OLG Innsbruck 3R95/25g

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 04.02.2026
• ECLI: ECLI:AT:OLG0819:2026:00300R00095.25G.0204.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Innsbruck hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. Vetter als Vorsitzende sowie die Richterin des Oberlandesgerichts Dr. Pirchmoser und die Vizepräsidentin des Oberlandesgerichts Mag. Pfisterer als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH, vertreten durch MMag. Dr. Andreas Grabenweger, Rechtsanwalt in Innsbruck, gegen die beklagte Partei F* GmbH, vertreten durch Dr. Herbert Marschitz, Dr. Peter Petzer, Dr. Clemens Telser, Rechtsanwälte in Kufstein, wegen EUR 159.947,50 s.A., über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom [richtig] 27.7.2025, **-57, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

I. Der Berufung wird Folge gegeben. Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, dass es lautet:

„Das Klagebegehren des Inhalts, die beklagte Partei sei schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen zu Handen ihres Vertreters EUR 159.947,50 zuzüglich 9,2 % Zinsen p.a. über dem Basiszinssatz seit 4.3.2021 zu bezahlen, wird abgewiesen.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen zu Handen der Beklagtenvertreter die mit EUR 50.235,89 (darin EUR 7.228,15 USt und EUR 6.867,-- Barauslagen) bestimmten Prozesskosten zu ersetzen.“

II. Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen zu Handen der Beklagtenvertreter die mit EUR 4.126,02 (darin EUR 687,67 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.

III. Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Der Unternehmensgegenstand der Klägerin erstreckt sich auf die Finanzierung und Finanzierungsbeteiligung an Unternehmen sowie die Vermittlung von Investoren. Alleingesellschafter und Geschäftsführer ist G*.

Die Beklagte ist Bauträgerin. H* ist Alleingeschäftsführer und zu 50 % Gesellschafter der Beklagten. Seine Ehegattin hält die anderen 50 % der Geschäftsanteile. Die Beklagte hat im Raum D* mehrere Wohnbauprojekte realisiert, darunter auch das verfahrensgegenständliche auf der Liegenschaft EZ *, KG ** D (im Folgenden die Liegenschaft). Sie hat dort ein Gebäude mit drei Wohneinheiten (Top 1 bis 3) errichtet.

Der Realisierung dieses Bauprojekts ging voraus, dass sich der Geschäftsführer der Beklagten im Jahr 2015 den Knöchel gebrochen hatte, weshalb bei ihm der Wunsch entstand, eine Wohnung mit Lift zu erwerben oder zu bauen, weil er damals in einer nicht barrierefreien Wohnung wohnte. Der Geschäftsführer der Beklagten plante von Anfang an, dass die Beklagte auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft ein Haus mit mehreren Wohnungen errichtet und er eine davon als Privatperson erwirbt. Er und seine Gattin hatten daher ein großes privates Interesse am Erwerb der Liegenschaft und am Bau des Hauses.

Zunächst kauften die Gesellschafter der Beklagten die Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 12.5.2016 zu einem Kaufpreis von EUR 630.000,--. Als Zahlungsziel wurde der 31.7.2016 vereinbart, zudem 4 % Verzugszinsen p.a..

[1] Da [die Gesellschafter der Beklagten] den vereinbarten Kaufpreis nicht aufbringen konnten, wurde der Kaufvertrag zwischen den Käufern und der Verkäuferin einvernehmlich ersatzlos aufgehoben/storniert; dies ohne dass Kosten (wie etwa Verzugszinsen) oder sonstige Nachteile für [die Gesellschafter der Beklagten] anfielen, weil die Verkäuferin darauf verzichtete. Den beiden war jedoch bewusst, dass sie sich im Verzug befunden haben und eigentlich Verzugszinsen (zB fielen bis Herbst 2017 bereits Zinsen in Höhe von etwa EUR 30.000,00 an) hätten zahlen müssen.

Es kann nicht festgestellt werden, ob es nach Abschluss des Kaufvertrags über die Liegenschaft am 12.5.2016 zu einer (massiven) Wertsteigerung des Objektes gekommen ist.

Daraufhin suchten die Gesellschafter der Beklagten zur Finanzierung des Bauprojekts einen Darlehensgeber. Da die Finanzierungsgespräche mit den Banken wegen des mangelnden Eigenkapitals gescheitert waren, nahmen sie über Empfehlung Kontakt zum Geschäftsführer der Klägerin auf. Schließlich schlossen die zwischenzeitig gegründete Beklagte und die Klägerin zur Finanzierung des geplanten Bauprojekts am 8.2.2018 einen Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag ab, mit dem die Klägerin als Kreditgeberin der Beklagten als Kreditnehmerin ein Darlehen von EUR 200.000,-- gewährte. Dieser Vertrag lautet auszugsweise wie folgt:

„II.

Die Vertragsparteien vereinbaren eine Endfälligkeit des Kredits bis spätestens 31.1.2020 in Form einer Gegenverrechnung mit den letzten Kaufpreisraten für eine Eigentumswohnung in jenem Bauprojekt, das die Kreditnehmerin auf dem Grundstück [...] in D* realisieren wird und in welchem Objekt der Geschäftsführer der Kreditgeberin eine Eigentumswohnung mit gesondertem Vertrag zu den in diesem Vertrag genannten Bedingungen erwerben wird. Bereits jetzt gilt zwischen den Vertragsparteien festgehalten, dass der Geschäftsführer der Kreditgeberin für den Kauf der 197 m² großen Eigentumswohnung EUR 4.500,-- pro Quadratmeter Wohnnutzfläche (EUR 2.662,-- Baukosten pro Quadratmeter und EUR 1.838,--Grundkosten pro Quadratmeter Wohnnutzfläche, sohin einen Kaufpreis von EUR 886.500,--) zu bezahlen hat.

Ab Einlangen des Kreditbetrags auf dem Konto der Kreditnehmerin bis zu dessen vollständiger Rückführung ist das Darlehen mit 5 % p.a. jährlich zu verzinsen.

[…]

Die Kreditnehmerin verpflichtet sich hiermit unwiderruflich, der Kreditgeberin 50 % des Gewinns, den die Kreditnehmerin anlässlich des Verkaufs der dritten Wohnung (große 97 Quadratmeter plus 2 Parkplätze und Kellerabteil) im Objekt auf [...] in D* erzielen wird, zu bezahlen und diese Gewinnbeteiligung in jenen Treuhandauftrag mitaufzunehmen, der anlässlich des Verkaufs dieser dritten Wohnung mit dem Käufer der dritten Wohnung und der Kreditnehmerin als Verkäuferin abgeschlossen wird. Zur Gewinnermittlung sind folgenden Eigenkosten als kalkulatorische Basis heranzuziehen, nämlich EUR 5.465,-- pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. […]

Gleichzeitig räumten die Gesellschafter der Beklagten der Klägerin in dieser Vertragsurkunde zur Sicherstellung des Darlehens samt Nebengebühren ein Pfandrecht (im fünften Rang) auf einer in ihrem Eigentum stehenden Liegenschaft in I* ein.

Mit Nachtragsvereinbarung vom 26.5.2019 wurden der Kreditbetrag auf EUR 210.000,-- und der Zinssatz ab 1.10.2018 von 5 % auf 10 % erhöht.

Mit (weiterem) Kaufvertrag vom 23.3.2018 kaufte die Beklagte die Liegenschaft schließlich um EUR 700.000,--. Den restlichen Kaufpreis hiefür finanzierte die Bank der Beklagten erst nach und aufgrund des von der Klägerin gewährten Darlehens. Ohne das Darlehen der Klägerin wäre die Finanzierung und der Kauf der Liegenschaft nicht möglich gewesen.

Wenn die Gesellschafter der Beklagten die EUR 200.000,-- nicht von der Klägerin erhalten hätten, hätten sie sich das Geld auch bei Freunden leihen können. Nicht feststellbar war, warum sie sich das Geld statt von der Klägerin nicht von ihren Freunden liehen.

Der Geschäftsführer der Klägerin wusste zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehens- und Pfandbestellungsvertrags am 8.2.2018, dass die Gesellschafter der Beklagten von der Bank keinen Kredit erhalten und dass sie ohne das Darlehen die Liegenschaft nicht kaufen und das Bauprojekt nicht realisieren können. Warum die Bank ihnen kein Darlehen gewährte, wusste er nicht.

