Lease court competence over pre-contractual damages claimGerado por IA

{T 0/2}
4P.303/2004 /ech

Arrêt du 17 mars 2005
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président, Klett et Favre.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
Banque A.________,
recourante, représentée par Me Serge Fasel,

contre

B.________ SA,
intimée, représentée par Me Alain Köstenbaum,
C.________ SA,
intimée, représentée par Me Olivier Carrard,
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, case postale 3108, 1211 Genève 3.

Objet
art. 9 et 29 Cst.; procédure civile; compétence à raison de la matière,

recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 8 novembre 2004.

Faits:
A.
La Banque A.________ (ci-après: A.________ ou la recourante) louait à B.________ SA (ci-après: l'intimée) une arcade de quelque 40 m2 au rez-de-chaussée d'un immeuble, à Genève. Conclu pour une durée initiale de trois ans, le bail avait débuté le 1er janvier 1941 et s'était ensuite renouvelé d'année en année.

Par avis du 22 janvier 1998, la recourante a résilié le bail la liant à l'intimée avec effet au 31 août 1998 pour cause de rénovation complète de l'immeuble. L'intimée n'a pas contesté le congé ni requis une prolongation de bail. En revanche, dans un courrier adressé le 3 février 1998 à la recourante, elle a confirmé un entretien selon lequel la priorité lui serait accordée pour la location des nouveaux locaux dès qu'ils seraient terminés.

Dans une lettre du 17 septembre 1998, la recourante a confirmé à l'intimée qu'elle pourrait poursuivre ses activités dans l'arcade jusqu'au 3 octobre 1998. Elle s'est en outre déclarée d'accord de lui offrir en priorité la possibilité de louer une arcade d'une surface approximativement identique à celle occupée jusque-là pour lui permettre d'y poursuivre, sous sa raison sociale, son activité actuelle, ceci au prix et aux conditions en vigueur à la fin des travaux.

Le 14 septembre 2001, la recourante a informé l'intimée de la vente des immeubles précités à la société C.________ SA (ci-après: C.________), en précisant que cette dernière s'était engagée à reprendre tous les engagements contractés par la venderesse envers l'intimée, en particulier celui ayant trait à l'offre prioritaire de location d'une arcade.

Approchée par l'intimée, C.________ lui a proposé la location d'une arcade de 227 m2 (111 m2 au rez-de-chaussée et 116 m2 au rez inférieur) pour un loyer annuel de 670'000 fr., TVA en sus, et une durée de 10 ans. L'intimée a refusé cette offre en expliquant que l'engagement pris envers elle par la recourante portait sur un emplacement d'une taille similaire aux locaux précédemment loués, soit 35 m2.
B.
Par requête du 23 décembre 2002, adressée à la Commission de conciliation, l'intimée a conclu à ce que C.________ soit condamnée à lui louer, dans l'immeuble précité, une arcade de plain-pied d'environ 40 m2 aux prix et conditions en vigueur, soit 1'000 fr. par m2. Subsidiairement, elle a demandé que C.________ et la recourante soient condamnées solidairement à lui payer la somme de 1'000'000 fr. à titre de dommages-intérêts. Non conciliée, la cause a été soumise au Tribunal des baux et loyers du canton de Genève le jour suivant.

Lors de l'audience de comparution, C.________ et la recourante ont soulevé une exception d'incompétence ratione materiae du Tribunal saisi, lequel a ordonné une instruction écrite sur incident. C.________ s'en est rapportée à justice au sujet de cette exception tandis que la recourante a conclu principalement à l'irrecevabilité de la demande et, subsidiairement, à la constatation de la nullité de l'assignation. Quant à l'intimée, elle a proposé le déboutement de ses parties adverses.

Par jugement sur incident du 24 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers a débouté la recourante et C.________ de toutes leurs conclusions. Il a admis sa compétence matérielle, puis a constaté que la recourante possédait la légitimation passive relativement à l'action en dommages-intérêts dirigée contre elle.

Saisie par la recourante, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé ledit jugement par arrêt du 8 novembre 2004. La cour cantonale a rappelé que, selon la jurisprudence, la notion de "litiges relatifs au contrat de bail", qui figurait à l'art. 56K let. a de l'ancienne loi genevoise sur l'organisation judiciaire (OJ gen.) et que l'on retrouve, de lege lata, à l'art. 56M let. a OJ gen., doit être interprétée largement et qu'elle inclut aussi l'action en dommages-intérêts pour non-conclusion d'un contrat. En l'espèce, il convenait de déterminer si C.________ avait ou non l'obligation de conclure avec l'intimée un contrat de bail portant sur des locaux dans l'immeuble en question et, subsidiairement, si elle pouvait être condamnée à verser des dommages-intérêts à l'intimée. Il s'agissait donc d'examiner la portée et les conséquences d'engagements précontractuels souscrits en relation avec la location d'une chose immobilière, raison pour laquelle le Tribunal des baux et loyers avait admis à juste titre sa compétence ratione materiae. Dans un second temps, la Chambre d'appel a indiqué pourquoi, à son avis, la recourante contestait à tort sa légitimation passive.
C.
A.________ a formé un recours de droit public aux fins d'obtenir l'annulation de l'arrêt cantonal. Elle soutient que la Chambre d'appel a interprété et appliqué de manière arbitraire l'art. 56M let. a OG gen. Elle lui reproche, en outre, d'avoir violé son droit d'être entendue en admettant sa légitimation passive sans se prononcer sur le moyen tiré de la reprise de dette, au sens de l'art. 175 CO, qu'elle avait soulevé.

