Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1875/001-2021; LVwG-AV-1876/001-2021; LVwG-AV-1877/001-2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 25.10.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.1875.001.2021

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch Dr. Kühnel als Einzelrichter über die Beschwerde des Herrn A, vertreten durch die Rechtsanwaltspartnerschaft B, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 02. September 2021, Zl. ***, mit welchem die Berufung des Herrn A gegen die Bescheide des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 01. Juni 2021, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag, und vom 01. Juni 2021, Zl. ***, betreffend Auftrag zur Behebung eines Baumangels, sowie vom 01. Juni 2021, Zl. ***, betreffend Vorschreibung von Verfahrenskosten (Kommissionsgebühren) abgewiesen wurde, den

BESCHLUSS:

1. Der angefochtene Bescheid wird gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) behoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** zurückverwiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine Revision gemäß § 25a des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 (VwGG) iVm Art. 133 Abs. 4 und 9 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.

Begründung:

1. Wesentlicher Verfahrensgang:

Der Beschwerdeführer A (in der Folge: Beschwerdeführer) ist Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, EZ ***, KG ***, in ***, ***.

1.1. Mit Bescheid vom 01. Juni 2021, Zl. ***, ordnete der Bürgermeister der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde erster Instanz) gemäß § 35 NÖ Bauordnung 2014 den Abbruch der bestehenden Bauwerke und baulichen Anlagen auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, in ***, *** an. Der Demolierungsauftrag sei bis spätestens 30. Juni 2021 zu erfüllen. Begründend wurde von der Baubehörde erster Instanz ausgeführt, dass bei einer Überprüfung der Bauwerke und baulichen Anlagen am 11. Mai 2021 in der Befundaufnahme des Bausachverständigen vorgenommene Umbauarbeiten, für welche keine baubehördliche Bewilligung vorliege, festgestellt worden seien. Bei den festgestellten Umbauarbeiten handle es sich um bewilligungspflichtige Bauvorhaben gemäß § 14 NÖ Bauordnung 2014.

In einem weiteren Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 01. Juni 2021, Zl. ***, wurde die Behebung folgender Baumängel der Bauwerke und baulichen Anlagen auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, in ***, *** gemäß § 34 NÖ Bauordnung 2014 angeordnet. Zum einen entspreche die Brandwand an der nördlichen Grundstücksgrenze nicht den brandschutztechnischen Anforderungen, zum anderen sei die bestehende Ableitung der Dachwässer auf das nördliche Nachbargrundstück abzubrechen und derart herzustellen, dass die Ableitung auf Eigengrund erfolge. Die Behebung der Mängel wurde bis zum 30. Juni 2021 angeordnet.

Mit Kostenbescheid der Baubehörde erster Instanz vom 01. Juli 2021, Zl. ***, wurden dem Beschwerdeführer die Kosten in Höhe von € 715,65 für die am 11. Mai 2021 durchgeführte Überprüfung der Bauwerke und baulichen Anlagen, auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, in ***, *** vorgeschrieben. Begründend führte die Behörde aus, dass sich die Vorschreibung der Kosten aus § 76 Abs. 1 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) ergebe, wonach derjenige, durch dessen Verschulden eine Amtshandlung verursacht wurde, zur Kostentragung verpflichtet sei. Im vorliegenden Fall sei bei der gegenständlichen Überprüfung festgestellt worden, dass die Bauwerke und baulichen Anlagen nicht dem bewilligten Stand entsprechen. Da für die Überprüfung ein Bausachverständiger geladen wurde, müssten die angefallenen Verfahrenskosten in Rechnung gestellt werden.

