Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2022/33/1538-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.10.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2022:LVwG.2022.33.1538.1

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Visinteiner über die Beschwerde des AA, vertreten durch Rechtsanwalt BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y als Grundverkehrsbehörde vom 28.04.2022, Zl ***, betreffend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG 1996),

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Kaufvertrag vom 18.08.2021, Zl ***, hat AA als Käufer von CC als Verkäufer die Grundstücke **1, **2, **3 und **4 jeweils im unverbürgten Gesamtausmaß von 10.213 m² je aus der Liegenschaft in EZ **** GB ***** X, sowie die gesamte Liegenschaft in EZ *** GB ***** X, bestehend aus den Grundstücken **5, **6, **7, **8, **9, **10, **11, **12, **13 und **14 im unverbürgten Gesamtausmaß von 6.697 m² und schließlich den materiellen Anteil II in EZ *** GB ***** X, bestehend aus dem Grundstück **15 im Ausmaß von 353 m², erworben. Dieses Rechtsgeschäft wurde der Bezirkshauptmannschaft Y gemäß § 23 TGVG 1996 am 29.09.2021 angezeigt.

Die belangte Behörde hat im durchgeführten Ermittlungsverfahren neben der Frage der Qualifikation des Beschwerdeführers als Landwirt auch zur Frage des ortsüblichen Preises das von einem Amtssachverständigen der Abteilung Landwirtschaftliches Schulwesen und Landwirtschaftsrecht erstellte Bewertungsgutachten vom 11.02.2022, Zl ***, und das Gutachten samt angeschlossenem gesonderten Bewertungsgutachten des agrarwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 15.02.2022, Zl ***, eingeholt. Zu diesen Ermittlungsergebnissen wurde dem Beschwerdeführer mit Parteiengehör vom 21.02.2022 die Möglichkeit zur Stellungnahme eingeräumt.

Mit Stellungnahme vom 13.04.2022 bringt der Beschwerdeführer in Bezug auf die von den Amtssachverständigen vorgenommenen Bewertungen vor, die Grundstücke **1, **3 und **4 seien in der Zone 3 der Aufstellung der Richtpreise für die Grundstücke in der KG ***** X gelegen. Für diese Gebiete in der Zone 3 seien laut Feststellung des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Baumeister DD vom 08.08.2021 Richtpreise von Euro 500,00/m² bis Euro 1.450,00/m² für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken innerhalb der Siedlungsgrenzen anzunehmen. Daraus zeige sich, dass der vom agrarwirtschaftlichen Amtssachverständigen herangezogene Ausgangsrichtpreis von Euro 9,80/m² vollkommen unrealistisch sei und an den tatsächlichen Marktverhältnissen deutlich vorbeigehe. Die in der EZ *** KG ***** X gelegenen Grundstücke befänden sich in der Zone 4, für diese Gebiete würden die Richtpreise Euro 150,00 bis Euro 380,00 betragen. Die vom Amtssachverständigen vorgenommene Bewertung mit einem Ausgangspreis von Euro 9,80/m², von welcher der Amtssachverständige dann auch noch Abschläge von 60% bis 90 % vornehme, sei ebenfalls unrealistisch und nicht mit der tatsächlichen Verkehrswertsituation übereinstimmend. Das GSt **15, liege ebenfalls innerhalb der Zone 3 und sei daher – entgegen der Bewertung des Amtssachverständigen mit Euro 93,00/m², und trotz der Lage in der ausgewiesenen Lawinengefahrenzone mit durchschnittlichen Grundstückspreisen von Euro 500,00 bis Euro 1.450,00, zu bewerten. Gleiches gelte auch für die Grundstücke **2 und **1, welche vom Amtssachverständigen mit Euro 25,00/m² bewertet worden seien. Unter Heranziehung der Richtpreise laut Ermittlung des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Baumeister DD vom 08.08.2021 zeige sich somit, dass der Versagungsgrund nicht vorliege, da die vereinbarte Gegenleistung den ortsüblichen Preis keinesfalls um 30 % übersteige. Die von Baumeister DD erstellte und mit 08.08.2021 datierende Richtpreis-Liste (Dokumentbezeichnung „Richtpreise für Grundstücke GB ***** X Bezirksgericht W“) war der Stellungnahme des Beschwerdeführers angeschlossen.

