Tenancy settlement and written-form reservationGerado por IA

{T 0/2}
4A_569/2009

Urteil vom 19. Juli 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiberin Sommer.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Maag,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________ C.________ & Partner Zürich (B.________ C.________ Rechtsanwälte Zürich), nämlich:

1. D.________,
   
2. Erbengemeinschaft E.________ bestehend aus: X.E.________, Y.E.________, Z.E.________,
   
3. F.________,
   
4. G.________,
   
5. H.________,
   
6. I.________,
   alle vertreten durch Rechtsanwalt
   Dr. Hans-Jürg Schürmann,
   Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietstreitigkeit; Aufhebungsvertrag,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 27. August 2008
und den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts des Kantons Zürich vom 12. Oktober 2009.
Sachverhalt:

A.
Das Anwaltsbüro "B.________ C.________ Rechtsanwälte" (früher "B.________ C.________ & Partner") betrieb Kanzleien in Bern und Zürich. In Zürich hatte es an der J.________strasse von der K.________ AG die Büro-Räumlichkeiten im dritten bis sechsten Stockwerk gemietet.
A.________ (Beschwerdeführer) schloss am 26. September 1989 mit den Fürsprechern B.________ und C.________ einen Untermietvertrag zunächst über ein Büro sowie einen Anteil an einem weiteren Büro im fünften Geschoss ab. Ab 1. Oktober 1992 übernahm er das gesamte fünfte Stockwerk in Untermiete. Dieses Vertragsverhältnis wird als "Vertrag 1" bezeichnet.
Im April/Mai 2001 schlossen die Parteien einen weiteren Vertrag, mit welchem der Beschwerdeführer die beiden gegen den Innenhof gerichteten Büros auf dem fünften Stock seinen (Unter-)Vermietern zurückvermietete. Dieser so genannte "Vertrag 2" war befristet bis zum 30. April 2007.
Ab Anfang Mai 2003 fanden diverse Gespräche und Korrespondenzen zwischen dem Beschwerdeführer und F.________ (einem in Zürich tätigen Partner von "B.________ C.________ Rechtsanwälte") sowie C.________ über eine vorzeitige Auflösung des "Vertrags 2" per 31. August 2003 bzw. 30. September 2003 sowie über die Einräumung einer Option zugunsten des Beschwerdeführers auf Verlängerung des "Vertrags 1" statt. In der Folge stellten sich die Beschwerdegegner auf den Standpunkt, der "Vertrag 2" sei per 30. September 2003 aufgelöst worden, während der Beschwerdeführer behauptete, eine Aufhebungsvereinbarung sei nicht zustande gekommen.

