6R118/25d•OLG Wien 6R118/25d
Das Oberlandesgericht Wien hat als Rekursgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Fabian als Vorsitzende, sowie die Richterinnen Mag. Nigl, LL.M., und Mag. Müller im Konkurs über das Vermögen der A* GmbH, FN **, *, vertreten durch muhri werschitz Partnerschaft von Rechtsanwälten GmbH in Graz, Masseverwalterin Dr. B, Rechtsanwältin in **, über den Rekurs der Schuldnerin gegen den Beschluss des Handelsgerichts Wien vom 18.3.2025, **–165, in nicht öffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.
Der Revisionsrekurs ist jedenfalls unzulässig.
Begründung
Das Handelsgericht Wien eröffnete am 27.5.2024 den Konkurs über das Vermögen der Schuldnerin und bestellte Dr. B* zur Masseverwalterin. Dem von der Schuldnerin dagegen erhobenen Rekurs gab das Rekursgericht mit Beschluss vom 5.7.2024 zu 6 R 185/24f (Spruchpunkt I.) nicht Folge. Weitere Rekurse richteten sich bisher gegen die Bestellung bestimmter Mitglieder des Gläubigerausschusses (6 R 188/24x und 6 R 206/24v), die Unternehmensschließung (6 R 327/24p) sowie die Genehmigung von Liegenschaftsverkäufen durch die Masseverwalterin (6 R 338/24f und 6 R 167/25k). Auch ein Fristsetzungsantrag wurde gestellt (**).
Der Masseverwalterin wurde ein Gläubigerausschuss, bestehend aus sechs Mitgliedern, beigeordnet (ON 10 und 32).
Die Schuldnerin ist Eigentümerin einer Vielzahl an – erheblich belasteten – Liegenschaftsobjekten. Ihr Geschäftszweig lautet auf „Erwerb, Besitz, Vermietung, Verpachtung, Verwaltung, Entwicklung und Veräußerung von Liegenschaften“. Daraus resultiert eine erhebliche Anzahl an Bestandverhältnissen. Zusammengefasst ist die Schuldnerin im An- und Verkauf sowie in der Bestandgabe von Immobilien tätig.
Wirtschaftlicher Eigentümer der Schuldnerin ist C* (vgl ON 132).
Unter anderem war die Schuldnerin bei Insolvenzeröffnung Eigentümerin von 481/9864 Anteilen verbunden mit Wohnungseigentum an Haus ** 20 und 228/9864 Anteilen verbunden mit Wohnungseigentum an Haus ** 21 an der Liegenschaft EZ **, KG *, Bezirksgericht Fünfhaus, mit der Anschrift ** (Wohnung Istraße). In natura wurden diese beiden Wohnungen zusammengelegt. Diese Anteile sind mit einem Höchstbetragspfandrecht zu Gunsten der D (D) von EUR 2,3 Millionen belastet (simultan haftend; ON 164).
Aus dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Mag. E* ergab sich zum Bewertungsstichtag 19.9.2024 ein geld- und bestandlastenfreier Verkehrswert der Wohnung I*straße von EUR 340.000,- (Beilage ./1 zu ON 162).
Die Bekanntmachung der beabsichtigten Veräußerung der Wohnung I*straße in der Ediktsdatei erfolgte durch die Masseverwalterin am 25.10.2024 (ON 163).
Bereits vor Insolvenzeröffnung hatten sich F*, PhD, sowie G* (Käufer) für den Erwerb der Wohnung I*straße interessiert und am 24.11.2023 durch ihre Rechtsvertreterin ein Kaufanbot gelegt. Sie waren bereit, bei einer Nutzfläche von 91,86m² einen satz- und geldlastenfreien Kaufpreis von EUR 391.000,- zu zahlen (AS 411 in Band 7), wobei von der Schuldnerin die im Zusammenhang mit der Vertragserrichtung anfallenden Kosten und Barauslagen – Kosten für die Errichtung des Vertrags samt notarieller Beglaubigung, Rangordnungserklärung, Pfandfreilassungserklärung, Grundbuchsanträge, Berechnung und Abfuhr der Grunderwerbsteuer sowie Berechnung, Zahlung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer und Kontoführungskosten – zu tragen gewesen wären (AS 403 f in Band 7).