Die Beklagte zahlte der Klägerin die aus diesen beiden Verträgen zugezählte Darlehensschuld samt Zinsen und Nebengebühren zwischenzeitig mit einem Gesamtbetrag von EUR 252.708,33 bereits vollständig zurück. Wenn die Beklagte das Darlehen nicht zurückbezahlt hätte, wäre die Klägerin durch die Pfandbestellung voll befriedigt worden.

Die „dritte Wohnung“ laut Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag vom 8.2.2018 entspricht der später als Top 2 bezeichneten und verkauften Wohnung.

Der Geschäftsführer der Klägerin kaufte mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 12.9.2019 die Wohnung Top 1 um EUR 886.500,-- von der Beklagten. Die Wohnung Top 2 wurde mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 4.3.2021 um EUR 850.000,-- von der Beklagten an einen Dritten veräußert. Die Wohnung Top 3 kauften die Gesellschafter der Beklagten mit Kaufvertrag vom 10.7.2023 um EUR 700.000,--.

Die im Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag vom 8.2.2018 ausgewiesene kalkulatorische Basis von EUR 5.465,-- betreffend die Gewinnbeteiligung der Klägerin wurde durch den Geschäftsführer der Klägerin errechnet. Er bekam dafür vom Geschäftsführer der Beklagten Unterlagen betreffend das von diesem ebenfalls in [richtig] D* zuvor realisierte Bauprojekt zur Verfügung gestellt. Bei diesem vorherigen Bauprojekt hatte der Errichtungspreis für einen Quadratmeter Wohnnutzfläche EUR 4.071,-- betragen. Der Grundpreis des gegenständlichen Projekts war aufgrund der Hanglage jedoch ein anderer als bei dem zuvor ausgeführten. Daher wurde der Quadratmeterpreis auf EUR 4.250,-- angehoben. Als „Puffer“ bzw. „Motivation zur Fertigstellung des Projekts“ nahm der Geschäftsführer der Klägerin dann noch eine Korrektur auf einen Preis von EUR 5.465,-- /m² vor.

Mit dieser Berechnung der kalkulatorischen Basis von EUR 5.465,-- durch den Geschäftsführer der Klägerin war der Geschäftsführer der Beklagten einverstanden, weil dieser Betrag nur geringfügig von dem in seinem Auftrag von einem Rechtsanwalt verfassten Kaufanbot vom 16.7.2017 an den Geschäftsführer der Klägerin festgelegten und dem aufgrund seiner Erfahrung berechneten Preis von EUR 5.500,--/m² abwich. Der Geschäftsführer der Beklagten fragte beim Geschäftsführer der Klägerin nicht nach, wie dieser den Betrag von EUR 5.465,-- errechnete.

Beide Geschäftsführer gingen davon aus, dass der Verkaufspreis pro m² Wohnnutzfläche bei ca. EUR 6.000,-- liegen wird.

Der Geschäftsführer der Beklagten hatte bis zum gegenständlichen Bauprojekt als Baumeister schon verschiedene Gebäude errichtet, darunter zwei Gebäude in D* und eines in I*, die ungefähr so groß waren wie das vorliegende. Der Verkaufspreis für diese Wohnungen lag in den Jahren 2018 und 2019 zwischen EUR 4.800,--/m² und EUR 4.900,--/m² Wohnnutzfläche. Der Geschäftsführer der Beklagten wusste daher aus seiner Erfahrung, dass die Errichtung bei einem Verkaufspreis von EUR 5.500,--/m² Wohnnutzfläche für ihn machbar war. Bei diesem Quadratmeterpreis rechnete er mit einem guten Gewinn. Er wusste, dass er mit einem Verkaufspreis von EUR 4.500,--/m² Wohnnutzfläche keinen Gewinn erzielen kann und nicht einmal die Kosten hereinbekommt, die für die Errichtung notwendig gewesen waren.

Die vom Geschäftsführer der Klägerin als Privatperson zum Preis von EUR 886.500,-- (inkl. Doppelgarage, Kellerraum und zwei Carports) erworbene Wohnung Top 1 hat eine Wohnnutzfläche von ca. 197 m². Der Kaufpreis ist zur Gänze bezahlt.

Ursprünglich hatte die Beklagte dem Geschäftsführer der Klägerin diese Wohnung im Kaufanbot vom 16.7.2017 um einen Kaufpreis von EUR 5.500,--/m² Wohnnutzfläche angeboten. Dieses Kaufanbot war von einem Rechtsanwalt im Auftrag des Geschäftsführers der Beklagten errichtet worden. Im Darlehensvertrag vom 8.2.2018 sowie im Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 12.9.2019 wurde jedoch ein Kaufpreis pro m² Wohnnutzfläche von EUR 4.500,-- festgelegt.

Zum Zeitpunkt der Errichtung des Kaufanbots vom 16.7.2017 kannte der Geschäftsführer der Beklagten die Kosten für die Liegenschaft. Die Baukosten des Gebäudes kalkulierte er aufgrund seiner Erfahrung als Baumeister in dieser Gegend mit EUR 2.400,--/m²; den Preis pro Quadratmeter Wohnnutzfläche mit EUR 5.500,--.

[2] Aus welchem Grund der Quadratmeterpreis von EUR 5.500,-- auf EUR 4.500,-- für den Kauf der Wohnung Top 1 reduziert wurde, kann nicht festgestellt werden.

Es steht nicht fest, ob die Preisreduktion beim Quadratmeterpreis Wohnnutzfläche der Wohnung Top 1 von EUR 5.500,-- auf EUR 4.500,-- (ebenfalls) als Gegenleistung für die Kreditgewährung (EUR 210.000,--) vereinbart worden war, insbesondere in dem Sinn, dass der Verkauf nicht zu einem marktüblichen Kaufpreis, sondern lediglich zu den – im Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag vom 8.2.2018 fixierten – kalkulierten Herstellungskosten erfolgen sollte.

Der Kaufpreis von EUR 850.000,-- für die an einen Außenstehenden veräußerte Wohnung Top 2 mit einer Wohnnutzfläche von ca. 97 m² ist ebenfalls vollständig bezahlt. Die Zahlung der letzten Rate erfolgte im Jänner 2023.

Aus dem Verkauf dieser Wohnung ergibt sich – unter Zugrundelegung einer Wohnnutzfläche von 97 m², den im Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag vom 8.2.2018 festgelegten Eigenkosten von EUR 5.465,---/m² und des Verkaufserlöses von EUR 850.000,-- – rein rechnerisch ein (kalkulatorischer) Gewinn von EUR 319.895,-- und damit ein 50 %-iger Gewinnanteil der Klägerin von EUR 159.947,50. Diesen – nunmehr klagsgegenständliche – Betrag hat die Beklagte bislang nicht an die Klägerin bezahlt.

Die von den beiden Gesellschaftern der Beklagten um EUR 700.000,-- erworbene und von ihnen seit dem Jahr 2021 bewohnte Wohnung Top 3 hat eine Wohnnutzfläche von 125 m². Vertragsgemäß erfolgte der Kauf dieser Wohnung innen im Rohbauzustand. Der gesamte Innenausbau wurde von den Gesellschaftern der Beklagten auf eigene Kosten vorgenommen.

Die Erlöse aus den Wohnungsverkäufen stellen sich wie folgt dar:

Wohnung Top 3

EUR 700.000,--

Wohnung Top 2

EUR 850.000,--

Wohnung Top 1

EUR 886.500,--

GESAMT:

EUR 2.436.500,--

Die Baukosten für das Gebäude von insgesamt EUR 2.915.706,74 verteilen sich folgendermaßen auf die drei Wohnungen:

Wohnung Top 3

EUR 697.422,14

Wohnung Top 2

EUR 851.349,47

Wohnung Top 1

EUR 1.366.935,13

GESAMT:

EUR 2.915.706,74

Der aus der Differenz zwischen dem Gesamterlös und den Gesamtkosten resultierende Verlust von EUR 479.206,74 teilt sich wie folgt auf die drei Wohnungen auf:

Wohnung Top 3 (Gewinn)

EUR 2.577,86

Wohnung Top 2 (Verlust)

EUR - 1.349,47

(Hervorhebung durch das Berufungsgericht)

Wohnung Top 1 (Verlust)

EUR - 480.435,13

GESAMT:

EUR - 479.206,74

Der hohe Verlust beim Verkauf der Wohnung Top 1 resultiert aus der Preisreduktion von EUR 5.500,--/m² auf EUR 4.500,--/m².

