Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-379/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.11.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.379.001.2022

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter über die Beschwerde 1. der A in *** und 2. des B in ***, beide vertreten durch C, Rechtsanwältin in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 19. Jänner 2022 (im Kopf irrtümlich datiert mit 19.02.2022), Zl. ***, betreffend Abbruchaufträge nach der NÖ Bauordnung 2014, den

BESCHLUSS:

1. Der angefochtene Bescheid wird gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG aufgehoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückverwiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 und 9 BVG iVm § 25a Abs. 1 VwGG nicht zulässig.

Begründung:

I.Feststehender Sachverhalt und Verfahrensgang

1. Die Beschwerdeführer sind gemeinsame Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG ***, EZ *** (in der Folge: Grundstück). Dieses weist die Flächenwidmung Grünland Land- und Forstwirtschaft auf.

2. Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 24. November 2020 wurde den Beschwerdeführern gemäß § 35 Abs. 2 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) der Auftrag erteilt, folgende Objekte (in der Folge: spruchgegenständliche Objekte) innerhalb einer Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu entfernen (Abbruchauftrag):

1. Ein eingeschossiges Kleinwohnhaus mit Satteldach im Ausmaß von8,10 x 4,00 m an der östlichen Grundstücksgrenze (1 in Skizze A)

2. Einen Keller im Ausmaß von 2,30 x 2,40 m und einer Höhe von 2,30 m an der östlichen Grundstücksgrenze (2 in Skizze A)

3. Einen WC-Raum mit darüber befindlicher Terrasse im Ausmaß von3,00 x 2,20 m und einer Höhe von 2,30 m hinter Gebäude 1 (3 in Skizze A)

4. Ein eingeschossiges Kleinwohnhaus mit Satteldach im Ausmaß von 4,20x6,65m und Zubauten mit 1,60 x 0,81 m und 4,40 x 2,45 m und einer Firsthöhe von 4,00 m und einer Traufenhöhe von 2,50 m im westlichen Bereich des Grundstückes (4 in Skizze A)

5. Eine Gerätehütte im Ausmaß von 3,18 x 3,70 m und einer Firsthöhe von 3,20 m und einer Traufenhöhe von 2,80 m hinter Gebäude 4 (5 in Skizze A)

Die Reinschrift der Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 23. Mai 2019 inklusive der Skizze A wurde zu einem Bestandteil des Bescheides erklärt und als Beilage angeschlossen.

Zudem wurden den Beschwerdeführern Kommissionsgebühren für die Teilnahme von zwei Amtsorganen an der Verhandlung bei einer Verhandlungsdauer von einer halben Stunde in Höhe von 27,60 Euro vorgeschrieben.

3. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer fristgerecht Berufung.

In dieser wurde – auf das Wesentliche zusammengefasst – vorgebracht, es würden Feststellungen zum Errichtungszeitpunkt der spruchgegenständlichen Objekte fehlen, die jedoch zur Beurteilung der Bewilligungs- oder Anzeigepflicht im Errichtungszeitpunkt erforderlich seien. Dies insbesondere vor dem Hintergrund der Eingemeindung der Stadtgemeinde *** in die Bundeshauptstadt Wien, die mit 15. Oktober 1938 in Kraft getreten und erst mit 1. September 1954 rückgängig gemacht worden sei, weshalb sich die Bewilligungs- oder Anzeigepflicht der Objekte allenfalls auch nach der Bauordnung für Wien – und nicht nach der NÖ Bauordnung – richten könnte. Überdies seien keinerlei Ermittlungsschritte zur Beurteilung eines vermuteten Konsenses gesetzt worden.

4. Mit dem angefochtenen Bescheid (der mit 19.02.2022 datiert ist, jedoch, wie sich aus dem Beschlussprotokoll ergibt, am 19.01.2022 beschlossen wurde) gab die belangte Behörde der Berufung keine Folge.

