12.1995.97•Lease guarantee release and set-off for property damages
12.1995.97Outro Tribunal18 de dez. de 1995Partially Granted
Extraído pela Omnilex
A tenant and her universal heir sought release of a lease guarantee and damages after the expiry of a long-term lease of a villa, while the landlord counterclaimed for extensive property damage. The Court of Appeal held that most of the landlord’s damage claims were barred because visible defects not included in the handover protocol could not be claimed later, and because hidden defects were not proved. It also held that the tenant’s alleged extraordinary maintenance expenses were in fact ordinary maintenance costs and were not recoverable. The court reduced the landlord’s recoverable counterclaim to CHF 8,715.45 plus interest, ordered release of the guarantee subject to set-off, and adjusted costs accordingly.
Art. 263 vCO, 271 vCO, 42 CO, 8 CC; claims for damages after lease return and effect of handover protocol. Where the parties have validly allocated ordinary maintenance to the tenant, costs for replacements attributable to wear and tear fall within that allocation. For landlord’s damage claims after restitution, visible defects not recorded in a return protocol are generally forfeited; only hidden defects discovered later may still be claimed, with the burden of proving their concealed nature on the landlord. Damages must be proven in both existence and amount; absent a reliable expert valuation, an equitable assessment is permissible, but evidentiary gaps weigh against the claimant (consid. 5-10).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1995.97
Data decisione, Autorità: 18.12.1995, IICCA
Incarto n. 12.95.00097
Lugano 18 dicembre 1995
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa appellabile in materia di locazione inc. n. 5268 della Pretura di Locarno-Campagna, promossa con petizione 7 maggio 1985 da
e per essa ora l'erede universale __________ rappr. dall'avv. __________ contro
rappr. dall'avv. __________
con cui l’attrice ha chiesto la liberazione del deposito di garanzia di fr. 193’306.-- e la condanna della convenuta al pagamento di fr. 166’993.-- oltre interessi;
Domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione della petizione e che in via riconvenzionale ha chiesto la condanna dell’attrice al pagamento di fr. 778’219.15 oltre interessi;
Il Pretore con sentenza 9 febbraio 1995 ha accolto le domande di petizione per fr. 132’656.-- oltre interessi e ha respinto la riconvenzionale;
Appellante la convenuta, che con atto di appello del 3 marzo 1995 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di ammettere la riconvenzionale per fr. 274’382.-- oltre interessi;
Mentre l’attrice con osservazioni e appello adesivo del 26 aprile 1995 chiede la reiezione del gravame avversario e l’accoglimento del proprio, con il quale postula la riforma della sentenza pretorile nel senso di ammettere la petizione per complessivi fr. 197’686.20 oltre interessi.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
Ritenuto
in fatto:
A. Le parti in data 6 settembre 1973 hanno sottoscritto un contratto di locazione in virtù del quale la convenuta si è impegnata a mettere a disposizione dell’attrice per il periodo compreso tra il 15 novembre 1973 e il 15 novembre 1983 l’immobile denominato “__________ ” a __________ contro un canone annuo iniziale di fr. 150’000.--, da indicizzare dopo 3 anni di locazione conformemente all’aumento del costo della vita (doc. A).
Il contratto ha preso termine alla scadenza prevista.
B. Con la petizione l’attrice chiede la restituzione della cauzione versata di fr. 193’306.--.
L’importo di detta cauzione sarebbe stato ingiustificatamente aumentato dalla convenuta, il che avrebbe causato all’attrice perdite su interessi per fr. 42’230.60.
L’attrice, inoltre, in vista della riconsegna alla locatrice dell’immobile vi avrebbe eseguito dei lavori di ripristino che avrebbero creato un maggior valore di fr. 108’227.--.
La convenuta sarebbe infine debitrice dell’importo di fr. 16’445.40 per lavori di manutenzione straordinaria, pagati dall’attrice benché contrattualmente a carico della convenuta.
C. Nella risposta del 16 ottobre 1985 la convenuta si è opposta alla petizione.
Essa ha in primo luogo negato ogni addebito relativo alla cauzione, che sarebbe stata consona alle pattuizioni contrattuali intercorse.
Sarebbe invece l’attrice ad avere agito in maniera anticontrattuale, omettendo l’effettuazione della necessaria manutenzione ed arrecando così grave danno all’ente locato.
Nulla le sarebbe perciò dovuto per i pretesi lavori di miglioria, ed anzi l’attrice sarebbe responsabile per le spese necessarie ad assicurare il ripristino dell’ente locato nella condizione in cui esso si trovava al momento della consegna all’attrice, spese quantificate dalla convenuta in fr. 778’219.15, importo oggetto della domanda riconvenzionale.
D. L’attrice si è opposta alla riconvenzionale, contestando sia il proprio obbligo al risarcimento, che l’entità delle pretese spese di ripristino, peraltro mai sostenute dal momento che l’immobile fu ristrutturato e trasformato in appartamenti.
