Time limit for challenging condominium assembly resolution

11.1999.37Outro Tribunal15 de mai. de 2000Dismissed

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Three co-owners sought annulment of a 1997 condominium resolution refusing to exempt ground-floor units from balcony renovation costs. The Court of Appeal held the action time-barred because the decisive cost allocation had already been adopted in the assembly decision of 6 April 1996, and the 1997 vote was only a request for reconsideration that did not restart the challenge period. The alleged bad faith of the administration was also rejected for lack of proof. The appeal was dismissed and costs were charged to the appellants.

Sumário Omnilex

Art. 712m cpv. 2 in conjunction with Art. 75 CC; challenge period for condominium assembly resolutions and effect of a request for reconsideration: the one-month preclusive period begins to run upon knowledge of the original resolution. A later request that merely asks the assembly to revisit the same matter does not interrupt, suspend, or restart that period. Only if the assembly adopts a new decision differing from the original resolution does a fresh challenge period arise. Abuse of rights cannot be inferred merely from the administrator’s statement that the request will be submitted to the assembly.

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1999.37

Data decisione, Autorità: 15.05.2000, ICCA

Incarto n. 11.1999.00037

Lugano 15 maggio 2000/ld

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretario:

Ambrosini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa .._____ (annullamento di deliberazione assembleare) della Pretura della giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del 28 aprile 1997 da

__________ , __________ () __________ __________, __________, e __________ __________,

(patrocinati dall'avv. __________ __________, __________)

contro

Comunione dei comproprietari del “__________ __________ ”,

(patrocinata dall'avv. __________ __________ -__________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolta l'appellazione del 23 febbraio 1999 presentata da __________ __________ e __________ __________ contro la sentenza emessa il 1° febbraio 1999 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Città;

  1. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ __________, __________ __________ e __________ __________ possiedono rispettivamente le proprietà per piani n. __________ (9/1000), n. 2908 (7/1000) e n. __________ (9/1000), pari a complessivi 25/1000 della particella n. __________RFD di __________ (“____________________”), sulla quale sorgono due palazzi contigui (numeri civici __________e __________di via __________). Le citate quote di comproprietà si riferiscono agli appartamenti n. 1, 3 e 4 situati al pianterreno dello stabile denominato “blocco A”. Il 29 marzo 1997 l'assemblea dei comproprietari ha respinto una richiesta presentata da __________ , __________ __________ e __________ __________ intesa a esonerare i possessori degli appartamenti al pianterreno del “ __________ ” dai costi per il risanamento dei balconi, decisi dalla medesima assemblea il 6 aprile 1996.

B. Il 28 aprile 1997 __________ , __________ __________ e __________ __________ hanno promosso causa davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città contro la comunione dei comproprietari del “ -__________ __________ ” perché fosse annullata la deliberazione assembleare del 29 marzo 1997 e perché i titolari delle proprietà per piani n. __________, __________, __________e __________fossero esclusi dal riparto definitivo della spesa relativa al rifacimento dei balconi dello stabile. Nella sua risposta del 26 giugno 1997 la comunione dei comproprietari si è opposta alla petizione. Nei successivi atti scritti le parti hanno ribadito il loro punto di vista.

C. All'udienza preliminare del 2 luglio 1998 __________ __________ ha dichiarato di desistere ed è stato dimesso dalla lite con decreto del 3 luglio 1998. Esperita l'istruttoria, le parti rimanenti hanno confermato le loro domande nel rispettivo memoriale conclusivo, rinunciando al dibattimento finale. Statuendo il 1° febbraio 1999, il Pretore ha respinto la petizione. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 900.–, sono state poste a carico di __________ e __________ __________ in solido, tenuti a rifondere alla comunione dei comproprietari, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2000.– per ripetibili.

D. Contro la predetta sentenza __________ __________ e __________ __________ sono insorti con un appello del 23 febbraio 1999 nel quale postulano la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione. Nelle sue osservazioni del 16 aprile 1999 la comunione dei comproprietari del “__________ __________ ” propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza del Pretore.

Considerando

in diritto: 1. Il Pretore ha respinto la petizione, rilevando che l'assemblea dei comproprietari aveva già deciso il 6 aprile 1996 “l'attribuzione, secondo una chiave di riparto annua e per millesimi, degli interi costi (compresi quelli dei balconi) al fondo di rinnovamento”, sicché la richiesta degli attori andava considerata come una una domanda intesa al riesame di quella decisione (sentenza impugnata, consid. 3 e 4). Gli attori non avendo tuttavia impugnato la risoluzione assembleare del 6 aprile 1996, che sanciva il riparto uniforme e globale dei costi di risanamento a carico di tutti i comproprietari, la petizione da loro promossa il 28 aprile 1997 risultava tardiva e come tale irricevibile.

  1. Gli appellanti censurano l'opinione del Pretore, affermando che durante l'assemblea del 6 aprile 1996 è stato unicamente deciso il principio di risanamento dello stabile e che dal verbale non risulta alcun cenno al riparto delle spese, ragione per cui la decisione impugnabile è quella del 29 marzo 1997, onde la tempestività della petizione. Rilevano inoltre che l'amministrazione sostiene in malafede la tardività dell'azione e che la contestata deliberazione assembleare è stata adottata in violazione degli art. 712h cpv. 3 CC e 9 cpv. 2 del regolamento della comproprietà per piani, i proprietari degli appartamenti al piano terreno non beneficiando del benché minimo vantaggio e non potendo di conseguenza essere tenuti a sopportare costi per lavori che non apportano alcuna miglioria alle loro proprietà.