In der Begründung gab sie zunächst das „bisherige Verwaltungsgeschehen“, wieder und stellte dabei zusammengefasst den folgenden Sachverhalt fest:

-Im Jahr 1949 seien durch eine Parzellierung des Grundstücks Nr. *** mehrere kleine Grundstücke, insbesondere das verfahrensgegenständliche, entstanden. Einem Aktenvermerk vom 21. Juli 1949 sei zu entnehmen, dass für die Liegenschaft nach dem Bauzonenplan für *** die Widmung Grünland gegeben gewesen sei; es sei weder eine Kleingarten- noch eine Bauplatzschaffung geplant gewesen;

-Am 23. November 1961 sei die Hausnummer *** für das auf dem Grundstück befindlichen Gebäude vergeben worden;

-Am 23. Mai 2019 sei eine Verhandlung zur Feststellung des Gebäudeumfangs und etwaiger Baugebrechen durchgeführt worden, wobei festgestellt worden sei, dass sich auf der Liegenschaft die spruchgegenständlichen Objekte befinden.

-Am 19. August 2019 seien weitere Unterlagen betreffend die Liegenschaften *** und *** vorgelegt worden (nach dem Akteninhalt waren dies Meldezettel früherer Haupt- und Untermieter des Gebäudes auf dem Grundstück sowie ältere Gedächtnisprotokolle). Aus diesen würde hervorgehen, dass ab den 1935er-Jahren in diesem Gebiet Häuser errichtet und bewohnt worden seien.

-Nach Auskunft der Stadtplanung sei im ältesten vorhandenen Dokument, dem Bauzonenplan aus dem Jahr 1937, das (Vorgänger-)Grundstück Nr.*** als Grünland Wald ausgewiesen. Es sei davon auszugehen, dass das Grundstück seit mindestens 1937 als Grünland gewidmet gewesen sei; seit 2008 laute die Widmung jedenfalls ununterbrochen Grünland Forst- und Landwirtschaft. Das auf dem nunmehrigen (Rest-)Grundstück Nr. *** ausgewiesene Bestandsgebäude sei zudem von 1989 bis 2000 als erhaltenswertes Gebäude im Grünland festgelegt worden.

Auf Grundlage dieser Feststellungen erwog die belangte Behörde, dass die spruchgegenständlichen Objekte als Bauwerke iSd § 4 Z 7 NÖ BO 2014 zu qualifizieren seien, für welche nach § 14 Z 1 und 2 eine Bewilligungspflicht gegeben sei. Eine solche bestehe für Gebäude bereits seit Inkrafttreten der NÖ Bauordnung 1883; dies treffe ebenso für die im Zeitraum von 1939 bis 1954 geltende Bauordnung für Wien zu.

Aus dem Bauakt und den im „bisherigen Verwaltungsgeschehen“ angeführten Unterlagen seien keine Anhaltspunkte abzuleiten, das für die spruchgegenständlichen Objekte eine unbefristete Baubewilligung erteilt worden sei oder eine solche zu vermuten wäre. Ein Ansuchen oder eine Baubewilligung könne dem „Hausakt“ nicht entnommen werden.

Die Prüfung eines allfällig vermuteten Konsenses scheide aus, weil eine Baubewilligung im Hinblick auf die seit 1937 bestehende Widmung als Grünland und die geltenden Verbauungsvorschriften nicht hätte erteilt werden können; der genaue Errichtungszeitpunkt der spruchgegenständlichen Objekte sei daher nicht von Bedeutung. Weiters sei nicht anzunehmen, dass der vorliegende Akt unvollständig wäre und diesbezügliche Unterlagen nicht auffindbar wären. Zudem seien laut Auskunft des Magistrates der Stadt Wien die baubehördlichen Akten stets in *** untergebracht gewesen. Soweit die Beschwerdeführer auf eine für ein Nachbargrundstück erteilte „Baubewilligung“ aus dem Jahr 1947 hingewiesen hätten, handle es sich nicht um eine solche, sondern um einen Anhang zu einer bauwirtschaftlichen Genehmigung.