1.2. Gegen diese drei Bescheide (Zl. ***, Zl. ***, Zl. ***) legte der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 18. Juni 2021 fristwahrend Berufung ein. Begründend wurde vorgebracht, die Erkenntnisse aus der baubehördlichen Überprüfung wären dem Grundstückseigentümer im Rahmen einer Aufforderung zur Rechtfertigung zuzustellen gewesen. Ursprünglich sei auf der Liegenschaft ein gastgewerblicher Betrieb errichtet worden und bereits vor Jahrzehnten in der derzeitigen Form umgebaut worden. Es könne auch nicht, wie in der Verhandlungsschrift, die Rede von Gefahr im Verzug sein. Betreffend die Ableitung von Dachwasser auf das Nachbargrundstück, bestehe mit dem dortigen Grundeigentümer eine entsprechende Vereinbarung. Anhand der zugestellten Bescheide sei überhaupt nicht ersichtlich wo Verfehlungen vorhanden seien und was die Behörde wünsche. Aufgrund welcher Feststellungen die Behörde ihre Schlüsse ziehe, sei aus den Unterlagen nicht ersichtlich. Der Einbau einer Wohneinheit in der Flächenwidmung Bauland-Betriebsgebiet sei weder aus Sicht der NÖ Bauordnung, noch des NÖ Raumordnungsgesetzes unzulässig. Des Weiteren würden verschiedene Umbauten, die Errichtung und die Entfernung einer Zwischenwand, so dargestellt, als bestehe diesbezüglich eine Bewilligungspflicht gemäß § 14 NÖ Bauordnung.

1.3. Mit dem Berufungsbescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 02. September 2021, Zl. ***, wurde der Berufung keine Folge gegeben und wurden die angefochtenen Bescheide vollinhaltlich bestätigt.

Begründend wurde ausgeführt, dass im Zuge eines Feuerwehreinsatzes am gegenständlichen Grundstück am 27. Februar 2021 eine Heizanlage vorgefunden wurde, welche nicht den Brandschutzvorschriften entsprochen habe. Von der Baubehörde erster Instanz sei aus diesem Grund eine baubehördliche Überprüfung der auf diesem Grundstück befindlichen Bauwerke anberaumt worden. Diese Überprüfung sei, nach mehrmaliger Verschiebung, am 11. Mai 2021 im Beisein eines Bausachverständigen durchgeführt worden. Der Beschwerdeführer selbst habe an dieser Überprüfung nicht teilgenommen, obwohl eine Ladung rechtzeitig erfolgt sei. Aufgrund der Berufung des Beschwerdeführers sei eine Stellungnahme des Bausachverständigen angefordert worden. In dieser wird vorgebracht, dass der Beschwerdeführer neben der Ableitung der Dachwässer auch mit der Instandsetzung der Mängel bei der bestehenden Brandwand beauftragt worden sei. Bei den bestehenden Mängeln in der Brandwand könne durchaus von „Gefahr im Verzug“ gesprochen werden, da es sich um einen bautechnischen Missstand entsprechend der NÖ Bautechnikverordnung handle und eine Gefährdung hinsichtlich des Brandschutzes zur Parzelle des Nachbarn vorliege. In Bauland-Betriebsgebieten dürften gemäß § 16 Abs. 2 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 zwar Um- und Zubauten an bestehenden Wohngebäuden erfolgen, jedoch keine eigenständigen zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen werden. Zu den Umbauten wurde ausgeführt, dass nicht nur Zwischenwände errichtet worden seien, sondern umfangreiche Umbauarbeiten betreffend die Festigkeit und Standsicherheit durchgeführt würden. Die Feststellungen ergeben sich aus der Niederschrift zur baubehördlichen Überprüfung.

1.4. Gegen diese Berufungsentscheidung erhob der Beschwerdeführer, mit Schreiben vom 01. Oktober 2021, Beschwerde. Beantragt wurde, den angefochtenen Berufungsbescheid aufzuheben oder das Verfahren zurückzuverweisen. Begründend wurde ausgeführt, dass es dem Beschwerdeführer verwehrt bliebe innerhalb einer angemessenen Frist eine Stellungnahme zum Gutachten abzugeben. Weiter wird der belangten Behörde eine unrichtige rechtliche Beurteilung angelastet. Es bestünde kein Anlass, wegen der aufgezeigten Mängel gleich einen Abbruch sämtlicher Gebäude zu verlangen. Ein Abbruchauftrag sei nur in jenem Umfang möglich und zulässig, als keine Baubewilligung vorliege, was im konkreten Fall nur die Zwischenwände betreffen könne, die nach Meinung des Bausachverständigen nicht den Bewilligungen entsprächen. Unrichtig sei die Entscheidung der belangten Behörde auch, weil man zunächst die Möglichkeit zur Behebung der Baugebrechen ermöglichen müsste. Der Auftrag, das gesamte Bauwerk abzubrechen sei überschießend und rechtlich verfehlt. Unrichtig sei auch die Behauptung eine baubewilligte Wohnung sei deshalb unzulässig, weil der Bewilligungsbescheid abgelaufen sei, da keine Fertigstellungsmeldung erstattet worden sei.

