1R31/25f•OLG Innsbruck 1R31/25f
Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Obrist als Vorsitzenden sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Dr. Nemati und Mag. LadnerWalch als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A* B* AG, vertreten durch hba Rechtsanwälte GmbH in Graz, wider die beklagten Parteien 1. C* D* und 2. E* D*, beide vertreten durch Blum Hagen Partner Rechtsanwälte GmbH in Feldkirch, wegen Einwilligung in einen Kaufvertrag (Streitinteresse EUR 1,410.904,11), über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Feldkirch vom 10.1.2025, **, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen:
Der Berufung wird F o l g e gegeben.
Die angefochtene Entscheidung wird a u f g e h o b e n und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht z u r ü c k v e r w i e s e n.
Die Kosten des Berufungsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
begründung:
Die Beklagten sind Brüder. Der Erstbeklagte ist Alleineigentümer der Liegenschaft GSTNR 967/2, EZ F*, KG G*. Der Zweitbeklagte ist Alleineigentümer der Liegenschaft GSTNR 967/5, EZ H*, KG G*. Das GSTNR 967/6, EZ I*, KG G*, steht zu 32/45 ideellen Anteilen im Miteigentum des Erstbeklagten und zu 13/45 ideellen Anteilen im Miteigentum des Zweitbeklagten.
Die Klägerin ist unter anderem Eigentümerin der Liegenschaften EZ J*, bestehend aus GSTNR 966/4, sowie der EZ K*, bestehend aus GSTNR 972/2, beide KG G*. Sie betreibt dort in mehreren ihr gehörigen Hallen ein Logistikunternehmen.
Zwischen diesen beiden Grundstücken der Klägerin befindet sich ein Grundstreifen, der aus den den Beklagten gehörenden GSTNR 967/2, 967/5 und 967/6 sowie dem Dritten gehörenden GSTNR 967/3 besteht. Die Lage dieser Grundstücke stellt sich dar wie folgt:
[Das Bild wurde im Zuge der Pseudonymisierung entfernt.]
Die Beklagten haben ihre Liegenschaften bzw Liegenschaftsanteile von ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Vater als ehemaligem Alleineigentümer geerbt, geschenkt oder übertragen erhalten.
Insoweit ist der Sachverhalt im Berufungsverfahren nicht strittig. Die Feststellung zum richtigen Grundbuchsstand hinsichtlich der Liegenschaft EZ H* (GSTNR 967/5) ergibt sich aus dem offenen Grundbuch.
Die Klägerin begehrte die Beklagten zur Einwilligung in einen Kaufvertrag über die Grundstücke 967/6, 967/2 und 967/5 zu verpflichten. Sie brachte – soweit im Berufungsverfahren relevant – vor, dass sie Rechtsnachfolgerin der L* M* AG Co KG (in der Folge: [ursprüngliche] Vertragspartnerin oder Gesellschaft 1) sei. Diese habe mit dem Vater der Beklagten als Bestandgeber am 28.7.2006 einen Bestandvertrag über (das nunmehrige) GSTNR 967/6 abgeschlossen. Diesem Bestandvertrag seien auch die Beklagten beigetreten. Unter Punkt IV. des Bestandvertrags hätten der Zweitbeklagte und der Vater der ursprünglichen Vertragspartnerin ein Optionsrecht zum Erwerb der drei Grundstücke GSTNR 967/2, 967/5 und 967/6 eingeräumt, damit diese langfristig eine nicht unterbrochene vergrößerte Betriebsfläche zur Verfügung habe. Es sei ein Gesamtkaufpreis in Höhe von EUR 1,200.000,--, wertgesichert in Höhe von 1 % p.a, vereinbart worden.
Die Kaufoption hätte frühestens zum 1.7.2021 ausgeübt werden können, spätestens aber bis 30.6.2023. Es sei ausdrücklich vereinbart worden, dass das Optionsrecht auch die Rechtsnachfolger des Zweitbeklagten und des Vaters binde.
Mit der Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vertragspartnerin, nämlich mit der N* O* P* AG (in der Folge auch: Gesellschaft 2), sei am 20.1.2010 ein Nachtrag zu diesem Bestandsvertrag geschlossen worden. Als Bestandsgeber seien dabei nunmehr die beiden Beklagten sowie deren Vater aufgetreten. Nach Punkt VI. dieses Nachtrags hätten die Beklagten ausdrücklich ihren Eintritt in den Bestandsvertrag vom 28.7.2006 erklärt, welcher insbesondere hinsichtlich der eingeräumten Kaufoption, die vollinhaltlich aufrecht bleiben solle, gelte. Es sei festgehalten worden, dass die Kaufoption unverändert zugunsten der Gesellschaft 2 aufrecht bleibe.
Mit Kauf und Übertragungsvertrag vom 26.2.2010 habe die N* O* P* AG (Gesellschaft 2) die zuvor von der ursprünglichen Vertragspartnerin erworbenen und zum Geschäftsbereich „L* P* Q*“ gehörigen Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte, Superädifikate, Baurechte sowie alle sonstigen Rechte an Liegenschaften gemäß Anlage 2.1. dieses Vertrags sowie „etwaige Ansprüche gegen dritte Parteien im Bezug auf die dort genannten Grundstücke, Gebäude und Anlagen“ an die A* R* GmbH (in der Folge auch: Gesellschaft 3) veräußert. In Anlage 2.1 werde dabei ausdrücklich auf das verbücherte Bestandrecht an GSTNR 967/6 sowie auf die verbücherten Vorkaufsrechte an allen drei Grundstücken Bezug genommen. Das Optionsrecht sei nicht verbüchert gewesen und deshalb nicht explizit in Anlage 2.1. angeführt worden. Der Wortlaut der Übertragungserklärung spreche aber eindeutig auch von etwaigen Ansprüchen gegen Dritte in Bezug auf die dort genannten Grundstücke, Gebäude und Anlagen, worunter jedenfalls auch das gegenständliche Optionsrecht falle. Es habe sich um einen AssetDeal gehandelt.
Die Beklagten und deren Eltern seien über den Teilbetriebsübergang und insbesondere den Übergang des Bestandsvertrages samt Nachtrag jeweils schriftlich von der N* O* P* AG (Gesellschaft 2) informiert worden. In diesem Schreiben sei insbesondere darauf hingewiesen worden, dass die A* R* GmbH (Gesellschaft 3) mit allen Rechten und Pflichten in den Vertrag einsteige, wozu auch das im Vertrag enthaltene Optionsrecht gezählt habe. Die Beklagten und ihre Eltern seien aufgefordert worden, das Schreiben zum Zeichen ihrer zustimmenden Kenntnisnahme zum Vertragsübergang mit allen Rechten und Pflichten zu unterzeichnen. Alle hätten ihre ausdrückliche Zustimmung zum Vertragsübergang an die Gesellschaft 3 am 17.5.2010 erteilt, sodass in der Folge auch der Bestandzins stets der Gesellschaft 3 bzw zuletzt der Klägerin als deren Gesamtrechtsnachfolgerin vorgeschrieben und von den Beklagten auch entgegengenommen worden sei.
Mit Schreiben vom 20.3.2023 an die beiden Beklagten, zugestellt am 23.3.2023, habe die Klägerin ihr Optionsrecht an den drei Grundstücken wirksam und rechtzeitig ausgeübt und die Beklagten aufgefordert, mit ihr einen entsprechenden Kaufvertrag abzuschließen. Die Beklagten beharrten jedoch zu Unrecht auf dem Standpunkt, wonach das Optionsrecht erloschen bzw die Klägerin nicht zur Ausübung der Option berechtigt sei. Die Beklagten wären zu einem Verkauf nur gegen einen wesentlich höheren Kaufpreis bereit gewesen. Die Beklagten seien aber nicht nur an die eingeräumte Option, sondern insbesondere an den seinerzeit vereinbarten Kaufpreis gebunden. Die Beklagten hätten nach Ziehung der Option umgehend den entsprechenden Kaufvertrag unterfertigen müssen. Der Kaufpreis hätte sich nach dem Übergabezeitpunkt bemessen. Bei rechtmäßigem Verhalten der Beklagten wäre spätestens im Sommer 2023 der Kaufpreis mit abschließender Wertsicherung bezahlt worden. Eine darüber hinausgehende Wertsicherung des Kaufpreises nach Klagseinbringung habe jedenfalls zu unterbleiben.
Bei sämtlichen Vertragsparteien habe es sich zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags vom 28.7.2006 und auch zum Zeitpunkt des Nachtrags vom 20.1.2010 um Unternehmer gehandelt. Das KSchG gelange daher nicht zur Anwendung. Selbst wenn der Vater bzw die Beklagten als Verbraucher zu qualifizieren wären, sei § 6 Abs 1 Z 1 KSchG auf Optionsvereinbarungen nicht anwendbar, weil gerade kein von der Bestimmung verpönter Schwebezustand für den Verbraucher eintrete, sondern das vertragliche Gestaltungsrecht, nämlich das Recht, die Option zu ziehen, bereits endgültig mit Vereinbarung der Option entstehe. Abgesehen davon sei die ursprüngliche Vertragspartnerin (Gesellschaft 1) nur zur Zahlung des enorm hohen Bestandzinses laut Bestandvertrag bereit gewesen, da ein langfristiger Mietvertrag über 25 Jahre mit einer einseitigen Verlängerungsoption über weitere 25 Jahre, sohin bis 30.6.2056, eingeräumt worden sei. Es seien Investitionen in Gleisanlagen auf dem Betriebsgelände nur unter der Prämisse dieses langjährigen Bestandverhältnisses getätigt worden. Anderweitig hätten die hohen Investitionskosten in die Gleisanlage nicht wirtschaftlich gerechtfertigt werden können. Dies sei allen Vertragsparteien ebenso bekannt gewesen wie die Tatsache, dass die ursprüngliche Vertragspartnerin und deren Rechtsnachfolger natürlich ein Interesse daran gehabt hätten, den Grünstreifen zwischen den beiden Betriebsgeländen langfristig zu schließen. Aus diesem Grund sei auch die Option an den anderen beiden Grundstücken eingeräumt worden. Auf derartige wirtschaftliche Beweggründe des Bestandnehmers bzw Optionsberechtigten sei sowohl nach § 6 Abs 1 Z 1 KSchG als auch nach § 879 ABGB abzustellen, um die behauptete Unangemessenheit einer langen Vertragsbindung zu beurteilen. Gerade bei hohen Investitionskosten und einem daraus resultierenden erhöhten Kalkulationsbedürfnis für das beteiligte Unternehmen halte der Oberste Gerichtshof selbst langfristige Bindungen zulasten von Konsumenten für zulässig und angemessen. Es treffe nicht zu, dass die Beklagten die Liegenschaft nicht hätten belasten können. Es sei ein für die damaligen Verhältnisse enorm hoher und zudem auch wertgesicherter Kaufpreis festgelegt worden, den niemand anderer als der jeweilige Eigentümer der benachbarten Betriebsliegenschaften zu zahlen bereit gewesen wäre. Durch Kaufpreisberichtigung bei Ziehung der Option wären die Beklagten in der Lage gewesen, auf der Liegenschaft etwaig haftende Lasten zu begleichen und die Liegenschaften daher lastenfrei zu übergeben.
Weder beim ursprünglichen Bestandvertrag noch beim Nachtrag im Jahr 2010 seien vorgefertigte Vertragsformblätter verwendet worden. Es handle sich um im einzelnen zwischen den jeweiligen Parteien ausverhandelte Verträge. Die Einräumung des Optionsrechts sei im Rahmen eines wirtschaftlichen Gesamtpakets erfolgt und das Optionsrecht sei jedenfalls mit dem hohen Bestandzins in Relation zu setzen. Abgesehen von der Zahlung eines sehr hohen Bestandzinses habe sich die ursprüngliche Vertragspartnerin (Gesellschaft 1) auch dazu verpflichtet, eine auf der Bestandsliegenschaft befindliche Kalkgrube auf eigene Kosten zu entsorgen und dem Vater der Beklagten und dem Zweitbeklagten zu gestatten, eine auf dem Bestandsgrundstück befindliche Rampe weiter zu befahren und betrieblich zu nutzen, sowie Schallschutzwände auf eigene Kosten auf dem Bestandsgrundstück zugunsten der Familie der Beklagten zu errichten und eine Ausgleichszahlung in Höhe von EUR 18.000,-- für Lärmbelästigung an den Zweitbeklagten und den Vater der Beklagten zu bezahlen. Dem Erstbeklagten sei von der ursprünglichen Vertragspartnerin (Gesellschaft 1) auch noch das Recht eingeräumt worden, von ihm betrieblich genutzte Container auf dem damals der ursprünglichen Vertragspartnerin, heute der Klägerin, gehörigen benachbarten Grundstück Nummer 966/4 aufzustellen.
