, und erließ gegen die Antragsgegner einen entsprechenden Rückzahlungsauftrag gemäß § 37 Abs 4 MRG.
Gegen die Entscheidung der Schlichtungsstelle riefen die Antragsgegner mit der Begründung das Erstgericht an, dass die Antragstellerin die Fertigstellung des WC, zu der sie (die Antragsgegner) an sich bereit gewesen wären, wegen abweichender Ausgestaltungsabsichten gegen eine Ermäßigung des monatlichen Hauptmietzinses um 300 S selbst übernommen habe, weshalb nicht von einer Substandardwohnung gesprochen werden könne.
Nachdem der mit der außer Kraft getretenen Entscheidung der Schlichtungsstelle übereinstimmende Sachbeschluss des Erstgerichts vom 3. 12. 1982, ON 3, vom Rekursgericht aufgehoben und die Rechtssache ohne Rechtskraftvorbehalt zur Verfahrensergänzung und neuen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen worden war (ON 6), gelangte das Erstgericht im zweiten Rechtsgang zur Abweisung des Antrags der Antragstellerin. Es stellte im Wesentlichen folgenden Sachverhalt fest:
Im Mietvertrag vom 19. 10. 1976 ist festgehalten, dass der Mietgegenstand aus zwei Zimmern, einem Kabinett, Küche, Vorzimmer, Bad mit WC und einem Kellerabteil besteht und rund 72 m2 groß ist. Die Vereinbarung des (wertgesicherten) Hauptmietzinses von 911,70 S (monatlich) enthält einen Hinweis auf Punkt 7 des Mietvertrags. In diesem Vertragspunkt wird der Nichtausbau des Badezimmers mit WC (durch den Mieter) innerhalb von drei Monaten als wichtiger Kündigungsgrund (für den Vermieter) vereinbart, wobei die Anbringung des Bodenbelags und der Ausbau des WC einschließlich Lüftung, nicht aber die Vornahme der Badezimmerinstallationen und die Montage der Badewanne der Terminbindung unterliegen sollen. Dazu wird weiter vereinbart, dass der Mieter drei Monate lang ein Gangklosett unentgeltlich benützen darf und für die von ihm zu erbringenden Bauleistungen eine Hauptmietzinsreduktion um 300 S auf 911,70 S (einschließlich Betriebskosten und Reinigungsgeld auf 1.200 S) zugestanden erhält. In Punkt 11 des Mietvertrags werden die vom Mieter auf eigene Kosten zu leistenden Ausbauarbeiten (Isolierung und Bodenbelag im Bad, Klosett einschließlich Entlüftung, Badezimmerinstallationen, Vereinheitlichung der Elektroinstallationen der Wohnungen top Nr 12 und 13) zum Zweck der Gebührenbemessung mit rund 20.000 S geschätzt.
Zu diesen Vereinbarungen kam es deshalb, weil für den Wohnungsverband top Nr 12 und 13 auf dem Gang ein WC nicht mehr vorhanden war und ein solches daher innerhalb dieses Komplexes errichtet werden musste. Die Antragsgegner, die schon längere Zeit hindurch die Zusammenlegung von Wohnungen im Haus geplant und durch Einbau entsprechender Kanal und Klosettstränge sowie Wassersteigleitungen vorbereitet hatten, hatten auch in der gegenständlichen Wohnung bereits alle notwendigen Zuleitungen, den Abfallstrang, die Wasserleitung und die Entlüftung gemacht. Die Klosettmuschel fehlte noch. Nach dem dem Mietvertrag beiliegenden Plan der Wohnung wird diese durch ein Vorzimmer betreten, das ursprünglich ein Teil des Ganges war und der von den Antragsgegnern im Zuge der Wohnungszusammenlegung geschaffenen gegenständlichen Wohnung zugeschlagen wurde. Von dem Vorzimmer gelangt man nach dem Plan in einen als „Clo und Bad“ bezeichneten Raum (Küche der ehemaligen Wohnung top Nr 12). Nach den Bauvorschriften wäre es noch erforderlich gewesen, die von diesem Raum in eines der beiden Zimmer der nunmehrigen Wohnung top Nr 12/13 (in das Zimmer der ehemaligen