Im Ergebnis sei daher zwingend gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 der Abbruch der spruchgegenständlichen Objekte anzuordnen gewesen.

5. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende rechtzeitige Beschwerde.

In dieser wird im Wesentlichen vorgebracht, die belangte Behörde habe entgegen der höchstgerichtlichen Rechtsprechung keine Feststellungen zum Errichtungszeitpunkt der spruchgegenständlichen Objekte getroffen. Aus der Feststellung, dass der Bauakt betreffend das Grundstück im Jahr 1949 beginne, sei nicht zu schließen, dass die Bauwerke zu diesem Zeitpunkt nicht schon lange bestanden hätten bzw. lasse sich daraus kein Errichtungsdatum ableiten. Auch lasse eine Grundstückswidmung ab dem Jahr 1937 als Grünland nicht die Annahme der Konsenslosigkeit der Baulichkeiten zu. Diese seien glaublich in den 1920er oder 1930er Jahren, möglicherweise aber auch früher, errichtet worden, sohin vor dem ersten Flächenwidmungsplan, sodass eine Baubewilligung sehr wohl hätte erteilt werden dürfen. Darüber hinaus seien auch im Grünland Gebäude bzw. bauliche Anlagen unter bestimmten Voraussetzungen zulässig; ob diese allenfalls erfüllt waren, habe die belangte Behörde nicht geprüft. Auch unterscheide die Behörde nicht zwischen Gebäuden und sonstigen Baulichkeiten und sei nicht geprüft worden, aus welchen Gründen alle vom Abbruchauftrag erfassten Baulichkeiten sowohl im Errichtungszeitpunkt als auch aktuell baubewilligungspflichtig seien.

Die Behörde habe es in rechtswidriger Weise unterlassen, das Vorliegen der Voraussetzungen über einen vermuteten Konsens zu prüfen. Die von ihr vertretene Auffassung, ein solcher müsse nicht weiter geprüft werden, da eine Bewilligung auf Basis der ab 1937 geltenden Grünlandwidmung nicht hätte erteilt werden können, erweise sich als unzutreffend. Vielmehr spreche eine Reihe von Anhaltspunkten dafür, dass die spruchgegenständlichen Objekte – seit ca. 90 Jahren – nicht konsenslos bestehen, zumal die Stadtgemeinde Hausnummern festgelegt, Grundsteuerbescheide ausgestellt und einen Wasseranschluss hergestellt habe. Auch sei von der belangten Behörde nicht geprüft worden, ob für vergleichbare Bauführungen in den 1920er bzw. 1930er Jahren überhaupt noch Akten vorhanden bzw. auffindbar seien.

Auf Grund der Nichtberücksichtigung zahlreicher Beweismittel bzw. der Vielzahl an Ermittlungsmängeln seien die baubehördlichen Bescheide rechtswidrig. Dementsprechend wurde die Abänderung des angefochtenen (Berufungs) Bescheides dahingehend beantragt, dass die Abbruchaufträge des Stadtamtes ersatzlos behoben werden, in eventu die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Zurückverweisung der Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde.

6. Seitens der Baubehörden wurden keine Feststellungen zum Errichtungszeitpunkt der fünf spruchgegenständlichen Objekte getroffen. Darüber hinaus fehlen nachvollziehbare Feststellungen zur Frage der Vollständigkeit der Archive, insbesondere bezogen auf die – festzustellenden – Errichtungszeitpunkte der spruchgegenständlichen Objekte, auch unter Berücksichtigung des Aktenbestandes umliegender Grundstücke für ähnliche Bauvorhaben. Auch wurde nicht festgestellt, ob bzw. welche Widmung zum (festzustellenden) Errichtungszeitpunkt bestanden hat.

Dies ergibt sich eindeutig aus den Inhalten des angefochtenen und des erstinstanzlichen Bescheides, denen entsprechende Feststellungen nicht zu entnehmen sind.

