ZKBES.2017.22•Appeal against eviction and enforcement dismissed
ZKBES.2017.22Outro Tribunal21 de fev. de 2017Dismissed
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The Obergericht’s civil chamber dismissed the tenant’s appeal against an eviction judgment issued by the Amtsgerichtspräsident of Bucheggberg-Wasseramt. The appellant sought referral for alleged judicial bias, reconsideration based on alleged misrepresentations about promised works, and suspensive effect. The court held that no bias was shown, that the appellant failed to address the decisive grounds of the first instance, and that the complaint was therefore inadequately reasoned and manifestly unfounded. Because the appeal was decided immediately, suspensive effect became moot. The appellant was ordered to pay CHF 250 in appellate costs.
Art. 320, 322 ZPO; Art. 257d OR; Art. 257 ZPO; Art. 336 Abs. 2 ZPO; Art. 239 Abs. 2 ZPO: On appeal, the appellant must specifically contest the decisive reasoning of the first instance; merely repeating objections or raising issues not directed against the appealed grounds is insufficient. A recusal complaint requires concrete facts suggesting bias at the time of adjudication; procedural dissatisfaction with enforcement steps does not establish an appearance of partiality. If the appeal is manifestly unfounded, the appellate court may decide without hearing the respondent. Where the merits are decided immediately, a request for suspensive effect becomes moot. In eviction proceedings based on rent arrears, failure to dispute termination and arrears prevents successful appellate review of the eviction order.
| Geschäftsnummer: | ** ZKBES.2017.22** |
|---|---|
| Instanz: | Zivilkammer |
| Entscheiddatum: | 22.02.2017 |
| FindInfo-Nummer: | O_ZK.2017.33 |
| Titel: | ** Ausweisung und Vollstreckung** |
| Resümee: |
| Obergericht Zivilkammer Urteil vom 22. Februar 2017 Es wirken mit: Präsident Frey Oberrichter Müller Oberrichterin Jeger Gerichtsschreiber Schaller In Sachen ** A.___, Beschwerdeführer gegen ** B.___. vertreten durch Rechtsanwalt Walter Keller, Beschwerdegegner betreffend ** Ausweisung und Vollstreckung** zieht die Zivilkammer des Obergerichts in ** Erwägung**: 1. Mit Urteil vom 3. Januar 2017 wies der Amtsgerichtspräsident von Bucheggberg-Wasseramt A.___ (im Folgenden der Gesuchsgegner) an, das von ihm gemietete Studio im Dachgeschoss in [...] bis spätestens 26. Januar 2017 zu räumen und zu verlassen. 2. Gegen das begründete Urteil erhob der Gesuchsgegner am 17. Februar 2017 (Postaufgabe) fristgerecht Beschwerde an das Obergericht. Die darin gestellten Anträge lauten wie folgt: 1. Der Fall ist wegen Befangenheit des Herr Amtsrichters Kölliker zur Neubeurteilung an das Richteramt zurückzuweisen. 2. Der Fall ist unter dem Aspekt dass der Abschluss des Mietvertrages nur aufgrund der Vorspiegelung von falschen Versprechungen und Tatsachen zustande gekommen ist, nämlich das Dachterrassen-Schutzgeländer würde zeitnah installiert, neu zu beurteilen. 3. Die aufschiebende Wirkung ist zu gewähren – alles unter Kostenfolge- zu Lasten des Gesuchstellers. 3. Da sich die Beschwerde sofort als offensichtlich unbegründet erweist (Art. 322 Schweizerische Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272), kann auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Gegenpartei verzichtet werden. Mit dem sofortigen Urteil in der Sache erübrigt sich ein Entscheid über die Gewährung der aufschiebenden Wirkung. 4. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Im Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende Partei hat im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 ZPO N 15). 