Le parti hanno in seguito mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
E. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’esistenza tra le parti di un contratto di locazione, ha preliminarmente accertato l’applicabilità delle norme del CO in materia di locazione in vigore sino al 1° luglio 1990, e l’inapplicabilità del DAL in conseguenza della natura dell’ente locato, consistente in una villa di lusso di più di 6 locali.
Il Pretore ha in seguito constatato che l’attrice non avrebbe provato l’esistenza e l’entità delle pretese migliorie all’ente locato, e che comunque tale sua pretesa sarebbe oramai prescritta in quanto soggiacente al termine di prescrizione annuale di cui all’art. 67 CO.
Parimenti infondata sarebbe la pretesa relativa agli interessi persi sull’importo della cauzione, dovendosi ammettere il consenso dell’attrice ai successivi aumenti della stessa.
La pretesa risarcitoria per i lavori di manutenzione straordinaria, da basare sulle norme sull’indebito arricchimento, sarebbe per sua parte fondata limitatamente a fr. 7’865.65.
Quo alle pretese della convenuta per danni arrecati all’ente locato, le stesse sarebbero ricevibili solo in quanto riferite a danni attestati dal verbale di riconsegna oppure a danni occulti, emersi solo successivamente.
Tali danni ammonterebbero nella specie a complessivi fr. 68’515.45, così che il saldo delle rispettive pretese, favorevole alla convenuta per fr. 60’650.--, comporterebbe l’obbligo per la convenuta stessa di restituire all’attrice il maggiore importo della cauzione, pari a fr. 132’656.-- oltre interessi.
F. Con tempestivo gravame datato 3 marzo 1995 la convenuta ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di nel senso di respingere la petizione e di ammettere la riconvenzionale per fr. 274’382.-- oltre interessi.
Quo alla petizione, il Pretore avrebbe ammesso a torto, seppure solo in parte, la pretesa di parte attrice relativa ai lavori di manutenzione straordinaria, essendo la stessa prescritta, e non essendo inoltre le spese richieste dall’attrice relative ad opere di manutenzione straordinaria.
In ogni caso, l’eventuale arricchimento dell’attrice sarebbe da valutare alla data della petizione, e non corrisponderebbe perciò alla totalità di quanto a suo tempo speso dall’attrice.
Quo alla riconvenzionale, il Pretore, pur riconoscendo in alcuni casi il risarcimento per danni occulti, avrebbe erroneamente ammesso che la convenuta intendeva limitare le proprie pretese di risarcimento danni ai difetti menzionati nel verbale di riconsegna dell’ente locato.
Occorrerebbe perciò valutare nuovamente le varie poste di danno, con il risultato di riconoscere pretese della convenuta per fr. 467’688.45, con un saldo in suo favore, dopo deduzione del deposito di garanzia che deve esserle attribuito, di fr. 274’382.--.
G. Delle osservazioni 26 aprile 1995 di parte attrice, nelle quali essa chiede la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Con separato allegato di pari data parte attrice si è inoltre aggravata adesivamente contro il giudizio pretorile, chiedendone la riforma nel senso di ammettere le pretese risarcitorie della convenuta, da compensare comunque con il maggior credito dell’attrice, solo per fr. 3’485.45.
Questo, in sintesi, perché il Pretore avrebbe ammesso pretese del tutto infondate, o comunque delle quali non era stato provato l’ammontare del danno.
H. Con osservazioni del 19 maggio 1995 la convenuta chiede che l’appello adesivo sia respinto in base a considerazioni delle quali, se del caso, si dirà più avanti.
Considerato
in diritto:
A questo stadio della lite oggetto del contendere sono da un lato la pretesa risarcitoria di parte attrice per gli interventi di manutenzione straordinaria dell’ente locato da lei effettuati, ammessa dal Pretore per fr. 7’865.55 e integralmente contestata dalla convenuta, e d’altro lato la pretesa della convenuta per danni all’ente locato, ammessa dal Pretore per fr. 68’515.45, riconosciuta dall’attrice limitatamente a fr. 3’845.45 e postulata invece dalla convenuta in questa sede in misura di fr. 467’668.--.
Secondo l’art. 263 cpv. 2 v.CO -pacifica l’applicazione nella specie del previgente diritto della locazione-, a norma degli usi locali le piccole spese di pulitura e di riparazione necessarie all’uso ordinario della cosa locata sono a carico del conduttore, e le riparazioni di maggiore entità sono a carico del locatore.
Tra queste riparazioni di maggiore entità a carico del locatore figurano comunque già “difetti di poca importanza”, visto che l’art. 256 cpv. 2 v.CO statuiva espressamente che l’onere della loro riparazione era a carico del locatore.