Seitens der belangten Behörde wurde betreffend die von Baumeister DD erstellte Richtpreis-Liste vom 08.08.2021 am 19.04.2022 Kontakt mit einem Mitarbeiter des Bauamtes der Gemeinde X, aufgenommen. Dieser teilte mit, dass diese Liste bekannt sei und es sich bei den darin angeführten Richtpreisen um Preise für Baugrundstücke handle.

Mit Bescheid vom 28.04.2022, Zl ***, hat die belangte Behörde dem Kaufvertrag vom 18.08.2021 – insbesondere auch unter Verweis auf die eingeholten Gutachten – die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 4 Abs 1 iVm § 6 Abs 1 und § 7 Abs 1 lit d TGVG 1996 versagt. Begründend wurde ausgeführt, es ergebe sich aus den eingeholten Bewertungsgutachten, dass der ortsübliche Preis der gegenständlichen Grundstücke rund Euro 193.600,00 betrage, im Kaufvertrag jedoch ein Betrag von Euro 400.000,00 festgesetzt worden sei. Daraus resultiere, dass die Gegenleistung für das zu erwerbende Recht den ortsüblichen Preis um mehr als 106 v.H. übersteige und folglich der besondere Versagungsgrund nach § 7 Abs 1 lit d TGVG 1996 vorliege.

Dagegen erhob der Beschwerdeführer durch seinen ausgewiesenen Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 31.05.2022 fristgerecht Beschwerde und bringt in dieser im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass ihm das Ergebnis der Nachfrage betreffend die Richtwert-Liste beim Bauamt der Gemeinde X nicht mitgeteilt wurde und dieser in seinem Recht auf Parteiengehör verletzt wurde. Zudem genüge die Rücksprache mit einem Bauamt bei weitem nicht den Erfordernissen einer gesetzeskonformen Beweisaufnahme. Es sei nicht überprüfbar, ob die Voraussetzungen der §§ 48ff AVG eingehalten wurden. Der auf diese Auskunft des Bauamtes gestützten Feststellung komme entscheidungswesentliche Bedeutung zu.

Weiters macht der Beschwerdeführer geltend, die belangte Behörde habe eine unrichtige Tatsachenfeststellung vorgenommen. Zunächst wird betreffend die vom Amtssachverständigen vorgenommene Bewertung der auf Gst **15 KG ***** X bestehenden Baulichkeiten angeführt, dass der vom Amtssachverständigen ermittelte Neuherstellungswert Euro 281.100,00 betrage. Jedoch sei der vom Amtssachverständigen angenommene Sachwert von 30 % davon vollkommen willkürlich und unbegründet. Die Alterswertminderung sei mit 30% anzunehmen, sodass ein Gebäudewert von 70% (Euro 196.770,00) verbleibe. Weiters sei der Pauschalabzug von Euro 15.000,00 für „Anpassung Stall, pauschal“ nicht nachvollziehbar. Bezüglich dem Bodenwert des Gst **15 KG ***** X, wird ausgeführt, dass dieses in der Zone 3 liege, daher von Grundstückspreisen von Euro 500,00 bis Euro 1.450,00 pro m² auszugehen sei und sich die von Baumeister DD vorgenommenen Bewertungen ausdrücklich nicht auf Bauland im Sinne der §§ 37 ff Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022) beziehen würden, sondern es sich hierbei um eine Bewertung von bebauten und unverbauten Grundstücken innerhalb der Siedlungsgrenzen handle. Ausgehend von einem Preis von Euro 500,00/m² errechne sich der Grundpreis für das Gst **15 KG ***** X mit Euro 176.500,00. Unter Hinzurechnung des Gebäudewertes (gerundet) von Euro 196.800,00 ergebe sich somit ein Gesamtwert von Euro 373.300,00 bzw für den materiellen Anteil Euro 196,650,00. Ein Abzug für Mehrfacheigentum sei nicht in Abzug zu bringen.

