VWBES.2015.301•Rebuild of ruin in agricultural zone denied
VWBES.2015.301Outro Tribunal18 de jan. de 2016Dismissed
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M. challenged the canton’s refusal to approve rebuilding a ruined shed on parcel no. 1304 in Matzendorf, located in the agricultural zone. He argued that earlier authorization from 1998 still justified the works and that he was only renovating the roof structure. The court found that the building had already been a ruin in 1997, the 1998 permit had long lapsed without being completed, and the structure had continued to decay for years. Because the building was no longer properly usable when destroyed or abandoned, the requirements for rebuild protection under Art. 24c RPG and Art. 42(4) RPV were not met. The complaint was dismissed.
Art. 24c RPG; Art. 42 Abs. 4 RPV; rebuild of non-zone-conforming buildings in the agricultural zone: a rebuild is permissible only if the building was still appropriately usable at the time of destruction or demolition and an uninterrupted interest in its continued use existed. A structure that had already become a ruin and remained unused and decayed for a prolonged period cannot be renewed, enlarged, demolished and rebuilt; the protection of existing use does not extend to the replacement of a derelict, long-abandoned building.
| Geschäftsnummer: | ** VWBES.2015.301** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 19.01.2016 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2017.194 |
| Titel: | ** Bauen ausserhalb der Bauzone** |
| Resümee: | ** Art. 24c RPG und Art. 42 Abs. 4 RPV. Ein Wiederaufbau setzt in der Landwirtschaftszone voraus, dass das Gebäude im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war, denn nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbare Bauten dürfen weder erneuert, erweitert noch abgebrochen und wiederaufgebaut werden. Ein Abbruch und Wiederaufbau fällt ausser Betracht, wenn ein verfallenes und über längere Zeit leerstehendes Gebäude ersetzt werden soll.** |
| SOG 2016 Nr. 12 ** Art. 24c RPG und Art. 42 Abs. 4 RPV.** Ein Wiederaufbau setzt in der Landwirtschaftszone voraus, dass das Gebäude im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war, denn nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbare Bauten dürfen weder erneuert, erweitert noch abgebrochen und wiederaufgebaut werden. Ein Abbruch und Wiederaufbau fällt ausser Betracht, wenn ein verfallenes und über längere Zeit leerstehendes Gebäude ersetzt werden soll. Sachverhalt: M. aus Langenbruck reichte im März 2015 bei der Gemeinde Matzendorf ein Baugesuch für die «Renovation Liegenschaft Nägeliweg 1» auf Grundbuch Matzendorf Nr. 1304 ein. Das Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone, überlagert von der Juraschutzzone. Die Baute (mit der früheren Gebäude-Nummer 127) hatte ein gemauertes bzw. betoniertes Untergeschoss und darüber einen hölzernen Aufbau mit einem mit Ziegeln gedeckten Satteldach. Das Gebäude ist seit spätestens 1996 stark beschädigt und wird schon lange nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Das Bau- und Justizdepartement (BJD) verfügte am 30. Juli 2015 als zuständige kantonale Behörde, das Bauvorhaben sei nicht zonenkonform. Auch eine Ausnahmebewilligung könne nicht erteilt werden. Es dürfe deshalb keine Baubewilligung erteilt werden. Bereits mit Verfügung vom 9. Juni 2015 hatte die Baukommission Matzendorf einen Baustopp verfügt, nachdem sie festgestellt hatte, dass der Bauherr ohne Bewilligung mit den Bauarbeiten begonnen hatte. Gegen die Verweigerung der Zustimmung liess M. Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben mit dem Antrag, die Verfügung des BJD sei aufzuheben und es sei für den Wiederaufbau der Scheune/Schopf auf GB Matzendorf Nr. 1304 eine Ausnahmebewilligung zu erteilen – sofern eine solche Bewilligung überhaupt notwendig sei. Der Schopf sei vom Beschwerdeführer im Dachgeschoss als Lager für Heu und Stroh genutzt worden und als Unterstand für einen Teil seiner Kutschensammlung. Nach einer Zerstörung des Dachstockes 1997 sei 1998 für den Wiederaufbau eine Ausnahmebewilligung erteilt worden. Bei den Ende 2014 begonnenen Arbeiten handle es sich um eine nicht bewilligungspflichtige Renovation des Dachstuhls. Bis dahin sei der Schopf ununterbrochen als Lagergebäude genutzt worden. Im November 2015 reichte die Gebäudeversicherung auf Anfrage des Gerichts die Auskunft ein, dass das Gebäude «Nägeli 127» im März 1998 aus der Versicherung ausgeschlossen worden sei, nachdem es eingestürzt sei und die noch vorhandenen Überreste das versicherbare Minimum (von CHF 3‘390.00) nicht mehr erreicht hätten. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. Aus den Erwägungen: 2. Das Gebäude Nr. 1 trug früher die Nr. 127. Der Beschwerdeführer hatte nach der Intervention der örtlichen Baubehörde vom Dezember 2014 eine Voranfrage für «Wiederaufbau des Schopfes mit Umnutzung zu einem Museum» an die Baubehörde gestellt, die vom BJD mit Mail vom 9. März 2015 nach durchgeführtem internen Mitberichtsverfahren so beantwortet worden war, dass der Wiederaufbau gemäss Plänen von 1998 und die Umnutzung in ein Museum weder zonenkonform noch standortbedingt seien, weshalb keine Zustimmung in Aussicht gestellt werden könne. Einer weiteren Voranfrage durch die Baubehörde (Mail vom 18. März 2015), nach welcher auf die Umnutzung verzichtet und nur der Wiederaufbau als Schopf vorgenommen werden solle, wurde mit Mail vom 23. April 2015 durch das BJD beschieden, dass die Voraussetzungen nach Art. 24c Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) auch für die Lagerung von Heu, Stroh sowie Kutschen und Pferdegeschirr nicht erfüllt würden. Der Schopf respektive die Ruine könne heute nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden, weshalb keine Ausnahmebewilligung für den Wiederaufbau der Bausubstanz in Aussicht gestellt werden könne. Wenn der Beschwerdeführer einen formellen anfechtbaren Entscheid des BJD wolle, müsse er ein ordentliches Baugesuch einreichen. 3. Ein solches Baugesuch hatte der Beschwerdeführer unterdessen am 15. März 2015 bereits eingereicht. Zu beurteilen ist nun dieses Baugesuch, geändert am 20. April, publiziert vom 21. Mai bis 4. Juni und dem BJD übermittelt am 9. Juni 2015. Dabei geht es um die Renovation bzw. den Wiederaufbau der Liegenschaft «Nägeli 1» auf Grundbuch Matzendorf Nr. 1304 als Schopf. Nach den Plänen, welche bis auf die Beschriftung des Zwecks weitestgehend den Plänen aus der ersten Voranfrage entsprechen, sollen im Untergeschoss auf der Grundfläche von 7.0 m x 7.8 m drei Räume erstellt werden. Im südöstlichen Raum ist ein WC mit Lavabo eingezeichnet. Für die andern Räume ist kein Verwendungszweck angegeben; im westlichen Raum ist eine Treppe ins Erdgeschoss eingezeichnet. Für das Erdgeschoss, welches mit einer Türe südseits und je zwei Fenstern auf der West- und der Ostseite erstellt werden soll, ist ebenfalls kein Verwendungszweck angegeben. Zwei weitere Fenster sind in den darüber liegenden Giebelfeldern auf der West- und der Ostseite eingezeichnet, ein Obergeschossplan liegt jedoch nicht (mehr) bei. Die Fassaden über dem Erdgeschoss sollen aus einer Holzverschalung bestehen, das Satteldach mit naturroten Tonziegeln gedeckt werden. In der Eingabe an das Amt für Raumplanung vom 20. April 2015 gab der Bauherr an, der Schopf in Matzendorf solle für die Lagerung von Heu, Stroh und landwirtschaftlichen Geräten (wie Pferde- und Ponykutschen und Pferdegeschirr etc.) dienen, und auf das eingezeichnete WC werde verzichtet. In den dazu eingereichten geänderten, sonst jedoch mit den früheren übereinstimmenden Plänen, fehlen WC und Lavabo, zudem teilweise eine Trennwand im nördlichen Teil des Untergeschosses. 4. Art. 24c RPG (Fassung vom 23. Dezember 2011, in Kraft seit 1. November 2012) lautet: 1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. 2 Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Art. 42 Abs. 4 der Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1, Fassung vom 10. Oktober 2012, in Kraft seit 1. November 2012) lautet unter der Überschrift «Änderung altrechtlicher Bauten und Anlagen»: 4 Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. (...). 5.1 Dass das Gebäude Nägeli Nr. 1, soweit es überhaupt noch besteht, nicht (mehr) zonenkonform ist und nicht als in der Landwirtschaftszone zonenkonforme Baute wiederaufgebaut werden kann, ist unbestritten. 