Betreffend den Kostenbescheid bringt der Beschwerdeführer vor, dass die Kosten ja nur denen aufgetragen werden könne, durch dessen Verschulden eine Amtshandlung verursacht wurde. Von einem Verschulden seiner Person könne aber keine Rede sein, da er, seit er das Eigentum an der Liegenschaft und den darauf befindlichen Gebäuden übernommen hatte, keinerlei Änderungen an der Substanz vorgenommen habe. Vielmehr habe es die Behörde verabsäumt solche Änderungen bereits bei den Voreigentümern zu prüfen und Behebungen durchzuführen.

1.5. Mit Schreiben vom 19. November 2021 wurde die belangte Behörde aufgefordert den Auszug des Sitzungsprotokolls des Gemeindevorstandes vom 31. August 2021 betreffend die Beschlussfassung über den nunmehr angefochtenen Bescheid und das Briefkuvert, aus welchem sich die Rechtzeitigkeit der Beschwerde ergibt, vorzulegen. Sollte der Beschwerdeführer die Beschwerde persönlich eingebracht haben, wird ersucht mitzuteilen, wann das genau war.

Mit Schreiben vom 30. November 2021 werden die angeforderten Dokumente beziehungsweise das Kuvert von der belangten Behörde nachgereicht.

1.6. Am 22. Juni 2022 wurde unter Anwesenheit des Beschwerdeführers samt Rechtsvertretung und des Bausachverständigen der Marktgemeinde *** C eine öffentliche mündliche Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Niederösterreich durchgeführt. Hauptgegenstand der Verhandlung war es zu eruieren, ob für die ursprüngliche Lagerhalle und für die anderen vom Abbruchauftrag betroffenen Gebäude auf dem Grundstück Baubewilligungen vorliegen.

1.7. Die belangte Behörde wurde mit Schreiben vom 22. Juni 2022 ersucht, dem Landesverwaltungsgericht mitzuteilen, ob bei der Baubehörde der Marktgemeinde *** das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, betreffende baubehördliche Bewilligungen aus der Zeit vor 1985 aufliegen und diese gegebenenfalls vorzulegen.

Von der belangten Behörde wurden mit Schreiben vom 01. Juli 2022 weitere Unterlagen nachgereicht.

2. Feststellungen und Beweiswürdigung:

2.1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der gegenständlichen Liegenschaft Gst. Nr. ***, EZ ***, KG ***.

Das ergibt sich aus dem Verwaltungsakt der belangten Behörde sowie aus der öffentlichen mündlichen Verhandlung und war zu keinem Zeitpunkt des Verfahrens strittig.

2.2. Am 3. September 1985 wurde von der Baubehörde erster Instanz eine Baugenehmigung, Zl. ***, für einen Umbau der bestehenden Lagerhalle zu einer Weinschenke mit Buffet und Veranstaltungspodium – Mittelteil – samt Kinderspielplatz erteilt. Am 27. April 1987 wurde diesbezüglich eine Benützungsbewilligung, Zl. ***, erteilt. Eine Baugenehmigung, Benützungsbewilligung oder Fertigstellungsanzeige betreffend die ursprüngliche bestehende Lagerhalle findet sich nicht im Bauakt der belangten Behörde und konnte vom Beschwerdeführer auch nicht nachgereicht werden.

Das ergibt sich aus dem Bauakt betreffend das gegenständliche Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***.

2.3. Am 09. September 1986 erteilte die Baubehörde erster Instanz die baubehördliche Bewilligung, Zl. ***, betreffend die Errichtung eines gedeckten Zuganges, sowie eines zentralen Lagerraumes, einer Toilettenanlage für Damen und Herren, eines Heizraumes, einer Küche und eines Lagers für die Schenke – Südteil, auf den Grundstücken Nr. *** und ***, beide KG ***. Eine Fertigstellungsmeldung oder eine Benützungsbewilligung in Bezug auf diese Baubewilligung liegen im Bauakt nicht vor.

Diese Feststellungen gehen aus dem von der Marktgemeinde *** mit Schreiben vom 01.07.2022 dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich übermittelten Bauakt zur Zahl *** betreffend das Grundstück Nr. ***, beinhaltend die oben genannte Baubewilligung bezogen auch auf das Grundstück Nr. *** hervor.

2.4. Mit Bescheid vom 15. Jänner 1987 erteilte die Baubehörde erster Instanz eine baubehördliche Bewilligung, Zl. ***, zur Parkplatzerweiterung und Änderung des Verwendungszweckes (Umwidmung) von [sic!] zentralem Lagerraum – Südteil – auf Kegelanlage mit 4 Bahnen. Mit Bescheid vom 10. April 1987, Zl. ***, wurde für das mit 15. Jänner 1987 bewilligte Objekt bzw. die Umwidmung eine Benützungsbewilligung erteilt.

Diese Feststellungen gehen aus dem von der Baubehörde übermittelten Akt eindeutig hervor.

2.5. Mit Bescheid vom 04. November 1998 erteilte die Baubehörde erster Instanz eine baubehördliche Bewilligung, Zl. ***, zum Zubau eines Stiegenhauses und Einbau eines Büros und zwei Wohneinheiten – Nordteil.

Mit Bescheid vom 10. Dezember 1998 erteilte die Baubehörde erster Instanz eine baubehördliche Bewilligung, Zl. ***, zum Zubau und Umbau an den bestehenden Objekten – Mittelteil, Bereich des Podiums der Schenke – und ein überdachter Abstellplatz mit Abstellraum – Anbau an Nordteil.

Mit Bescheid vom 21. August 1999, Zl. *** erteilte die Baubehörde erster Instanz die Benützungsberechtigung für die bewilligten Bauvorhaben, Zl. *** und Zl. ***, Zubau eines Stiegenhauses, Einbau einer Büroeinheit sowie von zwei Wohnungen im bestehenden Objekt, Zu- und Umbau an den bestehenden Objekten.

Die beiden Baubewilligungen sowie die Benützungsberechtigung liegen im von der belangten Baubehörde vorgelegten Akt.

2.6. Am 30. Juni 1999 erteilte die Baubehörde erster Instanz eine baubehördliche Bewilligung, Zl. ***, zum Einbau einer in sich abgeschlossenen Wohneinheit – Mittelteil. Der Akt beinhaltet keine Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung. Der mit 30. Juni 1999 bewilligte Einbau wurde nie ausgeführt.

Die erteilte Baubewilligung ergibt sich zweifelsfrei aus dem baubehördlichen Akt der belangten Behörde, ebenso die fehlende Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung. Der Umstand, dass die Baubewilligung nie konsumiert wurde, ergibt sich aus den Beilagen zur Niederschrift der baubehördlichen Überprüfung an der Liegenschaft Gst. Nr. ***, EZ ***, KG *** vom 11. Mai 2021.

2.7. Mit Bescheid vom 01. Juni 2021, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer mit Bescheid von der Baubehörde erster Instanz aufgetragen „die bestehenden Bauwerke und baulichen Anlagen auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, in ***, ***“ abzutragen. Für den Abbruchauftrag wurde eine Frist bis zum 30. Juni 2021 (26 Tage ab Zustellung an den Beschwerdeführer) festgelegt.

Diese Feststellung ergibt sich aus dem Spruch des soeben zitierten Bescheides der belangten Behörde.

2.8. Mit Bescheid vom 01. Juni 2021, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer die Behebung von Baumängeln von Bauwerken und baulichen Anlagen auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, in ***, ***, gemäß § 34 NÖ BO 2014 wie folgt angeordnet:

Seitens des Bausachverständigen wird in der Befundaufnahme festgestellt, dass die Brandwand an der nördlichen Grundstücksgrenze nicht den brandschutztechnischen Anforderungen entspricht.

Weiters ist die bestehende Ableitung der Dachwässer auf das nördliche Nachbargrundstück abzubrechen und diese derart herzustellen sei, dass eine Ableitung auf Eigengrund erfolgt.

Für die Behebung der Mängel wurde eine Frist bis zum 30. Juni 2021 (26 Tage ab Zustellung an den Beschwerdeführer) festgelegt.

Diese Feststellung ergibt sich aus dem Spruch des soeben zitierten Bescheides der belangten Behörde.

2.9. Mit Bescheid vom 01. Juni 2021, Zl. ***, wurden dem Beschwerdeführer Verfahrenskosten in der Höhe von € 715,65 (€ 55,20 für die Teilnahme von zwei Amtsorganen bei einer Verhandlungsdauer von zwei halben Stunden und € 660,45 Sachverständigengebühr) für die am 11.05.2021 durchgeführte baubehördliche Überprüfung der Bauwerke und baulichen Anlagen auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, in ***, ***, gemäß § 76 Abs. 1 AVG in Verbindung mit § 1 Gemeinde-Kommissionsgebührenverordnung 1978 und § 1 der Gemeinde-Verwaltungsabgabenverordnung 1973 in Verbindung mit dem NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2021 NÖ BO 2014 vorgeschrieben.

3. Rechtslage:

3.1. Für den Beschwerdefall sind folgende Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes – VwGVG maßgeblich:

Erkenntnisse

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

(4) Hat die Behörde bei ihrer Entscheidung Ermessen zu üben, hat das Verwaltungsgericht, wenn es nicht gemäß Abs. 2 in der Sache selbst zu entscheiden hat und wenn die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder abzuweisen ist, den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

(5) Hebt das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid auf, sind die Behörden verpflichtet, in der betreffenden Rechtssache mit den ihnen zu Gebote stehenden rechtlichen Mitteln unverzüglich den der Rechtsanschauung des Verwaltungsgerichtes entsprechenden Rechtszustand herzustellen.

[…]

3.2. Für den Beschwerdefall sind folgende Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 maßgeblich:

§ 34

Vermeidung und Behebung von Baugebrechen

(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).

Der Eigentümer des Bauwerks hat Baugebrechen zu beheben.

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Die Baubehörde darf in diesem Fall

-die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,

-die Vornahme von Untersuchungen und

-die Vorlage von Gutachten anordnen.

(3) Im Falle eines begründeten Verdachtes ist der Baubehörde auf deren Verlangen der Nachweis zu erbringen, dass die Änderungen keine Auswirkungen auf die Voraussetzungen der Bewilligung oder der eingebrachten Anzeige haben.

(4) Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zum Grundstück sowie zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen.

§ 35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

3. Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

(4) Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63 Abs. 1) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungs- oder anzeigegemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird. Ausgenommen davon ist die befristete Überlassung von einzelnen Stellplätzen, wenn und solange ein für das Bauwerk bestehender Bedarf nicht vorliegt.

(5) Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.

3.3. Für den Beschwerdefall sind folgende Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 – AVG maßgeblich:

§ 76. (1) Erwachsen der Behörde bei einer Amtshandlung Barauslagen, so hat dafür, sofern nach den Verwaltungsvorschriften nicht auch diese Auslagen von Amts wegen zu tragen sind, die Partei aufzukommen, die den verfahrenseinleitenden Antrag gestellt hat. Als Barauslagen gelten auch die Gebühren, die den Sachverständigen und Dolmetschern zustehen. Kosten, die der Behörde aus ihrer Verpflichtung nach § 17a erwachsen, sowie die einem Gehörlosendolmetscher zustehenden Gebühren gelten nicht als Barauslagen. Im Falle des § 52 Abs. 3 hat die Partei für die Gebühren, die den nichtamtlichen Sachverständigen zustehen, nur soweit aufzukommen, als sie den von ihr bestimmten Betrag nicht überschreiten.

(2) Wurde jedoch die Amtshandlung durch das Verschulden eines anderen Beteiligten verursacht, so sind die Auslagen von diesem zu tragen. Wurde die Amtshandlung von Amts wegen angeordnet, so belasten die Auslagen den Beteiligten dann, wenn sie durch sein Verschulden herbeigeführt worden sind.