Zudem bringt der Beschwerdeführer vor wie folgt:

„Auch betreffend Gst. **2 bzw. die Teilfläche von 12 m2 aus Gst. **2, jeweils KG ***** X ist dem Amtssachverständigen eine Fehlbewertung unterlaufen, zumal auch diese Grundstücke innerhalb der Siedlungsgrenzen gelegen sind, sodass die Bauflächen von insgesamt 69 m2 mit jeweils € 500,00 zu bewerten sind.

Für Gst. **2 KG ***** X ergibt sich damit ein Wert von € 52.000,00 (gerundet) und für Gst. **1 KG ***** X von € 13.800,00.

Zusammengefasst stellen sich die ortsüblichen Werte der verfahrensgegenständlichen Grundstücke wie folgt dar:

Grundstücke **1, **3 und **4

vorgetragen in EZ **** KG ***** X und

EZ *** KG ***** X (lt. Amtsgutachten)€ 134.000,00

Materieller Anteil GstBfl. **15 KG ***** X€ 196.650,00

Gst. **2 KG ***** X€ 52.000,00

Gst. **1 KG ***** X€ 13.800,00

insgesamt € 396.450,00

Es zeigt sich somit, dass der vom Beschwerdeführer vereinbarte Kaufpreis nur geringfügig über den in X ortsüblichen Kaufpreisen gelegen ist, sodass entgegen der Ansicht der belangten Behörde der Versagungsgrund gemäß § 7 Abs. 1 lit. d TirGVG 1996 nicht gegeben ist.“

Abschließend wurde beantragt, den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werde; in eventu den Bescheid aufzuheben und die Sache zur Verfahrensergänzung und Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Mit Schreiben vom 10.06.2022, Zl ***, beim Landesverwaltungsgericht Tirol eingelangt am 13.06.2022, hat die belangte Behörde den Gegenstandsakt mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde gegen den Bescheid vom 28.04.2022, Zl ***, dem Landesverwaltungsgericht Tirol vorgelegt.

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde zu Zl ***, insbesondere in den Kaufvertrag vom 18.08.2021 zu Zl ***, die Widmungsbestätigung der Gemeinde X vom 15.09.2021 zu Zl ***, die Anzeige gemäß § 23 TGVG 1996 datierend mit 21.09.2021 (bei der Behörde eingelangt am 29.09.2021), die Grundbuchauszüge vom 07.10.2021, das Bewertungsgutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen der Abteilung Landwirtschaftliches Schulwesen und Landwirtschaftsrecht vom 11.02.2022 zu Zl ***, das Gutachten samt angeschlossenem gesonderten Bewertungsgutachten des agrarwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 15.02.2022 zu Zl ***, die Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 13.04.2022, das von Baumeister DD erstellte Dokument mit der Bezeichnung „Richtpreise für Grundstücke GB ***** X Bezirksgericht W“ datierend vom 08.08.2021, den Aktenmerk der belangten Behörde vom 19.04.2022, den angefochtenen Bescheid vom 28.04.2022 sowie die gegenständliche Beschwerde vom 31.05.2022.

II.Sachverhalt:

Mit Kaufvertrag vom 18.08.2021 hat der Beschwerdeführer nachstehende Grundstücke zu einem Kaufpreis von insgesamt Euro 400.000,00 erworben:

Grundstücke **1, **2, **3 und **4 jeweils im unverbürgten Gesamtausmaß von 10.213 m² je aus der Liegenschaft in EZ **** Grundbuch ***** X,

die gesamte Liegenschaft in EZ *** Grundbuch ***** X, bestehend aus den Grundstücken **5, **6, **7, **8, **9, **10, **11, **12, **13 und **14 im unverbürgten Gesamtausmaß von 6.697 m²

den materiellen Anteil II in EZ *** Grundbuch ***** X, bestehend aus dem Grundstück **15 im Ausmaß von 353 m²

Die Grundstücke **1, **2, **3, **4 alle in EZ ****, die Grundstücke **5, **6, **7, **8, **9, **10, **11, **12, **13 und **14 alle in EZ *** sowie das GSt **15 in EZ ***, weisen die Widmung Freiland gemäß § 41 TROG auf. Das Grundstück **2 in EZ **** ist mit einer landwirtschaftlichen Garage bebaut, das Grundstück **15 in EZ *** ist mit einem landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäude bebaut. Die restlichen angeführten Grundstücke sind unbebaut. Bei den gegenständlichen Grundstücken handelt es sich um landwirtschaftlich genutzte Grundstücke.

