Perimeter contributions: cap when works were awarded too expensively

ZZ.2000.17Outro Tribunal22 de jan. de 2001Dismissed

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The municipality challenged a decision of the Schätzungskommission that had ordered a recalculation of perimeter contributions for a road and water-supply project. The court held that, because the municipality had not conducted the required two-stage contribution procedure and had failed to produce a reviewable overall cost estimate, the landowners could not be burdened with the full actual costs. In the circumstances, the municipality was bound by its own cost estimate for the second stage, and only 120% of that estimate could be charged. The appeal was therefore dismissed.

Sumário Omnilex

§ 108 PBG; §§ 9, 15 and 18 GBV; perimeter contributions and cost overruns in the absence of a proper two-stage procedure. If a municipality fails to conduct the prescribed contribution-plan procedure and the overall cost basis is not verifiable, it may not shift the risk of excessive or unexplained construction costs to the landowners. The definitive contribution basis must remain anchored in a reviewable cost estimate; where works are awarded without proper competition or award decision, actual total costs are not automatically chargeable. Cost overruns beyond the approved estimate are to be borne by the municipality; in the constellation at hand, the decisive cap was 120% of the relevant cost estimate (consid. 3-6).

Texto completo

Geschäftsnummer:** ZZ.2000.17**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:23.01.2001
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.727
Titel:** Perimeterbeiträge, zu teure Vergabe**
Resümee:§ 108 PBG. Perimeterbeiträge. Werden Arbeiten zu teuer vergeben, dürfen höchstens 120% des Kostenvoranschlages Basis für die Berechnung der Beiträge bilden.
SOG 2000 Nr. 17 § 108 PBG. Perimeterbeiträge. Werden Arbeiten zu teuer vergeben, dürfen höchstens 120% des Kostenvoranschlages Basis für die Berechnung der Beiträge bilden. Die Einwohnergemeinde E. (EG E.) erstellte im Jahre 1990 die 1. Etappe des St. B.-wegs (Strasse und Wasserversorgung). Die 2. Etappe dieser Erschliessungsanlagen wurde im Jahre 1996 erstellt. Die interessierten Grundeigentümer hatten die Kosten der Anlagen zu bevorschussen. Ein Beitragsverfahren wurde nicht durchgeführt. Im Mai 1997 hiess der Regierungsrat des Kantons Solothurn eine Aufsichtsbeschwerde gegen die EG E. gut. Der Gemeinderat wurde angewiesen, das Beitragsplanverfahren für den St. B.-weg im Nachhinein durchzuführen. Im Entscheid wird festgestellt, dass die Projektleitung für den Bau des Weges ohne Submissionsverfahren und Vergabe-Beschluss und der Bau der 2. Etappe ohne Vergabebeschluss des Gemeinderates erteilt worden war. Im Jahre 1999 führte der Gemeinderat die geforderten Beitragsverfahren für die 1. und 2. Etappe der Erschliessung St. B.-weg durch. Die Beitragsberechnung enthält Erstellungskosten für den Strassenbau von Fr. 121'746.45. Davon sollten die Grundeigentümer 80 % bezahlen. Für die Wasserversorgung wurden Fr. 38'469.- perimetriert. Der Anteil der Grundeigentümer machte 70 % aus. Die Grundeigentümer erhoben Beschwerde beim Gemeinderat. Sie rügten die unverhältnismässig hohe Kostenabrechnung für die 2. Etappe der Strasse. Sie liege über den Offerten und den geleisteten Bankgarantien. Die Kosten der 1. Etappe dürften entsprechend der damals geltenden Reglemente nur zu 50 % überwälzt werden. Der Gemeinderat hiess die Einsprachen teilweise gut. Die Kosten wurden nicht herabgesetzt. Hingegen wurden für die 1. Etappe nur 50 % der Kosten der Perimeterpflicht unterstellt. C. erhob gegen diesen Entscheid bei der Schätzungskommission Beschwerde und verlangte, die Beitragssumme sei auf Fr. 109'800.- herabzusetzen. Dem Gemeinderat sei 1990 ein Kredit von Fr. 91'500.- unterbreitet worden für die Verkehrsanlage und die Wasserversorgung St. B.-weg. Da kein zweistufiges Verfahren durchgeführt worden sei, dürfe dieser Betrag maximal um 20 % überschritten werden, d.h. es dürften höchstens Fr. 109'800.- perimetriert werden. Die Grundeigentümer hätten für die Kostenüberschreitungen nicht einzustehen, denn sie hätten sie auch nicht beeinflussen können. Die Schätzungskommission hiess die Beschwerde gut und wies die Gemeinde an, im Sinne der Erwägungen die Erschliessungsbeiträge neu zu berechnen. Die Erschliessung St. B.