Im Übrigen ergibt sich der festgestellte Sachverhalt bzw. Verfahrensgang aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt bzw. dem Gerichtsakt und ist unbestritten.

II.Rechtsvorschriften

1. Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013 idF BGBl. I 109/2021, lauten:

„[…]

Verhandlung

§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

(2) Die Verhandlung kann entfallen, wenn

1. […] bereits auf Grund der Aktenlage feststeht, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben […] ist […]

[…]

Erkenntnisse

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 BVG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

[…]“

2. Die maßgeblichen Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrens-gesetzes 1991 (AVG), BGBl. 51 idF BGBl. I 58/2018, lauten:

„[…]

II. Teil: Ermittlungsverfahren

1. Abschnitt: Zweck und Gang des Ermittlungsverfahrens

Allgemeine Grundsätze

§ 37. Zweck des Ermittlungsverfahrens ist, den für die Erledigung einer Verwaltungssache maßgebenden Sachverhalt festzustellen und den Parteien Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben.

[…]

§ 39. […]

(2) Soweit die Verwaltungsvorschriften hierüber keine Anordnungen enthalten, hat die Behörde von Amts wegen vorzugehen und unter Beobachtung der in diesem Teil enthaltenen Vorschriften den Gang des Ermittlungsverfahrens zu bestimmen. Sie kann insbesondere von Amts wegen oder auf Antrag eine mündliche Verhandlung durchführen und mehrere Verwaltungssachen zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbinden oder sie wieder trennen. Die Behörde hat sich bei allen diesen Verfahrensanordnungen von Rücksichten auf möglichste Zweckmäßigkeit, Raschheit, Einfachheit und Kostenersparnis leiten zu lassen.

[…]

§ 76. […]

(2) […] Wurde die Amtshandlung von Amts wegen angeordnet, so belasten die Auslagen den Beteiligten dann, wenn sie durch sein Verschulden herbeigeführt worden sind.

(3) Treffen die Voraussetzungen der vorangehenden Absätze auf mehrere Beteiligte zu, so sind die Auslagen auf die einzelnen Beteiligten angemessen zu verteilen.

[…]

§ 77. (1) Für Amtshandlungen der Behörden außerhalb des Amtes können Kommissionsgebühren eingehoben werden. Hinsichtlich der Verpflichtung zur Entrichtung dieser Gebühren ist § 76 sinngemäß anzuwenden.

[…]“

3. Gemäß § 70 Abs. 16 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 32/2021, sind die am Tag des Inkrafttretens der Novelle LGBl. 32/2021 (das war gemäß § 70 Abs. 14 leg.cit. der 01.07.2021) anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

3.1. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 idF LGBl. 53/2018 lauteten:

„[…]

§ 4

Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

[…]

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;

[…]

§ 14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

[…]

§ 35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

[…]

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

[…]

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

[…]“

III.Rechtliche Beurteilung

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist für die Erteilung eines baupolizeilichen Beseitigungsauftrags gemäß § 35 NÖ BO 2014 die Rechtslage im Zeitpunkt der Auftragserteilung maßgeblich. Hinsichtlich der Beurteilung der Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht der vom Bauauftrag betroffenen Objekte gilt, dass diese nicht nur im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrags, sondern auch im Zeitpunkt von deren Errichtung gegeben sein muss (vgl. VwGH 29.09.2015, Ra 2015/05/0056, mwN).

Im vorliegenden Fall ist für die Rechtslage im Zeitpunkt der Auftragserteilung – im Hinblick darauf, dass das vorliegende Verfahren am 1. Juli 2021 bereits anhängig war – gemäß § 70 Abs. 16 NÖ BO 2014 idF LGBl.32/2021 die NÖ BO 2014 idF LGBl. 53/2018 maßgeblich (sodass in weiterer Folge stets diese Fassung gemeint ist; abgesehen davon wurden die hier relevanten Bestimmungen, speziell § 14 Z 1 und 2, durch die Novellen LGBl. 32/2021 und 20/2022 nicht geändert). Für die Beurteilung der Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht der fünf spruchgegenständlichen Objekte in den Errichtungszeitpunkten kommt es auf die damals geltenden baurechtlichen Bestimmungen an.