5.2 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, es liege bereits eine Ausnahmebewilligung aus dem Jahr 1998 vor. Der Wiederaufbau habe sich einfach etwas in die Länge gezogen, sei dann aber abgeschlossen worden, indem ein dichtes Dach erstellt worden sei. Jetzt sei das Gebäude renovationsbedürftig geworden, weshalb der Beschwerdeführer Ende 2014/Anfang 2015 Renovationsarbeiten am Dachstock durchführen wollte. Diese Arbeiten stellten nicht einen eigentlichen Wiederaufbau dar und seien als blosse Renovationsarbeiten nicht baubewilligungspflichtig. Mit dieser Argumentation widerspricht der Beschwerdeführer ganz offensichtlich den Tatsachen. Das Gebäude war bereits 1997 baufällig und eine Ruine, wie die vom Beschwerdeführer eingereichten Fotografien (Beilage 5 zur Beschwerde) zeigen. Schon im Jahr 1998 wurde vom Beschwerdeführer ein Gesuch gestellt und in der Folge mit Verfügung vom 18. Februar 1998 eine Ausnahmebewilligung zum Wiederaufbau mit Auflagen erteilt (Beilage 6 zur Beschwerde). Dieser Wiederaufbau wurde jedoch in den darauf folgenden 16 Jahren nicht vorgenommen, jedenfalls nicht vollständig, sodass das Gebäude weiter zerfiel, wie sich sowohl aus der Dokumentation der Gemeinde (Fotografien vom 11. Dezember 2014) wie auch aus den öffentlich zugänglichen Luftbildern im kantonalen geografischen Informationssystem (sogis) zeigt, in welchem sowohl die Orthofoto aus dem Jahr 2007 wie auch diejenige aus dem Jahr 2013 in der Aufsicht ein stark beschädigtes Gebäude zeigen. Die Behauptung, der Beschwerdeführer habe den Wiederaufbau abgeschlossen und ein dichtes Dach erstellt, ist falsch, soweit damit ein Abschluss innert der Gültigkeit und nach den Plänen der Bewilligung von 1998 gemeint ist. Im Zeitpunkt, als das aktuelle Baugesuch bzw. die vorangehenden Voranfragen eingereicht wurden, bestand kein dichtes Dach, auch nicht über dem Erdgeschoss. Sie widerspricht im Übrigen auch den Angaben des Beschwerdeführers, wonach er das Obergeschoss bzw. das Dach nicht habe fertigstellen können, weil ihm das Holz für den Wiederaufbau gestohlen worden sei. Von einer blossen Renovation, die nicht bewilligungspflichtig sei, kann somit keine Rede sein. Auf die Bewilligung aus dem Jahr 1998, von welcher kein – jedenfalls kein vollständiger – Gebrauch gemacht wurde, kann sich der Beschwerdeführer heute nicht mehr berufen. Eine Baubewilligung erlischt mit dem Ablauf eines Jahres ab deren Rechtskraft, wenn mit den Bauarbeiten nicht begonnen oder diese nicht innert zumutbarer Frist vollendet wurden; ihre Gültigkeit kann auf zwei Jahre verlängert werden, wenn darum ersucht wird (§ 10 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61]). Diese Frist ist längstens abgelaufen; und sogar wenn mit einem Wiederaufbau innert dieser Frist begonnen worden wäre, wäre die zumutbare Frist für die Fertigstellung seit mehr als 10 Jahren abgelaufen. 5.3 Voraussetzung für den Wiederaufbau mittels Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG und Art. 42 Abs. 4 RPV ist, dass das Gebäude im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war, denn nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbare Bauten dürfen weder erneuert, erweitert noch abgebrochen und wiederaufgebaut werden. Ein Abbruch und Wiederaufbau fällt ausser Betracht, wenn ein verfallenes und über längere Zeit leerstehendes Gebäude ersetzt werden soll (ZBl 1995, S. 187; Piermarco Zen-Ruffinen / Christine Guy-Ecabert: Aménagement du territoire, construction, expropriation, Bern 2001, Rz 612 mit Verweis auf BGE vom 6. Februar 1991, RJ ASPAN Nr. 254). Ein Umbau von Ruinen zu wieder nutzbaren Bauten ist ausgeschlossen (Anne-Christine Favre: La zone agricole, JDT 2009, S. 70). Bestimmungsgemäss nutzbar ist eine Baute dann, wenn der Eigentümer durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äussert sich darin, dass die Baute gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2009, Art 24c RPG Rz 13). «Tragende Konstruktionen» sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in einem weiteren Sinn zu verstehen (ARE [Hrsg.]: Bewilligungen nach Art. 24c RPG, S. 6, unter Hinweis auf BGE 1A.173/1992 vom 9. März 1993 E 4a). 