-weg 1. Etappe habe gemäss Abrechnung vom 22. November 1993 insgesamt Fr. 64'059.40 gekostet. Die Abrechnung sei tiefer als der Kreditbeschluss des Gemeinderates ausgefallen. Diese Abrechnung sei von den Beschwerdeführern nicht beanstandet worden. Dieser Betrag könne deshalb der Beitragspflicht unterstellt werden. Der Kostenvoranschlag für die zweite Etappe vom 14. Juli 1995 habe Fr. 46'300.- betragen. Die Etappe sei mit Fr. 74'816.05 abgerechnet worden. Die Mehrkosten hätten 60 % betragen. Es sei der Gemeinde nicht gelungen, den Grund für diese Mehrkosten darzulegen. Der Kostenvoranschlag für die 2. Etappe sei nach dem Bau der 1. Etappe erstellt worden. Die Grundeigentümer dürften durch die nachträgliche Durchführung der Beitragsverfahren nicht benachteiligt werden. Es dürften deshalb nur 120 % von Fr. 46'300.- der Beitragspflicht unterstellt werden. Die EG E. erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, der Entscheid der Schätzungskommission sei aufzuheben. Es seien die tatsächlichen Erschliessungskosten von Fr. 140'703.20 als Grundlage für die Perimeterberechnung einzusetzen. Die Baukosten der 2. Etappe des St. B.-weges seien im Kredit des Gemeinderates von Fr. 91'500.- enthalten gewesen. Zusammen mit der 2. Etappe seien aufgeschobene Arbeiten der 1. Etappe nachgeholt worden. Dies habe zu Mehrkosten geführt. Ohne die Kosten der Meteorwasserleitung habe die 1. Etappe Fr. 86'050.55 und die 2. Etappe Fr. 54'652.65 gekostet. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab: 2. Nach § 108 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) haben die Gemeinden von Grundeigentümern angemessene Beiträge zu verlangen, wenn deren Grundstücke durch die Erstellung von öffentlichen Erschliessungsanlagen Mehrwerte und Sondervorteile erwachsen. Die Parzellen der Beschwerdegegner wurden mit einer öffentlichen Wasserleitung und mit einer Strasse erschlossen. Sie sind deshalb perimeterpflichtig. Dies wird auch nicht bestritten. 3. Wenn eine Gemeinde Grundeigentümerbeiträge erheben will, hat sie die voraussichtliche Höhe der einzelnen Beiträge vor der Bauausführung nach dem Kostenvoranschlag in einem Beitragsplan festzuhalten, der öffentlich aufzulegen ist (§§ 9 und 15 GBV). Diese Bestimmungen stellen sicher, dass die Grundeigentümer sich vor Baubeginn über die Kosten der Erschliessung orientieren und diese allenfalls in einem Beschwerdeverfahren überprüfen lassen können. Die Bauarbeiten sind zur öffentlichen Konkurrenz auszuschreiben und dem günstigsten Anbieter zu vergeben. Die definitive Beitragsverfügung gemäss § 18 GBV ist nach dem Bau der Anlage zu erlassen. Sie kann Kostensteigerungen enthalten, die im Verlauf der Realisierung entstehen. Das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren ermöglicht den Vergleich der ausgeführten Arbeitspositionen mit dem Kostenvoranschlag. Die Mehrkosten müssen im Einzelnen begründet werden können. Nach Erstellung der Anlage teilt der Gemeinderat den Grundeigentümern die Abrechnungssumme und die sich daraus ergebenden definitiven Beiträge mit. Die Beitragssumme darf den Betrag des voraussichtlichen Betreffnisses nach § 15 GBV um nicht mehr als 20 % übersteigen. Mehrkosten hat die Gemeinde zu tragen. 4. Die Gemeindeversammlung hat im Januar 1990 einen Kredit von Fr. 91'500.- für den Bau der Erschliessung St. B.-weg (Wasserversorgung und Strasse) beschlossen. Ein Kostenvoranschlag für diesen Kreditbeschluss ist nicht erhältlich. Die Gemeinde hat dazu lediglich Werkverträge aus dem Jahre 1990 eingereicht. Diese umfassen die Arbeiten der 1. Etappe. Gemäss Abrechnung der Gemeinde vom 22. November 1993 betrugen die Kosten der 1. Etappe für Verkehr und Wasser Fr. 64'059.40. Die Gemeinde hat dies im Brief vom 31. Oktober 1995 an C. bestätigt. Der Betrag sei in Rechnung gestellt und bezahlt worden. Der Beschwerdegegner hat sich damit abgefunden, dass die Vorinstanz diesen Betrag zur Perimetrierung zugelassen hat. Die Beschwerdeführerin beanstandet dies nicht, macht aber geltend, verschiedene Arbeiten der 1. Etappe seien zusammen mit der 2. Etappe erstellt worden. Deshalb könne von Kostenüberschreitungen bei der 2. Etappe nicht gesprochen werden. Überhaupt seien die effektiven Gesamtkosten der 