Die Käufer legten im Insolvenzverfahren mit Schreiben vom 17.1.2025 durch ihre Rechtsvertreterin wiederum ein verbindliches Kaufanbot, dieses Mal über EUR 360.000,- unter der Bedingung der Geldlastenfreiheit der Wohnung I*straße, bei Übernahme sämtlicher Kosten der Sanierung des Wasserschadens und Verzicht auf Ansprüche aus Gewährleistung sowie Tragung der Kosten der Vertragserrichtung (AS 406 und AS 420 in Band 7). Sie legten dabei preisbildend zugrunde, dass mittlerweile die Insolvenz der Schuldnerin eingetreten und ein Wasserschaden zu beseitigen sei, sie die Vertragserrichtungskosten und die Kosten der Berichtigung des Nutzwertgutachtens (AS 401 in Band 7) zu tragen hätten und der Verkauf unter Ausschluss der Haftung der Schuldnerin bzw der Masse erfolgen werde (AS 419 in Band 7).
Die D* erklärte, mit dem Verkauf der Wohnung I*straße um EUR 360.000,- einverstanden zu sein (E-Mail vom 17.1.2025; AS 421 in Band 7) und übermittelte der Masseverwalterin mit Schreiben vom 25.2.2025 eine Teillöschungserklärung (AS 423 in Band 7 ).
Die Schuldnerin stimmte dem beabsichtigen Verkauf nicht zu (Schreiben vom 23.1.2025, AS 413 f in Band 7; Aufforderungsschreiben der Masseverwalterin vom 17.1.2025, AS 407 in Band 7). Sie habe die Wohnungseigentumsobjekte I*straße im November 2021 um EUR 400.000,- erworben. Noch Ende 2023 wären die Käufer bereit gewesen, EUR 391.000,- zu bezahlen. Der aktuell vorgeschlagene Kaufpreis von EUR 360.000,- liege erheblich unter diesen Beträgen. Es bestehe keine Grundlage, warum dieser in der aktuellen Situation und bei gleicher Marktlage akzeptierte werden sollte. Dieser Preis spiegle weder den tatsächlichen Marktwert der Immobilie wider noch werde er den Interessen der Gläubiger gerecht. Ein Verkauf sei weder wirtschaftlich vertretbar noch angemessen, sondern stelle eine Verschleuderung zu Lasten der Insolvenzmasse dar. Die Verkaufsobjekte hätten erhebliches Potential am österreichischen Immobilienmarkt. Es bestehe eine hohe Nachfrage bei Bauträgern, Immobilienentwicklern sowie Privaten und institutionellen Investoren bei entsprechender Vermarktung. Die von der Insolvenzverwalterin durchgeführte Vermarktung sei nicht zielführend, sondern zum Nachteil der Gläubiger. Die Insolvenzverwalterin habe wesentlich lukrativere Käuferschichten nicht beachtet. Eine strategische Vermarktung hätte zu einer höheren Preisbereitschaft der Käufer geführt. Die bloße Veröffentlichung in der Ediktsdatei sowie die Parallelschaltung für hochpreisige Objekte auf ** stelle keinesfalls eine zweckmäßige Vermarktungsmaßnahme dar. Vielmehr wäre ein spezialisiertes Maklerbüro beizuziehen gewesen. Das vorliegende Kaufanbot beruhe auf unvollständigen Verkaufsbemühungen, die abermals den Eindruck erwecken würden, dass ein rascher Verkaufsabschluss im Vordergrund stehe und nicht die bestmögliche Verwertung im Sinne der Gläubiger. Ob alternative Verkaufsstrategien zu einem höheren Gesamterlös geführt hätten, sei nicht ausreichend geprüft worden. Ohne Vergleichsrechnung sei eine „bestmögliche“ Verwertung nicht nachvollziehbar. Ein voreiliger Verkauf zum derzeit angesetzten, offensichtlich unangemessenen Kaufpreis widerspreche den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Insolvenzabwicklung.
Am 16.3.2025 langte der Antrag auf konkursgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags über die Wohnung Istraße, der am 28.2.2025/4.3.2025 zwischen der Masseverwalterin und F, PhD, sowie G* als Käufer zum Kaufpreis von EUR 360.000,- abgeschlossen wurde, beim Erstgericht ein. Die Einschaltung in der Ediktsdatei sei mit 25.10.2024 erfolgt (ON 162).