Es handle sich bei der Optionsvereinbarung keinesfalls um eine ungewöhnliche Bestimmung im Sinne des § 864a ABGB. Derartige Optionsrechte auf Erwerb von Liegenschaften seien geradezu typische Inhalte von langfristigen Bestandverträgen über Betriebsliegenschaften. Bei der Information über das Widerspruchsrecht gemäß § 38 UGB handle es sich um eine bloße Obliegenheit. Wenn der Vertragspartner über sein Widerspruchsrecht nicht ausdrücklich informiert werde, könne bei dennoch vorliegender Kenntnis des Vertragspartners vom Rechtsübergang unter bestimmten Umständen konkludente Zustimmung hierzu bzw ein konkludenter Verzicht auf das Widerspruchsrecht angenommen werden. Dies gelte insbesondere dann, wenn wie hier über 14 Jahre hinweg ohne Beanstandung der Bestandzins dem Rechtsnachfolger vorgeschrieben und von diesem entgegengenommen werde. Gegenständlich bedürfe es aber gar keiner konkludenten Zustimmungsfiktion, da die Beklagten und ihre Eltern dem Rechtsübergang ja gerade ausdrücklich und schriftlich zugestimmt hätten, wodurch natürlich auch das Widerspruchsrecht beseitigt worden sei. Die nunmehrige Ausübung des Widerspruchsrechts durch die Beklagten sei verspätet und jedenfalls rechtsmissbräuchlich.
Die Beklagten wandten dagegen ein, dass es sich beim Bestandvertrag um ein Verbrauchergeschäft der Beklagten bzw. ihres Vaters/ihrer Mutter handle. Nach den Schutzbestimmungen des KSchG seien Klauseln unwirksam, nach denen sich der Unternehmer eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist einseitig ausbedinge, während der der Verbraucher an den Vertrag gebunden sei. Gegenständlich habe sich die ursprüngliche Vertragspartnerin (Gesellschaft 1) eine Frist von 17 Jahren zum Ankauf unter anderem des Privathauses der Familie der Beklagten in Form eines einseitig einlösbaren Optionsrechts einräumen lassen. Dies sei unwirksam nach § 6 KSchG. Der Vater der Beklagten, der mit dem Bestandvertrag lediglich 216 m² des (damaligen) Grundstücks 967/2 verpachtet habe, habe sich dazu überreden lassen, sein gesamtes privates Hab und Gut durch ein einseitig von der ursprünglichen Vertragspartnerin einzulösendes Kaufoptionsrecht zu belasten.
Die Beklagten seien mit hineingezogen worden. Auf dem GSTNR 967/5 stehe sogar das damalige Wohnhaus des Vaters der Beklagten und des Erstbeklagten (gemeint wohl: Zweitbeklagten). Der Erstbeklagte (gemeint wohl: der Zweitbeklagte) sei, ohne selbst irgendeinen Nutzen davon zu haben, für 17 Jahre der Ungewissheit ausgesetzt gewesen, ob er sein Eigentum behalten könne oder nicht. Unangemessen lang sei die Frist von 17 Jahren auch deshalb, da die Vertragsparteien sich verpflichtet hätten, die Liegenschaft de facto 17 Jahre lang gänzlich lasten und bestandfrei zu halten und so zu übergeben, sodass die Beklagten rechtlich nicht einmal in der Lage gewesen wären, bei notwendigen Erhaltungs und Sanierungsmaßnahmen an der Liegenschaft Gebäudesanierungskredite aufzunehmen und diese mit Pfandrechten auf der Liegenschaft zu besichern. Dies habe gerade den damals 36jährigen Erstbeklagten (gemeint: Zweitbeklagten) in seiner Lebens und Finanzplanung unangemessen eingeschränkt. Er habe zwar über Liegenschaftsvermögen verfügt, habe dies aber nicht zu banküblichen Konditionen belasten können, da die ursprüngliche Vertragspartnerin nach Ablauf der Frist jederzeit den Ankauf der unbelasteten und unvermieteten Liegenschaft einfordern habe können. Diese lange Bindung sei nicht nur unangemessen gemäß KSchG, sondern auch sittenwidrig und gröblich benachteiligend nach dem ABGB. Die Klausel sei auch gemäß § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend und gemäß § 864a ABGB in dieser Form völlig unüblich und daher ebenfalls unwirksam. Es handle sich beim Vertrag um ein Vertragsformblatt gemäß § 879 Abs 3 ABGB. Die Klausel eines Optionsrechts sei im Rahmen eines Bestandvertrages über 200 m² an einer benachbarten Liegenschaft mit den angeführten Inhalten völlig unüblich, gröblich benachteiligend und sittenwidrig. Eine Kaufoption über Liegenschaften, die mit dem eigentlichen Bestandvertrag in keinem Zusammenhang stünden, sei gemäß § 864a ABGB jedenfalls ungewöhnlich und in dieser Form verkehrsunüblich. Ein Abstellen auf die subjektive Erkennbarkeit der ungewöhnlichen Klausel sei ausgeschlossen und den Belasteten daher nicht vorzuwerfen.
Abgesehen davon sei der Kaufpreis von EUR 1,2 Millionen mit 1 % jährlich wertgesichert gewesen, obwohl schon damals bekannt gewesen sei, dass die Wertentwicklung von Immobilien bei einem Vielfachen von 1 % liege. Eine 17jährige Bindung an einen Kaufpreis mit einer derart niedrigen Anpassung sei eine verpönte Übervorteilung des Verbrauchers und damit unwirksam. Nach dem Verbraucherpreisindex würde der inflationsbereinigte Kaufpreis heute bei EUR 1,9 Millionen und nicht bei den klagsweise geltend gemachten EUR 1,4 Millionen liegen. Wäre die Klausel mit dem Optionsrecht wirksam, wäre die Klägerin um den gewonnenen Wertverlust von ca. EUR 500.000,-- bereichert und die Beklagten mit diesen Beträgen geschädigt.
Abgesehen davon sei die zweijährige Frist, während der das Optionsrecht ausgeübt werden hätte können, unverhältnismäßig. Da Mietverträge über Wohnungen gemäß § 29 MRG nur mit mindestens drei Jahren wirksam zu befristen seien, sei klar gewesen, dass die Beklagten schon lange vor dem Zeitpunkt der erstmaligen Optionsmöglichkeit die Mietobjekte nicht einmal vermieten hätten können, da diese lastenfrei zu übergeben gewesen wären.
Der Familie der Beklagten sei bei Abschluss der Vereinbarung im Jahr 2006 mehrfach erklärt und zugesichert worden, dass es sich bei Einräumung der Option nicht um eine Pflicht der Familie der Beklagten handle, sondern dass es eine Option, aber eben keine Verpflichtung für die Familie der Beklagten sei, die Grundstücke später zu verkaufen. Die vertraglich und mündlich getroffenen Inhalte gingen einem falsch formulierten schriftlichen Vertrag nach ständiger Rechtsprechung vor, weshalb schon nach der allgemeinen Vertragsauslegung das Optionsrecht der Klägerin nicht zustehe. Außerdem wäre ein Kauf der Liegenschaften durch die Klägerin als ausländisches Unternehmen nach dem Grundverkehrsgesetz nicht genehmigungsfähig, sodass Unmöglichkeit und ein unwirksames Rechtsgeschäft vorlägen, weshalb kein Anspruch auf Übertragung der Liegenschaften bestehe.
Der von der Klägerin angeführte AssetDeal sei unwirksam bzw sei mit diesem weder das Bestandverhältnis noch das Optionsrecht übergegangen. Voraussetzung für die Wirksamkeit der behaupteten Übertragung von der N* O* P* AG (Gesellschaft 2) auf die schweizerische Klägerin sei, dass die jeweiligen Vertragspartner des übertragenden Unternehmens gemäß § 38 UGB über die geplante Einzelrechtsnachfolge informiert würden. Der Vertragspartner solle damit auch die Möglichkeit erhalten, sich gegen einen Austausch seines Vertragspartners auszusprechen. § 38 Abs 2 Satz 1 UGB gewähre dem dritten Vertragspartner, hier den Beklagten, ein Widerspruchsrecht gegen diesem Wechsel. Damit der Vertragspartner dieses Widerspruchsrecht ausüben könne, sei er gemäß § 38 Abs 2 UGB zwingend über das Widerspruchsrecht aufzuklären. Eine Aufklärung über dieses Widerspruchsrecht sei durch die Klägerin bis zum heutigen Tage nicht erfolgt. Die Beklagten seien über dieses Widerspruchsrecht erst von ihrem ausgewiesenen Rechtsvertreter am 12.12.2023 informiert worden und sei gleichzeitig der Widerspruch mit Schreiben des Rechtsvertreters vom 12.12.2023 ausgesprochen worden. Die Beklagten hätten sich somit ausdrücklich ab Kenntnis fristgerecht gegen den Rechtsübergang ausgesprochen. Ein Rechtsübergang sei damit auf die Klägerin weder als Gesamtrechtsnachfolgerin noch als Einzelrechtsnachfolgerin erfolgt. Es werde daher die Aktivlegitimation ausdrücklich bestritten.
Das Erstgericht wies mit dem angefochtenen Urteil das Klagebegehren ab und verpflichtete die Klägerin zum Prozesskostenersatz.
Es legte seiner Entscheidung den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt sowie die auf den Seiten 1, 2 sowie 8 bis 17 des Urteils enthaltenen Feststellungen zugrunde, auf die zunächst zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen werden kann. Zum besseren Verständnis werden davon noch folgende Feststellungen – teilweise verkürzt – wiedergegeben, wobei die von der Klägerin in ihrer Beweisrüge bekämpften Sachverhaltsannahmen jeweils durch Fettdruck und vorangestellte Ziffern, jene von den Beklagten bekämpfte Feststellung durch Fettdruck und einen vorangestellten Buchstaben verdeutlicht werden:
„[1a] Der Vater der Beklagten betrieb seit den 1960erJahren bis 1994 auf ihm gehörigen Grundstücken ein Stuckateur und Gipsereiunternehmen im Gewerbegebiet „**“ in **, das nach seiner Pensionierung im Jahr 1994 bis zum Jahr 2022 vom Erstbeklagten bis zu dessen Pensionierung weitergeführt wurde.
Die ursprüngliche Vertragspartnerin [Gesellschaft 1] betrieb ebenfalls am **areal zumindest seit den 1970erJahren ein Logistikunternehmen. Im Jahr 2006 wurde das Betriebsgelände für die ursprüngliche Vertragspartnerin zu klein und es tat sich für sie die Möglichkeit auf, weitere Grundstücke am **areal zu erwerben, somit eine Betriebserweiterung am selben Standort. Zwischen den Grundstücken, die die Vertragspartnerin [Gesellschaft 1] erwerben konnte, und ihrem ursprünglichen Betriebsgelände befanden sich allerdings das [damalige] GSTNR 967/2, das im Alleineigentum des Vaters der Streitteile stand, und das GSTNR 967/5, das im Hälfteeigentum des Vaters der Beklagten und des Zweitbeklagten stand. Die ursprüngliche Vertragspartnerin wollte ihre beiden Betriebsareale durch eine Gleisanlage verbinden und hatte das Bestreben, die beiden Betriebsareale in Zukunft zu einem zusammenzuführen.
Der Zweitbeklagte hat im Betrieb des Vaters die Lehre gemacht, war danach aber für 12 Jahre Angestellter bei der Stadt **, danach in der Personalvermittlung tätig. Seit 2010 ist er als Medizinprodukteberater tätig. Im Unternehmen seiner Familie war er seit dem Abschluss der Lehre nicht mehr tätig. Er hatte also im Jahr 2006 nichts mit dem Betrieb seiner Familie zu tun und war nie selbständig oder als Unternehmer tätig. Die Mutter der Streitteile war Hausfrau und hat 6 Kinder großgezogen.
Am 28.7.2006 wurde zwischen der ursprünglichen Vertragspartnerin [Gesellschaft 1] auf der einen Seite und dem Vater der beiden Beklagten und dem Zweitbeklagten auf der anderen Seite „unter Beitritt“ der Mutter und des Erstbeklagten daher eine Vereinbarung mit auszugsweise folgendem Inhalt, in deren Kopf die Beklagten und ihr Vater jeweils als „Unternehmer“, die Mutter der Beklagten als „Geschäftsfrau“ bezeichnet wurden, abgeschlossen:
„I.) Eigentumsverhältnisse
[...]
2. ) [Der Vater] ist grundbücherlicher Alleineigentümer der Liegenschaft EZ F*, Grundbuch G*, Bezirksgericht Feldkirch, bestehend aus Grundstück 967/2.
[...]
Der [Vater] und der [Zweitbeklagte] sind jeweils Hälfteeigentümer der Liegenschaft EZ H*, Grundbuch G*, Bezirksgericht Feldkirch, bestehend aus Grundstück 967/5. Der Anteil vom [Zweitbeklagten] ist zugunsten seiner Eltern mit einem Belastungs und Veräußerungsverbot beschränkt.
Festgehalten wird, dass derzeit beabsichtigt ist, die Grundstücke 967/2 und 967/5 zu teilen und 3 neue Grundstücke zu realisieren. […]
II.) Aufhebung von Vereinbarungen – Bestandgabe eines Grundstückes
[...]
Zur Realisierung der geplanten Streckenführung der neuen Anschlussgleisanlage gibt der [Vater] die im angeschlossenen Plan grün gekennzeichnete Teilfläche des Grundstückes 967/2 bzw. des nach Abschluss der oben genannten Grundstücksänderungen neu entstandenen Grundstückes im Ausmaß von ca.216 m² in Bestand und die [Vertragspartnerin] nimmt die genannte Teilfläche in Bestand.