ZimmerKücheWohnung top Nr 12) führende Tür zu vermauern. Für die Entlüftung von WC und Bad war der zum ehemaligen Herd in der Küche der Wohnung top Nr 12 gehörende Kamin vorhanden. Es hätte noch ein Kaminbefund eingeholt werden müssen. Die von den Antragsgegnern geplante Errichtung von WC und Bad in einem Raum wäre nach den Bauvorschriften zulässig gewesen und von der Baubehörde bei Vermauerung der Tür in das Zimmer auch erteilt worden; die (von den Antragsgegnern auch nicht geplante) gleichzeitige Verwendung des ehemaligen Küchenkamins als Entlüftung des als „Clo und Bad“ dienenden Raums und als Kamin für einen im angrenzenden Zimmer aufzustellenden Ofen wäre allerdings verboten gewesen. Da die Antragstellerin WC und Bad nicht in einem Raum untergebracht haben wollte, wie es von den Antragsgegnern (zulässigerweise) geplant war, erklärten sich diese bereit, die Finalisierungsarbeiten der Antragstellerin zu überlassen. Die Antragstellerin ließ in der Folge durch einen von ihr beauftragten Baumeister einen Plan erstellen, der getrennte Räume für WC und Bad (Dusche) vorsah; dieser Plan wurde baubehördlich genehmigt. Die Antragstellerin investierte in die Wohnung etwas über 19.000 S für Elektroarbeiten, rund 46.000 S für Installationsarbeiten in WC und Bad, darunter für eine komplette WCAnlage 1.426 S, sowie nahezu 60.000 S für Umbauarbeiten, darunter 1.340 S für die Herstellung eines Marchsandestriches im Bereich von WC und Bad; die restlichen Beträge für die Umbauarbeiten entfallen auf das Aufstellen bzw Auftragen von Trennwänden, die Lieferung und Versetzung von Holztüren, die Durchführung von Mauerdurchbrüchen und Installationsschlitzen, das Abführen von Schutt, den Wandverputz und die Herstellung von Fußböden.
Da die Antragsgegner die Errichtung des WC zunächst auf ihre eigenen Kosten durchführen wollten, dann aber infolge der von der Antragstellerin beabsichtigten umfangreichen Verbesserungen es wirtschaftlich sinnlos gewesen wäre, in der Wohnung die von den Antragsgegnern geplanten Einrichtungen aufzustellen, vereinbarten die Parteien, dass die Antragstellerin zwar die Finalisierungsarbeiten für das WC durchführen werde, die Antragsgegner aber die Kosten dafür tragen würden. Da die Antragstellerin finanziell nicht sehr leistungsstark war, verpflichteten sich die Antragsgegner, mehr als an sich unbedingt vom Hauseigentümer für die Renovierung zu tragen ist, der Antragstellerin zu bezahlen, nämlich auch noch Teile der übrigen Renovierungen, insbesondere der Isolierung des Fußbodens. Insgesamt wurde dann von einem Wert von 20.000 S ausgegangen, der der Antragstellerin durch die Antragsgegner ersetzt würde, wobei ungefähr ein Betrag von 4.000 S für das WC veranschlagt wurde. Es war von vornherein daran gedacht, beides zu trennen: Das WC sollte jedenfalls auf Kosten der Antragsgegner errichtet werden, das Bad an sich auf Kosten der Antragstellerin. Für die Isolierung wurde von den Antragsgegnern freiwillig ein Betrag von rund 7.000 S zugeschossen, für eine (aufgrund der Ausbaupläne der Antragstellerin erforderliche) zusätzliche Entlüftung ein solcher von 3.000 S bis 4.000 S. Diese Bezahlung erfolgte jedoch nicht bar, sondern es wurde der Antragstellerin von dem zunächst vereinbarten Hauptmietzins ein Betrag von 300 S monatlich nachgelassen, wobei diese Mietzinsreduktion nicht nur bis zu jenem Zeitpunkt erfolgte, in dem dadurch rechnerisch der Betrag von 20.000 S von der Antragstellerin eingespart worden wäre, sondern auf Dauer.