Die Schuldnerin wende sich gegen den beabsichtigten Verkauf, weil die nunmehrigen Käufer im Jahr 2023 bereit gewesen wären, einen höheren Preis zu zahlen. Dabei lasse die Schuldnerin außer Betracht, dass damals sie die Kosten der Vertragserrichtung und durchführung zu tragen gehabt hätte. Den Käufern sei damals ein nicht insolventer Vertragspartner mit einem entsprechenden Außenauftreten als „renommiertes Unternehmen“ gegenübergestanden, während nunmehr ein Verkauf in einem Insolvenzverfahren ohne entsprechenden Haftungsfonds, auf den den die Käufer zurückgreifen könnten, erfolge. Die Preisreduktion sei verständlich.
Die Wohnung sei bestandfrei und belaste die Konkursmasse mit entsprechenden Leerstandsbetriebskosten. Die Masseverwalterin habe bis dato kein anderes Kaufanbot für dieses Objekt erhalten. Die Wohnung sei auch durch die H* GmbH inseriert worden, die insgesamt 21 Anfragen von Interessenten erhalten habe, aber kein Kaufanbot. Auf die allgemein bekannte problematische Situation am Immobilienmarkt werde verwiesen.
Der Verkauf erfolge über dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert. Ob der beim Ankauf durch die Schuldnerin bezahlte Kaufpreis dem Verkehrswert entsprochen habe, sei nicht bekannt. Zusätzlich sei die Schuldnerin beim Erwerb von einer höheren Nutzfläche ausgegangen. Der wirtschaftliche Einbruch des Immobilienmarkts seit der Anschaffung der Wohnung durch die Schuldnerin sei allgemein bekannt. Ehemalige Einkaufspreise seien für die Frage der Angemessenheit von nunmehrigen Verkaufspreisen gänzlich irrelevant. Ein Verkauf im Rahmen eines Insolvenzverfahrens schrecke Privatpersonen als Käufer zusätzlich ab und wirke sich preismindernd aus, da auf keinerlei Gewährleistungs-/Schadenersatzansprüche zurückgegriffen werden könne. Eine erhebliche Mehrzahl von Interessenten habe auch die langen Verfahrensfristen zwischen Angebotslegung und Eintragung im Grundbuch abgeschreckt, die auf die Notwendigkeit der Einberufung des Gläubigerausschusses und der Rechtsmittelmöglichkeit der Schuldnerin zurückzuführen seien. Dass die Schuldnerin wiederholt Rekurse im Verfahren ergriffen habe, ergebe sich bei einer Einsichtnahme in die Ediktsdatei. Es bestünden derzeit ausreichend Angebote am Markt. Privatpersonen würden sich daher für sofort verfügbare Wohnungen entscheiden. Dies alles habe negativen Einfluss auf den erzielbaren Kaufpreis. Die Pfandgläubigerin stimme dem Verkauf ausdrücklich zu. Die Mitglieder des Gläubigerausschusses hätten in der Sitzung vom 24.1.2025 einstimmig dem beabsichtigten Verkauf zugestimmt. Der Kaufpreis erliege am Treuhandkonto.
Mit dem angefochtenen Beschluss genehmigte das Erstgericht diesen Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von EUR 360.000,- gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO. Der erzielte Kaufpreis entspreche der derzeitigen Marktlage. Die einzige Hypothekargläubigerin habe dem Verkauf zugestimmt. Die Insolvenzverwalterin habe der Schuldnerin Gelegenheit zur Äußerung gegeben (§ 118 Abs 1 IO). Die Schuldnerin habe dem Verkauf nicht zugestimmt. Ihr sei entgegenzuhalten, dass ein früherer Kaufpreis nicht die derzeitige Marktlage widerspiegle, zudem die Größe des Objekts nach Ansicht der Käufer nicht den Angaben der Schuldnerin entspreche und bei den Verkaufsgesprächen im Jahr 2023 vereinbart gewesen sei, dass die Schuldnerin die Kosten der Vertragserrichtung und der Durchführung zu tragen habe. Zudem habe das im Konkursverfahren eingeholte Gutachten einen Verkehrswert von EUR 340.000,- ergeben. Die Liegenschaft sei seit 25.10.2024 in die Ediktsdatei eingestellt gewesen und über ein Maklerbüro beworben worden. Von 22 Interessenten hätten nur die jetzigen Käufer ein Kaufangebot abgegeben. Die Schuldnerin habe keinen besseren Käufer namhaft gemacht. Die Wohnung belaste die Konkursmasse mit Leerstandsbetriebskosten. Der Verkauf über dem Schätzwert liege daher im Interesse der Gläubiger. Gründe, die gegen eine Genehmigung sprechen würden, würden nicht vorliegen.