Die belangte Behörde hat zur Ermittlung des Verkehrswertes der gegenständlichen Liegenschaften ein Gutachten (Bewertungsgutachten) der Abteilung Agrarwirtschaft sowie der Abteilung Landwirtschaftliches Schulwesen und Landwirtschaftsrecht eingeholt.

Der agrarwirtschaftliche Amtssachverständige hat sich in seinem Gutachten vom 15.02.2022 auf 3 bzw 23 Seiten mit gegenständlicher Grundverkehrssache auseinandergesetzt. Der Amtssachverständige kommt zum Ergebnis, dass der Beschwerdeführer nicht als aktiver Landwirt bezeichnet werden kann und begründet dies im Wesentlichen zusammengefasst damit, dass eine gelegentliche Mithilfe des Beschwerdeführers bei der Heuernte bzw bei Heuarbeiten am landwirtschaftlichen Betrieb seines Bruders im Zuge eines Familiendienstes nicht die Eigenschaft als aktiver Landwirt begründen könne. In einem ausführlichen Bewertungsgutachten setzt sich der Amtssachverständige mit der Ortsüblichkeit des Kaufpreises auseinander. Der Amtssachverständige äußert sich zu Lage, Umfeld, Maß und Topographie der Grundstücke sowie zu den Bodenverhältnissen und hierbei auch zur Bodenklimazahl und dem natürlichen Bodenwert. Auch die Flächenwidmungsverhältnisse, der Zustand der Bebauung sowie etwaige Nutzungsbeschränkungen finden Eingang in das Gutachten des Amtssachverständigen. Der Amtssachverständige erläutert die diversen Bewertungsmethoden und begründet seine Wahl, im gegenständlichen Fall das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Im Gutachten werden in tabellarischer Form sechs erfolgte Grundstücksverkäufe in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag und in vergleichbaren Gebieten als Vergleichswerte angeführt. Zur eigentlichen Verkehrswertermittlung führt der Amtssachverständige wiederum im Detail aus.

Der vom agrarwirtschaftlichen Amtssachverständigen ermittelte ortsübliche Preis für die in der KG ***** X gelegenen Grundstücke **1 (mit Ausnahme der überbauten Fläche im Ausmaß von 12 m2), **3 und **4, alle in EZ ****, je Grundbuch ***** X, sowie der Grundstücke **5, **6, **7, **8, **9, **10, **11, **12, **13 und **14, alle in EZ ***, beträgt rund Euro 134.000,00.

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige setzt sich in seinem 37 Seiten umfassenden Gutachten im Detail mit den gegenständlichen Grundstücken auseinander und erhebt zunächst einen ausführlichen Befund. Er nimmt in diesem Zusammenhang insbesondere eine Beschreibung der dinglichen Rechte und Lasten vor, erörtert die Lage und das Umfeld der Grundstücke, weiters äußert er sich zu den Maßen sowie der Form und der Topographie der Grundstücke und belegt dies durch Lichtbilder. Weiters beinhaltet das Gutachten Ausführungen zur Flächenwidmung, Bebauung und etwaigen Nutzungseinschränkungen sowie eine Beschreibung der Grundstücke samt Gebäuden. Ebenso führt der Amtssachverständige zur Verkehrslage aus. In weiterer Folge erläutert der Amtssachverständige das Wertermittlungsverfahren im Detail und kommt zum Ergebnis, dass der ortsübliche Preis/Verkehrswert/Marktwert unter der Prämisse zu ermitteln sei, was ein Landwirt üblicherweise und im Durchschnitt bereit sei, für die bewertungsgegenständlichen Gebäude und Grundstücke zu bezahlen. Weiters führt der Amtssachverständige aus, dass der Bodenwert der bewertungsgegenständlichen Grundstücke mittels Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist und für Gebäude das Sachwertverfahren herangezogen wird. Der Amtssachverständige lässt auch die konkrete Fallkonstellation nicht unberücksichtigt und führt aus, dass trotz langjähriger Bewertungstätigkeit bisher kein Verkauf von materiellen Anteilen an landwirtschaftlichen Immobilien bekannt sei, insofern auch kein belastbares Marktgeschehen, an dem man das Bewertungsergebnis messen könnte, vorliege. Der Amtssachverständige begründet seine Entscheidung jedoch damit, dass sämtliche einschlägige Bewertungsgrundsätze beachtet wurden und aus fachlicher Sicht die vorgenommene Bewertung ausreichend realistisch ist und keine weiteren Anpassungen erforderlich sind.