B.
B.a Am 18. Juni 2004 forderte der Beschwerdeführer bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ausstehende Mietzinse mit Klage gegen das Advokaturbüro "B.________ C.________ & Partner", Zürich, einfache Gesellschaft, nämlich B.________, C.________, F.________ und weitere Partner, deren Namen von den Beklagten zu edieren seien, und/oder die Kollektivgesellschaft "B.________ C.________ & Partner". Mit Urteil vom 18. September 2006 hiess das Mietgericht Zürich die Klage gut und verpflichtete D.________, E.________, F.________, G.________, H.________ und I.________ (Beschwerdegegner) solidarisch, dem Beschwerdeführer Fr. 121'200.-- zuzüglich 5 % Zins ab verschiedenen Fälligkeiten zu bezahlen.
Auf Berufung der Beschwerdegegner hin wies das Obergericht des Kantons Zürich die Klage am 1. Februar 2007 ab. Das Gericht kam zum Schluss, (Unter-Unter-)Mieter sei das Anwaltsbüro "B.________ C.________ Rechtsanwälte", das als Kollektivgesellschaft zu qualifizieren sei; die Kollektivgesellschaft sei als solche handlungsfähig, namentlich auch prozess- und betreibungsfähig. Das Obergericht verneinte die Passivlegitimation der eingeklagten Gesellschafter mit der Begründung, der einzelne Gesellschafter könne gemäss Art. 568 Abs. 3 OR nur belangt werden, wenn er selbst in Konkurs geraten oder wenn die Gesellschaft aufgelöst oder erfolglos betrieben worden sei, weshalb im vorliegenden Fall nur die Kollektivgesellschaft ins Recht gefasst werden könne. Das Kassationsgericht des Kantons Zürich wies mit Zirkulationsbeschluss vom 19. Dezember 2007 die Beschwerde des Beschwerdeführers ab, soweit darauf eingetreten werden konnte.
Mit Urteil 4A_66/2008 vom 27. Mai 2008 hob das Bundesgericht den Beschluss des Obergerichts vom 1. Februar 2007 und den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts vom 19. Dezember 2007 auf. Es wies die Sache zu neuer materieller Entscheidung an das Obergericht und zu neuer Entscheidung über die Nebenfolgen des Verfahrens der kantonalen Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht zurück. Das Bundesgericht befand, die Vorinstanzen hätten auf die Erklärung der Beschwerdegegner abstellen müssen, wonach die in Zürich tätigen Partner von "B.________ C.________ Rechtsanwälte" als einfache Gesellschaft mit dem Zweck der Administration und des Betriebs von Büroräumlichkeiten in Zürich mit dem Beschwerdeführer den Mietvertrag abgeschlossen hätten.
B.b Nachdem somit die Passivlegitimation der Beschwerdegegner feststand, entschied das Obergericht mit Beschluss vom 27. August 2008 erneut in der Sache und wies die Klage ab.
Eine dagegen vom Beschwerdeführer erhobene Nichtigkeitsbeschwerde hiess das Kassationsgericht am 12. Oktober 2009 teilweise gut und fasste Ziffer 5 des obergerichtlichen Beschlusses betreffend die Prozessentschädigung neu. Im Übrigen wies es die Nichtigkeitsbeschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 13. November 2009 stellt der Beschwerdeführer die Anträge, den Beschluss des Obergerichts vom 27. August 2008 und den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts vom 12. Oktober 2009 (soweit nicht Gutheissung erfolgte) aufzuheben. Die Beschwerdegegner seien solidarisch zu verpflichten, ihm Fr. 121'200.-- zuzüglich 5 % Zins ab verschiedenen Fälligkeiten zu bezahlen, vorbehältlich einer Nachklage. Eventualiter sei das Verfahren zum Entscheid in der Sache selbst an das Obergericht und zur Neuregelung der Nebenfolgen an das Kassationsgericht zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegner beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei, und die Klage abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur Entscheidung an das Obergericht zurückzuweisen. Das Obergericht und das Kassationsgericht verzichteten auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen:

1.
Nach Art. 100 Abs. 6 BGG beginnt die Beschwerdefrist, wenn der Entscheid eines oberen kantonalen Gerichts mit einem Rechtsmittel, das nicht alle Rügen nach den Artikeln 95-98 zulässt, bei einer zusätzlichen kantonalen Gerichtsinstanz angefochten worden ist, erst mit der Eröffnung des Entscheids dieser Instanz (BGE 134 III 92 E. 1.1 S. 93 f.). Die innert 30 Tagen seit Eröffnung des Kassationsgerichtsbeschlusses eingereichte Beschwerde ist damit auch rechtzeitig erfolgt, soweit sie sich gegen den Beschluss des Obergerichts richtet.

2.
Der Beschluss des Obergerichts ist allerdings nur insofern der Beschwerde zugänglich, als er das Erfordernis der Letztinstanzlichkeit erfüllt, mithin für die gegen diesen erhobenen Rügen kein kantonales Rechtsmittel mehr offen stand (Art. 75 Abs. 1 BGG; BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527). Gegen den Obergerichtsbeschluss konnte kantonale Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht des Kantons Zürich nach § 281 der Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 (ZPO/ZH; LS 271) erhoben werden. Er ist daher insoweit nicht kantonal letztinstanzlich, als er vom Kassationsgericht überprüft werde konnte. Nach § 281 ZPO/ZH kann mit Nichtigkeitsbeschwerde geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid beruhe zum Nachteil des Nichtigkeitsklägers auf einer Verletzung eines wesentlichen Verfahrensgrundsatzes (Ziff. 1), auf einer aktenwidrigen oder willkürlichen tatsächlichen Annahme (Ziff. 2) oder auf einer Verletzung klaren materiellen Rechts (Ziff. 3). Ausgeschlossen ist die Nichtigkeitsbeschwerde, wenn das Bundesgericht einen Mangel frei überprüfen kann, wobei sie gemäss § 285 Abs. 2 ZPO/ZH stets zulässig ist, wenn eine Verletzung von Art. 8, 9, 29 oder 30 BV oder von Art. 6 EMRK geltend gemacht wird.
Der angefochtene Beschluss des Obergerichts stellt demnach insoweit keinen kantonal letztinstanzlichen Entscheid dar, als geltend gemacht wird, das Obergericht habe seinen Entscheid auf aktenwidrige Feststellungen gestützt, mithin gegen Art. 9 BV verstossen, oder den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt. Entsprechende Rügen waren zwecks Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzugs vor dem Kassationsgericht geltend zu machen (vgl. BGE 133 III 638 E. 2 S. 640); insofern diese vom Kassationsgericht nicht bzw. nicht richtig beurteilt wurden, hat dies der Beschwerdeführer in der Beschwerde gegen den kassationsgerichtlichen Entscheid zu rügen. Auf entsprechende Rügen gegen den Beschluss des Obergerichts kann nicht eingetreten werden.

3.
Nach Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG ist die Beschwerde hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (BGE 134 II 244 E. 2.1). Die Verletzung von Grundrechten kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.2). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 135 I 313 E. 1.3 S. 316; 133 II 396 E. 3.1 S. 399). Macht der Beschwerdeführer beispielsweise eine Verletzung von Art. 9 BV geltend, genügt es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Er hat vielmehr im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (BGE 134 II 349 E. 3 S. 352; 133 I 1 E. 5.5; 130 I 258 E. 1.3 S. 262; 110 Ia 1 E. 2a S. 3 f.).
Soweit sich die Beschwerde gegen den Entscheid einer ausserordentlichen Rechtsmittelinstanz richtet - wie hier gegen das Kassationsgericht -, der dieselben Rügen unterbreitet werden konnten wie dem Bundesgericht im vorliegenden Verfahren, ist unter Auseinandersetzung mit deren Erwägungen aufzuzeigen, inwiefern diese Instanz die gerügte Verfassungsverletzung durch das vorher entscheidende Gericht - vorliegend das Obergericht - zu Unrecht verneint haben soll. Das Gebot, den kantonalen Instanzenzug auszuschöpfen (Art. 75 Abs. 1 BGG; vgl. Erwägung 2), hätte wenig Sinn, wenn das Bundesgericht die selben Rügen, die bereits im kantonalen Rechtsmittelverfahren geprüft worden sind, einfach nochmals behandeln würde, ohne dass die Begründung des letztinstanzlichen kantonalen Entscheids in der Beschwerde substantiiert gerügt wird (BGE 125 I 492 E. 1a/cc und E. 1b S. 494 ff.; 111 Ia 353 E. 1b S. 354).

4.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5).
Vorliegend kann der Beschwerdeführer Sachverhaltsrügen nur gegen den Beschluss des Kassationsgerichts erheben, indem dargetan wird, inwiefern das Kassationsgericht solche zu Unrecht verworfen haben soll (vgl. Erwägung 2). Solche Rügen erhebt der Beschwerdeführer aber nicht gegen den Beschluss des Kassationsgerichts, sondern wirft direkt dem Obergericht zahlreiche "willkürliche tatbeständliche Feststellungen" vor. Darauf kann nicht eingetreten werden. Auszugehen ist demzufolge vom Sachverhalt, wie ihn das Obergericht bzw. das Kassationsgericht festgestellt haben. Soweit der Beschwerdeführer seiner Beschwerdebegründung einen davon abweichenden Sachverhalt zugrunde legt, ist er nicht zu hören.

5.
5.1 Das Obergericht kam in Würdigung der im fraglichen Zeitraum gewechselten Korrespondenz zum Schluss, dass die Beschwerdegegner den Beweis für eine tatsächliche Einigung über die vorzeitige Auflösung des "Vertrags 2" per Ende September 2003 erbracht hätten. Ferner stellte es fest, dass dem Beschwerdeführer eine Option für die Verlängerung des "Vertrags 1" tatsächlich eingeräumt worden war. Hingegen hielt es den dem Beschwerdeführer obliegenden Gegenbeweis für nicht ausreichend erstellt, dass er eine Option von mehr als den bisher üblichen fünf Jahren, nämlich bis 2019, als Vorbehalt für seine Zustimmung zur vorzeitigen Auflösung des "Vertrags 2" gemacht hatte. Demnach blieb es bei der vereinbarten vorzeitigen Auflösung des "Vertrags 2" per Ende September 2003.
Der Beschwerdeführer rügt unter dem Titel "willkürliche Annahme einer einvernehmlichen vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags 2 mit Einigung über die Gegenleistung" die Verletzung von Art. 1 bzw. 237 in Verbindung mit Art. 184 und 2 OR. In seinen weitgehend bloss appellatorischen Ausführungen zu diesem Thema legt er aber nicht rechtsgenüglich dar, worin die behaupteten Rechtsverletzungen bestehen sollen. Die Annahme eines tatsächlichen Konsenses durch die Vorinstanz auf vorzeitige Auflösung des "Vertrags 2" per Ende September 2003 beschlägt eine Tatfrage. Ob ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille auf vorzeitige Auflösung des "Vertrags 2" per Ende September 2003 besteht, kann das Bundesgericht, da die Beweiswürdigung betreffend, nur unter dem Blickwinkel der Willkür prüfen. Eine rechtsgenüglich begründete Willkürrüge erhebt der Beschwerdeführer nicht. Vorliegend wäre er mangels Letztinstanzlichkeit mit einer direkt gegen den Beschluss des Obergerichts gerichteten Willkürrüge ohnehin ausgeschlossen (vgl. Erwägung 2).

5.2 In einer Eventualbegründung erwog das Obergericht, selbst wenn man annähme, das Einräumen der zuerst generell, dann ausdrücklich auf die Jahre 2007 bis 2012 zugesagten Option habe dem Vorbehalt des Beschwerdeführers für die Zustimmung der vorzeitigen Auflösung des "Vertrags 2" nicht genügt, bliebe das Resultat das Nämliche: Die früheren Verlängerungsoptionen seien jeweils auf fünf Jahre angelegt gewesen. Anlässlich der letzten Verlängerung "des Vertrags 1" im Jahre 2001 hätten die Vermieter dem Beschwerdeführer erklärt, eine weitere Option könne ihm wegen ihrer Raumnot nicht eingeräumt werden. Daraufhin habe der Beschwerdeführer um eine Verlängerung "wenigstens fix um die Hälfte der Optionsdauer, d.h. bis zum 30. September 2010" ersucht, was aber nicht zustande gekommen sei. Eine Option bis zum 65. Altersjahr des Beschwerdeführers im Moment der fraglichen Verhandlungen (Mai 2003) also auf insgesamt 16 Jahre hinaus, wäre demgegenüber etwas ganz Neues gewesen. Aufgrund der Umstände sei es durchaus nicht klar gewesen, dass er ausser einer solchen Option nichts anderes akzeptieren würde. Wenn die Bestätigung des Beschwerdegegners 3 vom 27. Mai 2003 nicht zutreffend gewesen wäre, hätte der Beschwerdeführer widersprechen können und müssen. Dass er dies länger als einen Monat nicht tat, hätten die Beschwerdegegner als Zustimmung zum Inhalt des Briefs verstehen dürfen und müssen (Art. 6 OR).
Da bereits die Hauptbegründung der Vorinstanz, dass die Parteien sich tatsächlich über die vorzeitige Auflösung des "Vertrags 2" per Ende September 2003 geeinigt hätten, Bestand hat (Erwägung 5.1) und den angefochtenen Beschluss selbständig zu stützen vermag, erübrigt es sich, zu den Einwendungen des Beschwerdeführers gegen die Eventualbegründung der Vorinstanz Stellung zu nehmen.