L'intimée propose le rejet du recours. Quant à C.________, elle déclare s'en rapporter à justice. Pour sa part, la Chambre d'appel se réfère aux motifs énoncés dans son arrêt.

La requête d'effet suspensif présentée dans l'acte de recours a été rejetée par ordonnance présidentielle du 15 décembre 2004.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le recours de droit public n'est recevable que contre les décisions préjudicielles et incidentes sur la compétence et sur les demandes de récusation, prises séparément. Ces décisions ne peuvent être attaquées ultérieurement. (art. 87 al. 1 OJ). Le recours de droit public n'est recevable contre d'autres décisions préjudicielles et incidentes prises séparément du fond que s'il peut en résulter un préjudice irréparable (art. 87 al. 2 OJ). Dans l'arrêt attaqué, la cour cantonale a confirmé, en premier lieu, la compétence du Tribunal des baux et loyers. En second lieu, elle a admis la légitimation passive de la recourante.
1.1 En tant qu'elle a confirmé la compétence du Tribunal des baux et loyers, la décision attaquée est, en principe, susceptible d'un recours de droit public, en application de l'art. 87 al. 1 OJ. Encore faut-il que la prétendue violation ne puisse pas être soumise par une action ou par un autre moyen de droit quelconque au Tribunal fédéral (art. 84 al. 2 OJ). Dans les contestations civiles pouvant être soumises à l'examen de cette autorité par la voie du recours en réforme, les décisions préjudicielles ou incidentes quant à la compétence peuvent être attaquées directement par ce moyen de droit (art. 49 al. 1 OJ). En l'espèce, le seuil de 8'000 fr., fixé à l'art. 46 OJ pour la recevabilité du recours en réforme, est largement dépassé. Cependant, le recours en réforme, au sens de l'art. 49 OJ, n'est recevable que pour violation des prescriptions de droit fédéral sur la compétence à raison de la matière ou sur la compétence locale ou internationale. Il ne l'est pas, en revanche, si la compétence juridictionnelle ne repose pas sur le droit fédéral mais découle de prescriptions du droit cantonal (art. 43 al. 1 et 55 al. 1 let. c in fine OJ). Tel est le cas en l'occurrence, puisque la Chambre d'appel a fondé la compétence du Tribunal des baux et loyers sur l'art. 56M let. a OJ gen. La recourante soutient que l'autorité intimée a interprété cette disposition de manière arbitraire. Dans cette mesure, son recours de droit public est en principe recevable.
1.2 La légitimation passive n'a rien à voir avec la compétence. La décision y relative ne peut dès lors être attaquée par la voie du recours de droit public que s'il peut en résulter un préjudice irréparable (ATF 129 III 107 consid. 1.2.1). L'acte de recours ne fournit aucune indication à ce sujet. Au demeurant, la légitimation passive appartient aux conditions matérielles de la prétention litigieuse et ressortit, partant, au droit fédéral lorsque, comme c'est ici le cas, cette prétention est déduite de ce droit (ATF 125 III 82 consid. 1a p. 83). En l'espèce, sous le couvert d'une prétendue violation de son droit d'être entendue, la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir mal appliqué l'art. 175 CO. Un tel grief ne peut pas être examiné dans le cadre de la présente procédure, étant donné qu'il aurait pu être soumis au Tribunal fédéral par la voie du recours en réforme (art. 84 al. 2 OJ). Il est ainsi exclu d'entrer en matière sur le moyen pris de la violation du droit d'être entendu consécutive à une mauvaise application de l'art. 175 CO.
2.
L'art. 56M let. a OJ gen., adopté le 5 octobre 2001 et entré en vigueur le 1er mars 2002, prévoit que le "Tribunal des baux est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer ou au contrat de bail à ferme non agricole au sens des titres VIIIe et VIIIe bis du code des obligations, portant sur une chose immobilière".
2.1 Selon les explications fournies sur ce point par la cour cantonale, la compétence du Tribunal des baux et loyers était déjà interprétée largement sous l'empire de l'art. 56K let. a aOJ gen. Elle incluait, en particulier, les différends concernant des demandes de dommages-intérêts formées par une partie du fait de la non-conclusion du contrat de bail. Cette interprétation extensive de la compétence ratione materiae de la juridiction spécialisée a été confirmée par la jurisprudence relative à l'art. 56M let. a OJ gen., actuellement en vigueur, laquelle ne fait pas dépendre la compétence du Tribunal des baux et loyers de l'existence d'un rapport contractuel de bail entre les parties au procès. La recourante ne soutient pas que la jurisprudence cantonale aurait été mal résumée dans l'arrêt attaqué. Elle considère, en revanche, que ladite jurisprudence repose sur une interprétation arbitraire de l'art. 56M let. a OJ gen. dans la mesure où elle fait fi du texte de cette disposition et méconnaît le véritable rôle d'une juridiction spécialisée dans le règlement des litiges locatifs.
2.2 La recourante ne saurait, tout d'abord, être suivie lorsqu'elle affirme que les termes "tout litige relatif au contrat de bail" ne peuvent en aucun cas viser les différends se rapportant à la validité ou à la conclusion d'un contrat de bail, en opposant ces termes à l'expression "tout litige relatif au bail". En effet, le texte de la disposition citée peut être interprété de manière soutenable, comme l'a fait la Chambre d'appel, en ce sens que les litiges en relation avec un contrat de bail, conclu ou non, entrent dans la sphère de compétence de la juridiction spécialisée dans ce domaine.