Der Wert des materiellen Anteils II an Grundstück **15 in EZ *** GB ***** X, der auf den Grundstücken **1 und **2, beide in EZ ****, je Grundbuch ***** X, befindlichen Gebäude sowie der Bodenwert des Grundstückes **2 und der überbauten Fläche im Ausmaß von 12 m2 auf Grundstück **1, beide in EZ ****, je Grundbuch ***** X, wird im Bewertungsgutachten vom 11.02.2022 durch den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen auf rund Euro 59.600,00 geschätzt.

Ausgehend von den Ergebnissen der beiden Gutachten der Amtssachverständigen ergibt sich sohin ein Gesamtwert für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke und Liegenschaften in Höhe von Euro 193.600,00. Die Differenz zwischen dem von dem Amtssachverständigen ermittelten ortsüblichen Preis und dem vereinbarten Kaufpreis beträgt Euro 206.400,00 und bedeutet sohin eine Übersteigung des ortsüblichen Preises von Euro 193.600,00 durch den vereinbarten Kaufpreis von Euro 400.000,00 um rund 106 %.

Der Beschwerdeführer hingegen beruft sich zur Rechtfertigung des Kaufpreises von Euro 400.000,00 auf ein einseitiges Dokument mit der Bezeichnung „Richtpreise für Grundstücke GB ***** X Bezirksgericht W“ vom 08.08.2022. Dieses Dokument wurde von Baumeister DD, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, am 08.08.2021 erstellt. In diesem Dokument wird ausgeführt, dass die darin angeführten Grundstückspreise vom Sachverständigen erhobene Verkaufspreise der letzten 15 Jahre darstellen würden. Diese Verkaufspreise würden eine grobe Richtlinie für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken innerhalb der Siedlungsgrenzen sein. Für bebaute Grundstücke sei ein entsprechender Zuschlag für die 100% Ausnutzung der Bodenfläche zu berücksichtigen. Aufgrund der verschiedenen Grundstückspreise in den weitverstreuten Ortsteilen von X hat der Sachverständige das Ortsgebiet in acht Hauptzonen eingeteilt und unterschiedlich bewertet. Die Bewertungsansätze in diesen acht Zonen reichen von mindestens Euro 150/m² bis maximal Euro 3.000/m². Wie der Sachverständige zu diesem Ergebnis gekommen ist, wird nicht begründet.

Für gegenständliche Grundverkehrssache ist nach Ansicht des Beschwerdeführers die Bewertung laut Zone 3 der Liegenschaftsbewertung des DD anzuwenden, welche von Grundstückspreisen von Euro 500,00 bis Euro 1.450,00 ausgeht.

III.Beweiswürdigung:

Gestützt auf die Angaben im Kaufvertrag vom 18.08.2021 konnten die Feststellungen zu den vom Rechtserwerb umfassten Grundstücken sowie des hierfür vereinbarten Kaufpreises getroffen werden.

Die für die jeweiligen Grundstücke geltende Flächenwidmung, die Angaben zu den baulichen Anlagen, welche sich auf den Grundstücken teilweise befinden, sowie die Nutzung der Grundstücke als landwirtschaftliche Flächen ergeben sich aus der Widmungsbestätigung der Gemeinde X vom 15.09.2021, Zl *** sowie aus den Gutachten der Amtssachverständigen.

Gestützt auf das Gutachten des Amtssachverständigen der Abteilung Agrarwirtschaft vom 15.02.2022, Zl ***, sowie das Gutachten des Amtssachverständigen der Abteilung Landwirtschaftliches Schulwesen und Landwirtschaftsrecht, konnten die Feststellungen zur Ortsüblichkeit der Preise sowie zum Inhalt der jeweiligen Gutachten getroffen werden.