Dagegen richtet sich der Rekurs der Schuldnerin mit dem Abänderungsantrag, die konkursgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags zu untersagen.
Der Rekurs ist nicht berechtigt.
1. 1 Grundsätzlich fällt die Verwertung der Insolvenzmasse in die Kompetenz des Insolvenzverwalters (§ 114 Abs 1 S 1 IO). Unabhängig vom Wert unterliegt jede freiwillige Veräußerung (oder Verpachtung) einer unbeweglichen Sache, insbesondere einer Liegenschaft, jedenfalls der insolvenzgerichtlichen Genehmigung gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO (Jelinek in KLS2 § 117 IO Rz 35).
Die gerichtliche Genehmigung erfolgt auf Antrag des Insolvenzverwalters. Dem Antrag anzufügen ist der Beschluss des Gläubigerausschusses, die Stellungnahme des Schuldners oder ein Bericht über die Gründe ihres Unterbleibens (vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 55). Das Insolvenzgericht entscheidet auf Basis der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung (Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger, InsR4, § 117 KO Rz 55 mwN; Jelinek, aaO § 117 IO Rz 57ff, mwN).
1. 2 Bei der Entscheidung über die Genehmigung der Veräußerungshandlungen des Insolvenzverwalters ist deren Gesetzmäßigkeit sowie deren Zweckmäßigkeit, namentlich, ob sie dem gemeinsamen Interesse der Insolvenzgläubiger, aber auch des Schuldners Rechnung tragen, zu prüfen (Mohr, IO11 § 117 E 43 f; vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 1).
2. 1 § 118 Abs 1 IO sieht vor, dass der Insolvenzverwalter dem Schuldner Gelegenheit zu geben hat, sich zu den in den §§ 116 und 117 IO bezeichneten Angelegenheiten zu äußern, und dass er das Ergebnis oder die einer solchen Äußerung entgegenstehenden Hindernisse dem Gläubigerausschuss und dem Insolvenzgericht mitzuteilen hat. Dafür hat der Insolvenzverwalter den Schuldner unter Setzung einer Frist, deren Länge nach der Dringlichkeit des Vorhabens zu bestimmen ist, zur Äußerung über das konkrete Vorhaben aufzufordern (Jelinek in KLS2 § 118 Rz 6 f). In der Regel reichen dafür acht Tage (Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger, InsR4 § 118 KO Rz 9 und 11). Es genügt, dem Schuldner den wesentlichen Inhalt des Geschäfts darzulegen (Mohr, IO11 § 118 E 2).
2. 2 Nach Abs 2 leg cit hat auch das Insolvenzgericht dem Schuldner, soweit dies rechtzeitig möglich und im Hinblick auf Abs 1 noch geboten ist, Gelegenheit zur Äußerung (§ 259 Abs 3 IO) zu geben. Das Gericht hat dem Schuldner daher gemäß § 118 Abs 2 IO nur dann nochmals Gehör zu gewähren, wenn dies durch den Insolvenzverwalter nicht oder nicht ausreichend erfolgte, weil ihn etwa der Insolvenzverwalter unzureichend informiert oder ihm eine zu kurze Äußerungsfrist gesetzt hat (Kodek, aaO § 118 KO Rz 14, 15 und 18; vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 56; vgl OLG Graz 3 R 222/22z). Die Anhörung des Schuldners dient einerseits einer Informationsgewinnung im Gläubigerinteresse, andererseits der Wahrung der Interessen des Schuldners (vgl Jelinek, aaO § 118 IO, Rz 3 und 4; OLG Innsbruck, 1 R 87/23p).
Verstößt das Insolvenzgericht gegen die Anhörungspflicht gemäß § 118 Abs 2 IO, so ist ein Genehmigungsbeschluss nach § 117 IO dennoch nicht nichtig. Dank der Neuerungserlaubnis des § 260 Abs 2 IO kann der Schuldner seine Äußerung im Rekurs nachholen (Jelinek, aaO § 117 IO Rz 50 und § 118 IO Rz 13).