  2. Per i combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una decisione assembleare ha la facoltà di impugnarla davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 368 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, Berna 1988, n. 126 e 140 ad art. 712m CC). Una decisione è annullabile quando è stata adottata in violazione degli statuti oppure di norme imperative della legge o che, pur essendo dispositive, sono destinate a proteggere gli interessi privati dei singoli (Rep. 1989 pag. 480 consid. 2.1 con richiami di dottrina e di giurisprudenza). Il termine per promuovere l'azione è perentorio e la sua decorrenza dev'essere rilevata d'ufficio (DTF 85 II 536 consid. 3). Un'eventuale domanda di riesame della deliberazione assembleare – sia essa stata inoltrata entro il termine previsto dall'art. 75 CC o successivamente – non comporta per principio alcuna interruzione o proroga del termine per promuovere l'azione di annullamento (Riemer in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 74 ad art. 75 CC). In siffatta evenienza, un nuovo termine inizierebbe a decorrere solo nell'ipotesi in cui l'assemblea, in accoglimento della domanda di riesame, dovesse adottare una decisione diversa dall'originale (Riemer, loc. cit.).

  3. In concreto risulta dal fascicolo processuale che il 6 aprile 1996 l'assemblea dei comproprietari ha deciso di risanare totalmente la struttura esterna – compresi i balconi – degli stabili situati sul fondo n. __________ (doc. 12, oggetto n. 6a). Il finanziamento dell'opera doveva avvenire tramite contributi al fondo di rinnovamento da parte di tutti i comproprietari (doc. citato, oggetto n. 6b). La quota a carico dei singoli condomini veniva calcolata, per gli appartamenti del “__________ _”, in fr. 1930.– per millesimo di comproprietà ed era ripartita sull'arco di due anni, con un contributo annuo a carico di ogni comproprietario di fr. 930.– nel 1996 e di fr. 1000.– nel 1997 (loc. cit.; cfr. anche la “relazione amministrativa per l'anno 1995”, pag. 2, nel fascicolo II richiamato). Ne discende che, contrariamente a quanto sostengono gli appellanti (memoriale, punto 6), il 6 aprile 1996 l'assemblea non aveva deciso solo di stanziare un credito per il risanamento degli stabili, ma aveva deliberato anche il riparto degli oneri fra comproprietari in funzione delle rispettive quote. Ciò posto, la richiesta di essere liberati dalle spese per il risanamento dei balconi, discussa dall'assemblea dei comproprietari il 29 marzo 1997, configurava effettivamente una domanda di riesame della decisione già adottata dall'assemblea il 6 aprile 1996. E siccome la proposta è stata respinta (doc. B, oggetto n. 9), la decisione del 29 marzo 1997 non comportava – secondo dottrina – la decorrenza di un nuovo termine di trenta giorni per contestare la delibera inerente al riparto dei costi di risanamento dei balconi (cfr. anche ZBJV 80/1944 pag. 284 in fondo). A ragione quindi il Pretore ha ritenuto tardiva la petizione del 28 aprile 1997, di modo che su questo punto l'appello risulta sprovvisto di buon diritto.

  4. Pure destinata all'insuccesso è l'argomentazione secondo cui l'intempestività della petizione è stata eccepita dall'amministrazione in malafede. Gli appellanti sostengono al riguardo di avere “sempre ritenuto e compreso che la ripartizione dei costi sarebbe stata decisa durante l'assemblea del marzo 1997” e di avere “agito nel rispetto delle promesse fatte loro dall'amministrazione” (appello, punto 7). Se non che, l'amministratrice della comproprietà si è limitata ad affermare che la richiesta di esonero dai costi di risanamento dei balconi sarebbe stata sottoposta alla prossima seduta dell'assemblea (doc. I), ciò che del resto è avvenuto (doc. B, oggetto n. 9). Nulla consente invece di ritenere che gli attori abbiano ricevuto assicurazioni nel senso che la loro proposta sarebbe stata accettata dai comproprietari. Nelle circostanze descritte non si può pertanto affermare che l'amministratrice – la quale non è nemmeno parte in causa – abbia commesso abuso di diritto. Ne discende che il gravame, infondato, dev'essere respinto già per questi motivi, senza che sia necessario esaminare le argomentazioni degli appellanti sul merito della contestata deliberazione assembleare.

  5. Gli oneri processuali seguono la soccombenza degli appellanti (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderanno alla controparte un'equa indennità per ripetibili di appello.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

  1. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 450.–

b) spese fr. 50.–

fr. 500.–

sono posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1200.– per ripetibili di appello.

  1. Intimazione:

– avv. __________ __________, __________;

– avv. __________ __________ -__________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the petition to annul the 29 March 1997 assembly resolution was filed in time

Decisão extraída

No. The 29 March 1997 vote was merely a request to reconsider the earlier 6 April 1996 decision, which had already fixed the cost allocation; the thirty-day challenge period therefore ran from the 1996 decision.

Fundamentação extraída

Under Arts. 712m(2) and 75 CC, a co-owner must challenge an assembly decision within one month of knowledge. A request for reconsideration does not suspend or restart that deadline unless the assembly adopts a different decision. The 1996 resolution had already decided both the renovation and the cost apportionment.

Questão jurídica principal

Whether the appeal should succeed on the alleged bad faith of the condominium administration

Decisão extraída

No. The record showed only that the administration said the request would be submitted to the next assembly; there was no assurance that it would be accepted, and no abuse of rights was established.

Fundamentação extraída

The appellants failed to prove any misleading promise capable of excusing lateness. The administration's conduct was limited to placing the matter on the agenda, which happened. The administrator was not even a party to the case.

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