Die Feststellungen betreffend das Gutachten bzw die Liegenschaftsbewertung mit der Bezeichnung „Richtpreise für Grundstücke GB ***** X Bezirksgericht W“ stützen sich auf das entsprechende Gutachten des Baumeister DD vom 08.08.2021, welches Teil des behördlichen Aktes ist.

IV.Rechtslage:

Die für das gegenständliche Verfahren entscheidungswesentlichen Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG 1996), LGBl Nr 61/1996 in der Fassung LGBl Nr 204/2021, lauten samt Überschriften auszugsweise wie folgt:

㤠2

Begriffsbestimmungen

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs. 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

[…]“

㤠4

Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

[…]“

㤠6

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht.

(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

[…]

§ 7

Besondere Versagungsgründe

(1) Im Sinn der im § 1 Abs. 1 lit. a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

[…]

d.) die Gegenleistung für das zu erwerbende Recht den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt um mehr als 30 v. H. übersteigt

[…]“

§ 7a

Interessentenregelung

(6) Der ortsübliche Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt ist von der Grundverkehrsbehörde auf der Grundlage des Liegenschafts-bewertungsgesetzes, BGBl. Nr. 150/1992, zu ermitteln.

Bundesgesetz über die gerichtliche Bewertung von Liegenschaften (Liegenschaftsbewertungsgesetz – LBG)

Vergleichswertverfahren

§ 4

(1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

(2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten.

(3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.

Ertragswertverfahren

§ 5

(1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).

Sachwertverfahren

§ 6

(1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).

Wahl des Wertermittlungsverfahrens

§ 7

Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

V.Erwägungen:

Wesentliche Rechtsfrage ist im gegenständlichen Fall, ob der Versagungsgrund nach § 7 Abs 1 lit d TGVG 1996 vorliegt, ob also der vereinbarte Kaufpreis von Euro 400.000,00 den ortsüblichen Preis um mehr als 30 v.H. übersteigt. Während die belangte Behörde unter Heranziehung der beiden Amtssachverständigengutachten von einer solchen Überschreitung ausgeht, argumentiert der Beschwerdeführer unter Verweis auf eine Liegenschaftsbewertung des DD, dass die Quadratmeterpreise richtigerweise viel höher anzusetzen gewesen wären.

Im Allgemeinen ist der ortsübliche Preis von der Grundverkehrsbehörde gemäß § 7a Abs 6 TGVG 1996 auf der Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetzes zu ermitteln. Dieses sieht für die Bewertung von Liegenschaften die Anwendung von Wertermittlungsverfahren vor, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen, wobei als solche Verfahren u.a. das Vergleichswertverfahren in Betracht kommt (§ 3 Abs 1 LiegenschaftsbewertungsG 1992). Bei diesem in § 4 leg.cit. näher geregelten Verfahren sind solche Vergleichsgrundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit der zu begutachtenden Liegenschaft weitgehend übereinstimmen. Die Wertbestimmungsmerkmale sind bei unbebauten Grundstücken insbesondere die Lage, der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der zulässigen baulichen Nutzung, der Erschließungsgrad, die Bodenbeschaffenheit, die Grundstücksgröße und -gestaltung. Unterschiede der wertbeeinflussenden Merkmale zwischen dem Bewertungsgrundstück und den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen (vgl. VwGH 20.12.2012, 2009/15/0033 mwN).

Die Behörde hat zu diesem Zweck der Wertermittlung der kaufgegenständlichen Grundstücke ein Gutachten eines landwirtschaftlichen und eines agrarwirtschaftlichen Amtssachverständigen eingeholt. Beide Amtssachverständige zogen zur Ermittlung des Verkehrswerts der landwirtschaftlich genutzten und kaufgegenständlichen Grundstücke das Vergleichswertverfahren heran (betreffend den Bodenwert). Für Gebäude wurde das Sachwertverfahren errechnet.