2. 3 Soweit die Schuldnerin in ihrem Rekurs geltend macht, ihr sei keine Möglichkeit zur Äußerung gemäß § 118 Abs 2 IO gegeben worden, obwohl eine solche rechtzeitig möglich gewesen wäre, ist ihr das Schreiben der Masseverwalterin vom 17.1.2025 (AS 407 in Band 7), in dem ihr der Kaufpreis von EUR 360.000,- mitgeteilt und eine Frist zur Stellungnahme zum Verkauf bis 23.1.2025 eingeräumt wurde, samt ihrem eigenen Antwortschreiben vom 23.1.2025 (AS 413 in Band 7) entgegenzuhalten. Da es ausreicht, dem Schuldner den wesentlichen Inhalt des Geschäfts darzulegen (Mohr, IO11 § 118 E 2), wie es in diesem konkreten Schreiben der Masseverwalterin erfolgte, war das Erstgericht zu einer (zusätzlichen) Anhörung nicht verpflichtet.
Das Rekursgericht teilt daher den Rechtsstandpunkt der Schuldnerin, ihr wäre keine Äußerungsmöglichkeit eingeräumt worden, nicht. Infolge der Aufforderung zur Äußerung durch die Masseverwalterin hat das Erstgericht zu Recht von einer weiteren Anhörung der Schuldnerin abgesehen. Aufgrund der Neuerungserlaubnis stünde eine unterbliebene Anhörung dem Rekursvorbringen aber ohnehin nicht entgegen.
3. Die Schuldnerin wendet in ihrem Rekurs im Wesentlichen im Hinblick auf den vereinbarten Kaufpreis von EUR 360.000,- die „nicht bestmögliche Verwertung“ ein. Im Jahre 2023 hätten die Käufer ein Angebot von EUR 391.000,- abgegeben, was den objektiv zutreffenden Marktwert der Liegenschaft widergespiegelt habe und erzielbar gewesen sei. Vergleichbare Objekte würden zu einem höheren Preis veräußert. Der gegenständliche Kaufvertrag widerspreche der Marktlage. Die Wohnung I*straße besitze erhebliches Potential. Im urbanen Bereich bestehe eine hohe Nachfrage bei Bauträgern, Immobilienentwicklern sowie institutionellen Investoren bei entsprechender Vermarktung. Für einen umfassenden und marktgerechten Verkaufsprozess sei die Vermarktung über die Ediktsdatei nicht zielführend gewesen, die primär Gläubiger und Insolvenzinteressierte, nicht jedoch Bauträger, Investoren oder internationale Käufer, die als Zielgruppe präferiert werden hätten müssen, erreiche. Dadurch seien wesentlich lukrativere Käuferschichten nicht beachtet worden. Die Masseverwalterin hätte einen spezialisierten Immobilienmakler oder Immobilienberater für eine strategische Vermarktung beizuziehen gehabt, der Großinvestoren, Bauträger und Immobilienfonds ansprechen hätte können. Aufgrund der Attraktivität des österreichischen Immobilienmarkts für ausländische Investoren hätte eine internationale Vermarktung durch einen professionellen Makler zu einer höheren Preisbereitschaft der Käufer geführt. Der gegenständliche Kaufvertrag berücksichtige die aktuelle Marktlage sowie das wirtschaftliche Potenzial nicht angemessen. Der Verkauf erfolge zum Nachteil der Gläubiger. Ein Kaufanbot von privaten Käufern sei nicht mit einem Angebot von Großinvestoren, Bauträgern und Immobilienfonds gleichzusetzen, die über umfassendere finanzielle Ressourcen, größere Sicherheiten sowie einen besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten und höheren Investitionen verfügen würden. Privatpersonen würden ihre Angebote häufig enger kalkulieren. Dieser Umstand lege nahe, dass der derzeitige Kaufpreis nicht dem tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft entspreche.
Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin seien unvollständig geblieben. Die relativ kurze Verkaufsdauer von rund vier Monaten sei unzureichend und nicht angemessen und erhöhe das Risiko, dass kein Höchstpreis erzielt werde. Die Veräußerung von Eigentumswohnungen würde einen längeren Zeitraum für zeitintensive Verhandlungen sowie Besichtigungen erfordern. Es liege nahe, dass nicht alle erforderlichen Schritte ergriffen worden seien, um ernsthafte und zahlungskräftige Interessenten zu gewinnen. Eine kurze Verkaufsdauer schaffe bei Interessenten den Eindruck, dass ein rascher Verkaufsabschluss im Vordergrund stehe, was die Käufer ausnutzen würden, um niedrigere – unter dem Marktwert liegende – Angebote abzugeben. Insbesondere in einem Insolvenzverfahren sei den Käufern bekannt, dass die Insolvenzverwaltung unter Druck stehe, schnell zu verkaufen.
Dem Rekurs waren keine Bescheinigungsmittel angeschlossen.
4. 1 Mit diesem Vorbringen wendet sich die Schuldnerin gegen die Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Veräußerung.
4. 2 Die Verwertung der Insolvenzmasse ist eine der grundsätzlichen Aufgaben des Insolvenzverwalters (§§ 114 Abs 1, 180 Abs 2 IO). Diese hat unter abgestufter Mitwirkung der dazu sonst noch berufenen Organe des Insolvenzverfahrens außerhalb des kridamäßigen Versteigerungsverfahrens nach rein marktorientierten geschäftlichen Grundsätzen möglichst rasch und frei von bürokratischen Hemmnissen zu erfolgen. Dieses Postulat verträgt sich mit der Einräumung einer umfassenden gerichtlichen Kontrolle wirtschaftlicher Entscheidungen im Instanzenzug grundsätzlich nicht. Die Insolvenzordnung bestimmt auch den Zeitpunkt der Verwertung der Masse nicht. Es obliegt allein dem Insolvenzverwalter, diesen unter Beachtung seiner in § 81 IO umschriebenen Pflichten unter Anwendung der durch den Gegenstand seiner Geschäftsführung gebotenen Sorgfalt (§ 1299 ABGB) festzusetzen. Er hat dabei die vom Gesetz vorgesehenen Förmlichkeiten zu beachten, wobei jedoch die Insolvenzordnung immer wieder Ausnahmen zulässt, um eine möglichst flexible, den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasste Vorgangsweise zu ermöglichen (8 Ob 2294/96b).
Zweck der besonderen Genehmigungserfordernisse und der Veröffentlichungspflicht ist ein Schutz vor einer Verschleuderung von zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögenswerten (Kodek, aaO § 117 KO Rz 1 ff).
4. 3 Fraglich ist (zumal die IO abgesehen von den verpflichtenden Verfahrensschritten des § 117 Abs 2 und 3 IO keine einschlägigen Handlungsgebote vorsieht), wann konkret eine Unzweckmäßigkeit anzunehmen ist bzw welche Maßnahmen von den Insolvenzorganen zur Erzielung einer Zweckmäßigkeit zu treffen sind (Nunner-Krautgasser, Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]).
Zweckmäßigkeit liegt grundsätzlich vor, wenn das Angebot deutlich über dem Schätzwert oder zumindest nicht unter dem Schätzwert liegt und eine andere Verwertungsart nicht vorteilhafter gewesen wäre. Unzweckmäßig kann das Vorhaben sein, wenn der Preis nicht angemessen ist oder die Angemessenheit nicht beurteilt werden kann. Weitere Anhaltspunkte sind aus der Rsp zu Rekursen zu gewinnen, mit denen versucht wird, einem nachträglichen Überbot zum Durchbruch zu verhelfen (Jelinek, aaO § 117 IO Rz 58; Kodek, aaO § 117 Rz 54). Dies kann jedoch stets nur im Einzelfall beurteilt werden.
Ein Preis kann auch dann angemessen sein, wenn der gerichtliche Schätzwert deutlich höher liegt. Dieser kann nämlich für die Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises nicht allein maßgebend sein (Mohr, IO11 § 117 E 51). Wesentlich ist, dass die Beurteilung der Zweckmäßigkeit nicht zu einer bürokratischen Behinderung der Verwaltung führen darf (Nunner-Krautgasser, Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b).
