Good faith required for accession claim on encroached land

11.1998.107Outro Tribunal6 de dez. de 1999Dismissed

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Resumo Omnilex

The Ticino Court of Appeal dismissed the appeal in a land-accession dispute involving an 86 m2 strip occupied by the appellants' garden installations. The court held that the appellants had not shown good faith under Arts. 672 and 673 CC: the evidence did not prove a valid consent or undertaking by the former owner that could bind the respondent, and the works were carried out when the land was already owned by the respondent. The court therefore confirmed the first-instance rejection of the request for assignment of the strip and ordered the appellants to pay appellate costs and compensation.

Sumário Omnilex

Art. 672-673 CC; good faith as prerequisite for judicial assignment of materials or works erected on another's land; the notion of good faith is to be construed broadly, but it requires that the builder could not be reproached with improper conduct and may rely on a concrete consent or legally relevant assurance of the landowner. Good faith is excluded where the builder proceeds after the transfer of the parcel and without any binding undertaking by the new owner, even if earlier negotiations with the former owner had occurred. If good faith is lacking, the court need not examine the comparative value of the works and the land (consid. 2-4). Costs follow the unsuccessful appeal (consid. 5).

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 11.1998.107

Data decisione, Autorità: 06.12.1999, ICCA

Incarto n. 11.1998.00107

Lugano 6 dicembre 1999/rgc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, Giani e R. Bernasconi, giudice supplente

segretario

Ambrosini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa ..______ (attribuzione di proprietà) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 21 ottobre 1991 da

__________ e __________ __________, __________ __________ (patrocinati dall'avv. __________ __________, __________)

contro

__________ __________, già in __________ __________ cui sono subentrate le eredi __________ __________, __________ __________ e __________ __________, __________ __________ (patrocinate dall'avv. __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se deve essere accolta l'appellazione del 3 luglio 1998 presentata da __________ e __________ __________ contro la sentenza emessa il 10 giugno 1998 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;

Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ e __________ __________ sono, dal 19 aprile 1977, comproprietari in ragione di metà ciascuno della particella n. __________RFD di __________ __________, acquistata dalla comunione ereditaria fu __________ __________. Questo fondo confina a monte con la particella n. __________RFP, appartenente a __________ __________, che l'ha acquistata dalla comunione ereditaria fu __________ __________ il 9 settembre 1981.

B. Nell'ambito della realizzazione del loro giardino, i coniugi __________ hanno posato una recinzione, costruito muretti e messo a dimora numerose piante su una striscia di terreno di 86 m2 sul fondo appartenente a __________ __________. Durante i lavori per l'impianto del registro fondiario definitivo, conclusisi nell'estate del 1991, __________ __________ è venuto a conoscenza dei lavori eseguiti dai vicini sul suo fondo e il 9 giugno 1991 egli ha chiesto loro di rifare la recinzione secondo i piani catastali. Il 16 settembre 1991 __________ e __________ __________ hanno chiesto al vicino di cedere loro la striscia di terreno occupata dal giardino. L'offerta è tuttavia stata respinta da __________ __________.

C. Il 18 ottobre 1991 __________ e __________ __________ hanno convenuto __________ __________ davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, chiedendo l’assegnazione dello scorporo di terreno di circa 86 m2 delimitato dalla recinzione e offrendo al convenuto un'indennità da stabilirsi. Nella sua risposta del 20 dicembre 1991 __________ __________ si è opposto alla petizione. Nei successivi atti scritti le parti hanno ribadito le loro domande, gli attori offrendo un'indennità di fr. 10.– al m2. Il 6 settembre 1995, a seguito del decesso di __________ __________, le sue eredi __________ __________, __________ __________ e __________ __________ sono subentrate nella lite.

D. Esperita l'istruttoria, le parti hanno presentato un memoriale scritto nel quale hanno riaffermato il loro punto di vista, gli attori aumentando l'offerta di indennità a fr. 71.– al m2. Il dibattimento finale ha avuto luogo il 22 aprile 1998 alla sola presenza degli attori.