5.3 Der Beschwerdeführer rügt schliesslich eine Verletzung von Art. 16 OR (Schriftformvorbehalt). Er habe stets den Einwand der fehlenden Schriftform sowohl für die Vereinbarung seiner Leistung gegenüber den Beschwerdegegnern als auch (vor allem) für deren Gegenleistung (Gewährung einer Option) sowie für das gesamte Vertragswerk "Auflösung Mietvertrag 2 gegen Einräumung der Option für Mietvertrag 1" geltend gemacht. Das Obergericht sei darauf nicht weiter eingegangen, sondern habe auf das Urteil des Mietgerichts verwiesen. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) und der Begründungspflicht (Art. 112 Abs. 1 und 3 BGG) durch das Ober- und das Kassationsgericht.
Die Rüge einer Verletzung von Art. 112 BGG ist offensichtlich unbegründet. Sowohl der Beschluss des Obergerichts als auch der Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts erfüllen die Begründungsanforderungen nach Art. 112 BGG, geht aus ihnen doch klar hervor, auf welche massgebenden Gründe tatsächlicher und rechtlicher Art sich diese Beschlüsse stützen. Namentlich ist es nicht ausgeschlossen - wie dies vorliegend das Obergericht bezüglich des Vorbehalts der Schriftform tat -, auf die Begründung der Vorinstanz (hier des Mietgerichts) zu verweisen, wenn ein Gericht sich deren Begründung zu eigen macht.
Soweit sich die Rüge einer Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) gegen den Beschluss des Obergerichts richtet, kann darauf mangels Letztinstanzlichkeit nicht eingetreten werden (Erwägung 2). Inwiefern das Kassationsgericht, welches sich mit der Rüge einer Gehörsverletzung im Zusammenhang mit dem Vorbehalt der Schriftform eingehend befasst hat, seinerseits Art. 29 Abs. 2 BV verletzt haben soll, legt der Beschwerdeführer nicht, zumindest nicht rechtsgenüglich, dar (Art. 106 Abs. 2 BGG). Darauf ist nicht einzutreten (vgl. Erwägung 3). Immerhin ist anzufügen, dass es nicht zutrifft, dass das Kassationsgericht auf den Einwand des Beschwerdeführers nicht eingegangen wäre, wonach das ganze Vertragswerk und insbesondere die Vereinbarung der Gegenleistung (Einräumung einer Option für den "Vertrag 1") unter dem Vorbehalt der Schriftform gestanden seien. Vielmehr führte es dazu aus, das Obergericht habe durch seine Verweisung auf die mietgerichtlichen Erwägungen auch zu erkennen gegeben, dass es den in der Berufungsantwort neben anderen Aktenstücken angeführten Schreiben des Beschwerdeführers vom 13. Mai 2003 und 10. Juli 2003 bezüglich dieser Frage keine Relevanz zuerkenne.
Das Mietgericht und - kraft Verweisung - mit ihm das Obergericht stellten fest, dass der "Vertrag 2" durch mündliche Vereinbarung aufgelöst werden konnte. Sie lehnten demnach insofern ausdrücklich einen Vorbehalt der Schriftform ab. Das Obergericht stellte fest, dass eine mündliche Auflösungsvereinbarung (gültig) zustande gekommen ist und verneinte demnach implizit auch einen Vorbehalt der Schriftform bezüglich der einen Bestandteil der Auflösungsvereinbarung bildenden Einräumung einer Verlängerungsoption für den "Vertrag 1". In der Tat ist nicht nachvollziehbar, wie der Beschwerdeführer aus den von ihm erwähnten Aktenstücken ableiten will, es sei betreffend die Gegenleistung (Option) die Schriftform vorbehalten worden, während dies für die vereinbarte Auflösung des "Vertrags 2" nicht galt. Diese Auffassung des Beschwerdeführers macht keinen Sinn. Vielmehr ist nach Treu und Glauben anzunehmen, dass eine mündliche Vereinbarung (mit anschliessender schriftlicher Bestätigung) auch für die Gegenleistung ausreicht, wenn dies bezüglich der Hauptleistung (vorzeitige Auflösung des "Vertrags 2") so gilt. Da der Beschwerdeführer schon nicht nachzuweisen vermochte, dass überhaupt die Schriftform vorbehalten wurde, vermag er auch keine Verletzung von Art. 16 OR aufzuzeigen.

6.
Die Beschwerde ist aus diesen Gründen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, und dem Kassationsgericht des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 19. Juli 2010

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:

Klett Sommer