[…]

4. Erwägungen:

4.1. Zum Abbruchauftrag

Gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BauO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23 NÖ BauO 2014) oder der Anzeige (§ 15 NÖ BauO 2014) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten wird. Er hat Baugebrechen – zu denen insbesondere auch durch nachträgliche (konsenspflichtige) Änderungen bewirkte Konsenswidrigkeiten zählen (vgl. VwGH 23.5.2002, 2001/05/0835; 10.10.2006, 2005/05/0246; 11.10.2011, 2009/05/0292) – zu beheben. Kommt er diesen Verpflichtungen nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 NÖ BauO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BauO 2014, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Weiters hat die Baubehörde gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO 2014 den Abbruch eines Bauwerks anzuordnen, wenn für dieses keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BauO 2014) oder Anzeige (§ 15 NÖ BauO 2014) vorliegt. Auf die Konsensfähigkeit des Bauwerks kommt es in diesem Fall nicht (mehr) an.

Davon ausgehend hat die Baubehörde je nach Konstellation nach §§ 34 oder 35 NÖ BauO 2014 vorzugehen, sodass zu klären ist, ob durch die Verwirklichung des gegenständlichen Vorhabens ein Baugebrechen i.S.d. § 34 NÖ BauO 2014 herbeigeführt, mithin ein an sich konsentiertes Bauwerk abgeändert und dadurch konsenswidrig (vgl. VwGH 11.10.2011, 2009/05/0292) oder ein neues – konsensloses – hergestellt wurde.

Gemäß § 4 Z 7 NÖ BauO 2014 ist ein Bauwerk ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Ist das Bauwerk oberirdisch situiert, ist es mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden versehen, kann es von Menschen betreten werden und ist es dazu bestimmt, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, so handelt es sich um ein Gebäude (§ 4 Z 15 NÖ BauO 2014), im Übrigen um eine bauliche Anlage (§ 4 Z 6 NÖ BauO 2014). Unstrittig handelt es sich vorliegend um ein Gebäude, dessen Errichtung ebenso einer baubehördlichen Bewilligung bedarf wie Zubauten zu diesem.

Vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wurde, wie oben dargelegt, festgestellt, dass für die ursprüngliche bestehende Lagerhalle, die sich im Mittelteil des aktuell bestehenden Gebäudes befindet, und dessen Umbau mit der Baubewilligung, Zl. ***, bewilligt wurde, keine Baubewilligung vorliegt und dieser Gebäudeteil, in seiner ursprünglichen Form, somit konsenslos errichtet wurde.

Grundsätzlich muss für einen Altbestand, an welchen entweder zugebaut werden soll oder welcher Gegenstand von Änderungsmaßnahmen sein soll, ein Konsens vorliegen (vgl. VwGH 31.01.2006, 2004/05/0130). Das bedeutet im gegenständlichen Verfahren in weiterer Folge, dass durch die, mit Baubewilligung vom 3. September 1985 bewilligten, Änderung des Gebäudes die ursprüngliche Konsenswidrigkeit des Altbestandes nicht saniert werden konnte.

Wie oben festgestellt, wurde mit dem vorliegenden Abbruchauftrag der Abbruch der „bestehenden Bauwerke und baulichen Anlagen“ auf einer konkret bezeichneten Liegenschaft angeordnet. Ein baupolizeilicher Auftrag muss so bestimmt sein, dass er Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens sein kann. Bei einem Beseitigungsauftrag darf kein Zweifel darüber bestehen, was im Detail beseitigt werden soll, und es muss aus ihm unmittelbar zu entnehmen sein, welche Bauteile abzubrechen sind (vgl. VwGH 13.11.2012, 2009/05/0203). In Anbetracht der Bebauungsweise des Grundstückes kann auf Grund der Bezeichnung „bestehenden Bauwerke und baulichen Anlagen“ nicht zweifelsfrei darauf geschlossen werden, welche Bauwerke oder bauliche Anlagen des betreffenden Grundstücks vom Abbruchauftrag erfasst sind.

Im gegenständlichen Abbruchbescheid der belangten Behörde wird als Rechtsgrundlage § 35 NÖ BauO 2014 angeführt. Aus der Begründung des Berufungsbescheides vom 02. September 2021, Zl. ***, ergibt sich auf Seite 5, dass die belangte Behörde den Abbruchauftrag konkret auf § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO 2014 stützt. Das bedeutet vom Abbruchauftrag können nur jene Gebäude erfasst sein, für welche keine Baubewilligung vorliegt. Allerdings liegt zumindest für den Südteil des Gebäudes eine baubehördliche Bewilligung vom 09. Juni 1986, Zl. ***, zur „Errichtung eines gedeckten Zuganges, sowie eines zentralen Lagerraumes, einer Toilettenanlage für Damen und Herren, eines Heizraumes, einer Küche und eines Lagers für die Schenke“ vor. Hier sei angemerkt, dass es sich nach dem Wortlaut des Spruchs dieser Baubewilligung nicht um einen Zubau oder eine Änderung eines bestehenden Gebäudes handelt, sondern um die Errichtung, also um einen Neubau. Im Sinne der zuvor zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist dieser Gebäudeteil nach dem Inhalt der Baubewilligung nicht von der Konsensmäßigkeit des Altbestandes abhängig (vgl. erneut VwGH 31.01.2006, 2004/05/0130). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gilt ein Gebäude als Fertiggestellt, wenn die wesentlichen konstruktiven Merkmale des Gebäudes hergestellt sind (vgl. VwGH 17.02.2004, 2002/06/0130; 24.04.2004, 2003/06/0067, vgl. auch VwGH 08.07.1958, Vwslg 4728 A/1958). Einer Fertigstellungsmeldung oder einer Benützungsbewilligung bedarf es dafür grundsätzlich nicht, relevant ist in diesem Zusammenhang lediglich die faktische Fertigstellung des Gebäudes. Da am 10. April 1987 die Benützungsbewilligung der Änderung des Verwendungszweckes von zentralen Lagerraum auf Kegelanlage mit 4 Bahnen von der Baubehörde erster Instanz erteilt wurde, und sich diese Benützungsbewilligung auf jenes Gebäude bezieht, welches mit Bescheid vom 09. Juni 1986, Zl. ***, bewilligt wurde, ist davon auszugehen, dass das betreffende Gebäude spätestens zu diesem Zeitpunkt, somit innerhalb der Frist, im Sinne der Rechtsprechung fertigstellt wurde. Somit wurde die Baubewilligung konsumiert und es handelt sich grundsätzlich um ein von der Baubehörde bewilligtes Gebäude.

Auf Grund dessen kommen dem Landesverwaltungsgericht Zweifel, ob der südliche Gebäudeteil überhaupt vom Abbruchbescheid miterfasst sein kann. Bei einem einheitlichen Bauwerk ist grundsätzlich der gesamte Bau Gegenstand eines baupolizeilichen Auftrages. Ein Abbruchauftrag hat sich nur dann auf Teile eines Bauvorhabens zu beziehen, wenn die konsenswidrigen oder konsenslosen Teile eines Bauvorhabens vom übrigen Bauvorhaben trennbar sind (vgl. VwGH 08.04.2014, 2012/05/0057; 16.03.2012, 2010/05/0182; 06.09.2011, 2009/05/0348; 27.02.1998, 96/06/0182). Einen Hinweis auf eine mögliche Trennbarkeit begründet auch der zuvor erwähnte Umstand, dass der Südteil ursprünglich nicht als Zubau oder Änderung eines bestehenden Gebäudes bewilligt wurde, sondern als Neubau.

Die Trennbarkeit des gegenständlichen Gebäudes wurde aber im Verfahren weder von der Baubehörde erster Instanz noch von der belangten Behörde überprüft, sodass im konkreten Fall keine Feststellungen getroffen wurden, ob mutmaßlich bewilligte Gebäudeteile von den nicht bewilligten Gebäudeteilen getrennt werden könnten. Es wäre aber Aufgabe der belangten Behörde gewesen, - nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens – sachverhaltsbezogene Feststellungen zur möglichen Trennbarkeit der verschiedenen Gebäudeteile zu treffen. Solche Feststellungen fehlen in der Entscheidung der belangten Behörde allerdings zur Gänze und hat die Behörde diesen Umstand auch in der Begründung des Abbruchauftrages nicht thematisiert. Die belangte Behörde hat daher die, für die Erlassung des Abbruchbescheides, erforderlichen Ermittlungsschritte nicht gesetzt.

Da die belangte Behörde diese notwendigen Ermittlungen unterlassen hat, steht der maßgebliche Sachverhalt iSd § 28 Abs. 2 VwGVG nicht fest. Damit stellt sich die Frage, ob die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich selbst nach § 28 Abs. 2 Z 2 VwGVG im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, oder ob der Raschheit und Kostenersparnis besser durch eine Aufhebung und Zurückverweisung nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG gedient ist.

Nach der mittlerweile ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 28 Abs. 2 Z 2 iVm § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG ist in § 28 VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann daher nur bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht werden. Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgeblichen Sachverhaltes (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt hat oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (vgl. VwGH 06.07.2016, Ra 2015/01/0123, mwN).

Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für ein Vorgehen nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG aufgrund der dargestellten gravierenden Ermittlungslücken erfüllt. Indem die belangte Behörde weder sachverhaltsbezogene Feststellungen zur Beurteilung der Trennbarkeit der einzelnen Gebäudeteile machte, noch ermittelte und feststellte welche Gebäude auf dem gegenständlichen Grundstück konkret abzubrechen sind, hat sie im vorliegenden Fall die entscheidenden Ermittlungsschritte unterlassen. Sie hat damit den für die Erlassung eines Abbruchauftrags entscheidungswesentlichen Sachverhalt nicht bzw. nur ansatzweise ermittelt.

Es war daher der angefochtene Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur (allfälligen) Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

4.2. Behebung von Baumängeln und Kostenbescheid

Da im gegenständlichen Verfahren noch nicht festgestellt werden kann, dass tatsächlich (sämtliche) Bauwerke auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, wegen Konsenslosigkeit von einem Abbruchauftrag umfasst sein können, kann – derzeit – noch nicht festgestellt werden, ob die Verfahren betreffend die Behebung von Baumängeln (Bescheid der Baubehörde 1. Instanz: ***) und den Kostenbescheid (Bescheid der der Baubehörde 1. Instanz: ***) getrennt vom Abbruchverfahren geführt werden können. Sollte sich nämlich beispielsweise aufgrund eines Gutachtens eines Sachverständigen herausstellen, dass sämtliche Bauwerke untrennbar sind und somit als Ganzes abzubrechen sind, wäre die Behebung der mit Bescheid der Baubehörde 1. Instanz, Zl. ***, aufgetragene Baumängelbehebung obsolet. Es ist somit notwendig letztlich alle drei mit der Berufung anhängigen Verfahren gemeinsam zu beurteilen.

Daher war der Bescheid der belangten Behörde zur Gänze aufzuheben und zur (allfälligen) Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

4.3. Hinweis

Die belangte Behörde hat daher im fortgesetzten Verfahren unter Beiziehung eines bautechnischen Amtssachverständigen zu prüfen, ob die Bauwerke auf dem gegenständlichen Grundstück einen untrennbaren Komplex darstellen, sodass gegebenenfalls für diesen wegen (allfälliger) Konsenslosigkeit auch nur einzelner betroffener Bauwerke die Voraussetzungen für einen Abbruchauftrag nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 erfüllt sind. Sollte sich herausstellen, dass eine Trennbarkeit von Bauwerken besteht, wären diese jeweils getrennt auf ihren baubehördlichen Konsens zu prüfen und bei Abweichungen von der allfälligen jeweiligen baubehördlichen Bewilligung Mängelbehebungsaufträge gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 zu erlassen. Diesen Aufträgen hat jedoch auch die Prüfung voranzugehen, ob es sich bei den festgestellten Abänderungen um bewilligungs-, anzeige oder meldepflichtige Vorhaben gemäß den §§ 14, 15 oder § 16 NÖ BO 2014 handelt und diese auch zum Zeitpunkt der Vornahme der Abänderungen eines baubehördlichen Konsenses bedurften.

5. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.