Diesen Sachverhalt unterzog das Erstgericht nachstehender rechtlichen Beurteilung:
Es sei zu prüfen, ob die zur Zeit der Geltung des Mietengesetzes getroffene Zinsvereinbarung nach dessen Vorschriften rechtsunwirksam gewesen sei. Sei dies der Fall gewesen, so seien die diesbezüglich in Geltung gestandenen Vorschriften weiter anzuwenden (§ 43 Abs 2 MRG). Nach § 16 Abs 3 MG seien ab dem 1. 8. 1974 (gemäß § 16 Abs 1 Z 2 und 3 MG) geschlossene Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses für iSd § 3 Z 3 StadterneuerungsG mangelhaft ausgestattete Wohnungen nur so weit wirksam gewesen, als der vereinbarte monatliche Hauptmietzins 4 S je m2 der Nutzfläche der Wohnung nicht übersteige. Ausgenommen seien jene Wohnungen gewesen, bei denen in W***** der Jahresmietzins für 1914 den Betrag von 2.000 Kronen überstiegen habe, was im gegenständlichen Fall jedoch nicht zutreffe. Es sei somit zu prüfen, ob die geschlossene Vereinbarung im Sinne dieser Gesetzesbestimmung unzulässig gewesen sei.
Es sei zwar richtig, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags ein WC nicht vorhanden gewesen sei. Es sei aber festgestellt worden, dass es zunächst einen Raum gegeben habe, der für ein WC vorgesehen gewesen sei. Ferner seien der Abfallstrang und die notwendigen Zuleitungen vorhanden gewesen. Es wäre lediglich notwendig gewesen, noch eine WCMuschel einzubauen, eine Mauer zuzumauern und die behördliche Bewilligung zu beantragen, die jedoch erteilt worden wäre. Die Antragstellerin selbst habe jedoch nicht gewollt, dass die Antragsgegner diese Arbeiten noch durchführten, wobei das Zumauern einer Tür den Antragsgegnern damals nicht als notwendige Arbeit bekannt gewesen sei, jedoch von ihnen jederzeit gemacht worden wäre. Die Antragstellerin habe eine andere Lösung gewollt, die im Endeffekt bei Finalisierung der Arbeiten, welche die Antragsgegner vorgesehen gehabt hätten, zu deren Beseitigung führen hätte müssen. Wirtschaftlich wäre demnach eine Fertigstellung des WC durch die Antragsgegner sinnlos gewesen. Die Antragstellerin habe aber nicht nur den Antragsgegnern gegenüber erklärt, dass die Arbeiten von ihr nicht in dieser Art gewünscht würden, sondern sie habe mit ihnen auch die Vereinbarung getroffen, dass sie die Arbeiten selbst durchführe und die Kosten von den Antragsgegnern ersetzt erhalte. Ein Betrag von mindestens 20.000 S, der sich noch dadurch erhöhe, dass die Antragstellerin die ihr gewährte Zinsreduktion auch bei längerer Mietdauer behalte, sei für die noch notwendigen Finalisierungsarbeiten hoch bemessen. Es ergebe sich sohin, dass die von der Antragstellerin durchgeführten Arbeiten von den Antragsgegnern bezahlt worden seien.