4. 4 Dem Konzept des Insolvenzverwalters muss von einem die Zweckmäßigkeit bestreitenden Rekurswerber ein überprüfbar besseres Konzept gegenübergestellt werden, wenn sich nicht schon aus dem Akteninhalt ergibt, dass die beabsichtigte Maßnahme nachteilig für die Masse ist. Es muss eine konkrete, die Erzielung eines höheren Erlöses versprechende Verkaufsgelegenheit angeführt werden (Kodek, aaO § 117 KO Rz 65; Mohr, IO11 § 117 E 46; vgl auch Nunner-Krautgasser, Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b). Bspw reicht die bloße Behauptung, es hätten sich bei Ankündigung des beabsichtigten Verkaufs in den Medien und Durchführung neuerlicher Schätzungen bessere Anbote ergeben, daher bei weitem nicht aus, Zweifel an der Zweckmäßigkeit einer vom Gläubigerausschuss mehrheitlich beschlossenen Maßnahme zu erwecken (vgl 8 Ob 2294/96b). Auch der Hinweis auf weitere Kaufinteressenten steht der Genehmigung nicht entgegen, wenn kein Finanzierungsnachweis dieser Bieter vorliegt (Mohr, IO11 § 117 E 55).
4. 5 Für den hier vorliegenden Sachverhalt ergibt sich daraus folgendes:
4.5. 1 Zu ihrem gesamten Vorbringen hat die Schuldnerin keinerlei Bescheinigungsmittel angeboten.
4.5. 2 Der wirtschaftliche Einbruch am Immobilienmarkt ist ebenso allgemein bekannt wie die daraus resultierenden Schwierigkeiten im Geschäftszweig der Schuldnerin. Welche Umstände im Jahr 2023 beim Ankauf der Wohnung I*straße durch die Schuldnerin wertbildend waren, ist unbekannt. Dem im Jahr 2023 vereinbarten Kaufpreis kommt daher keine Aussagekraft darüber zu, ob der Preis damals dem Verkehrswert entsprochen hat.
4.5. 3 Welche „lukrativeren Käuferschichten“ nach Ansicht der Schuldnerin zu kontaktieren gewesen wären, bleibt ebenso unbelegt wie auch die Behauptung, eine internationale Vermarktung hätte einen höheren Erlös erbracht.
4.5. 4 Die Masseverwalterin hat ihre Verkaufsbemühungen transparent und nachvollziehbar dargelegt. Diese können keineswegs als unvollständig beurteilt werden.
Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin haben entgegen der Argumentation der Schuldnerin gezeigt, dass der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft entspricht. Insbesondere liegt dieser über dem im Sachverständigengutachten festgelegten Verkehrswert. Ein höherer Preis konnte trotz des Tätigwerdens eines Immobilienmaklers nicht erzielt werden.
4.5. 5 Auch im Rahmen der Argumentation hinsichtlich der Verkaufsdauer behauptet die Schuldnerin lediglich, dass eine bessere Verwertung möglich gewesen wäre. Eine Bescheinigung dazu bleibt sie aber ebenso schuldig wie auch substanziierte Anhaltspunkte für die „bessere“ Verwertung.
4. 6 Soweit die Schuldnerin in ihrem Rekurs geltend macht, sie befinde sich bereits mit einem Käufer im Gespräch, der bereit sei, einen deutlich höheren Kaufpreis als EUR 360.000,- zu zahlen, ist diese Argumentation aus den Erwägungen unter 4.4 nicht tragfähig. Konkrete Informationen, wie bspw den Namen über diesen potentiellen Interessenten bringt die Schuldnerin nicht vor, geschweige denn erbringt sie einen konkreten Finanzierungsnachweis. Die bloße Behauptung der Schuldnerin, sie sei mit einem Käufer im Gespräch, der bereit sein, einen deutlich höheren Kaufpreis als EUR 360.000,- zu zahlen, steht daher der Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrags nicht entgegen.
5. Zusammengefasst stellte die Schuldnerin dem Konzept der Masseverwalterin kein überprüfbar besseres Konzept gegenüber, sondern stellt lediglich Behauptungen auf. Auf die allgemein bekannte problematische Situation am Immobilienmarkt kann verwiesen werden. Das Rekursgericht hegt keine Bedenken an der Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Verwertung und des vorliegenden Kaufvertrags. Dem Rekurs bleibt ein Erfolg somit versagt.
6. Der Ausspruch über die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses beruht auf § 528 Abs 2 Z 2 ZPO iVm § 252 IO.
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