Mandatory conciliation in tenancy dispute upheld

12.1995.264Outro Tribunal6 de out. de 1995Dismissed

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Resumo Omnilex

The appellant challenged an inadmissibility ruling in a tenancy dispute over rent payment and confirmation of a lien for unpaid rent. The Court of Appeal held that the action concerned a commercial tenancy relationship and was therefore subject to mandatory prior conciliation. The fact that federal law imposed short, peremptory deadlines for bringing the action did not remove the obligation to first file before the conciliation office. The respondent’s belated objection did not matter because inadmissibility must be examined ex officio. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.

Sumário Omnilex

Art. 97, 142 lit. a, 313bis CPC; mandatory conciliation in tenancy disputes and ex officio review of procedural prerequisites. A claim arising from a commercial tenancy, including an action seeking rent payment and confirmation of a lien right, must be preceded by the obligatory conciliation attempt before the competent tenancy conciliation authority. The existence of short, peremptory federal deadlines for filing the action does not exempt the claimant from first seizing the conciliation authority; timely filing of the conciliation request preserves the claim. Lack of a procedural prerequisite renders the filing null and must be examined ex officio at any stage (consid. 1-3).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.264

Data decisione, Autorità: 06.10.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00264

Lugano 6 ottobre 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. OA.95.1270 (1525) della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 2 promossa con petizione 26 ottobre 1992 da

__________ rappr. dall’ avv. __________

contro

__________ rappr. dallo studio legale __________

in materia di locazione (pagamento della pigione e conferma del diritto di ritenzione)

nella quale il Pretore, con decisione 11 settembre 1995, ha pronunciato l’irricevibilità della petizione.

Appellante la parte attrice la quale, con atto di appello 2 ottobre 1995, chiede che, in riforma della decisone impugnata, la domanda di accertamento della nullità della petizione formulata dalla convenuta venga respinta.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

Considerato

in fatto ed in diritto

che il Pretore, considerando come la lite tra le parti dev’essere qualificata quale contestazione riguardante il contratto di locazione di locali d’abitazione e commerciali, ha dichiarato irricevibile la petizione inoltrata dalla __________. poiché la stessa non é stata preceduta dall’obbligatorio tentativo di conciliazione avanti al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione così come indicato dalla DTF 118 II 307;

che l’appellante nega la necessità di doversi rivolgere all’Ufficio di conciliazione stante la particolarità della fattispecie, ossia il fatto che la causa, a conferma di un diritto di ritenzione a garanzia delle pigioni impagate, doveva essere inoltrata entro termini perentori del diritto federale pena l’estinzione degli effetti della compilazione dell’inventario degli oggetti gravati dalla ritenzione;

che é pacifico che la domanda dell’attrice riguarda un rapporto di locazione di locali commerciali il cui concetto, del resto, va interpretato in modo ampio (mp 1995, 96);

che il litigio è nato in un momento (nel corso del 1992) in cui le norme introdotte dalla LF del 15 gennaio 1989, in vigore dal 1° luglio 1990, erano applicabili;

che pertanto il Pretore, richiamando correttamente i principi giurisprudenziali in materia (DTF citata, cfr. anche II CCA 29 settembre 1993 in re P.I. AG/M.; 3 maggio 1994 in re G. SA/R.; 17 maggio 1994 in re P./M. e llcc.), a giusta ragione ha sanzionato la mancata effettuazione della procedura di conciliazione;

che la necessità di rispettare termini brevi, pur previsti dal diritto federale, per l’introduzione della procedura non può vanificare l’esigenza di sottoporre preventivamente all’Ufficio di conciliazione la questione;

che infatti come avviene per l’azione di inesistenza del debito che, in materia di pretese di locazione, deve essere preceduta dall’obbligatoria procedura di conciliazione anche se i termini per la sua introduzione sono brevi e perentori ma sono rispettati dall’inoltro dell’istanza di conciliazione (JdT 1994 III 24 e nota a pag. 2; CCC 8 febbraio 1994 in re A. c. De C.; II CCA 16 dicembre 1994 in re F. SA c. A.G. SA) altrettanto deve valere per una causa che chiede il pagamento di canoni di locazione a conferma di un diritto di ritenzione ex art. 268 e seg. CO e 283 LEF;

che la domanda della parte convenuta, formulata solo dopo lo scambio degli allegati scritti, non può essere ritenuta abusiva poiché l’irricevibilità della petizione dev’essere rilevata d’ufficio;

che infatti per l’art. 97 CPC il giudice esamina d’ufficio, in ogni stadio di causa, se esistono i presupposti processuali e tra questi figura quello dell’ammissibilità di ogni singolo atto processuale (art. 97 cifra 5 CPC) con la conseguenza della nullità dell’atto (art. 142 litt. a CPC) in difetto del presupposto;

che la decisone del Pretore é così corretta e l’appello può essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC senza necessità di intimarlo alla controparte;

Per i quali motivi

visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

  1. L’appello 2 ottobre 1995 __________, é respinto.

  2. La tassa di giudizio in Fr. 200.- e le spese in Fr. 20.- (totale Fr. 220.-) sono a carico dell’appellante.

  3. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 2

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether a tenancy action for rent payment and confirmation of a lien right required prior conciliation.

Decisão extraída

Yes. The dispute concerned a commercial tenancy relationship and had to be preceded by mandatory conciliation before the competent tenancy conciliation authority.

Fundamentação extraída

The need to act within short federal deadlines did not dispense with the prior conciliation requirement. Filing the conciliation request within time is sufficient, just as in other tenancy actions subject to peremptory deadlines.

Questão jurídica principal

Whether the first-instance court correctly declared the petition inadmissible ex officio.

Decisão extraída

Yes. Lack of a procedural prerequisite can and must be raised ex officio at any stage; the defective filing was therefore null.

Fundamentação extraída

Under the CPC, the judge examines procedural prerequisites ex officio, including the admissibility of each procedural act. If absent, the act is null.

Questão jurídica principal

Who bears the costs of the appeal proceedings.

Decisão extraída

The appellant bears the court fee and expenses.

Fundamentação extraída

As the appeal was dismissed, costs were charged to the appellant.

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