E. Statuendo il 10 giugno 1998, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le spese, con una tassa di giustizia di fr. 1'000.–, a carico degli attori obbligati a rifondere ai convenuti fr. 1'800.– per ripetibili.

F. Contro la citata sentenza __________ e __________ __________ sono insorti con un appello del 3 luglio 1998 nel quale chiedono che, in riforma del querelato giudizio, la petizione sia accolta. Nelle loro osservazioni del 21 settembre 1998 __________ __________, __________ __________ e __________ __________ propongono di respingere l'appello e confermare la sentenza impugnata.

Considerando

in diritto: 1. Il Pretore, dopo avere rilevato l'incongruenza delle affermazioni degli attori sui motivi per i quali essi non hanno acquistato il fondo n. __________RFP di __________ __________ dalla comunione ereditaria fu __________ __________, e accertato che __________ __________ non si era assunto alcun impegno nei confronti dei vicini a riguardo dell'occupazione della striscia di terreno litigiosa, ha negato la buona fede degli attori, poiché essi hanno eseguito le opere sul fondo del vicino 10 anni dopo avere acquistato la loro particella. Gli appellanti contestano questa conclusione e sostengono di aver eseguito i lavori di sistemazione del giardino già nel 1979, al momento della costruzione della loro abitazione. Essi ribadiscono di essere in buona fede poiché avevano ottenuto il consenso dell'avv. __________ __________, rappresentante della comunione ereditaria allora proprietaria della particella n. __________e rilevano che già nel 1983 essi hanno proposto al vicino di acquistare la striscia di terreno contestata.

  1. Per dottrina e giurisprudenza la nozione di buona fede ai sensi degli art. 672 e 673 CC deve essere interpretata in senso largo e va ammessa ogni qualvolta possa essere escluso un comportamento scorretto o moralmente riprovevole (DTF 99 II 146 consid. 6d con rinvii; Rep. 1993 pag. 131; Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2a edizione, n. 1639d e 1639h, pag. 78; Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, vol. I, Berna 1991, n. 491; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, n. 6 ad art. 672 CC). In particolare essa è riconosciuta anche al proprietario del materiale che sa di costruire sul fondo altrui, ma può contare sul consenso del proprietario del fondo (Meier-Hayoz, loc. cit.) oppure al proprietario del materiale che costruisce su un fondo che ritiene in buona fede di poter acquistare o che gli è stato venduto o donato, ma rispetto al quale la vendita o la donazione sono state successivamente annullate (Rep. 1993 citato; Steinauer, loc. cit.).

  2. Nella fattispecie non è contestato che gli appellanti sapevano di costruire sul fondo altrui, ritenuto che essi ritenevano di avere ottenuto il consenso dall'allora proprietario del fondo contiguo, né che le opere eseguite e le piante sono interamente sul fondo del vicino e non sono solo sporgenti. Contestata è la questione di sapere se i costruttori erano in buona fede al momento della costruzione.

Dagli atti risulta che il 21 gennaio 1978 il lic. iur. __________ __________ ha dichiarato la sua disponibilità a vendere agli attori 800 m2 della particella n. __________, permettendo loro nel contempo di usufruire della superficie confinante come se fosse già il solo ed unico proprietario (vedi allegato al doc. M). Tale accordo non è tuttavia sfociato in una compravendita, tant'è che il 7 settembre 1981 la comunione ereditaria fu __________ __________ ha venduto la particella n. __________a __________ __________ (richiamo I dall'ufficio dei registri). Contrariamente a quanto sostenuto dagli attori (petizione pag. 2 ad 4 e replica pag. 3), dall'istruttoria non è emerso che __________ __________ si sia assunto impegni nei confronti dei vicini, anche perché solo nell'ambito dei lavori di impianto del registro fondiario definitivo (1989/90) si è potuto accertare che lo scorporo di terreno era già segnato su una parte di proprietà già appartenente agli attori (deposizione __________ __________ dell'8 marzo 1993). Certo nel 1983 gli attori hanno proposto al vicino di acquistare la parte di terreno necessaria alla correzione di confine (doc. M), ma dallo scritto non è dato di sapere se a quel momento i lavori di sistemazione del giardino erano già stati eseguiti e a quale scorporo di terreno essi alludevano.

  1. Sostengono gli appellanti che comunque sia il giardino è stato sistemato nel 1979. Ora, è vero che la casa di abitazione è stata costruita in quell'anno (doc. I), nondimeno l'istruttoria non ha permesso di accertare se lo stesso è avvenuto con il giardino. Intanto dalla fattura della ditta __________ & __________. (doc. I) non è possibile dedurre che anche il giardino è stato sistemato nel 1979, poiché essa si riferisce unicamente ai lavori di pavimentazione per l'accesso alla casa e al piazzale posteggio e non contempla la costruzione di muri di sostegno. Inoltre le piante sono state pacificamente messe a dimora solo nel 1988/89 (vedi fatture __________ __________ allegate alla perizia pag. 11 e 12). Infine il perito giudiziario ha rilevato che i lavori sono stati presumibilmente eseguiti nel 1989 (perizia 10 agosto 1994 pag. 16). Certo, questi ha poi riferito che il muro di sostegno di tutto il pendio, in cemento armato, è stato costruito sicuramente prima del 1988, presumibilmente quando è stata costruita la casa, e che forse anche la cinta, la siepe di lauro e le bordure risalgono a quel periodo. Egli ha tuttavia precisato che per tale valutazione non si è fondato su documentazione e su fatture datate relative alle opere menzionate (complemento peritale del 23 agosto 1995). Si aggiunga, ad ogni modo, che quanto riferito dal perito si riferisce a opere differenti da quelle indicate nella perizia e che non interessano la striscia di terreno litigiosa. L’esperto ha precisato, infatti, che se avesse preso quale termine di riferimento – per tracciare il confine tra i due fondi – il termine “a valle” anche parte della villa degli attori e il muro in cemento armato si sarebbero trovati sul fondo del vicino. Nelle circostanze descritte, al momento della sistemazione del giardino (1989) gli attori non potevano ignorare che il fondo non era più di proprietà della comunione ereditaria fu __________ __________ e che il nuovo acquirente non aveva assunto impegni particolari nei loro confronti. Ciò posto essi non possono valersi della loro buona fede e l'appello deve pertanto essere respinto, senza che occorra esaminare se il valore delle opere è superiore al valore del terreno.

  2. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono posti a carico degli appellanti, che rifonderanno alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

  1. Gli oneri processuali consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 500.–

b) spese fr. 50.–

fr. 550.–

sono posti a carico degli appellanti, che rifonderanno alle controparti fr. 800.– complessivi per ripetibili di appello.

  1. Intimazione a:

– avv. __________ __________, __________;

– avv. __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the appellants were in good faith when they built on the respondent's land under Arts. 672 and 673 CC.

Decisão extraída

No. The court held that good faith was not established because the appellants could not rely on a continuing consent or on the assumption that the land still belonged to the former owner when the garden works were carried out.

Fundamentação extraída

Good faith is interpreted broadly, but here the evidence did not show a binding undertaking by the former owner or that the appellants reasonably believed the new owner had accepted the encroachment. The works were done only after the parcel had been sold to the respondent, and the appellants knew the land was no longer owned by the former estate.

Questão jurídica principal

Whether the claim for assignment of the occupied strip of land should be granted.

Decisão extraída

No. Because the appellants were not in good faith, the statutory basis for judicial assignment was lacking.

Fundamentação extraída

The court found the prerequisite of good faith absent and therefore refused to examine whether the value of the works exceeded the value of the land.

Questão jurídica principal

Costs and appellate costs allocation.

Decisão extraída

Costs follow the outcome and are borne by the appellants, who must also pay appellate compensation.

Fundamentação extraída

The losing party bears the procedural costs under the applicable procedural rule.

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