2. Der belangten Behörde ist zunächst auf Grund der festgestellten Ausmaße der spruchgegenständlichen Objekte sowie der im Verwaltungsakt einliegenden Fotos zuzustimmen, dass diese allesamt als Bauwerke bzw. Gebäude iSd § 4 Z 7 und15 NÖ BO 2014 zu qualifizieren sind (vgl. etwa VwGH 30.05.1995, 95/05/0042) und damit ihre Bewilligungspflicht nach dem heute geltenden § 14 Z 1 bzw. 2 NÖ BO 2014 gegeben ist.

3. In der Beschwerde wird auch der – insoweit näher begründeten – Schlussfolgerung der belangten Behörde, dass eine Bewilligungspflicht der spruchgegenständlichen Objekte schon zu den Zeitpunkten ihrer Errichtung gegeben war, jedenfalls hinsichtlich der Gebäude nicht entgegengetreten.

Die Beschwerdeführer behaupten allerdings das Vorliegen eines baurechtlichen Konsenses, wobei unstrittig ist, dass sie zur Vorlage einer (unbefristeten bzw. gültigen) Baubewilligung nicht in der Lage sind und solche auch im aufliegenden Bauakt nicht enthalten sind. Sie machen jedoch das Vorliegen eines „vermuteten Konsenses“ geltend. Außerdem habe die Behörde nicht zwischen Gebäuden und „sonstigen Baulichkeiten“ (also zwischen Gebäuden und baulichen Anlagen nach den Legaldefinitionen in § 4 Z 6 und 7 NÖ BO 2014) unterschieden.

4. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit einer alten Baulichkeit dann in Betracht, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich scheint, oder bestimmte Indizien dafürsprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes ist dann zu vermuten, wenn der Zeitpunkt der Herstellung desselben so weit zurückliegt, dass – von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen – auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht. Der Verwaltungsgerichtshof erachtete etwa ein Anfang der 1960er-Jahre errichtetes Gebäude nicht als alten Bestand im Sinne dieser Rechtsprechung. Weiters hält er in ständiger Rechtsprechung fest, dass ein vermuteter Konsens nicht allein deshalb angenommen werden kann, weil ein Einschreiten der Behörden wegen Konsenslosigkeit bisher nicht erfolgte (vgl. zu alldem VwGH 23.05.2018, Ra 2018/05/0162, mwN). Zudem ist im Zusammenhang mit der Beurteilung eines vermuteten Konsenses die Feststellung des Alters einer Baulichkeit, allenfalls mit Hilfe von Sachverständigen, die nach Begutachtung aus dem Bauzustand und der verwendeten Materialien Schlüsse auf den Zeitpunkt der Errichtung ziehen können, von Bedeutung (vgl. VwGH 22.10.1992, 92/06/0169).

4.1. Für die belangte Behörde schied das Vorliegen eines vermuteten Konsenses schon deshalb aus, weil eine Baubewilligung für die spruchgegenständlichen Objekte auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück aufgrund von dessen Widmung als Grünland und damit in Hinblick auf die anzuwendenden Bestimmungen (insbesondere die Verbauungsvorschriften 1937, wonach eine Verbauung nicht stattfinden sollte), nicht hätte erteilt werden können. Daraus sei zu schließen, dass der genaue Errichtungszeitpunkt der spruchgegenständlichen Objekte nicht von Bedeutung sei. Zudem wurde – ohne nähere Begründung – ausgeführt, es sei nicht anzunehmen, dass der vorliegende Akt unvollständig wäre und diesbezüglich Unterlagen nicht auffindbar wären.

