ZZ.1985.25•Suspension of building application may be ordered later
ZZ.1985.25Outro Tribunal25 de nov. de 1985Dismissed
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Z. challenged the suspension of his building application ordered by the building commission after neighbors had objected on the ground that the project conflicted with a pending zoning-plan revision. The court held that § 137(1) BauG allowed suspension because the statutory conditions were met, and that such a suspension may also be ordered later in the objection or appeal stage. The only limit is undue procedural delay, which was not present here. The two-month period in § 9(1) KBR was held to be merely an organizational deadline without forfeiture effects. The complaint was dismissed.
§ 137 Abs. 1 BauG; suspension of a building application during pending zoning-plan revision and procedural stage. A building application may be suspended whenever it could hinder the enactment or amendment of a zoning plan; the measure is not restricted to the initial phase of the permit procedure, but may also be ordered during objection or appeal proceedings. The decisive limit is an undue delay attributable to the authority. An organizational time limit for issuing the building decision does not itself preclude a later suspension order and has no forfeiture effect absent an express sanction (consid. a-b).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1985.25** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 26.11.1985 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2015.233 |
| Titel: | ** Sistierung eines Baugesuches** |
| Resümee: | § 137 Abs. 1 BauG. Die Sistierung eines Baugesuches kann auch noch im Lauf des Einsprache- oder Beschwerdeverfahrens angeordnet werden. Vorbehalten bleibt der Fall ungebührlicher Verzögerung des Verfahrens. |
| SOG 1985 Nr. 25 **§ 137 Abs. 1 BauG.*Die Sistierung eines Baugesuches kann auch noch im Lauf des Einsprache- oder Beschwerdeverfahrens angeordnet werden. Vorbehalten bleibt der Fall ungebührlicher Verzögerung des Verfahrens. Gegen das Baugesuch von Z. erhoben verschiedene Nachbarn Einsprache. Sie verlangten, das Baugesuch sei zu sistieren, weil es die hängige Zonenplanrevision tangiere. Die Baukommission wies die Einsprachen vorerst ab. Erst nachdem das Bau-Departement am 14.3.1985 eine Beschwerde der Nachbarn gutgeheissen hatte, ordnete die Baukommission am 4.4.1985 die verlangte Sistierung an. Gegen diesen Entscheid beschwerte sich der Bauherr Z. erfolglos zuerst beim Baudepartement, dann beim Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht begründete seinen Entscheid wie folgt: a) Nach § 137 Abs. 1 BauG kann die Baubehörde ein Baugesuch, das dem Erlass oder der Änderung eines Nutzungsplans hinderlich sein könnte, sistieren. Es ist unbestritten, dass eine Zonenplanrevision im Gange ist, welche das Grundstück der Beschwerdeführerin der Zone W2a zuteilen will und dass das Bauprojekt der Beschwerdeführerin den Vorschriften der Zone W2a widerspricht. Damit war zur Zeit der angefochtenen Verfügung klarerweise der Sachverhalt des § 137 Abs. 1 BauG gegeben. (Heute ist die Sachlage insofern anders, als unterdessen die entsprechende Planänderung aufgelegt worden ist und somit bereits die Bausperre gemäss § 15 Abs. 2 BauG gilt -- was aber an den folgenden Überlegungen nichts ändert.) Die Baukommission durfte demnach das Baugesuch der Beschwerdeführerin sistieren. b) Die Beschwerdeführerin macht nun allerdings geltend, die Sistierungsverfügung sei zu spät erfolgt; sie hätte, wenn überhaupt, unmittelbar nach Einreichung des Baugesuches erlassen werden müssen. Diese Auffassung ist nicht haltbar. Weder Wortlaut noch Sinn des § 137 Abs. 1 BauG sprechen dagegen, dass Sistierungen auch in einem spätern Stadium des Baubewilligungsverfahrens angeordnet werden. Sehr oft wird die Notwendigkeit einer Sistierung erst im Laufe des Baubewilligungsverfahrens erkannt, eventuell erst im Laufe eines Einsprache- oder gar eines Beschwerdeverfahrens; die Sistierung muss dann immer noch möglich sein, soll nicht die Wirksamkeit dieses Rechtsinstituts allzusehr beschnitten werden (ebenso, zum früheren Baugesetz, SOG 1974 Nr. 21).Anders verhält es sich nur, wenn der Baubehörde im konkreten Fall eine ungebührliche Verzögerung des Verfahrens -- sowohl bezüglich des Baugesuchsverfahrens selbst wie auch bezüglich des Erlasses der Sistierung ist eine ungebührliche Verzögerung denkbar - vorzuwerfen ist. Ein solcher Vorwurf ist aber gegenüber der Baukommission von H. nicht am Platze. Sie hat sich durchaus bemüht, mit dem Verfahren vorwärts zu machen, und hat auch mit ihrer Verfügung vom 4.4.1985 in durchaus angemessener Frist auf die Verfügung des Baudepartementes vom 14.3.1985 reagiert. Die Beschwerdeführerin beruft sich allerdings speziell auf die an die Adresse der Baubehörde gerichtete Fristenbestimmung von § 9 Abs. 1 KBR betreffend den Erlass des Bauentscheides. Sie glaubt daraus ableiten zu können, dass am 4.4.1985 keine Sistierung mehr hätte erfolgen dürfen. Die zweimonatige Frist nach § 9 Abs. 1 KBR ist aber eine blosse Ordnungsfrist, deren Nichteinhaltung keinerlei Verwirkungsfolgen zeitigt (vgl. SOG 1985 Nr. 23). * Verwaltungsgericht, Urteil vom 26. November 1985 |
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Whether a building application may be suspended under § 137(1) BauG when it may hinder a pending zoning-plan revision.
Yes. The statutory condition was met because the project conflicted with the planned zone change.
The record showed an ongoing zoning-plan revision intended to rezone the property, and the project would conflict with the future zoning requirements.
Whether a suspension order can still be issued during the objection or appeal stage.
Yes, suspension may also be ordered at a later stage of the building-permit proceedings.
Neither the wording nor the purpose of § 137(1) BauG excludes later suspension orders; the need for suspension is often only recognized during objections or appeals. Only undue delay can bar it, and none was shown here.
Whether the suspension was barred by delay or by the two-month time limit in § 9(1) KBR.
No. There was no undue delay, and the two-month period is only an organizational time limit without forfeiture consequences.
The commission acted within a reasonable time after the departmental decision, and § 9(1) KBR does not prevent a later suspension order.
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