5.3.1 Aus den Akten ergibt sich, dass das Gebäude auf GB Matzendorf Nr. 1304 bereits im Jahr 1996 eingestürzt war und eine Gefahr für die Strassenbenützer darstellte. Die Baukommission Matzendorf ersuchte deshalb den Beschwerdeführer gemäss Protokoll ihrer Sitzung vom 17. Oktober 1996, die gefährlichen Teile zu entfernen. Der Beschwerdeführer habe angegeben, demnächst ein Baugesuch für den Wiederaufbau des Schopfes einzureichen (Protokoll der Sitzung 14/96, Traktandum 4, in den Akten des BJD zu den Voranfragen). Die vom Beschwerdeführer eingereichten bereits erwähnten Fotografien (Beilage 5) datieren vom 4. Januar 1997, wie sich dem Aufdruck auf ihrer Rückseite entnehmen lässt, und bestätigen diesen im Übrigen unbestrittenen Sachverhalt. Zu diesem Zeitpunkt war das Gebäude höchstens noch beschränkt nutzbar, war doch das Dach eingestürzt und wies erhebliche Löcher auf. Vor dem Einsturz war es nach damaliger Einschätzung in den Akten als Lager für Stroh gerade noch nutzbar gewesen (Stellungnahme Heimatschutz vom 15. Dezember 1997 in den Akten des BJD zu den Voranfragen). 5.3.2 Inwieweit das Gebäude nach Erhalt der Ausnahmebewilligung im Jahr 1998 dann teilweise saniert wurde, ist unklar, ist aber auch nicht entscheidrelevant. Fest steht unbestrittenermassen, dass das Dach höchstens teilweise wieder aufgebaut wurde, der Wiederaufbau aber nicht vollständig erfolgte (vgl. oben E. 5.2). Und fest steht auch, dass in der Folge weitere Sanierungs- oder Unterhaltsarbeiten unterblieben bis Ende 2014, und dass das Gebäude in dieser Zeit weiter verfiel (Orthofotos, oben E. 5.2). Mit dem Unterlassen von weiteren Sanierungs- und Renovationsarbeiten während den anschliessenden 16 Jahren hat der Eigentümer des Gebäudes deutlich demonstriert, dass er an einer weiteren Nutzung als Strohlager nicht wirklich interessiert war. (…) 5.3.3 Die Baukommission Matzendorf stellte im Dezember 2014 fest, dass der Schopf verfallen war und eine Gefahr darstellte, hielt das Ergebnis in einer Fotodokumentation fest und teilte dies dem Eigentümer mit. Aus dieser Dokumentation zeigt sich, dass einzig ein Teil der Mauern des Untergeschosses noch stand, keine Türen und Fenster und kein Boden darüber mehr bestanden und vom Aufbau über dem Untergeschoss gar nichts mehr vorhanden war. Im Untergeschoss lässt sich auf den Fotografien Gerümpel erkennen. Ein Teil des Untergeschosses war notdürftig mit einer Bretterlage abgedeckt; dort könnte, wie behauptet, eine unterdessen renovierte alte Kutsche (Gulaschkanone) untergebracht gewesen sein. 5.3.4 (…) Der Gebäudeversicherungswert ist zwar nicht massgebend für den Entscheid, ob eine Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar ist (BGE vom 19. Mai 1994, zitiert bei Zen-Ruffinen / Guy-Ecabert, a.a.O., Rz 608). Hier bestätigt aber die Tatsache, dass das Gebäude Nägeli 127 bereits am 13. März 1998 wegen Einsturz und Nichterreichens des versicherbaren Minimalwertes von CHF 3‘390.00 aus der Versicherung ausgeschlossen wurde und seither nicht mehr versichert war, die Feststellung, dass das Gebäude schon beinahe zwei Jahrzehnte nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar war und der Eigentümer kein ununterbrochenes Interesse an dessen Nutzung zeigte. Verwaltungsgericht, Urteil vom 19. Januar 2016 (VWBES.2015.301) |
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Whether the planned works were merely non-permit renovation or a permit-required rebuild.
The works were not a mere renovation; they amounted to a rebuild of a long-decayed ruin.
The building had been largely destroyed years earlier, the prior 1998 authorization had lapsed unused, and the existing structure had continued to deteriorate.
Whether an exception permit for rebuild under Art. 24c RPG and Art. 42(4) RPV could be granted.
No exception permit could be granted because the building was not still properly usable at the time of destruction/abandonment and there had been no uninterrupted interest in its continued use.
A rebuild in the agricultural zone requires that the building remain appropriately usable when destroyed or demolished; a ruin left unused for many years does not qualify.
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