4.2. Mit diesen Ausführungen nimmt die belangte Behörde eine Prüfung der nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes erforderlichen Voraussetzungen für das Vorliegen eines vermuteten Konsenses nicht vor. Sie könnten nämlich nur dann nachvollzogen werden, wenn feststünde, dass sämtliche Objekte erst ab dem Jahr 1937 errichtet worden wären. Somit wären – entsprechend der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes – Ermittlungsschritte und Feststellungen zum Errichtungszeitpunkt – allenfalls unter Beiziehung eines Sachverständigen, etwa für Dendrologie – für alle fünf vom Abbruchauftrag umfassten Objekte zu treffen gewesen. Solche Feststellungen sind aber weder im angefochtenen noch im erstinstanzlichen Bescheid enthalten.

Aufgrund des Beschwerdevorbringens sowie der bereits im Verwaltungsverfahren von den Beschwerdeführern vorgelegten Unterlagen (einschließlich Gedächtnisprotokolle und Meldezettel betreffend schon das Jahr 1931) kann jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass die spruchgegenständlichen Objekte nicht schon zu einem früheren Zeitpunkt als 1937 (etwa schon in den 1920er oder 1930er Jahren, wie von den Beschwerdeführern vorgebracht) errichtet wurden.

In weiterer Folge lassen die baubehördlichen Bescheide offen, ob auch zu einem früheren (also vor 1937 liegenden) Errichtungszeitpunkt eine Bebauung gemäß den damals geltenden Bebauungsvorschriften unzulässig gewesen wäre (diesfalls würde die Beweislast zum Beibringen einer Baubewilligung die Beschwerdeführer treffen; vgl. VwGH 23.05.2002, 2001/05/0835) oder aber diese damals der Bebauung (noch) nicht entgegengestanden wäre. Ebensowenig wurden Feststellungen zum Inkrafttreten der Grünlandwidmung des Grundstücks getroffen.

4.3. Wäre im Errichtungszeitpunkt der fünf spruchgegenständlichen Objekte eine Bebauung (noch) nicht unzulässig gewesen, wären konkrete Feststellungen – bezogen auf diese Zeitpunkte – zum Zustand und zur Vollständigkeit der Archive der Stadtgemeinde im Hinblick auf die Führung der Bauakten im zeitlichen Umfeld der Errichtung zu treffen gewesen. Dabei ist insbesondere auch darauf Bedacht zu nehmen, ob für ähnliche Bauten im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind (vgl. etwa VwGH 23.05.2002, 2001/05/0835, mwN).

4.4. Hinsichtlich des Kellers (Objekt 2), bei dem es sich nach den getroffenen Feststellungen nicht um ein Gebäude iSd § 4 Z 7, sondern um eine bloße bauliche Anlage iSd § 4 Z 6 NÖ BO 2014 handelt, fehlen im angefochtenen Bescheid zudem Feststellungen, aus denen sich die Bewilligungspflicht im Errichtungszeitpunkt ergeben würde. Insoweit trifft auch das Beschwerdevorbringen zu, die belangte Behörde habe dieser Unterscheidung keine Beachtung geschenkt.

5. Somit steht der maßgebende Sachverhalt iSv § 37 AVG bzw. der maßgebliche Sachverhalt iSv § 28 Abs. 2 Z 1 VwGVG nicht fest. Die belangte Behörde ist insoweit ihrer aus den §§ 37 und 39 Abs. 2 AVG resultierenden amtswegigen Ermittlungspflicht nicht hinreichend nachgekommen. Daher stellt sich nach § 28 Abs. 2 Z 2 VwGVG die Frage, ob die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist oder ob der Raschheit und Kostenersparnis besser durch eine Aufhebung und Zurückverweisung nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG gedient ist.