5. Der Amtsgerichtspräsident erachtete die ausgesprochene Kündigung für gültig. Er begründete dies damit, dass der Gesuchsgegner ein fehlendes Dachgeländer beanstandet und in der Folge trotz eingeräumter Mietzinsreduktion überhaupt keinen Mietzins mehr bezahlt habe. Damit seien die formellen Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes des Mieters nach Art. 257d des Obligationenrechts (OR, SR 220) erfüllt, was vom Gesuchsgegner auch nicht bestritten werde. Der Sachverhalt sei unbestritten und die Rechtslage klar, weshalb Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO zu gewähren sei. 6. Der Gesuchsteller erachtet den Amtsgerichtspräsidenten als befangen, weil dieser es verpasst habe, eine Kopie seiner Einsprache an das Oberamt weiterzuleiten. Nur seine Intervention habe eine Zwangsräumung verhindert, weil das Oberamt ohne diese davon ausgegangen wäre, dass das erstinstanzliche Urteil in Kraft getreten sei. Bei der erwähnten Einsprache handelt es sich offensichtlich um das Gesuch um eine schriftliche Begründung nach Art. 239 Abs. 2 ZPO, mit welchem der Gesuchsteller sogleich ankündigt, gegen das schriftliche Urteil Berufung mit aufschiebender Wirkung an das Obergericht einreichen zu wollen. Mit seinen Vorbringen übersieht der Gesuchsteller, dass eine Vollstreckung nur erfolgt, wenn das urteilende Gericht auf dem zu vollstreckenden Entscheid nach Art. 336 Abs. 2 ZPO dessen Vollstreckbarkeit bescheinigt hat. Danach bestand keine Notwendigkeit und keine Pflicht des Amtsgerichtspräsidenten, das Begehren um Begründung des Urteils zur Verhinderung der verfügten Ausweisung an das Oberamt weiterzuleiten. Andere Ausstandsgründe macht der Gesuchsteller nicht geltend. Zudem rügt er schon gar nicht, der Amtsgerichtspräsident sei im Zeitpunkt der Urteilsfällung befangen gewesen. 7. Weiter beanstandet der Gesuchsgegner das Verhalten des Vermieters, seines Anwaltes und der Liegenschaftsverwaltung. Er bringt weiter vor, es bestehe kein gültiger Mietvertrag, weil sich die Wohnung bis heute nicht in einem vertragsgemässen Zustand befinde. Er sei beim Vertragsschluss getäuscht worden und behalte sich vor, behördlich abzuklären, ob Arglist vorliege. Zudem habe ihm die Einrichtung des Dachstudios Mühe und Kosten verursacht genauso wie die Räumung wieder Kosten verursachen werde. Mit diesen Ausführungen geht der Gesuchsteller nicht auf die massgebenden Erwägungen des Vorderrichters ein, wonach eine gültige Kündigung vorliegt. Wie schon bei der Vorinstanz bestreitet er weder den Zahlungsrückstand noch die Gültigkeit der Kündigung. Soweit er sich auf den Standpunkt stellt, es liege kein gültiger Mietvertrag vor, hat er erst Recht keinen Anspruch, sich weiterhin im Studio aufzuhalten. Folglich lässt sich der Beschwerde in keiner Weise entnehmen, inwiefern der Vorderrichter das Recht unrichtig angewendet oder den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt haben soll. Insofern wird auch den formellen Anforderungen an eine Beschwerde kaum genüge getan. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzutreten ist. 8. Nach dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens wird der Gesuchsgegner kostenpflichtig. Er hat die Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 250.00 zu bezahlen. Demnach wird ** erkannt:** 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 250.00 zu bezahlen. ** Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter CHF 15‘000.00. Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen. ** Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Der Präsident Der Gerichtsschreiber Frey Schaller |
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Whether the eviction appeal had to be admitted or was manifestly unfounded.
The appeal was dismissed insofar as it was admissible.
The appellant did not meaningfully challenge the decisive reasons of the first instance, namely a valid termination for rent arrears and the clear legal basis for protection in clear cases.
Whether the first-instance judge had to be recused for alleged bias.
No recusal ground was shown.
The alleged failure to forward a request for written reasons did not show bias; there was no duty to do so for enforcement purposes, and no other concrete bias allegation was made.
Whether the request for suspensive effect should be granted.
No separate decision was needed because the court decided the appeal immediately.
The merits were decided forthwith, rendering the request moot.
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