[…]
IV. Kaufoption
Der [Vater] und der [Zweitbeklagte] räumen hiermit der [Vertragspartnerin] das alleinige Recht ein, die Liegenschaften EZ F*, bestehend aus Grundstück 967/2 sowie EZ H*, bestehend aus Grundstück 967/5, [...], samt allem rechtlichen und physischen Zugehör an allen Bestandteilen zu nachstehenden Bedingungen zu erwerben. Die [Vertragspartnerin] nimmt diese Option ausdrücklich an. Die [Mutter] stimmt dieser Kaufoption im Hinblick auf das zu CLNr. 2 einverleibte Belastungs- und Veräußerungsverbot der Liegenschaft EZ H* betreffend zu und verpflichtet sich bei Ausübung der Option durch die [Vertragspartnerin] zur Löschung dieses Belastungs- und Veräußerungsverbotes.
Die [Vertragspartnerin] kann diese Option frühestens zum 1.7.2021 ausüben. Die Ausübung der Option hat schriftlich per Einschreiben zu erfolgen, das Schreiben hat längstens bis 30.6.2023 bei [der Familie der Beklagten] einzulangen. Mit 1.7.2023 ist das Optionsrecht sohin erloschen. Das Optionsrecht erlischt im Übrigen auch dann, wenn ein Vorkaufsfall im Sinn von Punkt III. dieser Vereinbarung vorliegt, die [Vertragspartnerin] das Vorkaufsrecht aber nicht ausübt und von diesem sohin keinen Gebrauch macht.
Der vereinbarte Kaufpreis entspricht dem derzeitigen Verkehrswert der Liegenschaften, der einvernehmlich mit EUR 1.200.000,-- (Euro eine Million zweihunderttausend) festgelegt wird, zzgl., einer Preissteigerung von 1 % jährlich (sohin Kaufpreis zum 1.7.2021 € 1.380.000,-). Die Kaufpreiserhöhung für das Jahr der Vertragsunterfertigung erfolgt anteilig berechnet zum Stichtag der Kaufpreisfälligkeit.
[...]
[Die Familie der Beklagten] verpflichtet sich jederzeit über Aufforderung, alle zur Einverleibung des Eigentumsrechtes für die [Vertragspartnerin] erforderlichen Unterschriften und Erklärungen abzugeben.
Das Optionsrecht bindet auch allfällige Rechtsnachfolger von [der Familie der Beklagten].
[...]
VI.) Allgemeine Bestimmungen
Sämtliche Rechte und Pflichten dieser Vereinbarung binden und berechtigen auch die Rechtsnachfolger der Parteien sowie der Beitretenden. Die Parteien sowie die Beitretenden sind verpflichtet, die Rechte und Pflichten dieser Vereinbarung wirksam auf ihre Rechtsnachfolger zu überbinden.
[…]“
Diese Vereinbarung wurde von beiden Beklagten und deren Vater unterfertigt.
Dem Abschluss dieser Vereinbarung ging eine Vielzahl von Gesprächen zwischen den Verantwortlichen der ursprünglichen Vertragspartnerin [Gesellschaft 1] und dem Vater der Beklagten voraus, wobei bei diesen Gesprächen teilweise auch der Zweitbeklagte und der Erstbeklagte zugegen waren.
[A] Die Regelungen in dieser Vereinbarung waren in diesen Gesprächen einzeln zwischen den Parteien ausgehandelt worden, es wurden keine Vertragsformblätter verwendet.
Die Vereinbarungen unter Punkt II.) dieser Vereinbarung (Entfernung Kalkgrube, Lärmschutzwand, Benützung der Rampe, Abstellen von Containern, Ausgleichszahlung von EUR 18.000,-) wurden auch tatsächlich umgesetzt.
[2b] Die Beklagten und ihr Vater unterlagen bei der Unterfertigung dieser Vereinbarung der Vorstellung, dass der Begriff „Optionsrecht“ bedeute, dass die Beklagten später die Möglichkeit, aber keine Verpflichtung hätten, die Grundstücke zu verkaufen, wenn und sobald die ursprüngliche Vertragspartnerin oder deren Rechtsnachfolger die Option ausüben würden. Weder der Zweitbeklagte noch der Vater der Beklagten wollten damals oder künftig die Grundstücke verkaufen.
[1b] Die Beklagten und ihre Eltern waren im Zuge des Abschlusses dieser Vereinbarung nicht anwaltlich vertreten.
[2c] Die Beklagten erfuhren erstmals im Jahr 2023 im Zuge von EMailKorrespondenz mit der Klagsvertretung davon, dass der Begriff „Optionsrecht“ einseitig ist und dass der Optionsgeber bei Ausübung der Option durch den Optionsnehmer an die vereinbarte Option gebunden ist.
[1c] Die Gleisanlage wurde schließlich auf GSTNR 967/6 errichtet, welches von GSTNR 967/2 abgeschrieben worden war und mit Übergabevertrag vom 9.3.2007 zu 32/45Anteilen an den Erstbeklagten und zu 13/45Anteilen an den Zweitbeklagten übertragen wurde.
Bei GSTNR 967/6 handelt es sich um die unter Punkt II.2. der Vereinbarung vom 28.7.2006 angeführte grün gekennzeichnete Teilfläche des [damaligen] GSTNR 967/2. Es war sohin nur eines der drei klagsgegenständlichen Grundstücke Gegenstand der Inbestandgabe. Vom Optionsrecht waren hingegen alle drei klagsgegenständlichen Grundstücke umfasst.
Auf einem der vom Optionsrecht umfassten Grundstücke, nämlich GSTNR 967/5, befand sich das Elternhaus der Beklagten, das im Jahr 2006 zum Teil von den Eltern der Beklagten und zum anderen Teil vom Zweitbeklagten mit seiner damaligen Frau bewohnt wurde.
Das Haus wurde mittlerweile in 3 Wohneinheiten aufgeteilt, wobei derzeit alle drei Einheiten bewohnt sind, wobei sie – auch wenn das Haus mitten im Gewerbegebiet steht – von Privatpersonen bewohnt werden. Die Wohneinheit im oberen Stock ist seit dem Jahr 2012 vermietet, eine Wohneinheit im unteren Stock seit 1.6.2024 und die andere Wohneinheit im unteren Stock wird seit 2020 vom Zweitbeklagten bewohnt.
[2a] Der Vater der Streitteile war zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung vom 28.7.2006 Eigentümer der Liegenschaft EZ S* in T*, auf dem sich ein altes Haus befand, das als Mitarbeiterwohnung des Stuckateur und Gipsereibetriebs benutzt wurde. Außerdem war er Eigentümer einer Wohnung einer Wohnanlage auf der Liegenschaft EZ U* in G* und einer Wohnung in einer Wohnanlage auf der Liegenschaft EZ V* in G*, die ebenfalls von Mitarbeitern bewohnt wurde. Weiters besaß er damals eine Wohnung in W*, die nicht vermietet wurde, sondern von der Familie der Beklagten zum Schifahren genutzt wurde. Darüber hinaus waren er und seine Frau jeweils Hälfteeigentümer eines Ferienhauses im X*.
Der Erstbeklagte war zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung vom 28.7.2006 Eigentümer eines Teils des Grundstückes, auf dem sich das von ihm bewohnte Haus befand, und von drei Firmenwohnungen.
[3] Im Jahr 2008 übernahm die N* O* P* AG (im folgenden „N*“) [Gesellschaft 2], die später in die N* O* P* GmbH umgewandelt wurde, das Vermögen der ursprünglichen Vertragspartnerin [Gesellschaft 1].
Am 20.1.2010 unterzeichneten beide Beklagte ein als „Vereinbarung“ bezeichnetes Dokument, das auszugsweise folgenden Inhalt aufweist:
„Vereinbarung
abgeschlossen zwischen
1. ) als Bestandrechtsnehmerin:
Fa.N* O* P* AG ... als Gesamtrechtsnachfolgerin der [ursprünglichen Vertragspartnerin] ... einerseits sowie
2. ) als jetziger und künftige Bestandrechtsgeber:
a) [Vater]
b) [Erstbeklagter]
c) [Zweitbeklagter]
unter Beitritt von
[Mutter]
I. Präambel
Der [Vater] ist derzeit grundbücherlicher Alleineigentümer der EZ F* Grundbuch G* bestehend aus GSTNR 967/2 mit 932 m² und aus GSTNR 967/6 mit 220 m².
Ob dieser Liegenschaft besteht das entgeltliche Bestandrecht zu CLNR 19 zugunsten der [ursprünglichen Vertragspartnerin], wobei vom Bestandrecht ausschließlich das GSTNR 967/6 mit 220 m² betroffen ist.
Zwischen [Vater], [Erstbeklagter] und [Zweitbeklagter] wurde mit Übergabevertrag vom 9.3.2007 samt Teilungsplan und mit Schenkungsvertrag vom 9.3.2007 vereinbart, dass das GSTNR 967/6 abgeschrieben wird und für dieses Grundstück eine neue Einlage gebildet wird,…
[...]
Um die Rechte aus den Reallasten besser zu besichern sowie zur Wahrung der Rechte der Bestandnehmerin, wird folgende Vereinbarung als Nachtrag bzw. als Ergänzung zum ursprünglichen Vertrag über die Einräumung des Bestandrechts zu CLNR 1 abgeschlossen.
[...]
VI. Vertragseintritt
Der [Vater] und der [Zweitbeklagte] erklären nunmehr ausdrücklich und unwiderruflich, dass ihnen die Vereinbarung vom 28.7.2006 abgeschlossen zwischen der [ursprünglichen Vertragspartnerin] einerseits sowie dem [Vater] und dem [Zweitbeklagten] andererseits vollinhaltlich zur Kenntnis gebracht worden ist und dass sie in weiterer Folge in die dort eingegangenen Verpflichtungen vollinhaltlich eintreten. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf die im Punkt „IV. KAUFOPTION“ getroffenen Vereinbarungen. Diese Kaufoption bleibt sohin im bisherigen Umfang vollinhaltlich aufrecht.
[…]
Im Zusammenhang mit dem unter Punkt I. dieses Vertrages genannten Übergabevertrag vom 9.3.2007 und Schenkungsvertrag vom 9.3.2007 wird vom [Erstbeklagten] und [Zweitbeklagten] festgehalten, dass sich die in diesen beiden Verträgen enthaltenen Ausführungen betreffend die [ursprüngliche Vertragspartnerin] auf die N* O* P* AG (FN Y*) als Gesamtrechtsnachfolgerin der [ursprünglichen Vertragspartnerin] beziehen.“
Mit Kauf und Übertragungsvertrag vom 26.2.2010 verkaufte die N* O* P* AG [Gesellschaft 2] an die A* R* GmbH [Gesellschaft 3] ihre Berechtigung und sonstigen Rechte an allen Liegenschaften, die vom „verkauften Geschäftsbereich“ genutzt werden, insbesondere Eigentum, Baurechte, Superädifikate, andere Miet und Pachtverträge, sowie alle Finanzierungs, Miet, Leasing und sonstigen Verpflichtungen, die sich hierauf beziehen, als auch Ansprüche gegen dritte Parteien in Bezug auf die Grundstücke und den darauf errichteten Gebäuden und Anlagen sowie alle sonstigen Rechte an Liegenschaften, die in Anlage 2.1 zum Vertrag aufgelistet sind.
Der „verkaufte Geschäftsbereich“ wurde im Kauf und Übertragungsvertrag als „sämtliche dem Geschäftsbereich L* P* zuzuordnenden Vermögensgegenstände, Rechte, Ansprüche, Verbindlichkeiten, Verpflichtungen und Verträge unabhängig von ihrer Bilanzierungsfähigkeit“ definiert.
In Anlage 2.1. zum Kauf und Übertragungsvertrag wurde unter anderem das Bestandrecht betreffend die Anschlussgleisanlage genannt, nicht jedoch das klagsgegenständliche Optionsrecht.
Im Kauf und Übertragungsvertrag vom 26.2.2010 wurde festgehalten, dass die Vertragsparteien aufgrund jeweils selbst vorgenommener rechtlicher Beurteilung davon ausgingen, dass der verkaufte Geschäftsbereich als Unternehmen im Sinne des § 38 Abs 1 UGB zu qualifizieren sei.