Die tatsächlichen Baukosten für die Wohnung Top 2 beliefen sich letztlich auf ca. EUR 8.776,80/m² Wohnnutzfläche. Der Geschäftsführer der Beklagten kalkulierte bei der Wohnung Top 2 mit Verkaufskosten von EUR 5.500,--/m² Wohnnutzfläche. Er war es auch, der die Errichtungskosten für die Beklagte kalkulierte. Zusätzliche – nicht kalkulierte – Kosten entstanden unter anderem aufgrund zusätzlicher Auflagen seitens der Gemeinde bei der ersten Bauverhandlung im November 2018. So musste die Beklagte eine komplette Hangsicherung errichten, einen Geologen beschäftigen und anschließend das Bauansuchen noch einmal neu einreichen. Die Beklagte musste auch eine andere Regenwasserverarbeitung ausführen, als von ihr zunächst geplant. Allfällige Mehrkosten bei der Errichtung hatte aufgrund der zwischen den Geschäftsführern der Streitteile getroffenen Absprache allein die Beklagte zu tragen.

Nicht feststellbar war, ob und bejahendenfalls in welchem Ausmaß es zu welchen konkreten (nicht bloß allgemeinen) Erhöhungen der Baupreise (im Vergleich zu den kalkulierten) durch die Corona-Pandemie (und/oder die Ukrainekrise) kam. Der Geschäftsführer der Beklagten rechnete nicht mit der Corona-Krise.

Die Gesellschafter der Beklagten, insbesondere deren Geschäftsführer, sind seit über 20 Jahren im Baugewerbe tätig. Der Geschäftsführer der Beklagten machte sich ca. im Jahr 1992 nach seiner (unselbständigen) Tätigkeit im Baugewerbe selbständig und nahm seit dem selbst Um- und Neubauten an bzw von Häusern und Wohnungen vor; dies seit Anfang des Jahres 2015 im Wege seiner eigenen Baufirma. Sie wickelten vor dem Jahr 2018 bereits – erfolgreich – mehrere Projekte betreffend die Errichtung und den Verkauf von Mehrfamilienhäusern/Wohnungseigentumseinheiten sowohl in I* als auch in D* (im Nahebereich des hier in Rede stehenden Hauses) ab.

Die Gesellschafter der Beklagten hatten bereits vor dem gegenständlichen Projekt zur Finanzierung eines Bauprojekts in I* einen Kredit aufgenommen. Vor ihrer Übersiedlung nach D* bewohnten sie in diesem Objekt eine Dachgeschosswohnung ohne Lift. Die zwei im Erdgeschoss dieses Hauses in I* gelegenen Wohnungen verkauften sie erst im Jahr 2017, also erst zwei Jahr nachdem sich der Geschäftsführer der Beklagten das Bein gebrochen hatte.

[3] Die wirtschaftlichen Risiken und Folgen des Kreditgeschäfts mit der klagenden Partei waren [dem Geschäftsführer der Beklagten] bewusst.

Er rechnete nicht mit Abweichungen von den ursprünglichen Kalkulationen.

Weitere – außer/zusätzlich zu den bereits getroffenen – Feststellungen zu den damaligen Umständen im Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehens- und Pfandbestellungsvertrags vom 8.2.2018 einerseits objektiv und andererseits subjektiv (aus damaliger Sicht der Beteiligten), insbesondere den damaligen subjektiven Kenntnissen und Absichten der Beteiligten, sowie ob und in welchem Umfang die Beteiligten an spätere Abweichungen der tatsächlichen zukünftigen Entwicklung von ihren ursprünglichen Kalkulationen (insbesondere hinsichtlich Herstellungskosten und erzielbaren Verkaufspreisen sowie die zukünftige Kostenentwicklung) gedacht haben, insbesondere zur damaligen Kenntnis und Absicht des Geschäftsführers der Klägerin betreffend die wirtschaftliche Situation der Gesellschafter der Beklagten, konnten nicht getroffen werden. Ebenso steht nicht fest, ob und inwieweit die Parteien im Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehens- und Pfandbestellungsvertrags damit gerechnet oder überhaupt daran gedacht haben, dass die Herstellungskosten in Zukunft (allenfalls erheblich) steigen könnten und auch den Betrag von EUR 5.465,-- – oder sogar potentiell erreichbare Verkaufspreise – massiv überschreiten könnten.

Diesen – leicht verkürzt wiedergegebenen – Sachverhalt hat das Erstgericht im dritten Rechtsgang festgestellt. Die in Fettschrift hervorgehobenen Feststellungen werden von der Beklagten mit Beweisrüge bekämpft. Im darüber hinaus gehenden Umfang ist der Sachverhalt im Berufungsverfahren nicht strittig.

Die Klägerin begehrte EUR 159.947,50 s.A. aus der im Pfandbestellungs- und Darlehensvertrag vom 8.2.2018 vereinbarten Gewinnbeteiligung am Verkauf der Wohnung Top 2. Dieser Betrag errechne sich unter Heranziehung der Größe der Wohnung von 97 m², der vertraglich fixierten Herstellungskosten von EUR 5.465,--/m² und dem Verkaufserlös von EUR 850.000,--. Es sei zu keinen unerwarteten Baukostenerhöhungen gekommen. Die tatsächliche Baukostensteigerung im maßgeblichen Zeitraum habe lediglich 17 % betragen. Ohnehin habe dieses Risiko allein die Beklagte als Bauträgerin zu tragen.

Der erst am 12.9.2019 abgeschlossene Kaufvertrag mit dem Geschäftsführer der Klägerin betreffend die Wohnung Top 1 sei von der zwischen den Streitteilen getroffenen Vereinbarung über die Gewinnbeteiligung zu trennen. Ein „Vorabgewinn“ sei nie vereinbart, Nebenabreden zur Darlehensvereinbarung seien nicht getroffen worden. Der Kaufpreis von EUR 4.500,--/m² sei angemessen. Die Einwendungen der Beklagten könnten lediglich das Vertragsverhältnis aus dem Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag mit dem Geschäftsführer der Klägerin, nicht aber das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien betreffen.

Ein Wuchergeschäft liege ebenso wenig vor wie ein Verstoß gegen die guten Sitten. Weder habe eine Zwangslage bestanden, noch sei der – stets anwaltlich beratene – Geschäftsführer der Beklagten als unerfahren oder leichtsinnig zu qualifizieren.

Die Beklagte beantragte Klagsabweisung und wandte zusammengefasst ein, der Kalkulation des Bauprojekts seien Herstellungskosten von etwa EUR 5.500,--/m² zugrunde gelegt worden. Durch die unvorhersehbar lange Projektentwicklung, das lange Bauverfahren, zusätzliche baubehördliche Vorgaben und die verzögerte Umsetzung des Projekts aufgrund der Corona-Pandemie sei eine nicht vorhersehbare Kostenexplosion eingetreten, weshalb der Beklagten beim Verkauf der Wohnung Top 2 überhaupt kein Gewinn, sondern ein Verlust entstanden sei.

Bei Auslegung der Vereinbarung vom 8.2.2018 erhalte die Klägerin 50 % des Gewinns, den die Beklagte anlässlich des Verkaufs der Wohnung erzielen werde, wenn ein Gewinn vorliege. Ohne Gewinn könne es aber keine Gewinnbeteiligung geben. Da im Vertrag auf die unvorhersehbare Preisexplosion nicht Bedacht genommen worden sei, sei eine ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen. Wäre zum Zeitpunkt der Preisbildung im Jahr 2017 die Pandemie für die Beklagte erkennbar gewesen, hätte sie eine derartige Vereinbarung nicht abgeschlossen, weil sie gröblich benachteiligend und ruinös für sie sei. Nach dem hypothetischen Parteiwillen, den guten Sitten und der redlichen Verkehrssitte sei zu unterstellen, dass bei einer Gewinnbeteiligung nur der tatsächlich erwirtschaftete Gewinn Grundlage sein könne. Andernfalls müsste man davon ausgehen, dass selbst bei einem Verlust ein Entgelt an die Kreditgeberin zu bezahlen gewesen wäre, was jedoch weder dem Wortlaut der Vereinbarung („Gewinnbeteiligung“), dem Parteiwillen, dem redlichen Verkehr oder den guten Sitten entspräche.