On rappellera ensuite que l'interprétation d'un contrat suppose la connaissance des principes généraux du droit des obligations et que la question de la conclusion d'un contrat doit être résolue par l'application des mêmes règles que celles qui régissent à l'interprétation du contrat (cf. ATF 123 III 35 consid. 2b p. 39; 126 III 375 consid. 2e/aa p. 379). Par conséquent, les juridictions spécialisées doivent, elles aussi, connaître et appliquer les règles générales du droit des obligations, de même que les grands principes juridiques. La recourante méconnaît cet aspect du problème lorsqu'elle prétend qu'une interprétation large de la compétence des juridictions spécialisées serait incompatible avec la fonction assignée à celles-ci. En admettant que la compétence du Tribunal des baux et loyers embrasse aussi bien les litiges se rapportant à la validité ou à l'existence des contrats de bail que ceux qui ont trait à l'interprétation de tels contrats, la cour cantonale a dès lors interprété l'art. 56M let. a OJ gen. d'une manière tout à fait soutenable et, partant, exempte d'arbitraire (cf. ATF 129 I 8 consid. 2.1 et les arrêts cités). Elle n'a pas davantage méconnu l'art. 9 Cst. en considérant, dans le droit fil de son raisonnement, que la compétence de jugement fondée sur cette disposition s'étend à d'éventuelles demandes de dommages-intérêts en rapport avec ce type de litiges et en ne faisant pas dépendre cette compétence du point de savoir si la partie demanderesse réclame (exclusivement) l'exécution réelle d'une obligation découlant du contrat de bail.
2.3 La recourante a été assignée en paiement de dommages-intérêts, devant le Tribunal des baux et loyers, parce que, de l'avis de l'intimée, elle n'aurait pas respecté un engagement contractuel l'obligeant à conclure un bail avec cette dernière. Elle ne conteste pas, avec raison, que le prétendu engagement portait sur la conclusion d'un contrat de bail, au sens du titre VIIIe du code des obligations (art. 253-274g), ayant pour objet une chose immobilière (une arcade dans l'immeuble en cause). La Chambre d'appel n'est ainsi nullement tombée dans l'arbitraire en admettant que les conditions d'application de l'art. 56 M let. a OJ gen. étaient réalisées en l'espèce. Elle n'a pas non plus rendu une décision manifestement insoutenable en appliquant cette disposition bien qu'elle ait qualifié l'engagement litigieux de précontractuel. On relèvera, à cet égard, qu'il n'est pas toujours facile de dire d'emblée si un engagement a été souscrit en relation avec la conclusion d'un contrat et, dans l'affirmative, d'en déterminer immédiatement la portée (cf., par ex., ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 p. 267; 122 III 10 consid. 4b p. 15). Aussi n'y a-t-il rien d'arbitraire à ce que la jurisprudence cantonale ne fasse pas dépendre la compétence instituée par cette disposition de la réponse à donner à des questions aussi délicates. Savoir si un engagement existe ou non est d'ailleurs un problème qui ne relève pas de la compétence mais qui concerne le fondement matériel de la prétention en cause. Considérée sous cet angle, la solution adoptée par la Chambre d'appel, qui consiste à étendre la compétence de la juridiction spécialisée à toutes les prétentions élevées en relation avec la conclusion d'un contrat de bail, y compris celles fondées sur la violation de devoirs précontractuels (culpa in contrahendo), n'apparaît nullement insoutenable. Qu'une autre solution soit envisageable, voire préférable, ne suffit pas, de jurisprudence constante, à établir le caractère arbitraire de la solution retenue. Par conséquent, la cour cantonale se voit reprocher à tort par la recourante d'avoir violé l'art. 9 Cst. en interprétant l'art. 56M let. a OJ gen. comme elle l'a fait.
3.
Cela étant, le présent recours ne peut qu'être rejeté dans la mesure où il est recevable. Son auteur, qui succombe, devra payer l'émolument judiciaire afférent à la procédure fédérale de recours (art. 156 al. 1 OJ) et indemniser l'intimée (art. 159 al. 1 OJ). Quant à C.________, comme elle a renoncé expressément à prendre une conclusion au sujet du recours, il n'y a pas lieu de lui allouer des dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera à l'intimée B.________ SA une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 17 mars 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: