Im Winter 1992/93 wurde zwischen der Beklagten als späterer Grundstückeigentümerin und der Klägerin als Generalunternehmerin ein umfassender General- bzw. Totalunternehmervertrag abgeschlossen. Dieser beinhaltete sämtliche Projektierungs- und Planungsarbeiten sowie die Ausführung des ganzen Bauwerks. Am 4. Mai 1994 teilte der Verwaltungsratspräsident der Beklagten dem Geschäftsführer und Verwaltungsrat der Klägerin mit, der bestehende Vertrag werde aufgelöst. Aus einem Schreiben der Beklagten an einen Kaufinteressenten geht hervor, dass zu diesem Zeitpunkt zwar die Baubewilligung erteilt war, die effektive Bautätigkeit indes noch nicht begonnen hatte. Die Klägerin beantragte daraufhin bei der Vorinstanz, auf dem Grundstück der Beklagten sei ein Bauhandwerkerpfandrecht für eine Pfandsumme von Fr. 252883.80 nebst Zins vorläufig einzutragen. Mit Entscheid vom 11. Juli 1994 wies der Amtsgerichtspräsident das Gesuch ab. Das Obergericht hat den dagegen erhobenen Rekurs ebenfalls abgewiesen.
Aus den Erwägungen:
10.1. Der Amtsgerichtspräsident erörterte, dass das Bauhandwerkerpfandrecht justizpolitisch als Sicherheit für die Handwerker, Unternehmer und Subunternehmer diene, die mit ihren Arbeiten (mit denen ein mit dem Erdboden verbundener Bau körperlich gestaltet werde) in der Regel den Wert eines Grundstücks vermehrten. Deshalb könne der Architekt oder Ingenieur gleich wie die übrigen "Kopfarbeiter" kein Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen, im Gegensatz zum General- bzw. Totalunternehmer, dessen Anspruch auf ein Bauhandwerkerpfandrecht heute allgemein anerkannt sei. In der Folge ging er davon aus, dass der Klägerin kein Anspruch auf ein Bauhandwerkerpfandrecht zustehe, weil sie bis zum Untergang ihrer Erfüllungsverpflichtung durch Auflösung des General- bzw. Totalunternehmervertrags keine Leistungen im Schutzbereich von Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB erbracht habe.
Die Klägerin weist darauf hin, dass der Totalunternehmervertrag als Ganzes ein Werkvertrag sei und die Vergütung des General- bzw. Totalunternehmers seine vertraglichen Gesamtleistungen umfasse. Im übrigen hätten die von ihr erbrachten Leistungen zweifelsohne zur Wertvermehrung der Liegenschaft geführt, da die erteilte Baubewilligung am Grundstück hafte und mit diesem übertragbar sei.
10.2. Ausschlaggebend ist die Tatsache, dass die Erfüllungspflichten der Klägerin aus dem erwähnten General- bzw. Totalunternehmervertrag unbestritten erloschen sind, bevor mit der Bautätigkeit begonnen worden war. Wie aus der Reaktion der Klägerin auf die Vertragsauflösung hervorgeht, macht sie nicht etwa einen Erfüllungsanspruch geltend. Zu einer Bauausführung durch die Klägerin kann es also nicht mehr kommen. Aufgrund der tatsächlichen Umstände ist daher mit dem Amtsgerichtspäsidenten davon auszugehen, dass die Klägerin "bloss" die Leistungen eines Architekten, eventuell einer Immobilienfirma erbrachte. Stünde ihr dennoch ein Baupfandrechtsanspruch zu, wäre sie - trotz gleichem Leistungsumfang - bessergestellt als ein Architekt, was nicht gerechtfertigt erscheint und tatsächlich stossend wäre. Nach der heute herrschenden Rechtsprechung und Lehre berechtigen nämlich weder die Leistungen eines Architekten noch gar diejenigen einer Immobilienfirma zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts.
Die vom Zürcher Obergericht übernommene (ZR 79 [1980] Nr. 80) Lehrmeinung Schumachers, wonach beim Generalunternehmervertrag eine Spaltung des Werkpreises in pfandberechtigte und in nicht geschützte Teilbeträge nicht opportun sei, weil sie dem Wesen des Generalunternehmers widerspräche (Schumacher Rainer, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2. Aufl., Zürich 1982, N 207), hilft auch nicht weiter. Die Frage nach einer solchen Spaltung stellt sich vorliegend nicht, weil die Klägerin an Architektenarbeiten lediglich solche vornahm, die schliesslich zur Erteilung der Baubewilligung führten. Den Ausführungen Schumachers und den Erwägungen des Zürcher Obergerichts im genannten Fall ist zu entnehmen, dass die einschlägige Problematik im Hinblick auf Situationen betrachtet wurde, in denen - anders als im gegebenen Fall - mit der Erstellung des Werks begonnen wurde oder mindestens ein Anspruch auf Ausführung noch gegeben war.
Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann zwar von dem Zeitpunkt an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden (Art. 839 Abs. 1 ZGB). Diese Regelung wirkt sich indes im vorliegenden Fall nicht aus, da die Klägerin diese Möglichkeit gerade nicht benützte. Vorliegend hätte ein Bauhandwerkerpfandrecht erst nach Auflösung des General- bzw. Totalunternehmervertrags eingetragen werden sollen, nachdem erst die Baubewilligung vorlag und feststeht, dass die Klägerin mit der Bauausführung nie befasst sein wird.
Die Klägerin weist schliesslich darauf hin, dass sie die Baubewilligung erlangt habe, die am Grundstück hafte und so zur Wertvermehrung des Grundstücks beitrage. Das mag zutreffen, ändert aber nichts an der oben erwogenen Auffassung. Bei den Arbeiten, die zur Erteilung der Baubewilligung führen, handelt es sich um eigentliche Architektentätigkeit, die keinen Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts begründet. Jedenfalls sind sie nicht als Bauarbeiten zu betrachten, auch nicht als solche im weiteren Sinne. Sie stellen daher keine einschlägige Wertvermehrung dar, können also keinen Anspruch auf das Bauhandwerkerpfandrecht begründen. Auch dieses Vorbringen bringt der Klägerin keinen Erfolg.
10.3. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Klägerin kein Baupfandrechtsanspruch zusteht, auch wenn der Lehrmeinung Schumachers gefolgt wird.