Am 26.3.2010 verfasste die N* [Gesellschaft 2] vier Einschreiben desselben Inhaltes an den Erst und den Zweitbeklagten sowie die Eltern der Streitteile, in dem der Familie der Beklagten jeweils angezeigt wurde, dass die N* mit Kaufvertrag vom 26.2.2010 den Teilbetrieb „ZL“ der N* BA* P* GmbH an die BB* M* GmbH und die damit in Zusammenhang stehenden Liegenschaften, die im Eigentum der N* O* P* AG [Gesellschaft 2] seien, an die Schweizer A* R* GmbH [Gesellschaft 3] veräußert habe und dass die Gesellschaft 3 diese Liegenschaften der BB* M* GmbH für die Weiterführung des Teilbetriebs „ZL“ zur Verfügung stellen werde. Dem Erst- und dem Zweitbeklagten sowie deren Eltern wurde in diesem Schreiben weiters mitgeteilt, dass der zwischen der N* und den Mitgliedern der Familie der Beklagten geschlossene Vertrag vom 20.1.2010 im logischen Zusammenhang mit dem verkauften Teilbetrieb „ZL“ stehe und dass nach Ansicht der N* auch dieser an die A* R* GmbH [Gesellschaft 3] mitveräußert wurde. Die N* informierte im Schreiben vom 26.3.2010 auch darüber, dass die A* R* GmbH [Gesellschaft 3] mit allen Rechten und Pflichten in diesen Vertrag einsteige und an Stelle der N* in Zukunft die Bestandzinsen in der vereinbarten Höhe leisten und alle vereinbarten Pflichten wahrnehmen werde. Sämtliche Mitglieder der Familie der Beklagten wurden um ihre zustimmende Kenntnisnahme und die Rücksendung der unterfertigten Gleichschrift dieses Schreibens an die N* BA* P* GmbH ersucht.
In diesem Schreiben wurden die Beklagten und ihre Eltern nicht über die Möglichkeit eines Widerrufs gemäß § 38 UGB informiert.
Ab diesem Zeitpunkt wurden die Bestandzinszahlungen von der A* R* GmbH [Gesellschaft 3] an die Familie der Beklagten bezahlt, wogegen sich die Beklagten und ihre Eltern zu keiner Zeit ausgesprochen haben.
Im Jahr 2018 wurde die A* R* GmbH [Gesellschaft 3] von der Klägerin übernommen.
Mit Einschreiben vom 20.3.2023 teilte die Klagsvertreterin den Beklagten namens und auftrags der A* R* GmbH [Gesellschaft 3] mit, dass diese von dem ihr als Rechtsnachfolgerin der N* übertragenen Optionsrecht betreffend die GSTNR 967/2, 967/5 und 967/6 jeweils gemäß Punkt IV. des Bestandsvertrages vom 28.7.2006 sowie Punkt VI. des Nachtrags vom 20.1.2010 und zu den dort genannten Bedingungen und zum Kaufpreis von insgesamt EUR 1.399.726,03 (berechnet zum 15.3.2023) – zuzüglich weiterlaufender Zinsen in Höhe von 1 % p.a. bis zum Tag der Kaufpreisfälligkeit – hiermit Gebrauch mache.
Die Beklagten erfuhren erstmals im Dezember 2023 durch die Klagsvertreterin [richtig wohl: Beklagtenvertreterin], dass nach § 38 Abs 2 UGB die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen den Übergang eines Vertragsverhältnisses besteht.
Mit Schreiben vom 12.12.2023 teilte die Beklagtenvertreterin der Klagsvertreterin mit, dass die Beklagten mit Informationsschreiben vom 26.3.2010, in welchem über die Unternehmensübergabe gemäß § 38 UGB informiert worden sei, nicht über die Möglichkeit des Widerspruchs binnen drei Monaten gemäß § 38 (2) UGB aufgeklärt worden seien, und erhob im Namen der Beklagten Widerspruch gemäß § 38 (2) UGB insbesondere hinsichtlich des Übergangs des Optionsrechts.
Derzeit bezahlt die Klägerin einen [monatlichen] Pachtzins in Höhe von EUR 8.494,20 inkl USt an die beiden Beklagten, die zu diesem Zweck über eine UIDNummer verfügen, für die Benützung des GSTNR 967/6.“
In seiner rechtlichen Beurteilung legte das Erstgericht seiner Entscheidung – ohne weitere Begründung – österreichisches Sachrecht zugrunde.
Es vertrat den Standpunkt, dass – mangels gegenteiliger Vereinbarung – gemäß § 38 Abs 1 UGB derjenige, der ein unter Lebenden erworbenes Unternehmen fortführe, auch die zum Zeitpunkt des Unternehmensübergangs unternehmensbezogenen, nicht höchstpersönlichen Rechtsverhältnisse des Veräußerers mit den bis dahin begründeten Rechten und Verbindlichkeiten übernehme. Für unternehmensbezogene Verbindlichkeiten des Veräußerers bestellte Sicherheiten blieben für diese Verbindlichkeiten aufrecht. Der Veräußerer hafte nach Maßgabe des § 39 UGB für die unternehmensbezogenen Verbindlichkeiten fort.
Gemäß § 38 Abs 2 UGB könne der Dritte der Übernahme seines Vertragsverhältnisses binnen dreier Monate nach Mitteilung davon sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber widersprechen. In der Mitteilung sei er auf das Widerspruchsrecht hinzuweisen. Im Falle eines wirksamen Widerspruchs bestehe das Vertragsverhältnis mit dem Veräußerer fort.
Da die Beklagten nicht über ihr Widerspruchsrecht informiert worden seien, beginne die Widerspruchsfrist nicht zu laufen. Der von den Beklagten erst mit Schreiben vom 12.12.2023 erhobene Widerspruch gegen den Übergang des Optionsrechts auf die Klägerin sei daher wirksam. Das Optionsrecht sei somit auch nicht auf die Klägerin übergegangen und das Klagebegehren mangels Aktivlegitimation abzuweisen.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie strebt – unter Ausführung der Rechtsmittelgründe der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der Aktenwidrigkeit, der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung sowie der unrichtigen rechtlichen Beurteilung – die Abänderung des angefochtenen Urteils im Sinne einer vollständigen Klagsstattgebung an. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagten beantragen in ihrer Berufungsbeantwortung, dem gegnerischen Rechtsmittel einen Erfolg zu versagen. In der Berufungsbeantwortung der Beklagten wird auch eine Anschlussrüge (Beweis und Verfahrensrüge) ausgeführt.
Die Berufung ist im Sinn des eventualiter gestellten Aufhebungsantrags berechtigt.
I. Zum anwendbaren Recht:
Die Klägerin ist eine schweizerische Aktiengesellschaft, die Beklagten haben ihren Wohnsitz in Österreich. Es liegt daher ein Auslandsbezug vor, sodass zunächst die Frage des anwendbaren Rechts zu klären ist.
Die Klägerin stützt ihr Klagebegehren auf eine rein vertragliche Verpflichtung der Beklagten, weswegen die als loi uniforme universell anwendbare RomIVO zur Anwendung (Art 2 RomIVO) gelangt. Diese lässt gemäß Art 3 RomIVO prinzipiell eine freie Rechtswahl zu.
Im vorliegenden Fall wurde von den damaligen Vertragsparteien des Jahres 2006 eine Rechtswahl getroffen (Beilage ./J, Seite 10). Zudem waren zum damaligen Zeitpunkt alle Vertragsparteien in Österreich ansässig und befinden sich auch die Liegenschaften in Österreich.
Zum anwendbaren Recht im Zusammenhang mit einer Vertragsübernahme hat der OGH bereits mehrfach ausgesprochen, dass diese grundsätzlich dem Statut des übernommenen Vertrags folgt (3 Ob 44/22z; 9 Ob 10/22v), sodass hier österreichisches Sachrecht zur Anwendung gelangt.
Zudem legten die Parteien ihrem Prozessvorbringen ebenfalls österreichisches Sachrecht zu Grunde. Die Anwendung österreichischen materiellen Rechts ist daher nicht strittig. Damit haben die Parteien für das vorliegende Verfahren eine (zumindest konkludente) Rechtswahl getroffen (RS0009300; RS0040169).
II. Zur Mangelhaftigkeit des Verfahrens:
Die Klägerin bemängelt die unterlassene Vernehmung des Zeugen BC*.
In der Tagsatzung vom 29.8.2024 habe die Beklagtenvertreterin erstmals eingewandt, dass ein – der ursprünglichen Vertragspartnerin (Gesellschaft 1) zuzurechnender – „gewisser Herr BD*“ den Beklagten und deren Familie mehrfach zugesichert hätte, dass die von ihnen eingeräumte Option nicht bindend und mit keinen Pflichten für sie verbunden sei. Dadurch hätte sich bei den Beklagten und ihren Eltern ein Irrtum über die Rechtsfolgen der Optionseinräumung ergeben. Die Klägerin habe dies bestritten und vorgebracht, dass dieser „Herr BD*“ zu keiner Zeit (un)selbständig für die ursprüngliche Vertragspartnerin tätig gewesen sei. Er habe auch keine Vertretungsbefugnis gehabt. Schließlich habe „Herr BD*“ die behaupteten Äußerungen auch nicht getätigt. Zum Beweis dafür sowie zur fehlenden Vertretung(sbefugnis) des „Herrn BD*“ habe die Klägerin die Einvernahme des ehemaligen Mitarbeiters der ursprünglichen Vertragspartnerin, BC*, angeboten. Dieser habe die damaligen Vertragsverhandlungen begleitet. Dessen Vernehmung sei auch zum Beweis dafür angeboten worden, dass die Beklagten oder ihre Familienmitglieder zu keiner Zeit von BC* bedroht oder unter Druck gesetzt worden seien.
Obwohl das Erstgericht diesen Beweisantrag zurückgewiesen habe, habe es im Urteil disloziert festgestellt, dass „Herr BD*“ den Beklagten (bzw. ihrer Familie) erklärt habe, dass ein Optionsrecht nicht bindend sei und sie demnach die Grundstücke auch nicht verkaufen müssten, sondern sich aussuchen könnten, ob sie verkaufen wollen oder nicht. Die angeblichen Aussagen dieses „Herrn BD*“ gegenüber der Familie der Beklagten seien daher offenbar in die Urteilsfindung eingeflossen. Bei antragsgemäßer Vernehmung des Zeugen hätte das Erstgericht aber feststellen können, dass „Herr BD*“ zu keinem Zeitpunkt für die ursprüngliche Vertragspartnerin tätig gewesen sei und dieser auch nicht gegenüber der Familie der Beklagten gesagt habe, dass eine Option für diese „nicht bindend“ sei.
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
1. Mit diesen Ausführungen macht die Klägerin einen Stoffsammlungsmangel nach § 496 Abs 1 Z 2 ZPO geltend.
Richtig ist, dass die Klägerin in der Tagsatzung vom 29.8.2024 (ON 20, S 25) die Einvernahme des Zeugen BC* zu den in ihrer Verfahrensrüge angeführten und soeben wiedergegebenen Beweisthemen angeboten hat.
Das Erstgericht erörterte in dieser Tagsatzung, dass bislang noch kein Vorbringen hinsichtlich einer falschen Auffassung des Wesens der Option durch die Beklagten und deren Vater erstattet worden sei und dass allenfalls die Grundsätze der Vertragsauslegung zur Anwendung zu gelangen hätten, sollten die Beklagten bzw. der Zweitbeklagte und sein Vater tatsächlich etwas anderes gemeint haben als der Wortsinn der Vereinbarung wiedergebe.
Im Urteil begründete das Erstgericht die unterlassene Vernehmung des angebotenen Zeugen damit, dass die Frage, ob den Beklagten seitens der damaligen Vertragspartnerin mit Enteignung gedroht worden sei, für die Beurteilung der Rechtssache nicht relevant sei. Mit den weiteren Beweisthemen, zu denen der Zeuge auch angeboten wurde, setzte sich das Erstgericht bei der Begründung der unterlassenen Zeugenvernehmung hingegen nicht auseinander.
Wie von der Klägerin richtig dargestellt wurde, stellte das Erstgericht im Rahmen seiner Beweiswürdigung – wohl zur Begründung der bei der Wiedergabe des Sachverhalts unter [2b, c] in Fettdruck hervorgehobenen und von der Klägerin in ihrer Beweisrüge bekämpften Feststellungen – weiters disloziert fest, dass „Herr BD*“ der Familie der Beklagten (bzw. ihrer Familie) erklärt habe, dass sie bei Vereinbarung eines Optionsrechts die Grundstücke nicht verkaufen müssten, sondern eben die Option hätten, diese zu gegebener Zeit zu verkaufen (US 18).
2. Es ist unzulässig, einen Beweisantrag abzulehnen, weil das Gegenteil schon erwiesen sei und der beantragte Beweis voraussichtlich unergiebig sein werde. Das Gericht darf nicht vorweg ausschließen, dass die Einvernahme der beantragten Zeugen dazu führt, dass es mit der erforderlichen Wahrscheinlichkeit doch die eine oder andere Variante als glaubwürdiger erachtet. Der Richter darf also nicht – auch wenn er bereits zahlreiche andere Zeugen vernommen hat – die Vernehmung eines weiteren Zeugen mit der Begründung ablehnen, dass dieser Zeuge ihn nicht von der einen oder anderen Variante überzeugen könne.
Ein Beweisantrag ist nur dann untauglich, wenn er von vornherein („abstrakt“) das (relevante) Beweisthema nicht beweisen kann. Nur die Abweisung solcher Beweisanträge bildet keine „vorgreifende Beweiswürdigung“. Aber auch die Begründung des Erstgerichts, die abstrakte Drohung mit Enteignung sei irrelevant, ist nicht tragfähig. Mit dieser Argumentation übergeht bzw missinterpretiert das Erstgericht das tatsächliche weitere Beweisthema, zu welchem der Zeuge von der Klägerin auch angeboten wurde.
3. Da der Zeuge angeblich bei den Vertragsverhandlungen dabei war, ist es durchaus denkbar und sogar wahrscheinlich, dass er Angaben darüber machen kann, ob und wenn ja, in welcher Funktion (und für wen) ein „Herr BD*“ in die Vertragsverhandlungen involviert war. Allfällige von „Herrn BD*“ gegenüber dem Vater bzw. der Beklagten gemachte Äußerungen zum Inhalt der Option könnten aufschlussreiche Hinweise darüber offenbaren, ob es die von den Beklagten behauptete und von der Klägerin bestrittene, dem Wortlaut der Vereinbarung widersprechende Parteienabsicht gab und ob der Vater bzw. die Beklagten sich allenfalls in einem von der ursprünglichen Vertragspartnerin veranlassten Irrtum befunden haben, wobei bereits an dieser Stelle darauf hingewiesen wird, dass ein bloßer Motivirrtum unbeachtlich wäre.
4. Die unterbliebene Vernehmung des Zeugen ist daher zumindest abstrakt geeignet, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Rechtssache zu verhindern. Es liegt sohin ein wesentlicher und damit beachtlicher Verfahrensmangel gemäß § 496 Abs 1 Z 2 ZPO vor, der abstrakt geeignet war, eine unrichtige Entscheidung des Gerichts herbeizuführen (RS0043027), und zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zum Auftrag auf Ergänzung des Verfahrens durch Vernehmung dieses Zeugen führen muss.
III. Zur Beweisrüge:
1. Vor Behandlung der Beweisrüge ist lediglich der Vollständigkeit halber anzumerken, dass, soweit die Klägerin auf ihren – im Zeitpunkt der Einbringung der Berufung vom Erstgericht noch unerledigten – Widerspruch gegen das Protokoll vom 29.8.2024 verweist, nach Rückleitung mit Beschluss vom 4.3.2025 diesem vollinhaltlich stattgegeben wurde.
Ein Eingehen darauf durch das Berufungsgericht erübrigt sich daher.
2. Die gesetzmäßige Geltendmachung des Berufungsgrunds der unrichtigen Beweiswürdigung erfordert die bestimmte Angabe,
Die bekämpfte und die an deren Stelle angestrebte Feststellung müssen denselben tatsächlichen Gesichtspunkt in unterschiedlicher Weise beleuchten, also in einem sogenannten Austauschverhältnis zueinander stehen (OLG Innsbruck 3 R 165/24z, 3 R 26/24h; RI0100145).
3. Anstelle der oben unter [1a, b und c] in Fettdruck hervorgehobenen Feststellungen strebt die Klägerin folgende Ersatzfeststellungen an:
Zu [1a]: „Der Vater der Beklagten war zumindest bis zum Zeitpunkt des Abschlusses des Übergabevertrags am 9.3.2007 unternehmerisch tätig. Der Erstbeklagte war bis zu seiner Pensionierung 2022 unternehmerisch tätig .“
Zu [1b]: „Die Beklagten und ihre Eltern waren im Zuge des Abschlusses der Vereinbarung vom 28.7.2006 anwaltlich vertreten.“
Zu [1c]: „Die Gleisanlage wurde schließlich auf GSTNR 967/6 errichtet, welches von GSTNR 967/2 abgeschrieben worden war und von dem 32/45 Anteile mit Übergabevertrag vom 9.3.2007 an den Erstbeklagten und 13/45Anteile mittels Schenkungsvertrag vom 9.3.2007 an den Zweitbeklagten übertragen wurden.“
Das Erstgericht stütze die bekämpften Feststellungen lediglich auf die übereinstimmenden Aussagen der beiden Beklagten zur angeblichen „Pensionierung“ ihres Vaters. Dagegen wäre nach Ansicht des Erstgerichts die Bezeichnung der Beklagten und ihrer Eltern als „Kaufmann bzw. Geschäftsfrau“ auf der Vereinbarung vom 28.7.2006 unbeachtlich, da die Beklagten und ihre Eltern nicht anwaltlich vertreten gewesen seien und juristische Laien der Bezeichnung „Kaufmann“ keine Bedeutung beimessen würden. Dabei verkenne das Erstgericht, dass die bloße Pensionierung im Sinn der Inanspruchnahme von etwaigen staatlichen Pensionsleistungen nicht mit der fehlenden Unternehmereigenschaft gleichzusetzen sei. Beide Vereinbarungen seien notariell beurkundet worden. Ein beurkundender Notar bezeichne nach der allgemeinen Lebenserfahrung Parteien nicht grundlos als „Kaufleute“.
Weiters übersehe das Erstgericht, dass die Beklagten sowie deren Eltern schon nach dem Wortlaut der Vereinbarung vom 28.7.2006 ganz offenbar sehr wohl anwaltlich vertreten gewesen seien, ansonsten wohl niemand einen konkreten Kostenbeitrag zur Rechtsvertretung der Beklagten bzw. deren Eltern vereinbaren würde (Beilage ./J, S. 9).
Schließlich ergebe sich auch aus dem übrigen Wortlaut der Vereinbarung vom 28.7.2006, dass der Vater zu diesem Zeitpunkt noch unternehmerisch tätig gewesen sei, zumal er eine Rampe gemeinsam mit dem Zweitbeklagten „betrieblich“ weiter nutzen habe dürfen. Das gleiche gelte für die Nachtragsvereinbarung aus 2010, in der erneut auf den „Betrieb D*“ abgestellt worden sei.
Sowohl aus der Aussage des Zeugen BE* (ON 20, S 4 und 5) als auch aus den bloß innerfamiliär abgeschlossenen und wiederum notariell beurkundeten Übergabe- und Schenkungsverträgen aus dem Jahr 2007 (Beilage ./K, Anlagen ./A und ./B) ergebe sich, dass der Vater zumindest noch im Jahr 2007 als Unternehmer zu qualifizieren gewesen sei. Im Übergabevertrag vom 9.3.2007 (Beilage ./K, Anlage ./A) werde mehrfach auf die Unternehmereigenschaft des Vaters Bezug genommen.
Die Feststellung, wonach 13/45Anteile des GSTNR 967/6 an den Zweitbeklagten mittels Übergabevertrag vom 9.3.2007 übertragen worden wäre, sei aktenwidrig, da sich aus Anlage ./B der Beilage ./K eindeutig ergebe, dass ihm diese Anteile mittels Schenkungsvertrag vom selben Tag übertragen worden seien.
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
3.1. Von einer Aktenwidrigkeit ist auszugehen, wenn der Inhalt einer Urkunde, eines Protokolls oder eines sonstigen Aktenstücks – wie hier die Beilage ./K – unrichtig wiedergegeben wird. Der Irrtum muss aus den Akten erkennbar und wesentlich sein. Aktenwidrigkeiten sind dadurch zu beheben, dass das Rechtsmittelgericht an die Stelle der aktenwidrigen die durch den Akteninhalt gedeckte Feststellung setzt und diese der rechtlichen Beurteilung unterzieht (RS0043324 [T12]).
Die unter [1c] in Fettdruck hervorgehobene, angefochtene Feststellung wird daher durch nachfolgende – auch aus dem offenen Grundbuch ableitbare – Feststellung ersetzt:
„Die Gleisanlage wurde schließlich auf GSTNR 967/6 errichtet, welches von GSTNR 967/2 abgeschrieben worden war und von dem 32/45 Anteile mit Übergabsvertrag vom 9.3.2007 an den Erstbeklagten und 13/45Anteile mittels Schenkungsvertrag vom 9.3.2007 an den Zweitbeklagten übertragen wurden.“
3.2. Die Frage, ob die Beklagten bzw. ihre Eltern bei Abschluss der Vereinbarung vom 28.7.2006 anwaltlich vertreten waren oder nicht, ist rechtlich irrelevant. Eine meritorische Erledigung der Beweisrüge kann unterbleiben, wenn der vom Erstgericht festgestellte und der davon abweichende vom Rechtsmittelwerber angestrebte Sachverhalt zum gleichen rechtlichen Ergebnis führen würde oder wenn Feststellungen des Erstgerichts angefochten werden, die (wie hier) für die rechtliche Beurteilung der Sache ohne Bedeutung sind (RS0042386; RS0043190).
3.3. Bedenken hegt das Berufungsgericht allerdings gegen die unter [1a] in Fettdruck hervorgehobene, von der Klägerin bekämpfte Feststellung. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat sich das Erstgericht nicht mit den gesamten Beweisergebnissen auseinander gesetzt. Insbesondere hat es in seine Beweiswürdigung die Tatsache nicht einfließen lassen, dass unter Punkt II.2.) des Bestandvertrags (Beilage ./J) festgehalten wird, dass sich auf der Bestandsfläche eine Rampe befinde, die von „D*“ benutzt werde. „D*“ werde das Recht eingeräumt, die Bestandsfläche zu begehen und zu befahren, damit die weitere Nutzung der Rampe sichergestellt sei. Die Textierung dieses Vertrags lässt sehr wohl den Schluss zu, dass unter „D*“ auch der Vater der Streitteile (und nicht nur der Erstbeklagte) gemeint war. Zu Recht weist die Klägerin auch darauf hin, dass sich auch aus der Anlage ./A (datierend vom 9.3.2007) zum Nachtrag zum Bestandvertrag vom 20.1.2010 Anhaltspunkte für eine aufrechte Unternehmenstätigkeit des Vaters ergeben (vgl. Punkt I.3. sowie ebenso die Berufsbezeichnung „Kaufmann“ in Anlage ./A zu Beilage ./K). Es wäre daher naheliegend, dass der Vater – ungeachtet seiner Pensionierung – nach wie vor unternehmerisch tätig gewesen ist.
Das Berufungsgericht sieht allerdings derzeit (noch) keinen Anlass, diese inkriminierte Feststellung durch eine Beweiswiederholung zu überprüfen, weil das Ersturteil – wie noch darzustellen sein wird – im Bezug auf die Vertragsabsicht der Parteien ohnedies an sekundären Feststellungsmängeln leidet. Das Erstgericht wird daher im ohnehin fortzusetzenden Verfahren Gelegenheit haben, auch die hier in Rede stehende sowie die unter [2b und c] bekämpften und nach Ansicht des Berufungsgerichts ebenso bedenklichen Festellungen zu hinterfragen und allenfalls unter geänderter Beweiswürdigung eine andere Tatsachenfeststellung zu treffen.
4. Anstelle der oben unter [2a, b und c] in Fettdruck hervorgehobenen Feststellungen wünscht die Klägerin folgende Ersatzfeststellungen:
Zu [2a]: „Der Vater der Streitteile war zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung vom 28.7.2006 Eigentümer der Liegenschaft EZ S* in T*, auf dem sich ein altes Haus befand, das als Mitarbeiterwohnung des Stuckateur und Gipsereibetriebes benutzt wurde. Außerdem war er Eigentümer einer Wohnung einer Wohnanlage auf der Liegenschaft EZ U* in G* und einer Wohnung in einer Wohnanlage auf der Liegenschaft EZ V* in G*, die ebenfalls von Mitarbeitern bewohnt wurde. Weiters besaß er damals eine Wohnung in W*, die nicht vermietet wurde, sondern von der Familie der Beklagten zum Schifahren genutzt wurde. Darüber hinaus waren er und seine Frau jeweils Hälfteeigentümer eines Ferienhauses im X*. Zudem war dieser zu dem Zeitpunkt Alleineigentümer der Liegenschaft EZ BF*, KG BG*, welche nicht zu privaten Zwecken genutzt wurde.“
Zu [2b]: „Den Beklagten sowie ihrem Vater war bei Abschluss der Vereinbarungen vom 28.7.2006 sowie vom 20.1.2010 bewusst, welche Verpflichtungen mit der Einräumung einer Kaufoption verbunden sind.
Der Zweitbeklagte sowie der Vater der Beklagten waren bei Abschluss der Vereinbarung vom 28.7.2006 und die beiden Beklagten waren beim Abschluss der Vereinbarung vom 20.1.2010 jeweils bereit, die klagsgegenständlichen Grundstücke später zu veräußern.“
Zu [2c]: „Den Beklagten sowie deren Vater war bereits bei Abschluss der Vereinbarung vom 28.7.2006 sowie auch später am 20.1.2010 bewusst, dass eine Option einseitig ist und der Optionsgeber bei Ausübung der Option durch den Optionsnehmer an die vereinbarte Option gebunden ist.“
Die Feststellungen zum Liegenschaftsvermögen des Vaters seien schon nach dem Akteninhalt unvollständig und damit aktenwidrig. Das Erstgericht habe die Liegenschaft EZ BF*, KG BG* übersehen, welche in weiterer Folge mittels Übergabevertrag an den Erstbeklagten übertragen worden sei (Beilage ./K , Protokoll vom 29.8.2024, ON 20, S. 22). Der Vater sei somit zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung vom 28.7.2006 nicht nur Eigentümer der drei klagsgegenständlichen Grundstücke, sondern von zumindest sechs weiteren Liegenschaften bzw. Liegenschaftsanteilen/Wohnungseigentumsobjekten gewesen. Davon hätten zumindest drei ebenso unternehmerischen Zwecken gedient und seien nicht privat genutzt worden.
Die Feststellungen zu den Fehlvorstellungen der Beklagten bzw. ihrer Eltern über die Rechtsnatur bzw. die Konsequenzen der eingeräumten Option sowie zum Unwillen, die Optionsgegenstände jemals zu verkaufen, habe das Erstgericht zu Unrecht mit den Aussagen der Beklagten sowie damit begründet, dass die Beklagten und ihre Eltern damals nicht anwaltlich vertreten und juristische Laien gewesen wären.
Das Erstgericht glaube den lebensfremden Schutzbehauptungen der Beklagten, obwohl diese den von ihnen selbst und ihrem Vater notariell beglaubigt unterschriebenen Urkunden widersprächen. Bereits aus den vorgelegten Unterlagen, insbesondere dem Bestandvertrag vom 28.7.2006 und dem Nachtrag vom 20.1.2010 (Beilagen ./J und ./K), sowie aus den umfangreichen Schilderungen des Zeugen BE* zum Ablauf der Vertragsverhandlungen sei klar erkennbar, dass gerade der Vater sowie der Erstbeklagte in Bezug auf Liegenschaften und den damit verbundenen Rechten und Pflichten keine juristischen Laien gewesen seien. Daran änderten auch das spätere „Sturstellen“ bzw. „Augenverschließen“ des Zweitbeklagten in der mit der Klagsvertreterin geführten Korrespondenz sowie seine Schutzbehauptungen im Verfahren nichts.
Ebenso widerspreche es der Lebenserfahrung, dass die Beklagten in der Vereinbarung vom 20.1.2010 gegenüber der Gesellschaft 2 jeweils ein drittes Mal notariell (!) bekräftigt hätten, dass ihnen der Inhalt der Vereinbarung vom 28.7.2006 bekannt sei und sie in die dort eingegangenen Verpflichtungen, insbesondere im Hinblick auf die Kaufoption, vollinhaltlich einträten. Das Erstgericht erkläre nicht, warum die Beklagten insgesamt dreimal (innerhalb von 4 Jahren) die Verpflichtungen aus der Kaufoption vor einem Notar schriftlich anerkannt bzw. bekräftigt hätten und nun plötzlich nichts davon wissen wollten, welche Konsequenzen mit einer Option verbunden seien.
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
4.1. Soweit die Klägerin die unter [2a] in Fettdruck hervorgehobenen Sachverhaltsannahmen des Erstgerichts bekämpft, begehrt sie nicht die Feststellung von in einem Austauschverhältnis stehenden Ersatzfeststellungen. Vielmehr macht sie an dieser Stelle einen sekundären Feststellungsmangel geltend, indem sie folgende zusätzliche Feststellung begehrt: „Zudem war dieser zu dem Zeitpunkt Alleineigentümer der Liegenschaft EZ BF*, KG BG*, welche nicht zu privaten Zwecken genutzt wurde.“
Ob nun der Vater der Beklagten Eigentümer einer (zusätzlich zu den vom Erstgericht ohnehin bereits festgestellten) weiteren unternehmerisch genutzten Liegenschaft war, hat für die rechtliche Beurteilung keine Relevanz.
Ein rechtlicher Feststellungsmangel im Sinn des § 496 Abs 1 Z 3 ZPO liegt jedoch nur dann vor, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind (RS0053317; Klauser/Kodek JNZPO18 § 496 ZPO E 47/1).
4.2. Auch gegen die unter [2b und c] in Fettdruck hervorgehobenen, von der Klägerin bekämpften Feststellungen hegt das Berufungsgericht Bedenken.
4.2.1. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird dazu zunächst auf den bereits bei Behandlung der Verfahrensrüge aufgezeigten Stoffsammlungsmangel durch Absehen des Zeugen BC* (Punkt II.1.4.) verwiesen. Aus dessen Aussage könnten sich sehr wohl auch Anhaltspunkte für die Entscheidungssituation des Vaters und der Beklagten, für ihr Verständnis des Begriffs „(Kauf)Option“ und für ihre diesbezügliche Absicht beim Abschluss der Vereinbarung vom 28.7.2006 ergeben.
4.2.2. Zu Recht weist die Klägerin auch darauf hin, dass es das Erstgericht in seiner Beweiswürdigung unterlassen hat, sich mit der diesbezüglichen Aussage des – laut Erstgericht (ebenso) glaubwürdigen – Zeugen BE* sowie dem Wortlaut der Urkunden selbst auseinanderzusetzen. So gab der Zeuge insbesondere an, dass dem Vertragsabschluss eine Vielzahl von Gesprächen in unterschiedlicher Zusammensetzung vorangegangen seien, welche letztlich zum Vertragsabschluss geführt hätten. Man habe alles Punkt für Punkt abgearbeitet und sei auf alle Wünsche der Familie eingegangen. Weiters schilderte er, dass der Vater keinen sofortigen Verkauf der Grundstücke gewollt habe, weswegen es zur Stufenlösung mit der Kaufoption gekommen sei (Protokoll ON 20, S 3 und 4).
Auch der maßgebliche Punkt IV. der Vereinbarung vom 28.7.2006 hält ausdrücklich fest, dass der Vater und der Zweitbeklagte der ursprünglichen Vertragspartnerin (Gesellschaft 1) das alleinige Recht einräumen, die Liegenschaften samt allem rechtlichen und physischen Zugehör an allen Bestandteilen zu nachstehenden Bedingungen zu erwerben. Weiters wurde festgehalten, dass die ursprüngliche Vertragspartnerin diese Option ausdrücklich annimmt, und ein mit 1% jährlicher Preissteigerung wertgesicherter Kaufpreis von EUR 1,200.000,-- vereinbart. Schließlich wurde eine Räumungsfrist von 12 Monaten ab Vertragsunterfertigung (des Kaufvertrags) vereinbart und den Beklagten und ihren Eltern die Verpflichtung auferlegt, alle zur Einverleibung des Eigentumsrechts erforderlichen Unterschriften und Erklärungen abzugeben. Allein diese Textierung legt nahe, dass über all diese Vertragsbedingungen vorab verhandelt worden sein dürfte. Bereits aus dem wiedergegeben Vertragsinhalt ist daher für das Berufungsgericht zu hinterfragen, inwiefern die Beklagten bzw. ihr Vater davon ausgegangen sein könnten, lediglich die Möglichkeit und keine Verpflichtung zu haben, die Liegenschaften bei Ziehung der Option zu verkaufen. Vielmehr widerspricht bereits der Wortlaut des Bestandvertrags dieser Interpretation einer Kaufoption.
Die vom Erstgericht weiter ins Treffen geführte Beilage ./5 stellt lediglich den Standpunkt des Zweitbeklagten nach Ziehung der Option durch die Klägerin dar und lässt keinen Rückschluss auf die maßgebliche seinerzeitige Parteiabsicht zu.
Schließlich spricht auch bereits das Vorbringen der Beklagten selbst gegen eine falsche Vorstellung von Art und Inhalt einer Kaufoption. So haben sie selbst eingewandt, dass sie zwar über Liegenschaftsvermögen verfügt hätten, dieses aber nicht zu banküblichen Konditionen belasten hätten können, da nach Ablauf der Frist jederzeit der Ankauf der unbelasteten und unvermieteten Liegenschaft eingefordert werden hätte können. Dies bedingt aber nach Ansicht des Berufungsgerichts gerade eine Kenntnis über die Verpflichtung – und nicht die bloße Möglichkeit – zum Verkauf.
4.2.3. Aber auch hier besteht derzeit (noch) kein Anlass, die inkriminierten Feststellungen durch eine Beweiswiederholung zu überprüfen, da das Ersturteil an noch darzustellenden sekundären Feststellungsmängeln leidet. Dem Erstgericht steht es daher frei, nach der notwendigen Beweisergänzung auch anderslautende Tatsachenfeststellungen zu treffen. Das Erstgericht wird – wie noch weiter unten darzulegen ist – die Absicht der Parteien zu erforschen haben (§ 914 ABGB). Wenn keine vom Wortsinn der Vereinbarung abweichende Absicht (beider) Parteien festgestellt wird, ist ohnedies der Wortlaut der Vereinbarung allein maßgeblich (5 Ob 144/18i)
5. Die Klägerin will schließlich auch die unter [3] in Fettdruck hervorgehobenen Feststellungen durch folgende Ersatzfeststellungen ersetzt wissen:
Zu [3]: „Seit 2008 war die N* O* P* AG [Gesellschaft 2], FN Y*, die später in die N* O* P* GmbH umfirmiert und letztlich mit der N* BH* P* GmbH, FN BI*, verschmolzen wurde, Gesamtrechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vertragspartnerin.”
Das Erstgericht habe die bekämpften Feststellungen mit Verweis auf den historischen Firmenbuchauszug Beilage ./L begründet. Es entspreche aber nicht dem Akteninhalt, dass die N* O* P* AG später in die N* O* P* GmbH „umgewandelt“ und das „Vermögen der ursprünglichen Vertragspartnerin übernommen” worden sei.
Aus Beilagen ./L und ./M ergebe sich, dass die N* O* P* AG, FN Y* in die N* O* P* GmbH umfirmiert und letztlich mit der N* BH* P* GmbH, FN BI*, verschmolzen worden sei. Ferner ergebe sich aus diesen Beilagen, dass die N* O* P* AG seit 2008 Gesamtrechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vertragspartnerin gewesen sei.
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
5.1. Die von der Klägerin aufgezeigten Aktenwidrigkeiten liegen vor und ergeben sich aus den historischen Firmenbuchauszügen Beilagen ./L und ./M.
5.2. Die unter [3] in Fettdruck hervorgehobene, angefochtene Feststellung wird daher durch nachfolgende Feststellung ersetzt:
„Seit 2008 war die N* O* P* AG [Gesellschaft 2], FN Y*, die später in die N* O* P* GmbH umfirmiert und letztlich mit der N* BH* P* GmbH, FN BI*, verschmolzen wurde, Gesamtrechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vertragspartnerin [Gesellschaft 1].”
6. Der Beweisrüge kommt daher insoweit teilweise Berechtigung zu.
IV. Zur Anschlussrüge der Beklagten:
Aus Zweckmäßigkeitsgründen wird an dieser Stelle die von den Beklagten im Rahmen ihrer Anschlussrüge ausgeführte Beweis und Verfahrensrüge behandelt.
Anstelle der oben unter [A] in Fettdruck hervorgehobenen Feststellungen streben die Beklagten folgende Ersatzfeststellungen an:
„Es kann nicht festgestellt werden, ob und allenfalls welche Bestimmungen der Vereinbarung vom 28.7.2006 (Beilage ./J) in den Besprechungen angesprochen oder gesondert ausgehandelt wurden. Der Vertrag wurde vom Rechtsanwalt der ursprünglichen Vertragspartnerin [Gesellschaft 1] in Form von Textbausteinen computerunterstützt erstellt.“
Das Erstgericht stütze die bekämpfte Feststellung zu Unrecht auf die Aussage des Zeugen BE*. Dieser habe entgegen den Ausführungen des Erstgerichts nicht ausgesagt, dass die Regelungen in der Vereinbarung aus 2006 einzeln ausgehandelt und keine Vertragsformblätter verwendet worden seien.
Im Gegenteil habe er dazu vielmehr angegeben, sich nicht mehr erinnern zu können, welche Vertragsbestimmungen im Einzelnen wann, zwischen wem und wo ausgehandelt worden seien. Er sei bei keinem Gespräch dabei gewesen, wo man Punkt für Punkt jede Passage des Vertrags durchgegangen sei. Außer ihm und BC* sei niemand von der ursprünglichen Vertragspartnerin in die Vertragsgespräche involviert gewesen. „Herr BD*“ sei allein für den Gleisausbau zuständig gewesen.
Demnach habe es zwar mehrere Gespräche gegeben, an denen aber nur der Zeuge BC* selbst und BC* teilgenommen hätten. Dass jedoch die Vertragspunkte einzeln durchbesprochen worden seien, ergebe sich aus der Aussage des Zeugen keinesfalls. Noch viel weniger ergebe sich, dass mit Sicherheit davon auszugehen sei, dass dies „auf alle Regelungen zutreffen würde“.
Der Zeuge habe auch – entgegen den Ausführungen des Erstgerichts in der Beweiswürdigung – nicht ausgesagt, dass „keine Vertragsformblätter“ verwendet worden seien.
Stattdessen hätte das Erstgericht den Urkunden entnehmen können, dass die vom Rechtsanwalt errichtete Vereinbarung im „Rahmen einer elektronischen Textverarbeitung“ erstellt worden sei. Der Rechtsanwalt selbst sei bei den Gesprächen nicht anwesend gewesen.
Aus diesem Grund hätte das Erstgericht daher die begehrte Negativfeststellung treffen müssen.
Schließlich handle es sich bei den bekämpften Urteilsannahmen um überschießende Feststellungen. Die Klägerin habe nicht vorgebracht, dass alle oder relevante Vertragsbestimmungen einzeln ausgehandelt worden wären bzw. dass keine Vertragsformblätter vorliegen würden.