Die Reduktion des Kaufpreises für die vom Geschäftsführer der Klägerin erworbene Top 1 von EUR 5.500,--/m² auf EUR 4.500,--/m² sei deshalb zustande gekommen, weil der Geschäftsführer der Klägerin erklärt habe und dies mündlich so vereinbart worden sei, dass der daraus resultierende Differenzbetrag von EUR 195.955,-- ein „voraus entnommener Gewinnanteil“ sei und man am Ende des Projekts alles entsprechend der Vereinbarung gemäß dem ursprünglichen Kaufanbot abrechnen werde. Damit sei das Klagebegehren schon deshalb nicht berechtigt, weil sich die Klägerin den vermeintlichen Gewinn bereits vorab entnommen habe.

Der Geschäftsführer der Beklagten sei hinsichtlich des Bauens derartiger Objekte und deren Finanzierung unerfahren. Er habe den Vertrag leichtsinnig abgeschlossen, weil er nicht erkannt habe, dass der verminderte Kaufpreis für die Wohnung Top 1 dem Geschäftsführer der Klägerin als Privatperson und nicht der Klägerin als Vertragspartnerin zu Gute komme. Die Gesellschafter der Beklagten seien im Herbst 2017 in einer prekären finanziellen Situation gewesen. Aufgrund des nicht erfüllten ersten Kaufvertrags seien damals bereits Verzugszinsen von etwa EUR 30.000,-- angefallen gewesen. Die Verkäuferin habe nicht beabsichtigt, vom Vertrag zurück zu treten, sondern habe auf Erfüllung gedrängt. Die Gesellschafter der Beklagten hätten bei Nichterfüllung des Vertrags mit einem Schaden von mehr als EUR 100.000,-- gerechnet. Damals habe sich die Situation so dargestellt, dass der Schaden bei Nichterfüllung des Kaufvertrags einen wesentlich größeren wirtschaftlichen Nachteil mit sich bringe als der Abschluss des Darlehens- und Pfandbestellungsvertrags mit der Klägerin. Der Geschäftsführer der Klägerin, dem diese Situation bekannt gewesen sei, habe die wirtschaftliche Zwangslage der Gesellschafter der Beklagten und die Unerfahrenheit sowie den Leichtsinn des Geschäftsführers der Beklagten ausgenützt. Die Klägerin habe sich durch den Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag eine Gegenleistung gewähren lassen, die im auffallenden Missverhältnis stehe. Aufgrund dieses Kredit- und Sachwuchers sei der Vertrag nach § 879 Abs 2 Z 4 ABGB nichtig.

Zudem liege ein Verstoß gegen die guten Sitten vor. Bei Abschluss des Darlehens- und Pfandbestellungsvertrags seien die Parteien vom unveränderten Fortbestand der Eigenkosten von EUR 5.465,-- für die Umsetzung des Projekts ausgegangen. Völlig unerwartet sei es mit der Corona-Pandemie zu erheblichen Umstandsänderungen (höhere Errichtungskosten und dadurch Erwirtschaftung eines Verlusts) gekommen. Die Zugrundelegung der Berechnungsbasis von EUR 5.465,-- für eine Gewinnbeteiligung hätte eine schwere Äquivalenzstörung zur Folge.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren auf Basis des eingangs gekürzt wiedergegebenen Sachverhalts mit dem im dritten Rechtsgang ergangenen, nunmehr angefochtenen Urteil – wie bereits in den ersten beiden Rechtsgängen – vollumfänglich statt.

In rechtlicher Hinsicht vertrat das Erstgericht die Auffassung, der Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag sei dahin auszulegen, dass der Klägerin die 50 %-ige Gewinnbeteiligung auf der vertraglich fixierten Kalkulationsbasis von EUR 5.465,--/m² für die Eigenkosten der 97 m² großen Wohnung und dem dafür erzielten Verkaufspreis von EUR 850.000,-- gebühre. Trotz der Bezeichnung „Gewinn“ komme es aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Vereinbarung und der dort vorgenommenen Fixierung der Kalkulationsbasis nicht auf die tatsächlichen Errichtungskosten und einen tatsächlich erzielten Gewinn oder Verlust an. Aufgrund der Fixierung der Kalkulationsbasis liege eine Regelungslücke für den Fall tatsächlich höherer Baukosten gerade nicht vor, zumal es diese Vereinbarung den Parteien erspart habe, auf spätere Kostenverschiebungen Rücksicht nehmen zu müssen. Eine ergänzende Vertragsauslegung sei daher nicht vorzunehmen. Es sei nicht Aufgabe des Gerichts, wirtschaftlich ungünstige Geschäftsabschüsse nachträglich zu korrigieren und auszugleichen.

Trotz der auffallenden Inäquivalenz zwischen Leistung (zeitlich befristetes Darlehen von EUR 210.000,--) und Gegenleistung (Darlehenszinsen von [richtig] EUR 42.708,83 zzgl kalkulatorischer Gewinnanteil von EUR 159.947,50) liege auch keine Nichtigkeit im Sinn des § 879 Abs 2 Z 4 ABGB (Wucher) vor. Ausgehend vom festgestellten Sachverhalt habe der Geschäftsführer der Beklagten weder leichtsinnig gehandelt, noch sei er als unerfahren zu qualifizieren. Die mit Bauträgerangelegenheiten vertrauten Gesellschafter der Beklagten hätten ein massives Eigeninteresse an der Realisierung des Bauprojekts und dem Erwerb der Wohnung Top 3 gehabt, was ohne die Zurverfügungstellung des Darlehensbetrags durch die Klägerin jedoch nicht möglich gewesen wäre. Auch eine Zwangslage habe nicht bestanden, zumal die Gesellschafter der Beklagten ohne Nachteile vom ersten Kaufvertrag zurücktreten konnten. Der einzige (objektive) Nachteil bei einem Nichterwerb der Liegenschaft wäre darin gelegen gewesen, dass sie das Bauprojekt und den Wohnungskauf nicht realisieren hätten können. Auch die körperlichen Umstände des Geschäftsführers der Beklagten könnten keine Zwangslage im Sinn des § 879 Abs 2 Z 4 ABGB begründen, seien er und seine Gattin damals doch sogar Eigentümer zweier im Erdgeschoss gelegener Wohnungen gewesen.

Da auch die von der Beklagten behauptete Verknüpfung der Kaufpreisreduktion für die Wohnung Top 1 mit der im Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag vereinbarten Gewinnbeteiligung in der Form, dass es sich dabei um eine vorweggenommene Gewinnbeteiligung handle, im Beweisverfahren nicht erwiesen worden sei, sei das Klagebegehren vollumfänglich berechtigt.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung der Beklagten aus den Rechtsmittelgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem (erkennbaren) Antrag, die bekämpfte Entscheidung im Sinn einer vollumfänglichen Klagsabweisung abzuändern. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Klägerin beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung, dem gegnerischen Rechtsmittel keine Folge zu geben.

Die Berufung ist berechtigt.

I. Zur Beweisrüge:

1.1. Unter diesem Rechtsmittelgrund strebt die Beklagte den Ersatz der oben unter [1] hervorgehobenen Feststellungen durch folgende Sachverhaltsannahmen an:

„Da [die Gesellschafter der Beklagten] den vereinbarten Kaufpreis nicht aufbringen konnten, wurde der Kaufvertrag einvernehmlich ersatzlos aufgehoben/storniert; letztlich erfolgte dies ohne Verzugszinsen für [die Gesellschafter der Beklagten]. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehens- und Pfandbestellungsvertrags vom 8.2.2018 wussten [die Gesellschafter der Beklagten] jedoch noch nicht, dass die [Verkäuferin der Liegenschaft] auf die vertraglich vereinbarten Verzugszinsen, Schadenersatz und auf die Kosten verzichten wird, wenn [die Gesellschafter der Beklagten] das Grundstück für EUR 700.000,-- kaufen.“

1.2. Diese Feststellungen beziehen sich auf den ersten von den Gesellschaftern der Beklagten mit der Verkäuferin der Liegenschaft abgeschlossenen Kaufvertrag vom 12.5.2016. Da sich die bekämpfte und die angestrebte Feststellung in Bezug auf die einvernehmliche Aufhebung/Stornierung des Vertrags und den Grund hiefür (= erster Halbsatz) ohnehin decken, erübrigt sich ein Eingehen auf diesen Aspekt. Gleiches gilt für den Umstand, dass die Gesellschafter hiefür letztlich tatsächlich keine Verzugszinsen zu entrichten hatten, was die Beklagte in der Berufung auch ausdrücklich zugesteht.

1.3. Aber auch im darüber hinausgehenden Umfang mangelt es der Beweisrüge am erforderlichen Austauschverhältnis zwischen den angefochtenen und den stattdessen begehrten Feststellungen. Die angestrebte Feststellung, wonach die Gesellschafter der Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehens- und Pfandbestellungsvertrags vom 8.2.2018 noch nicht wussten, dass die Verkäuferin im Fall des Abschlusses des zweiten Liegenschaftskaufvertrags auf die Geltendmachung von Verzugszinsen, etc. verzichten wird, steht nicht in einem Alternativverhältnis zu den angefochtenen Feststellungen, ergibt sich aus Letzteren doch nur, dass die Verkäuferin letztlich darauf verzichtete. Dass dieser Verzicht der Verkäuferin auf allfällige Forderungen gegen die Gesellschafter der Beklagten bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehens- und Pfandbestellungsvertrags vom 8.2.2018 erfolgt wäre oder sich die Gesellschafter der Beklagten bereits zu diesem Zeitpunkt über den Entfall der Zahlungspflicht bewusst gewesen wären, bringt die angefochtene Feststellung gerade nicht zum Ausdruck. Vielmehr hat das Erstgericht sogar festgestellt, dass den Gesellschaftern der Beklagten ihr Verzug und die daraus resultierende Pflicht zur Zahlung von Verzugszinsen bewusst war.

1.4. Da die Beklagte der von der Beweisrüge ebenfalls erfassten erstgerichtlichen Negativfeststellung zu einer (massiven) Wertsteigerung überhaupt keine Ersatzfeststellung gegenüberstellt, fehlt es der Beweisrüge insgesamt an dem für einen Erfolg dieses Rechtsmittelgrunds erforderlichen Alternativverhältnis zwischen den angefochtenen und den angestrebten Feststellungen (OLG Wien 2 R 19/25s; OLG Linz 11 Rs 71/25b; OLG Innsbruck 2 R 116/25p; RI0100145), weshalb sich ein inhaltliches Eingehen auf die in der Beweisrüge vorgetragenen Argumente erübrigt.

1.5. Sofern die Beklagte mit ihren Ausführungen in der Beweisrüge auf die Geltendmachung eines sekundären Feststellungsmangels im Zusammenhang mit der in § 879 Abs 2 Z 4 ABGB (Wucher) normierten (hier finanziellen) Zwangslage abzielt, ist darauf zu verweisen, dass es auf diesen Tatbestand nicht ankommt. Es wird auf die Ausführungen im Rahmen der Behandlung der Rechtsrüge verwiesen.

2.1. Die unter [2] hervorgehobene Negativfeststellung zu den Gründen für die Reduktion des Quadratmeterkaufpreises der Wohnung des Geschäftsführers der Klägerin Top 1 von EUR 5.500,-- auf EUR 4.500,-- will die Beklagte durch folgende Sachverhaltsannahme ersetzt wissen:

„Es wurde vereinbart, dass die Gewinnbeteiligung an der dritten Wohnung (Top 2) im Voraus an die Klägerin bezahlt wird, indem offiziell der Quadratmeterverkaufspreis der Wohnung Top 1 von EUR 5.500,-- pro m² auf EUR 4.500,-- pro m² Wohnnutzfläche reduziert wird. Die Klägerin hat damit einen vorausgenommenen Gewinn in Höhe von EUR 197.000,-- bereits erhalten.“

2.2. Zunächst ist festzuhalten, dass sich die von der Beklagten angestrebte Feststellung mit der unangefochtenen Negativfeststellung des Erstgericht in US 21, erster Absatz, in Widerspruch stellen würde. Danach steht – ganz allgemein – nicht fest, ob die angesprochene Reduktion des Quadratmeterpreises eine Gegenleistung für die Kreditgewährung darstellt. Der zweite Satzteil stellt lediglich eine Präzisierung der ersten allgemein gehaltenen Aussage dar („insbesondere“). Aus der von der Beklagten angestrebten Feststellung ergäbe sich aber gerade eine solche Verknüpfung der Preisreduktion mit der Kreditgewährung, weil danach die Reduktion des Kaufpreises für die Top 1 der Abgeltung der als Gegenleistung für die Kreditgewährung eingeräumten Gewinnbeteiligung gedient hätte. Da widersprüchliche Feststellungen zu einer (rechtlichen) Mangelhaftigkeit des Urteils führen (= sekundärer Feststellungsmangel), muss auch dieser Teil der Beweisrüge von Vornherein erfolglos bleiben (RI0100163; RS0042744).

2.3. Die erstgerichtliche Beweiswürdigung hält aber auch einer inhaltlichen Überprüfung stand: Das Erstgericht begründete seine Negativfeststellung zum einen mit den widerstreitenden Angaben der Parteien und der zweiten Gesellschafterin der Beklagten, der Ehegattin des Geschäftsführers, denen es jeweils keine höhere Glaubwürdigkeit beimaß. Zum anderen führte es die mangelnde Vorlage der von der Beklagten behaupteten schriftlichen Urkunde betreffend die angesprochene Vereinbarung und den Umstand, dass diese weder im Darlehensvertrag noch im Kaufvertrag der Wohnung Top 1 Erwähnung findet, ins Treffen. Auch die Angaben des Steuerberaters der Beklagten vermochten das Erstgericht nicht mit der für die von der Beklagten angestrebte Positivfeststellung notwendigen hohen Wahrscheinlichkeit zu überzeugen, weil dieser seine Informationen zu diesem Thema nur von den Gesellschaftern der Beklagten erhalten und er zudem betont habe, dass ihn die Angelegenheit wegen des darin gelegenen Verstoßes gegen das Finanzstrafgesetz nicht interessiert habe.

Die Berufungsausführungen vermögen diese überzeugenden Überlegungen des Erstgerichts nicht in dem für einen Erfolg der Beweisrüge notwendigen Ausmaß zu erschüttern. Die bekämpften Sachverhaltsannahmen beruhen auf einer schlüssig begründeten Würdigung der dazu vorliegenden Beweisergebnisse. Es gehört zum Wesen der freien Beweiswürdigung, dass sich das Gericht für eine von mehreren widersprechenden Darstellungen aufgrund seiner Überzeugung, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann, entscheidet oder eine solche Überzeugung anhand der Gesamtwürdigung der aufgenommenen Beweisergebnisse gerade nicht gewinnen kann und daher mangels ausreichend überzeugender Beweisergebnisse entscheidungswesentliche Tatsachen offen bleiben müssen (RS0043175). Der bloße Umstand, dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich gewesen wären oder dass es einzelne Beweisergebnisse oder Erwägungen gibt, die für den anderen Prozessstandpunkt sprechen, reicht in aller Regel nicht aus, eine unrichtige oder bedenkliche Beweiswürdigung aufzuzeigen (RI0100099; RES0000012).

Das Erstgericht hat die Zeugen und Parteien unmittelbar vernommen und sich in seiner Beweiswürdigung eingehend mit allen wesentlichen Beweisergebnissen auseinander gesetzt und dargelegt, aufgrund welcher Erwägungen es zur vorliegenden Entscheidungsgrundlage gelangte. Das Berufungsgericht verweist daher gemäß § 500a ZPO (zu dessen Anwendung bei Fragen der Beweiswürdigung RS0122301) auf die lebensnahe und überzeugende erstgerichtliche Begründung. Nur kurz (§ 500a ZPO) ist den Berufungsausführungen Folgendes zu entgegnen:

Auch wenn aus dem vom Steuerberater dagegen erhobenen Einwand (Stichwort: Finanzvergehen) durchaus nachvollziehbar ist, dass die von der Beklagten behauptete Absprache in den „offiziellen“ Dokumenten, also einerseits dem Wohnungskaufvertrag betreffend die Top 1 und andererseits dem Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag vom 8.2.2018, in welchem der reduzierte Quadratmeterpreis ebenfalls bereits fixiert wurde, keine Erwähnung findet, ist es umso bemerkenswerter, dass gerade die einzige schriftliche – noch dazu nach den Behauptungen der Beklagten wechselseitig unterfertigte – Dokumentation dieser Vereinbarung nicht mehr auffindbar ist, zumal sich der davon betroffene Betrag auf eine nicht unerhebliche Summe (knapp EUR 200.000,--) beläuft.

Insoweit die Beklagte auf die Angaben ihres Steuerberaters abstellt, ist ihr zu entgegen, dass dieser zwar angab, die Gesellschafter der Beklagten hätten ihm Ende 2017/Anfang 2018 von dem Ansinnen des Geschäftsführers der Klägerin, dass der Gewinnanteil gleich vom Kaufpreis für seine Wohnung abgezogen würde, berichtet (ON 27 S 3). Auch im Weiteren sprach er von einer derartigen Vereinbarung als Grundlage für die Reduktion des Kaufpreises der Wohnung (ON 27 S 5 ff). Gleichzeitig gab er jedoch auch an, er hätte zu den Gesellschaftern der Beklagten gesagt, dass er mit dieser Sache nichts zu tun haben und die entsprechenden Unterlagen gar nicht sehen wolle. Er habe auch keine Unterlagen entgegen genommen. Obgleich er auch von ihm damals vorgezeigten Unterlagen bzw einem vorgelegten „Schriftstück“ sprach, geht aus seinen Schilderungen nicht hervor, um welche Dokumente es sich dabei konkret gehandelt haben soll, insbesondere ob darunter auch die von der Beklagten behauptete wechselseitig unterfertigte Vereinbarung war. Wenn das Erstgericht auch diesen Angaben mangels Vorlage der schriftlichen Vereinbarung und aufgrund des Umstands, dass der Zeuge seine Informationen nur von den Geschäftsführern der Beklagten erhalten hatte, keine ausreichende Überzeugungskraft für eine Positivfeststellung beimaß, ist dies nicht zu beanstanden. Dass sich die Angaben der Gesellschafter der Beklagten einerseits und des Geschäftsführers der Klägerin andererseits in diesem Punkt diametral entgegen stehen, hat bereits das Erstgericht betont.

2.4. Mangels ausreichend überzeugender Argumente bleibt die Beweisrüge daher auch in diesem Punkt erfolglos.

3.1. Schließlich richtet sich die Beweisrüge noch gegen die unter [3] hervorgehobene Feststellung. Stattdessen wird folgende Sachverhaltsannahme begehrt:

„Der Geschäftsführer der beklagten Partei hat den Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag gelesen. Das Ausmaß der Risikoübernahme war der beklagten Partei zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehens- und Pfandbestellungsvertrages sowie der Nebenabrede zum vorausgenommenen Gewinn nicht bewusst.“

3.2. Nach den Klammerzitaten gründete das Erstgericht seine Feststellung auf die Angaben der Gesellschafter der Beklagten. Zusätzlich führte es in der Beweiswürdigung aus, dem Geschäftsführer sei es jedenfalls möglich und zumutbar gewesen, die Risiken und Folgen des Pfand- und Darlehensvertrags vom Februar zu überblicken, weil er bereits Kredite aufgenommen habe. Die Berufungswerberin begründet ihre Wunschannahme ausschließlich damit, dass die Gesellschafter der Beklagten nicht gefragt worden seien, ob sie sich mit den wirtschaftlichen Risiken und Folgen des Kreditgeschäfts auseinandergesetzt hätten und sich dessen Folgen und Risiken bewusst gewesen seien. Damit ist die Beweisrüge in diesem Punkt nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil sie es sowohl unterlässt, sich mit den erstgerichtlichen beweiswürdigenden Überlegungen auseinander zu setzen, als auch konkrete Beweisergebnisse für die von ihr angestrebte Ersatzfeststellung zu benennen (RS0041835 [insb T2, T4]). Es bleibt auch unerfindlich, warum die Gesellschafter der Beklagte die nunmehr vermissten Angaben nicht von selbst oder befragt durch den Beklagtenvertreter zu Protokoll erklärten.

Im Hinblick auf die umfangreichen (unangefochtenen) Feststellungen des Erstgerichts zur geschäftlichen Tätigkeit des Geschäftsführers der Beklagten in der Vergangenheit begegnet die angefochtene Feststellung aber auch keinen inhaltlichen Bedenken. Warum der Geschäftsführer der Beklagten trotz seiner jahrzehntelangen Erfahrung als selbständiger Unternehmer im Baugewerbe, der zudem bereits ähnliche Bauprojekte in der örtlichen Umgebung verwirklicht hatte, die wirtschaftlichen Risiken des Kreditgeschäfts mit der Klägerin und dessen – mögliche – Folgen nicht hätten einschätzen können, ist für das Berufungsgericht nicht erkennbar.

3.1. Die Beweisrüge bleibt daher auch in diesem dritten Punkt und damit insgesamt erfolglos.

II. Zur Rechtsrüge:

1. In der Rechtsrüge vertritt die Beklagte den Standpunkt, die im Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag vom 8.2.2018 getroffene Vereinbarung bedürfe insofern keiner Auslegung nach § 914 ABGB, als nach den Urteilsfeststellungen beide Parteien zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser Vereinbarung ausgehend von einem zu erzielenden Verkaufspreis von EUR 6.000,--/m² und Eigenkosten von EUR 5.450--/m² von einem Gewinn beim Verkauf der dritten Wohnung ausgegangen seien. Beide Parteien hätten daher dasselbe gewollt, nämlich eine Regelung wie sich der Gewinn für die Klägerin auf Basis dieser Parameter errechne. Es lägen daher übereinstimmende Willenserklärungen vor. Ginge man hingegen nicht von einem Konsens in diesem Sinn aus, sei eine einfache Auslegung nach § 914 ABGB vorzunehmen. Alle Feststellungen würden darauf hinweisen, dass beide Parteien ausschließlich von einem Gewinn ausgegangen seien und die Modalitäten für einen Gewinn auf Basis eines Verkaufswerts von etwa EUR 6.000,--/m² und Errichtungskosten von EUR 5.450,--/m² vereinbaren hätten wollen. Entgegen den Ausführungen des Erstgerichts sei der Parteiwille nicht darauf ausgerichtet gewesen, eine reine Kalkulationsbasis unter Außerachtlassung der Frage, ob tatsächlich ein Gewinn eingetreten sei oder nicht, festzulegen. Es sei stets von einem Gewinn und Gewinnanteilen die Rede. Der Parteiwille sei nicht darauf ausgerichtet gewesen, dass die Beklagte der Klägerin selbst im Fall eines Verlusts beim Verkauf der Wohnung Top 2 Zahlungen aus der Vereinbarung im Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag vom 8.2.2018 zu leisten habe. Nach der Parteiabsicht gebühre der Klägerin daher nur dann eine Gewinnbeteiligung, wenn ein tatsächlicher Überschuss verbleibe. Da der Geschäftsführer der Beklagten nicht mit Abweichungen von der ursprünglichen Kalkulation gerechnet habe, sei das Bestehen einer Vertragslücke evident.

2.1. Wie bereits im Aufhebungsbeschluss vom 16.11.2023, 3 R 105/23x, erläutert, ist bei der Auslegung von Willenserklärungen (und Verträgen) nach §§ 914 f ABGB zunächst vom Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung auszugehen, dabei aber nicht stehen zu bleiben und am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der Wille der Parteien, das ist die dem Erklärungsempfänger erkennbare Absicht des Erklärenden, zu erforschen. Letztlich ist der Vertrag so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht, wobei die Umstände einer Erklärung und die im Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche heranzuziehen sind (RS0017915). Es ist also nicht das, was schriftlich geäußert wurde, allein entscheidend (RS0017797).

Die Auslegung, die immer nur anhand der Umstände des konkreten Einzelfalls erfolgen kann, muss also den Gesamtzusammenhang der Vereinbarung und die Umstände, unter denen die Erklärungen abgegeben wurden (das Erklärungsverhalten), berücksichtigen (RS0017902; RS0017817 [T3]). Die maßgeblichen Auslegungskriterien müssen immer dem Vertrag selbst oder den ihn begleitenden maßgeblichen Umständen zu entnehmen sein (RS0113932 [T2, T5]; RS0014160). Es ist dabei das gesamte Verhalten der Vertragsteile, das sich aus Äußerungen in Wort und Schrift sowie aus sonstigem Tun oder Nichttun zusammensetzen kann, zu berücksichtigen (3 Ob 90/15d; RS0017915 [T29]). Grundsätzlich fällt auch die Entstehungsgeschichte eines Vertrags für dessen Auslegung wesentlich ins Gewicht, wenn aus ihr ein entscheidender Parteiwille erkennbar wird (RS0017838).

Die Auslegung der Erklärung ist am Empfängerhorizont zu messen, wobei die aus der Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen nicht danach zu beurteilen sind, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, sondern wie die Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage durch einen redlichen und verständigen Menschen zu verstehen war. Auf konkrete Umstände, namentlich auf den Geschäftszweck und die Interessenlage ist dabei Bedacht zu nehmen (RS0113932 [T13]).

Bei der Erforschung des wahren Parteiwillens handelt es sich insoweit um eine gemischte Frage (quaestio mixta), bei der zwischen der Sammlung von Indizien für den Parteiwillen als Tatsachenfeststellung und deren rechtlicher Bewertung zu unterscheiden ist (RS0017797 [T11]; vgl RS0043419; RS0017911; RS0017830).

2.2. Treten nach Abschluss der Vereinbarung Problemfälle auf, die von den Parteien nicht bedacht und daher auch nicht ausdrücklich geregelt wurden, ist unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zwecks sowie unter Heranziehung der Verkehrssitte zu prüfen, welche Lösung redliche und vernünftige Parteien für diesen Fall vereinbart hätten (ergänzende Vertragsauslegung; RS0113932). Darauf, ob den Parteien das Eintreten des Konflikts vorhersehbar war, kommt es für die Bejahung der ergänzenden Vertragsauslegung nicht an (RS0017758 [T17]).

Als Mittel der ergänzenden Vertragsauslegung kommen der hypothetische Parteiwille, die Übung des redlichen Verkehrs, der Grundsatz von Treu und Glauben sowie die Verkehrsauffassung in Betracht, wobei es unter diesen Aspekten keine feste Rangfolge gibt, sondern unter Berücksichtigung aller Möglichkeiten die Lücke so zu schließen ist, wie es der Gesamtregelung des Vertrags gemessen an der Parteienabsicht am besten entspricht (RS0017832).

Die Frage, was die Parteien gewollt hätten, hätten sie für sie unvorhersehbare Entwicklungen bedacht, kann sich aus der Natur und dem Zweck des Vertrags, aus Vorverhandlungen oder anderen "Umständen des Geschäfts" beantworten (RS0017758 [T3]). Die Suche nach einer angemessenen Regelung hat sich daran zu orientieren, was redliche und vernünftige Parteien bei angemessener Berücksichtigung der Interessen beider Teile vereinbart hätten (RS0017758 [T8]).

3. Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze teilt das Berufungsgericht die Auffassung der Beklagten, dass die in Rede stehende Vereinbarung vom 8.2.2018 nicht so verstanden werden kann, dass die Beklagte der Klägerin trotz eines für den Verkauf der Wohnung Top 2 tatsächlich erzielten Verlusts, eine „Gewinnbeteiligung“ zu bezahlen hat. Zur Verdeutlichung wird noch einmal der relevante Textteil der Vereinbarung in Erinnerung gerufen:

„Die Kreditnehmerin verpflichtet sich hiermit unwiderruflich, der Kreditgeberin 50 % des Gewinns, den die Kreditnehmerin anlässlich des Verkaufs der dritten Wohnung [...] erzielen wird, zu bezahlen und diese Gewinnbeteiligung [...] Zur Gewinnermittlung sind folgenden Eigenkosten als kalkulatorische Basis heranzuziehen, nämlich EUR 5.465,-- pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. […]“

Dass die Beklagte beim Verkauf der Wohnung Top 2 tatsächlich einen – wenngleich nur geringen – Verlust von EUR 1.349,47 erwirtschaftet hat, ist im Berufungsverfahren ebenso wenig strittig, wie der Umstand, dass die Geschäftsführer der Streitteile ursprünglich davon ausgingen, dass die Wohnung mit einem Gewinn und nicht mit einem Verlust verkauft wird. Letzteres gesteht die Klägerin nicht nur in der Berufungsbeantwortung ausdrücklich zu und begründet dies damit, dass andernfalls eine wirtschaftliche Zusammenarbeit zwischen den Streitteilen von vornherein ausgeschlossen gewesen wäre (vgl ON 62 S 9 Pkt II.). Vielmehr ergibt sich dies auch aus der in der Vereinbarung vom 8.2.2018 gewählten Diktion, in welcher ausschließlich von einem „Gewinn“ und einer „Gewinnbeteiligung“ die Rede ist. Ein allfälliger Verlust wird dort nicht angesprochen. Zudem steht fest, dass beide Geschäftsführer im Zusammenhang mit der Festlegung der kalkulatorischen Basis von EUR 5.465,--/m² von einem Verkaufspreis von EUR 6.000,--/m² und somit von einem Gewinn ausgingen. Gegenteiliges, nämlich dass die Streitteile bereits ursprünglich von einem möglichen Verlust für den Verkauf der Wohnung Top 2 ausgegangen wären, wurde weder behauptet, noch wäre dies bei lebensnaher Betrachtungsweise – insbesondere vor dem Hintergrund der hier zu beurteilenden Vereinbarung – nachvollziehbar.

Damit kann die vorliegende Vereinbarung bei lebensnaher Betrachtung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls aber nicht so verstanden werden, dass die Beklagte der Klägerin in jedem Fall – vor allem aber nicht in dem tatsächlich eingetreten Fall eines realen Verlusts aus dem Verkauf der Wohnung Top 2 – eine Gewinnbeteiligung unter Heranziehung des dort ausgewiesenen rein kalkulatorischen Werts von EUR 5.465,-- zu bezahlen hat. Vielmehr ist die Vereinbarung so zu verstehen, dass Voraussetzung dafür, dass überhaupt ein Gewinnbeteiligungsanspruch der Klägerin entsteht, ein tatsächlich Verkaufsgewinn ist. Erst wenn ein solcher tatsächlich vorläge – was hier jedoch nicht der Fall ist –, würde sich die Frage der für die Gewinnermittlung heranzuziehenden Parameter stellen und wäre hiefür auf die in der Vereinbarung fixierten Eigenkosten abzustellen.

Da im vorliegenden Fall aber kein tatsächlicher Gewinn erzielt wurde, hat die Klägerin keinen Anspruch auf eine Gewinnbeteiligung.

4. Nichts anderes ergibt sich bei Anwendung der Regeln für die ergänzende Vertragsauslegung. Dass die Parteien bei Abschluss der Vereinbarung ausschließlich von einem Gewinn ausgingen, wurde bereits erläutert. Regelungen für den Fall des letztlich tatsächlich eingetretenen Verlusts enthält die Vereinbarung nicht. Damit liegt (auch) eine „Vertragslücke vor (RS0017829). Nach Ansicht des Berufungsgerichts kann nicht davon ausgegangen werden, dass redliche und vernünftige Vertragsparteien vereinbart hätten, dass die Beklagte der Klägerin selbst im Fall eines – wie hier – beim Verkauf der Wohnung Top 2 erzielten tatsächlich Verlusts eine anhand der kalkulatorisch festgelegten Eigenkosten ermittelte und damit rein fiktive „Gewinnbeteiligung“ zu bezahlen hat. Vielmehr muss davon ausgegangen werden, dass redliche und vernünftige Parteien für diesen – von ihnen nicht bedachten Fall – auch keine rein rechnerisch ermittelte Beteiligung der Klägerin am Erlös vorgesehen hätten, würde dies doch bedeuten, dass die Beklagte bewusst in Kauf genommen hätte, dass sich ein durch den Verkauf der Wohnung erzielter Verlust noch zusätzlich erhöhen würde. Dass die Beklagte für den Fall, dass sie die Möglichkeit eines Verlusts in Betracht gezogen hätte, eine solche aus wirtschaftlicher Sicht äußerst nachteilige Vereinbarung abgeschlossen hätte, kann ihr nicht unterstellt werden. Auch der Klägerin (ihrem Geschäftsführer) kann unter Berücksichtigung der Übung des redlichen Verkehrs und des Grundsatzes von Treu und Glauben als redlicher Vertragspartnerin nicht unterstellt werden, dass sie eine derartige, der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung grob widersprechende Vereinbarung getroffen hätte.

Damit ist die Klagsforderung auch für den Fall der Annahme einer Vertragslücke nicht berechtigt.

5. Da der Berufung schon deshalb Folge zu geben und die Entscheidung im Sinn der angestrebten vollumfänglichen Klagsabweisung abzuändern ist, weil der Klagsforderung das Ergebnis der Vertragsauslegung entgegen steht, erübrigt sich ein Eingehen auf den in der Rechtsrüge ebenfalls aufrecht erhaltenen Einwand des Wuchers gemäß § 879 Abs 2 Z 4 ABGB. Was die in der Berufung angesprochenen sekundären Feststellungsmängel betrifft, genügt der Hinweis, dass die von der Beklagten vermeinten, nicht näher begründeten Widersprüche vom Berufungsgericht nicht erblickt werden können.

III. Verfahrensrechtliches:

1. Die abändernde Entscheidung in der Hauptsache erfordert eine neue Entscheidung über die Kosten des Verfahrens erster Instanz. Aufgrund des vollständigen Obsiegens der Beklagten gründet diese auf den §§ 40 und 41 ZPO. Die von der Klägerin rechtzeitig erhobenen Einwendungen gemäß § 54 Abs 1a ZPO gegen die von der Beklagten verzeichneten Kosten sind allesamt berechtigt:

1.1. Die (erste) Berufung vom 13.9.2023 (ON 13) wurde – samt Pauschalgebühr – tatsächlich doppelt verzeichnet.

1.2. Der Schriftsatz vom 11.6.2024 (ON 31) enthält ausschließlich die Mitteilung, dass das Schriftstück, auf welches sich die Beklagte bezüglich ihres Standpunkts, die Gewinnbeteiligung sei bereits mit der Reduktion des Kaufpreises für die Top 1 abgegolten, nicht auffindbar ist und einen Fristerstreckungsantrag. Beide Umstände fallen ausschließlich in die Sphäre der Beklagten, weshalb der Schriftsatz nicht erstattungsfähig ist.

1.3. Der Schriftsatz vom 25.6.2024 (ON 35) beinhaltet die gegen das von der Klägerin im zweiten Rechtsgang vorgelegte Kostenverzeichnis erhobenen Einwände gemäß § 54 Abs 1a ZPO. Gemäß ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung gebührt hiefür kein Kostenersatz (§ 54 Abs 1a letzter Satz ZPO).

1.4. Der Fristerstreckungsantrag vom 18.12.2024 (ON 45) fällt ausschließlich in die Sphäre der Beklagten und ist daher nicht erstattungsfähig (RW0000196).

1.5. Auch der – im dritten Rechtsgang eingebrachte – Schriftsatz vom 7.3.2025 (ON 49) ist nicht zu entlohnen. Das Erstgericht erteilte den Parteien nach Vorliegen des zweiten Aufhebungsbeschlusses des Berufungsgerichts vom 3.12.2024, 3 R 129/24f, mit der Ladung für die nächste Streitverhandlung den Auftrag, weiteres Vorbringen zu erstatten. Diesem Auftrag kam die Beklagte mit Schriftsatz vom 20.1.2025 (ON 46) nach. Warum das im Schriftsatz vom 7.3.2025 enthaltene Vorbringen und die damit vorgelegten Urkunden nicht bereits mit diesem Schriftsatz erstattet/vorgelegt wurden – oder nicht ohnehin früher –, ist nicht erkennbar. Das rund einseitige Vorbringen hätte zudem auch in der nachfolgenden Tagsatzung erstattet werden können. Gleiches gilt für die mit diesem Schriftsatz vorgelegten (drei) Urkunden. Damit war auch dieser Schriftsatz zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung nicht notwendig. Er ist daher nicht ersatzfähig.

1.6. Der Schriftsatz vom 2.4.2025 (ON 50) enthält ausschließlich eine Vertagungsbitte. Er ist daher nicht ersatzfähig (RW0000196).

1.7. Darüber hinaus ist folgende offenkundige Unrichtigkeit des Kostenverzeichnisses von Amts wegen aufzugreifen: Die Klägerin hat nicht nur die erste Berufung vom 13.9.2023 samt Pauschalgebühr doppelt verzeichnet, sondern auch für ihre zweite Berufung vom 11.9.2024 noch einmal eine Pauschalgebühr von EUR 6.867,-- in das Kostenverzeichnis aufgenommen. Gemäß § 3 Abs 5 GGG ist die Pauschalgebühr im zweitinstanzlichen Verfahren vom Rechtsmittelwerber jedoch auch dann nur einmal zu entrichten, wenn das Berufungsgericht – wie hier – im Zuge des Verfahrens vom Rechtsmittelwerber mehrmals angerufen wird. Da die Beklagte für ihre zweite Berufung nicht noch einmal eine Pauschalgebühr zu entrichten hatte, ist diese sich bereits aus dem Gesetz ergebende und damit offenkundige Unrichtigkeit ihres Kostenverzeichnisses ebenfalls zu beachten.

1.8. Unter Berücksichtigung der berechtigten Einwendungen und der amtswegig vorzunehmenden Korrektur bezüglich der Pauschalgebühr belaufen sich die ersatzfähigen Nettokosten des Verfahrens erster Instanz (inkl. der nicht bestrittenen Position umsatzsteuerpflichtige Barauslagen von netto EUR 50,64) auf EUR 36.140,74. Hinzu kommen 20 % USt, sohin EUR 7.228,15, und die tatsächlich ersatzfähigen Barauslagen von EUR 6.867,-- (einmal Pauschalgebühr für die Berufung). Das ergibt einen Kostenersatzanspruch der Beklagten für das Verfahren erster Instanz von EUR 50.235,89.

Abschließend anzumerken ist, dass sich die Differenz zu dem von der Klägerin in ihren Einwendungen errechneten Kostenersatzbetrag nicht nur aus der vom Berufungsgericht von Amts wegen vorzunehmen Korrektur hinsichtlich der zu viel verzeichneten Pauschalgebühr, sondern auch daraus ergibt, dass die Klägerin bei ihrer Berechnung die Brutto- und Nettokosten insofern vermischt hat, als sie von den tatsächlich verzeichneten Brutto-Kosten die vorzunehmenden Korrekturen netto abgezogen hat.

2. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens gründet auf den §§ 50, 40 und 41 ZPO. Die von der Beklagten in der vorliegenden Berufung geltend gemachten Kosten waren jedoch insofern zu korrigieren, als sie auch in dieser neuerlich eine Pauschalgebühr verzeichnete. Wie oben ausgeführt fällt eine solche jedoch auch im Fall der mehrfachen Einbringung einer Berufung durch die selbe Partei nur einmal an. Da diese einmal zu entrichtende Pauschalgebühr für das Rechtsmittelverfahren hier aber bereits in den für das erstinstanzliche Verfahren zuerkannten Kosten Berücksichtigung gefunden hat, kann diese nicht noch einmal zuerkannt werden.

3. Aufgrund der Einzelfallbezogenheit der zu lösenden Rechtsfrage ist der weitere Rechtszug an das Höchstgericht nicht zulässig (§ 502 Abs 1 ZPO).