Dieser Sachverhalt sei mit dem Vorhandensein eines WC im Innern der Wohnung bei Anmietung der Wohnung gleichzusetzen. Es wäre sicher nicht Sinn des Gesetzes gewesen, dass die Antragsgegner ein WC in die Wohnung einbauen ließen, das die Antragstellerin, nachdem die Antragsgegner eine freie Mietzinsvereinbarung gesetzlich zulässig getroffen hätten, wieder herausreißen lassen müsste, um die von ihr gewünschte Lösung verwirklichen zu können. Sei es lediglich im Interesse des Mieters gelegen, dass der Vermieter die Arbeiten nicht fortsetze, würden diese auch noch dem Mieter vom Vermieter bezahlt und seien diese wie im vorliegenden Fall überdies unbedingt notwendig, weil es für die Wohnung kein GangWC gebe, sohin die Wohnung theoretisch nur mit WC im Innern habe vermietet werden können, könne die Bestimmung des § 16 Abs 3 MG nicht zum Tragen kommen. Es sei davon auszugehen, dass gemäß § 16 Abs 1 MG eine freie Mietzinsvereinbarung getroffen worden sei, die auch nicht nach § 16 Abs 3 MG unzulässig gewesen sei. Dass irgendwelche anderen Voraussetzungen, die § 16 Abs 1 MG normiere, nicht vorgelegen gewesen wären, sei von der Antragstellerin nicht einmal behauptet worden; es gebe auch keinen Hinweis in dieser Richtung, der von Amts wegen hätte beachtet werden müssen. Da somit eine zulässige freie Mietzinsvereinbarung getroffen worden sei, habe der Vermieter auch zulässigerweise auf einen Teil des Mietzinses verzichten können. Auf diesen Mietzins sei nicht deshalb verzichtet worden, weil sich der Mieter freiwillig bereiterklärt habe, Wasser oder WC in den Wohnungsverband zu legen, sondern weil der Mieter eine unbedingt notwendige und auch durch den Vermieter beabsichtigte Maßnahme selbst übernommen habe.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge und erklärte den Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof für zulässig. Es führte aus:
Voraussetzung für die Stattgebung des Antrags, welcher sich darauf gründe, dass die angemietete Wohnung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses eine Substandardwohnung gewesen sei, wäre eine Rechtsunwirksamkeit der getroffenen Zinsvereinbarung. Maßgeblich für die Beurteilung der Zulässigkeit einer freien Mietzinsvereinbarung und ihres Ausmaßes gemäß § 16 Abs 3 MG sei grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags unter Berücksichtigung der Vereinbarungen betreffend Art und Umfang beabsichtigter Umbauarbeiten an den Bestandräumlichkeiten selbst (vgl MietSlg 29.295, 31.333, 33.300, 33.301).
Nach dem Parteiwillen und dem einen Bestandteil des Mietvertrags bildenden Bauplan habe Gegenstand des Mietvertrags eine Wohnung mit Wasser und Abort im Wohnungsverband sein sollen. Ein GangWC für diese Wohnung sei gar nicht mehr zur Verfügung gestanden. Die Vermieter hätten die Errichtung des WC auf eigene Kosten durchführen wollen. Die Parteien seien übereingekommen, dass die noch notwendigen restlichen Arbeiten (Finalisierungsarbeiten) geringeren Ausmaßes für die Benützbarkeit eines Aborts, welchen die Antragstellerin sowie auch das Bad anders gestalten habe wollen, als es die Antragsgegner geplant gehabt hätten, die Antragstellerin übernehme. Die Antragsgegner würden jedenfalls die Kosten dafür tragen. Im Hinblick auf die Umgestaltungswünsche der Antragstellerin hinsichtlich Bad und Abort sei es wirtschaftlich unvertretbar gewesen, dass die Antragsgegner die WCErrichtung vor Fertigstellung der Umbauarbeiten durch die Antragstellerin herstellten. In diesem Falle hätten die Parteien zwar nicht die Mietzinsvereinbarung für den Fall der beendeten Umbauarbeiten und damit des Vorhandenseins des Aborts im Wohnungsverband abschließen wollen. Sie hätten aber der Zinsvereinbarung eine Wohnung mit Wasser und auf Kosten des Vermieters zu errichtendem Abort im Wohnungsverband zugrundegelegt. Der Vermieter hätte auch den Abort auf seine Kosten sofort hergestellt. Nach der Vorstellung der Parteien sei daher Vertragsgrundlage eine nicht mangelhaft ausgestattete Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand gewesen, auch wenn das WC tatsächlich noch nicht fertig hergestellt gewesen sei.
Wenn der Vermieter einer Wohnung vom Mieter wegen dessen Umgestaltungswünschen und damit eigennützig daran gehindert werde, den dem Vertrag zugrundegelegten Zustand einer nicht mangelhaft ausgestatteten Wohnung herzustellen und eine solche Herstellung vor Durchführung der Umbauarbeiten durch den Mieter wirtschaftlich sinnlos gewesen wäre, sei die Lage nach Treu und Glauben nicht anders zu betrachten, als ob die vom Mieter verhinderte Voraussetzung für die Zulässigkeit einer freien Zinsvereinbarung, nämlich der strittige Abort, bereits bei Abschluss des Vertrags im Wohnungsverband vorhanden gewesen sei; dies auch deshalb, weil im konkreten Fall jeder Anhaltspunkt für ein Umgehungsgeschäft fehle. Damit sei aber im Zeitpunkt des maßgeblichen Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung nicht mangelhaft ausgestattet gewesen, sodass die Zinsvereinbarung zulässig gewesen sei. In dieser Zinsvereinbarung sei dann auch zulässigerweise berücksichtigt worden, dass die für die vom Mieter übernommenen restlichen Arbeiten zur Herstellung des Aborts im Zuge seiner Umbauarbeiten auflaufenden Kosten durch den Vermieter in Form einer dauernden Zinsreduktion getragen würden.
Infolge des Vorliegens einer nicht mangelhaft ausgestatteten Wohnung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses sei dem Rekurs daher nicht Folge zu geben gewesen.
Der Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof sei gemäß § 37 Abs 3 Z 18 MRG zulässig, weil die Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung sei. Die bisherige (eingangs zitierte) Rechtsprechung gehe davon aus, dass durch die nachträgliche Umwandlung einer mangelhaft ausgestatteten Wohnung in eine Standardwohnung die zur Zeit des Vertragsabschlusses gesetzwidrige Vereinbarung nicht geheilt werde und die Sachlage nur dann anders zu behandeln sei, wenn die Zinsvereinbarung bereits ursprünglich für den Fall der Umwandlung der Substandardwohnung in eine Standardwohnung geschlossen worden sei. Die gegenständliche Rechtsfrage liege aber anders, weil der tatsächliche, der Vereinbarung zugrundeliegende Zustand noch kein funktionierendes WC im Wohnungsverband umfasst habe, jedoch das rechtliche Vorhandensein eines solchen im gegenständlichen Falle fingiert werde, weil es gegen Treu und Glauben verstoße, wenn ein Vertragspartner ausschließlich durch seine Umgestaltungswünsche die Herstellung eines WC auf Kosten des Hauseigentümers und damit die Voraussetzung für den Bestand einer Standardwohnung und der Zulässigkeit der freien Vereinbarung über den Hauptmietzins gemäß § 16 Abs 1 MG verhindere und diesen Umstand dann zum Nachteil des gutgläubigen Vertragspartners ausnütze.
Gegen den Sachbeschluss des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss (im Sinne des Antrags und der Entscheidung der Schlichtungsstelle) dahin abzuändern, dass festgestellt werde, dass das gesetzlich zulässige Zinsausmaß der Antragstellerin gegenüber zu den Zinsterminen 1. 11. 1976 bis 1. 2. 1982 durch die monatliche Vorschreibung von 911,70 S an Hauptmietzins um monatlich 673,70 S (richtig wohl: 623,70 S) überschritten worden sei, und dass den Antragsgegnern zur ungeteilten Hand aufgetragen werde, der Antragstellerin 22.453,20 S samt 4 % Zinsen seit 16. 2. 1982 zurückzuerstatten.
Die Revisionsrekursbeantwortung war als verspätet zurückzuweisen (§ 37 Abs 3 Z 18 iVm Z 17 lit d MRG), weil die Gleichschrift des Revisionsrekurses den Antragsgegner am 25. 7. 1984 zugestellt, die Revisionsrekursbeantwortung aber erst am 24. 8. 1984 zur Post gegeben wurde.
Der Revisionsrekurs ist gemäß § 37 Abs 3 Z 18 MRG zulässig, aber nicht berechtigt.
Die Antragstellerin macht geltend, es sei davon auszugehen, dass sich im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht zwei wirtschaftlich und sozial gleich starke Vertragspartner gegenüberstünden, die in der Lage seien, unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vertragsfreiheit die Vertragsbedingungen frei auszuhandeln. Durch die Mietengesetzgebung habe der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass es zwingender gesetzlicher Normen bedürfe, um einen wirtschaftlichen und sozialen Ausgleich zwischen der schwächeren Position des Mieters und der stärkeren Position des Vermieters herzustellen. Diese Normen könnten daher durch Vereinbarung jeweils nur zugunsten des schwächeren Vertragsteils, des Mieters, eine Abänderung erfahren. Dagegen verstoße die Auffassung des Rekursgerichts. Nach den Feststellungen könne keine Rede davon sein, dass im vorliegenden Fall die Schaffung einer Standardwohnung in wirtschaftlicher Hinsicht von den Antragsgegnern finanziert worden wäre. Die Reduktion eines „frei vereinbarten“ Hauptmietzinses könne einem tatsächlichen finanziellen Beitrag nicht gleichgestellt werden. Damit würde es jedem Vermieter anheimgestellt, zunächst einen überhöhten Mietzins zu verlangen, diesen dann um einen beliebigen Betrag zu reduzieren und damit die Behauptung zu untermauern, er hätte selbst einen finanziellen Beitrag geleistet. Es sei daher zugrundezulegen, dass im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in der Wohnung ein WC nicht vorhanden gewesen sei. Im Übrigen wäre die Errichtung des WC in der von den Antragsgegner ursprünglich geplanten Form nicht möglich gewesen, sodass die Umplanung durch die Antragstellerin nicht allein auf deren Wunsch, sondern auf die technischen Gegebenheiten zurückzuführen gewesen sei. Damit seien aber die Art und Weise der tatsächlichen Installierung des WC sowie die dadurch entstehenden Kosten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch unklar gewesen. Aus diesem Sachverhalt könne daher nicht auf das rechtliche Vorhandensein eines WC geschlossen werden.
Diesen Ausführungen ist entgegenzuhalten, dass sie insoweit von den Feststellungen abweichen und daher unbeachtlich sind, als sie davon auszugehen, die von den Antragsgegnern beabsichtigte Art und Weise der Klosetterrichtung wäre baubehördlich nicht genehmigt worden. Legt man aber zugrunde, dass die Klosetterrichtung auch so, wie sie von den Antragsgegnern beabsichtigt war und, wenn die Antragstellerin nicht abweichende Ausbaupläne gehabt hätte, auch auf eigene Kosten durchgeführt worden wäre, um eine im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zulässige freie Hauptmietzinsvereinbarung nach § 16 Abs 1 MG schließen zu können, baubehördlich genehmigt worden wäre, dann ist auch der (im Ergebnis mit der erstgerichtlichen Rechtsauffassung übereinstimmenden) Rechtsauffassung des Rekursgerichts zu folgen, wonach in einem Fall wie dem vorliegenden rechtlich das Vorhandensein eines Aborts innerhalb der Wohnung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zu bejahen ist. Anhaltspunkte dafür, dass der von den Antragsgegner ursprünglich begehrte Hauptmietzins unter der Voraussetzung, dass sie das WC noch auf eigene Kosten fertigstellen, überhöht gewesen wäre oder gegen damals bestehende Vorschriften verstoßen hätte, fehlen. Die Antragsgegner haben daher nach dem hier festgestellten Sachverhalt dadurch, dass sie die Fertigstellung des WC der Antragstellerin überlassen und dieser dafür eine den Kosten der von ihnen ursprünglich beabsichtigten Fertigstellungsarbeiten entsprechende Zinsreduktion gewährt haben, sehr wohl in wirtschaftlicher Hinsicht dieselbe eine freie Mietzinsvereinbarung nach § 16 Abs 1 MG ermöglichende Lage hergestellt, die bestanden hätte, wenn sie das WC selbst fertiggestellt hätten. Es kann demnach auch nicht gesagt werden, die zwischen den Mietvertragspartnern hier getroffenen Vereinbarungen wichen zum Nachteil des vom Gesetzgeber als wirtschaftlich und sozial schwächer beurteilten Mieters von der zwingenden Regelung des § 16 Abs 3 MG ab. Dass die Antragstellerin dazu gezwungen gewesen wäre die Fertigstellung des WC, zu der die Antragsgegner bereit waren, selbst zu übernehmen, geht aus den Feststellungen nicht hervor; ein Anspruch der Antragstellerin darauf, die gegenständliche Wohnung in dem behauptetermaßen im § 3 Z 10 StadterneuerungsG bezeichneten mangelhaften Ausstattungszustand zu einem Hauptmietzins von 4 S je m2 Nutzfläche vermietet zu bekommen und sodann auf eigene Kosten zu verbessern, bestand nicht.
Da somit der auf § 16 Abs 3 MG gestützte Antrag der Antragstellerin zu Recht abgewiesen wurde, war dem Revisionsrekurs ein Erfolg zu versagen.
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