5.1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 28 Abs. 2 Z 2 iVm § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG ist in § 28 VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs. 3 zweiter Satz leg.cit. vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann nur bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht werden; eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterlassen hat, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden. Selbst Bescheide, die in der Begründung dürftig sind, rechtfertigen keine Zurückverweisung der Sache, wenn brauchbare Ermittlungsergebnisse vorliegen, die im Zusammenhalt mit einer allenfalls durchzuführenden Verhandlung zu vervollständigen sind. Auch wenn das Verwaltungsgericht die beweiswürdigenden Erwägungen einer Verwaltungsbehörde nicht teilt, führt dies allein noch nicht dazu, dass von einem Unterlassen gebotener Ermittlungsschritte im Sinne des § 28 Abs. 3 VwGVG gesprochen werden könnte (vgl. etwa VwGH 22.06.2017, Ra 2017/20/0011 mwN, insbesondere auf VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063).

5.2. Im Hinblick auf die (ausdrücklich) unterlassene bzw. nur oberflächliche Ermittlungstätigkeit der belangten Behörde zu den Sachverhaltsvoraussetzungen des „vermuteten Konsenses“, insbesondere die fehlenden Feststellungen zu den Errichtungszeitpunkten aller fünf spruchgegenständlichen Objekte sowie zur damaligen Bewilligungsfähigkeit (hinsichtlich des Kellers auch der Bewilligungspflicht) und Vollständigkeit der Archive, ist von bloß ansatzweisen Ermittlungen auszugehen. Darüber hinaus ist auf Grund des Umfangs der insoweit erforderlichen Ermittlungen (insbesondere zur Vollständigkeit der Archive sowie ein möglicherweise erforderliches Sachverständigengutachten zum Alter der Objekte, das eine Befundaufnahme vor Ort erfordert) und den Umstand, dass diese Ermittlungen zum größten Teil in der Stadtgemeinde *** (im Hinblick auf die Vollständigkeit der Archive sogar in den Räumlichkeiten der Stadtgemeinde selbst) vorzunehmen sein werden, die Nachholung dieser noch gebotenen Feststellungen durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich nicht im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden, zumal sich die belangte Behörde anders als das Gericht des Stadtamtes (als nach Art. 117 Abs. 7 B-VG eingerichteter Geschäftsapparat sämtlicher Gemeindebehörden) bedienen kann.

5.3. Der angefochtene Bescheid ist daher gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

6. Von der Aufhebung sind auch die auf Grundlage des § 77 Abs. 1 AVG vorgeschriebenen Kommissionsgebühren umfasst, hinsichtlich derer die Berufung (ebenfalls) abgewiesen wurde. Die Vorschreibung von Kommissionsgebühren gegenüber den Beschwerdeführern käme nämlich nach § 76 Abs. 2 AVG nur dann in Betracht, wenn diese die Amtshandlung der Behörde „verschuldet“ hätten (vgl. etwa VwGH 28.03.2018, Ra 2017/07/0123); für diese Beurteilung ist die Rechtmäßigkeit des erteilten Abbruchauftrags maßgeblich. Darüber hinaus hat die belangte Behörde auch die durch § 76 Abs. 3 AVG gebotene Aufteilung der Kommissionsgebühren auf die Beschwerdeführer nicht vorgenommen (vgl. dazu Hengstschäger/Leeb, AVG, § 76 Rz 55 ff, mwN, Stand 01.04.2009, rdb.at).

7. Eine – nur von den Beschwerdeführern beantragte – öffentliche mündliche Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen, weil bereits aufgrund der Aktenlage feststeht, dass der angefochtene Bescheid aufzuheben ist.

IV.Zur Unzulässigkeit der Revision

Die Revision ist nicht zulässig, weil im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen ist, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 BVG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Insbesondere weicht die Entscheidung weder von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt es an einer solchen Rechtsprechung noch wurden die zur Aufhebung führenden Rechtsfragen in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes uneinheitlich beantwortet. Vielmehr ergibt sich die Lösung dieser Rechtsfragen aus dem Wortlaut des § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014, des § 37 AVG und des § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG, jeweils in Verbindung mit der zitierten, zu diesen Bestimmungen ergangenen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.