1. und 2. Etappe der Erschliessung der Perimeterpflicht zu unterstellen, wie dies in der Beitragsberechnung vom 10.9.1999 geschehen sei. 5. Dieses Vorgehen ist aus folgenden Gründen unzulässig: Die Gemeinde hat das zweistufige Perimeterverfahren nicht durchgeführt. Dieser Verfahrensmangel darf sich nicht zu Lasten der Grundeigentümer auswirken. Für die Gesamtkosten der Erschliessung lag 1990 kein überprüfbarer Kostenvoranschlag vor. Zumindest konnte er nicht eingereicht werden. Es ist deshalb nicht möglich, Kostenvoranschlag und Bauabrechnung der gesamten Erschliessung zu vergleichen, die Mehrkosten auszuscheiden und diese anhand der einzelnen Arbeitsgattungen zu begründen. Zudem ist dem Entscheid des Regierungsrates zu entnehmen, dass die Projektleitung für den Bau des Weges ohne Submissionsverfahren und Vergabe-Beschluss und der Bau der 2. Etappe ohne Vergabebeschluss des Gemeinderates erteilt worden war. Es ist deshalb nicht auszuschliessen, dass die Arbeiten zu teuer abgerechnet wurden. Es darf deshalb bei der Perimetrierung nicht auf die effektiven Gesamtkosten abgestellt werden. Dazu kommt, dass das Erschliessungsprojekt beim Bau der 2. Etappe geändert wurde. Dem Schreiben der Gemeinde vom 31.10.1995 kann entnommen werden, dass durch das Bauvorhaben C. die Erschlies­sungsanlage weiter als ursprünglich geplant ausgebaut werde. Am 9.8.1996 jedoch teilte der Architekt K. der Gemeinde mit, die Strasse werde nun nicht in der vollen Breite von 5.00 m ausgebaut. Es kann im Nachhinein nicht rekonstruiert werden, inwieweit sich diese Projektänderungen auf die Kosten der Erschliessung ausgewirkt haben. 6. Entscheidend aber ist, dass die Gemeinde 1995 der Bauherrschaft C. mitteilte, der Kostenvoranschlag für die Erschliessung der Parzelle liege vor. Man rechne mit Kosten des Projekts von max. Fr. 40'000.- Gemäss dem Voranschlag und den heutigen Kenntnissen müsse für die Kostenbevorschussung der Parzelle GB Nr. 1154 eine Bankgarantie von Fr. 40'000.- verlangt werden. Dem Schreiben wurde ein Kostenvoranschlag für die 2. Etappe des St. B.-wegs von Fr. 46'300.- beigelegt. Zu diesem Zeitpunkt lag die Abrechnung der Gemeinde vom 22.11.1993 über die Kosten der 1. Etappe von Fr. 64'059.40 vor. Die Gemeinde hatte sich im Rahmen des Einspracheverfahrens in einem Brief an C. vom 15.12.1993 ausdrücklich auf die Kostenabrechnung vom 22.11.1993 berufen. Die Gemeinde ist deshalb auch in diesem Verfahren bei der Abrechnung über die 1. Etappe und beim Kostenvoranschlag für die 2. Etappe zu behaften. Es ist kaum anzunehmen, dass sie, in Kenntnis der Abrechnung über die 1. Etappe, einen unrealistisch tiefen Kostenvoranschlag für die 2. Etappe erstellen liess. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Schätzungskommission die effektiven Kosten der 1. Etappe gemäss Abrechnung der Gemeinde und 120 % des Kostenvoranschlages der Gemeinde für die 2. Etappe der Perimeterpflicht unterstellt. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 23. Januar 2001*

Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the municipality could base perimeter contributions on the full actual total costs of the project.

Decisão extraída

No. Because the required two-stage perimeter procedure had not been carried out and the original overall cost basis could not be verified, the municipality could not rely on the actual total costs.

Fundamentação extraída

The lack of a proper contribution plan and the absence of a reviewable overall cost estimate meant that actual total costs could not be compared with an approved budget. The incomplete procedure could not be allowed to disadvantage the landowners.

Questão jurídica principal

Whether cost overruns for the second stage could be passed on beyond 120% of the relevant cost estimate.

Decisão extraída

No. Only 120% of the municipality's cost estimate for the second stage could be included in the contribution base; any excess had to be borne by the municipality.

Fundamentação extraída

The municipality had itself communicated a cost estimate to the affected owner and later relied on the same estimate in the contribution proceedings. In the absence of a proper submission and award procedure, and given unexplained overruns, the overrun risk remained with the municipality.

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