Den Beklagten sei bewusst, dass die von Erstgericht verwendeten Begriffe „einzeln ausverhandelt“ und „Vertragsformblätter“ eigentlich Rechtsbegriffe darstellten. Dennoch werde aus prozessualer Vorsicht diese Verfahrens und Beweisrüge ausgeführt.
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
1. Entgegen der Darstellung der Beklagten lässt sich der Aussage des Zeugen BE* sehr wohl eindeutig entnehmen, dass die Regelungen des Vertrags einzeln in mehreren Gesprächen zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt worden seien. Dies wurde vom Zeugen sogar mehrmals bestätigt (ON 20, S 3 fünfter Absatz, S 4 neunter Absatz, S 5 vorletzter Absatz, S 7 letzter Absatz und S 8 erster Absatz). Die (ebenso) getätigte Aussage des Zeugen, wonach er bei keinem Gespräch dabei gewesen sei, bei dem man Punkt für Punkt jede Passage des Vertrags durchgegangen sei (ON 20, S 8 erster Absatz), kann in Zusammenschau mit den vorangeführten Angaben und bei gesamthafter Würdigung seiner Aussage nur dahingehend verstanden werden, dass nicht jede einzelne Formulierung bzw. jeder einzelne Textabschnitt („Passage“) des Vertrags durchgegangen wurde.
2. Dass es sich bei der Vereinbarung vom 28.7.2006 (Beilage ./J) – wie vom Erstgericht festgestellt wurde – um keine solche handelt, die unter Verwendung von Vertragsformblättern erstellt wurde, ergibt sich bereits aus der Urkunde selbst. Daran vermag auch eine allfällige computerunterstützte Verwendung von Textbausteinen nichts zu ändern.
3. Die von den Beklagten bekämpfte Feststellung ist daher nach Ansicht des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden und wurde vom Erstgericht schlüssig und nachvollziehbar anhand der vorliegenden Beweisergebnisse gewürdigt.
4. Soweit die Beklagten bemängeln, dass es sich bei den von ihnen bekämpften Feststellungen um überschießende Feststellungen handle, sind sie zunächst auf ihre eigenen Einwendungen zu verweisen (Klagebeantwortung ON 5, S 6 Punkt 3.). Demnach stellten sich die Beklagten selbst auf den Standpunkt, dass es sich beim Vertrag um ein Vertragsformblatt handle. Die Kaufoption sei eine gröblich benachteiligende, verkehrsunübliche und sittenwidrige Klausel.
Diese Auffassung wurde von der Klägerin bestritten und darüber hinaus inhaltlich vorgebracht, dass es sich weder bei der ursprünglichen Vereinbarung vom 28.7.2006 noch bei dessen Nachtrag vom 20.1.2010 um vorgefertigte „Vertragsformblätter“, sondern um jeweils im Einzelnen zwischen den jeweiligen Parteien ausverhandelte Verträge handle.
Von überschießenden Feststellungen kann daher keine Rede sein.
5. Der Anschlussrüge der Beklagten kommt daher keine Berechtigung zu.
V. Zur Rechtsrüge:
Aus Zweckmäßigkeitsgründen werden die von der Klägerin darin geltend gemachten sekundären Feststellungsmängel und ihre Rechtsrüge im engeren Sinn nicht getrennt, sondern gegliedert nach den jeweiligen Themenbereichen abgehandelt.
1. Rechtzeitigkeit des Widerspruchs:
Die Klägerin vertritt den Standpunkt, dass der Widerspruch der Beklagten (vom 12.12.2023) jedenfalls verspätet sei. Selbst wenn den Beklagten die Widerspruchsfrist nach Ziehung der Option durch die Klägerin noch offen gestanden und der Widerspruch nicht rechtsmissbräuchlich erfolgt wäre, hätten sie nur drei Monate nach Einschalten der Beklagtenvertreterin Zeit gehabt, um den Widerspruch zu erheben. Demnach hätte das Erstgericht bei richtiger rechtlicher Beurteilung der Frage, ob der am 12.12.2023 erklärte Widerspruch noch rechtzeitig erfolgt sei, Feststellungen dazu treffen müssen, ab wann genau die Beklagtenvertreterin von den Beklagten zu dieser Causa eingeschaltet worden sei. Spätestens ab diesem Zeitpunkt beginne nämlich die 3Monatsfrist zu laufen. Eine allfällige spätere Information der Beklagten durch ihre Vertreterin könne nicht zu Lasten der Klägerin gehen.
Das Erstgericht hätte daher die folgenden zusätzlichen Feststellungen treffen müssen:
„Es kann nicht festgestellt werden, ab wann die Beklagten den Beklagtenvertreter erstmals zum klagsgegenständlichen Sachverhalt beizogen. Es kann daher nicht festgestellt werden, ab welchem Zeitpunkt die Beklagten erstmals die Möglichkeit dazu gehabt hätten, dem Vertragsübergang auf die Klägerin zu widersprechen. Es kann daher nicht festgestellt werden, ob der am 12.12.2023 erklärte Widerspruch noch innerhalb der Dreimonatsfrist des § 38 Abs 2 UGB erklärt wurde.“
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
1.1. Wer ein unter Lebenden erworbenes Unternehmen fortführt, übernimmt, sofern nichts anderes vereinbart ist, zum Zeitpunkt des Unternehmensübergangs die unternehmensbezogenen, nicht höchstpersönlichen Rechtsverhältnisse des Veräußerers mit den bis dahin begründeten Rechten und Verbindlichkeiten (§ 38 Abs 1 Satz 1 UGB). Der Dritte kann der Übernahme seines Vertragsverhältnisses binnen dreier Monate nach Mitteilung davon sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber widersprechen. In der Mitteilung ist er auf das Widerspruchsrecht hinzuweisen. Im Falle eines wirksamen Widerspruchs besteht das Vertragsverhältnis mit dem Veräußerer fort (§ 38 Abs 2 UGB).
1.2. Durch Ausübung des Widerspruchsrechts kann der Dritte im Vertragsverhältnis den Übergang des Vertragsverhältnisses somit verhindern. Zur Beurteilung seines Widerspruchsrechts muss er ausreichend informiert werden. In der Mitteilung muss daher auf das Widerspruchsrecht des Dritten samt der gesetzlichen Frist explizit hingewiesen werden. Eine unterlassene, fehlerhafte oder unzureichende Mitteilung bedeutet, dass die Widerspruchsfrist nicht zu laufen beginnt (W. Brugger in Straube/Ratka/Rauter, UGB I4 § 38 Rz 175). Nur eine ordnungsgemäße Mitteilung einschließlich einer ausdrücklichen Widerspruchsbelehrung vermag den Fristenlauf auszulösen, nicht hingegen eine bloße Kenntnis des Dritten vom Rechtsübergang oder die Eintragung des Unternehmensübergangs im Firmenbuch (Karollus in Artmann, UGB³ § 38 Rz 33 und 38; W. Brugger, aaO Rz 168, 171).
1.3. Die Beklagten wurden gegenständlich beim Unternehmensübergang (von Gesellschaft 2 auf 3) im Jahr 2010 nicht auf ihr Widerspruchsrecht hingewiesen. Die bloße Information über den Unternehmensübergang ohne Hinweis auf das Widerspruchsrecht löst die Frist nicht aus. Ebensowenig hätte die Information über das ihnen zustehende Widerspruchsrecht durch den eigenen Rechtsvertreter die Frist ausgelöst. Als fristauslösend ist aus Verkehrsschutzgründen nur eine vom Veräußerer oder vom Erwerber kommende Mitteilung anzuerkennen. Die Kenntnis des Dritten vom Widerspruchsrecht aus sonstigen Quellen reicht hingegen nicht aus (W. Brugger aaO Rz 166; Karollus aaO Rz 33). Wird daher die Mitteilung erst zu einem sehr späten Zeitpunkt nach dem Unternehmensübergang vorgenommen oder ganz unterlassen, bleiben der Veräußerer und der Erwerber der steten Gefahr des Widerspruchs durch den Dritten ausgesetzt (EB zum HaRÄG 1058 BlgNR XXII. GP S 31 letzter Absatz).
1.4. Da insofern der Zeitpunkt der erstmaligen Beiziehung der Beklagtenvertreterin für den Fristenlauf rechtlich irrelevant ist, liegen auch die von der Klägerin ausgeführten sekundären Feststellungsmängel hinsichtlich der erstmaligen Beiziehung der Beklagtenvertreterin bzw. zur Kenntnis der Beklagten über das Widerspruchsrecht nicht vor.
2. Rechtsmissbräuchlichkeit des Widerspruchs:
Nach Ansicht der Klägerin sei der nach rund 14 Jahren erhobene Widerspruch, gerade dann, wenn die Option schlagend werde, rechtsmissbräuchlich. Ein „Rosinenpicken“ im Sinne eines Teilwiderspruchs gegen einen Vertragsübergang sei jedenfalls nicht möglich.
Das Erstgericht hätte daher folgende Feststellungen treffen müssen:
„Der von den Beklagten am 12.12.2023 erhobene Widerspruch diente einzig dazu, sich ihrer Verpflichtungen aus der Optionsvereinbarung vom 28.7.2006 bzw. 20.1.2010 gegenüber der Klägerin zu entziehen. Mit dem Übergang des restlichen Vertragsverhältnisses bzw. der sonstigen vertraglichen Rechte und Pflichten auf die Klägerin bzw. deren Gesamtrechtsvorgängerin waren die Beklagten sowie deren Eltern stets einverstanden.“
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
2.1. Nach den Gesetzesmaterialien ist die Ausübung des Widerspruchsrechts dann als rechtsmissbräuchlich – und damit als unzulässig – zu qualifizieren, wenn der Dritte ausschließlich oder überwiegend nur deshalb widerspricht, um dem Veräußerer oder Erwerber zu schaden bzw sich zu Lasten des Erwerbers oder Veräußerers einen sachlich nicht gerechtfertigten Vorteil zu verschaffen (EB zum URÄG 2008 467 BlgNR XXIII. GP S 9 letzter Absatz).
Allgemein gilt, dass Schikane bzw Rechtsmissbrauch nicht nur dann vorliegt, wenn die Schädigungsabsicht den einzigen Grund der Rechtsausübung bildet, sondern auch dann, wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten eigenen Interessen und den beeinträchtigten Interessen des anderen ein ganz krasses Missverhältnis besteht (RS0026265). Für das rechtsmissbräuchliche Vorgehen beweispflichtig ist stets derjenige, der den Rechtsmissbrauch behauptet (RS0026265 [T5]).
Dabei geben im Allgemeinen selbst relativ geringe Zweifel am Rechtsmissbrauch zu Gunsten des Rechtsausübenden den Ausschlag, weil diesem grundsätzlich zugestanden werden muss, dass er innerhalb der Schranken des ihm eingeräumten Rechts handelt (RS0026265 [T29]).
2.2. Zum Wesen einer (Kauf)Option gehört die Offenheit, ob die Option auch ausgeübt wird. Der Widerspruch gegen den Übergang auf einen Vertragspartner, der diese Option gezogen hat, um dadurch das Vertragsverhältnis mit dem vorherigen Vertragspartner aufrechtzuerhalten, der die Option allenfalls nicht ziehen wird, stellt somit keinen sachlich ungerechtfertigten Vorteil dar und zielt daher nicht ausschließlich oder überwiegend darauf ab, dem Erwerber bzw. dessen Rechtsnachfolgerin zu schaden.
Auch die von der Klägerin begehrte Feststellung, wonach der Widerspruch einzig dazu diente, den Übergang der Optionsvereinbarung zu verhindern und nicht den Übergang der sonstigen Rechte und Pflichten zu bewirken, würde nichts an dieser rechtlichen Beurteilung ändern. Der diesbezüglich geltend gemachte sekundäre Feststellungsmangel liegt daher nicht vor.
3. Ausdrückliche Zustimmung zum Übergang der Kaufoption bzw. konkludenter Verzicht auf einen Widerspruch:
Die Klägerin wiederholt in ihrer Rechtsrüge ihren Standpunkt, dass die Beklagten zwar nicht ausdrücklich über ihr Widerspruchsrecht nach § 38 Abs 2 UGB informiert worden seien, diese allerdings dem Übergang der Kaufoption ausdrücklich zugestimmt hätten. Jedenfalls liege ein konkludenter Verzicht auf das Widerspruchsrecht vor, indem über 14 Jahre hinweg ohne Beanstandung dem Rechtsnachfolger der Bestandzins vorgeschrieben und von diesem auch entgegengenommen worden sei.
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
3.1. Der Widerspruchberechtigte kann ad hoc auf sein Widerspruchsrecht (vor dessen Ausübung) verzichten oder ausdrücklich dem Übergang zustimmen. Das kann auch in genereller Form geschehen. Auch kann das Widerspruchsrecht vertraglich abbedungen, auf wichtige Gründe eingeschränkt oder die Frist modifiziert werden. Auch dies kann schon vorweg, etwa im zu übertragenden Vertrag, vereinbart worden sein. Diese Verzichte oder Zustimmungen sind ebenfalls unwiderruflich, wobei eine Anfechtung wegen Willensmängeln möglich ist (W. Brugger aaO § 38 UGB Rz 199 mwN).
Die dispositive Bestimmung des § 38 UGB nimmt den Vertragsparteien somit nicht die Möglichkeit, in den Grenzen des allgemeinen Zivilrechts, ausdrücklich oder schlüssig, vor oder nach dem Unternehmensübergang, eine Übernahme des Vertrags zwischen Veräußerer und Dritten durch den Erwerber oder eine Zustimmung zu einer solchen zu vereinbaren. In gleicher Weise steht es den Vertragsparteien in den Grenzen des allgemeinen Zivilrechts frei, das Widerspruchsrecht, wiederum vor oder nach dem Unternehmensübergang, abweichend von der dispositiven Regelung des § 38 UGB zu regeln. Der Dritte kann daher, vor oder nach dem Unternehmensübergang, schlüssig oder ausdrücklich, auf das Widerspruchsrecht nach § 38 Abs 2 UGB auch verzichten oder einer Fristverkürzung zustimmen.
3.2. Dementsprechend wird auch in der Lehre vertreten, dass eine konkludente Zustimmung zum Übergang möglich sein soll. Laut Brugger sei – bei aller gebotenen Vorsicht – die stillschweigende langfristige Weiterführung eines Vertragsverhältnisses des Dritten mit dem Unternehmenserwerber (also in Kenntnis des Unternehmensüberganges) als konkludente Zustimmung zum Vertragsübergang zu werten, wodurch das Widerspruchsrecht verloren ginge, wobei wie immer eine verlässliche Beurteilung konkludenter Erklärungen schwierig sei (W. Brugger, aaO Rz 203). Auch Dehn spricht sich dafür aus, dass ein Dritter, der in Kenntnis des Unternehmensübergangs seine vertragliche Beziehung mit dem Erwerber fortsetzt, im Einzelfall eine konkludente Zustimmung des Dritten zum Vertragsübergang begründen könne, wobei an eine Konkludenz vor Fristablauf hohe Anforderungen zu stellen seien (Dehn in U. Torggler, UGB3 § 38 Rz 46).
3.3. Einhelligkeit besteht in der Lehre jedenfalls darüber, dass an eine konkludente Zustimmung des Dritten zur Vertragsübernahme sehr hohe Anforderungen zu stellen sind, um nicht die im Gesetz ausdrücklich geregelten strengen formalen Voraussetzungen zu umgehen.
Schon nach allgemeinen Grundsätzen (§ 863 ABGB) bedarf es zur Annahme einer konkludenten Zustimmung zum Vertragsübergang bzw einem konkludenten Verzicht auf das Widerspruchsrecht irgendeines Verhaltens des Dritten, das von der Gegenseite als redlicher Erklärungsempfängerin nur in diesem Sinn verstanden werden konnte. Es darf demnach kein vernünftiger Grund für Zweifel am Rechtsfolgewillen des Erklärenden bestehen, den Rechtsübergang auf den Dritten zu akzeptieren. Dies ist im Sinne der Vertrauenstheorie aus der Sicht des Erklärungsempfängers zu beurteilen (RS001458).
Es kommt weder darauf an, was der Erklärende wirklich wollte, noch wie der andere Teil die Erklärung subjektiv verstanden hat, sondern welche Schlüsse der Adressat als redlicher Erklärungsempfänger unter Berücksichtigung aller Umstände abzuleiten berechtigt war. Es kommt darauf an, was der Partner bei sorgfältiger Würdigung dem Erklärungsverhalten entnehmen durfte und entnommen hat (Riedler in Schwimann/Kodek, Praxiskommentar5 § 863 ABGB Rz 2, 12).
3.4. Es ist daher zu prüfen, ob die – strittige – Übertragung des in den Bestandvertrag eingebetteten Kaufoptionsrechts bereits allein durch die widerspruchslose Entgegennahme des Bestandzinses schlüssig von den Beklagten akzeptiert wurde.
3.4.1. Eine „Kaufoption“ gilt nicht als „Nebenabrede“, sondern als selbständige Vereinbarung eines Bestandvertrags (vgl. RS0111289 [T5]).
Angesichts der unterlassenen Belehrung der Beklagten über das Widerspruchsrecht nach § 38 Abs 2 UGB wird für einen redlichen Erklärungsempfänger stets ein vernünftiger Grund zum Zweifeln bestehen bleiben, ob die Beklagten mit ihrer Entgegennahme des Bestandzinses auch den Optionsvertrag übertragen wissen und in weiterer Konsequenz auf ein ihnen unbekanntes Widerspruchsrecht verzichten wollten. Anders als hinsichtlich des Bestandverhältnisses fand betreffend den Optionsvertrag – naheliegenderweise entsprechend der Natur des Optionsvertrags – keine langjährige Fortsetzung der bisherigen Vertragsverhältnisse statt, welche derartige Zweifel auch für einen redlichen Erklärungsempfänger ausreichend beseitigt hätte.
3.4.2. Es vermag daher die bloße Fortsetzung des Bestandsverhältnisses allein nicht die Voraussetzungen für eine schlüssige Zustimmung zur Fortsetzung bzw. Übertragung auch der Kaufoption zu erfüllen. Die fehlende konkludente Zustimmung zur Übernahme des Optionsvertrags durch bloße weitere Entgegennahme des Bestandzinses ist somit ein abschließend erledigter Streitpunkt.
3.5. Zuletzt stellt sich daher die Frage, ob die Beklagten bzw. ihre Rechtsvorgänger der Übertragung der Kaufoption im Jahr 2010 ausdrücklich zugestimmt haben.
3.5.1. Nach den Urteilsannahmen unterzeichneten die Beklagten zunächst am 20.1.2010 eine „Vereinbarung“ mit der N* O* P* AG (Gesellschaft 2), wonach die Beklagten in die mit Vereinbarung vom 28.7.2006 eingegangenen Verpflichtungen, insbesondere die im Punkt „IV. Kaufoption“ getroffene Vereinbarung, vollinhaltlich eintreten. Das Optionsrecht ist daher – zumindest dem eindeutigen Wortlaut nach – jedenfalls mit dieser Vereinbarung durch ausdrückliche Zustimmung der Beklagten (und damit im Sinne obiger Ausführungen auch unter Verzicht auf ein Widerspruchsrecht nach § 38 UGB) von der ursprünglichen Vertragspartnerin (Gesellschaft 1) auf die N* O* P* AG (Gesellschaft 2) übergegangen.
3.5.2. Es stellt sich daher weiters die Frage, ob das Optionsrecht zugunsten der N* O* P* GmbH (Gesellschaft 2) mit Kauf und Übergabsvertrag vom 26.2.2010 auf die A* R* GmbH (Gesellschaft 3 bzw der unstrittigen Rechtsvorgängerin der Klägerin) übergegangen ist.
Unstrittig ist dieser Kauf und Übergabsvertrag als ein Unternehmensübergang im Sinn des § 38 UGB zu qualifizieren, wobei ausdrücklich in der dortigen Anlage 2.1. nur das Bestandrecht, nicht jedoch die Kaufoption genannt wurde.
Das – allerdings nur zwei Monate später verfasste – Schreiben der Gesellschaft 2 (als Veräußerer im Sinne des § 38 UGB) vom 26.3.2010 (Beilage ./P) enthielt keine Belehrung über das Widerspruchsrecht nach § 38 Abs 2 UGB. Es wurde allerdings darin darauf hingewiesen, dass die A* R* GmbH (Gesellschaft 3) mit allen Rechten und Pflichten in diesen Vertrag vom 20.1.2010 – die Vereinbarung vom 20.1.2010 bezieht sich auch auf das Optionsrecht – einsteigt, in Zukunft die Bestandzinse in der vereinbarten Höhe leisten und alle vereinbarten Pflichten wahrnehmen werde. Ein Hinweis auf das Optionsrecht findet sich in diesem Schreiben nicht.
Am 17.5.2010 unterfertigten die Beklagten sowie ihre Eltern, dies „zustimmend zur Kenntnis genommen“ zu haben. Damit könnte aber auch der gesamte Unternehmensübergang gemeint gewesen sein.
Ab diesem Zeitpunkt zahlte auch die Gesellschaft 3 die Bestandzinse an die Familie der Beklagten, wogegen sich diese zu keiner Zeit aussprach.
3.5.3. Im Jahr 2018 wurde sodann die A* R* GmbH (Gesellschaft 3) von der Klägerin übernommen, welche derzeit einen monatlichen Pachtzins in Höhe von EUR 8.494,20 (für die Nutzung einer Fläche von rund 200m²) an die Beklagten bezahlt. Während hinsichtlich des Bestandverhältnisses somit nicht nur eine konkludente, sondern auch eine ausdrückliche Fortsetzung des bisherigen Vertragsverhältnisses mit der unstrittig unmittelbaren Rechtsvorgängerin der Klägerin vorliegt, kann dies in Bezug auf die Kaufoption noch nicht abschließend beurteilt werden.
3.5.4. Nach § 914 ABGB ist bei der Auslegung von Verträgen nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern die Absicht der Parteien zu erforschen. Im Rahmen des gesetzlichen Auftrags des § 914 ABGB, nicht dem Buchstaben verhaftet zu bleiben, sondern die Parteiabsicht zu erforschen, ist daher zuerst zu prüfen, ob nicht ohnedies bei Vertragsabschluss beide Teile dasselbe gewollt haben (5 Ob 82/14s), wobei die – nämlich eine feststellbare übereinstimmende – Parteienabsicht sogar vom Urkundeninhalt abweichen kann (8 Ob 504/92; 9 Ob 65/16y). Ziel der einfachen Vertragsauslegung ist die Ermittlung der Absicht der Parteien. Der Wortlaut der Vereinbarung ist nur dann allein maßgeblich, wenn keine abweichende Absicht festgestellt wird (5 Ob 144/18i).
Der Vertrag ist so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht, wobei nicht so sehr auf die Wortwahl, sondern auf die von den Parteien bezweckte Regelung der gegenseitigen Rechtsbeziehungen abzustellen ist (RS0017802 [T6]).
Ob die Parteienvereinbarung in diesem Sinn schon vollständig ist, muss mit den Mitteln der Auslegung ergründet werden (RS0013968). Dafür gilt die Vertrauenstheorie, das heißt der Erklärende ist an seine Erklärung gebunden, wenn der Gegner berechtigterweise auf sie vertraut hat (RS0017884). Es gilt also nicht das, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger (subjektiv) darunter verstanden hat. Die aus einer Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen sind vielmehr danach zu beurteilen, wie die Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage gemessen am Empfängerhorizont zu verstehen war (RS0113932; RS0014205). Entsprechend der Vertrauenstheorie ist der Empfängerhorizont sowohl für die Frage, ob überhaupt eine Willenserklärung vorliegt, als auch für die Bestimmung ihres Inhalts maßgeblich (9 ObA 18/17p).
3.5.5. Unter der Voraussetzung, dass das fortgesetzte Verfahren ergibt, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung vom 28.6.2007 keinem von der ursprünglichen Vertragspartnerin veranlassten wesentlichen Irrtum unterlegen sind, sind in weiter Folge insbesondere die nachträglichen Willenserklärungen vom 26.3.2010/17.5.2010 (Beilage ./P) nach den dargestellten Grundsätzen auszulegen.
Dieser Aspekt ist mit den Parteien des Rechtsstreits im Verfahren erster Instanz nicht erörtert worden. Dies wird im fortgesetzten Verfahren nachzuholen sein, um insoweit eine Überraschungsentscheidung zu vermeiden.
Sodann werden Feststellungen zur diesbezüglichen Parteienabsicht getroffen werden müssen, um beurteilen zu können, ob die Beklagten durch die „zustimmende Kenntnisnahme“ ausdrücklich (auch) einer Übernahme des Kaufoptionsrechts und insbesondere dem Unternehmensübergang von Gesellschaft 2 auf Gesellschaft 3 mit allen Rechten und Pflichten zugestimmt haben oder nicht.
Sollte die Erforschung der Parteienabsicht oder die Vertragsauslegung ergeben, dass die Beklagten mit der Übernahme des Kaufoptionsrechts durch die unmittelbare Rechtsvorgängerin der Klägerin einverstanden waren, wäre der erst am 12.12.2023 erhobene Widerspruch aufgrund ausdrücklicher Zustimmung unbeachtlich.
4. Insgesamt erweist sich damit die Aufhebung des Urteils als unumgänglich. Das Erstgericht wird im fortgesetzten Verfahren weitere Feststellungen zu den Absichten der Parteien und zu den Begleitumständen zu treffen und die Sachverhaltsgrundlage im aufgezeigten Umfang zu verbreitern haben.
Insbesondere werden (positive oder negative) Feststellungen
zu treffen sein.
5. Schließlich werden die Beklagten aufzufordern sein, die Reihenfolge der Beklagten entsprechend der Klage richtigzustellen, insbesondere in ihren Schriftsätzen. Wer Erst und Zweitbeklagter ist, hängt einzig von der Klage ab.
V. Der Kostenvorbehalt in Bezug auf die Kosten des Berufungsverfahrens findet seine Begründung in § 52 ZPO.
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