Beide Amtssachverständige setzen den ortsüblichen Verkaufspreis übereinstimmend weit niedriger an als den tatsächlichen Kaufpreis. Die Ausführungen der Amtssachverständigen in ihren Gutachten sind, wie im Punkt II Sachverhalt bereits festgestellt, äußert detailliert und die Bewertungsansätze sind nachvollziehbar dargelegt. Ihre Entscheidung bzw das jeweilige Ergebnis begründen die Amtssachverständigen. Zudem wird auf diverse Fachliteratur verwiesen. Die Liegenschaftsbewertung des DD beschränkt sich hingegen auf eine Seite und wird nicht im Detail begründet. Auch die in der Beschwerde vorgebrachten Preisbehauptungen bzw Ausführungen, werden in fachlicher Weise nicht durch ein Gutachten eines Privatsachverständigen unterlegt.

In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass einem schlüssigen Sachverständigengutachten mit bloßen Behauptungen, ohne Argumentation auf gleicher fachlicher Ebene, in tauglicher Art und Weise nicht entgegengetreten werden kann. Ein von einem tauglichen Sachverständigen erstelltes, mit den Erfahrungen des Lebens und den Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehendes Gutachten kann in seiner Beweiskraft nur durch ein gleichwertiges Gutachten bekämpft werden (vgl VwGH 31.01.2019, Ra 2018/16/0216; 15.10.2020, Ro 2019/04/0021; VwGH 24.05.2022, Ra 2021/03/0167)

Dem Beschwerdeführer ist es nicht gelungen, den beiden Gutachten der Amtssachverständigen auf gleicher fachlicher Ebene zu entgegnen. Die Liegenschaftsbewertung des DD ist mit den Ausführungen der beiden Amtssachverständigen auf fachlicher Ebene nicht vergleichbar. Zudem sind beide Amtssachverständigengutachten schlüssig und nachvollziehbar und in sich nicht widersprüchlich.

Es ist daher von einem durch die Amtssachverständigen festgestellten ortsüblichen Kaufpreis von Euro 193.600,00 auszugehen. Der vertraglich vereinbarte Kaufpreis beträgt jedoch Euro 400.000,00 und überschreitet den ortsüblichen Kaufpreis um rund 106 %. Aus diesem Grund war daher die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung durch die belangte Behörde rechtens.

VI. Zum Entfall der öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Gemäß § 24 Abs 3 VwGVG hat der Beschwerdeführer die Durchführung einer mündlichen Verhandlung in der Beschwerde zu beantragen. Auf die Durchführung einer Verhandlung kann zwar verzichtet werden, was dann angenommen werden kann, wenn der Beschwerdeführer keinen Verhandlungsantrag im Sinn des § 24 Abs 3 VwGVG stellt. Ein schlüssiger Verzicht liegt aber nach der höchstgerichtlichen Judikatur nicht vor, wenn eine unvertretene Partei weder über die Möglichkeit einer Antragstellung belehrt wurde, noch Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sie von dieser Möglichkeit hätte wissen müssen (vgl etwa die hg Erkenntnisse vom 12.08.2010, 2008/10/0315, und vom 19.03.2013, 2011/21/0267 zu § 67d Abs 3 AVG).

Im vorliegenden Fall hat der vertretene Beschwerdeführer in seiner Beschwerde keinen Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung gestellt und wurde überdies in der Rechtsmittelbelehrung des bekämpften Bescheides ausdrücklich über die Möglichkeit der Antragstellung belehrt.

Aus der Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Tirol war aber auch gemäß § 24 Abs 3 VwGVG eine Verhandlung nicht erforderlich, da der maßgebliche Sachverhalt aufgrund der vorliegenden Akten hinreichend feststeht und die Akten erkennen lassen, dass eine Verhandlung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt.

VII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Soweit die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof in Wien für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine ordentliche Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Wenn allerdings in einer Verwaltungsstrafsache oder in einer Finanzstrafsache eine Geldstrafe von bis zu Euro 750,00 und keine Freiheitsstrafe verhängt werden durfte und im Erkenntnis eine Geldstrafe von bis zu Euro 400,00 verhängt wurde, ist eine (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichthof wegen Verletzung in Rechten nicht zulässig.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, erhoben werden.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der ordentlichen Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Visinteiner

(Richter)