Le parti si sono validamente dipartite da questa regolamentazione (doc. A, punto VI), stabilendo che i costi dell’ordinaria manutenzione, intendendo con ciò le riparazioni e migliorie correnti (“laufende Reparaturen und Ausbesserungen”) sono a carico del conduttore, mentre le riparazioni che non sono conseguenza della normale usura o di danneggiamento, ma che sono invece dovute a difetti occulti dell’ente locato, sono a carico del locatario.
Stante la regola stabilita dalle parti, non vi è dubbio sul fatto che le voci di spesa formanti l’importo contestato di fr. 7’865.55 (sostituzione di una siepe di recinzione, sostituzione dell’impianto di clorificazione della piscina, sostituzione di tre tende a pallone, sostituzione della canna dell’acqua, sostituzione di tre lampade; cfr. sentenza, consid. 4, pag. 12), sono tutte legate alla nozione di ordinaria manutenzione dell’ente locato, intendendo con ciò la necessaria riparazione o sostituzione di apparecchi o di loro parti che hanno terminato la loro funzione a causa dell’usura del tempo, e come tali sono di principio a carico della conduttrice (doc. A, punto VI a).
Essa non ha per sua parte affermato che le spese in questione sarebbero state dovute a difetti occulti dell’ente locato o degli oggetti sostituiti, asserendo piuttosto, a torto, che si tratterebbe di oneri per manutenzione “straordinaria” (petizione, pag. 12; replica, pag. 17).
Ne deve perciò conseguire la riforma del giudizio pretorile su questo punto, nel senso di liberare la convenuta dall’obbligo di risarcire alla controparte la somma in questione.
Egli, di principio, risponde perciò dei danni arrecati intenzionalmente o per negligenza, oppure derivati dall’uso improprio dell’ente locato (Schmid, Zürcher Kommentar, n. 17 ad art. 271 v.CO).
Tali danni, con riserva di quelli nascosti, devono essere immediatamente notificati al conduttore inadempiente, pena la perenzione della pretesa del locatore. Se viene allestito un protocollo di riconsegna, si presume che la responsabilità del conduttore, sempre riservati i difetti nascosti, sia limitata a quelli ivi contenuti. In tal caso il conduttore è tenuto al risarcimento del danno, ritenuto che nello stesso deve essere computato il normale deprezzamento subito dalle parti danneggiate in conseguenza del tempo trascorso (Schmid, opera citata, n. 25-27, 34 e riferimenti; Schweizerischer Mieterverband, Mietrecht für die Praxis, Basilea, 1983, pag. 192).
Per determinare il danno occorre analizzare quale sia stata l’effettiva diminuzione patrimoniale subita dal leso in conseguenza dell’agire del danneggiante, ritenuto che il danno consiste appunto nella differenza tra la situazione patrimoniale del leso in conseguenza del danneggiamento e quella che sarebbe intervenuta in assenza dell’evento che ha causato il danno (DTF 104 II 199; Von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. edizione, Zurigo, 1979, vol. 1, pag. 84; Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. edizione, Zurigo, 1991, pag. 62; Oftinger, Schweizerisches Haftpflichtrecht, vol. 1, 2. edizione, Zurigo, 1958, pag. 41 e 42).
danni alla villa fr. 256’009.60
danni al bungalow fr. 2’940.--
danni ai tetti fr. 1’000.--
danni al giardino fr. 54’051.35
danni a strada, scale e sentieri fr. 1’000.--
spese per pulizie generali fr. 10’560.--
onorari per direzione lavori fr. 110’127.50
Totale fr. 467’688.45
La soluzione in base alle norme di legge è, come si è detto (consid. 5), quella di non accordare azione per i difetti evidenti non menzionati nel protocollo. Di ciò è perfettamente cosciente la stessa appellante, che nel proprio gravame (punto 6, pag. 6) cita appropriatamente dottrina e giurisprudenza sul tema, ma nondimeno sostiene la soluzione contraria ritenendo che essa sarebbe conforme alla volontà delle parti risultante dal medesimo verbale di riconsegna.
A mente della convenuta le affermazioni ivi contenute (doc. U2, punto II e punto VI) secondo cui
“Le parti si riservano di far valere reciproche pretese e di formulare ogni e qualsiasi osservazione, eccezione od altro in prosequio di tempo ed in separata sede.”
e
“La Signora __________ osserva che la liberazione avverrà una volta notificate tutte le riserve formulate nel presente brevetto con riferimento al punto II di cui sopra.”
sarebbero però da interpretare nel senso da lei inteso di accordare alle parti ogni più ampia facoltà.
Si tratta di una tesi che non può essere seguita.
In effetti, le affermazioni richiamate dalla convenuta hanno più che altro valore declaratorio, intendendo esse stabilire che le operazioni di riconsegna non avevano avuto l’effetto di escludere l’esistenza di reciproche pretese delle parti, come del resto risultava evidente dalle contestazioni presenti in molti punti del protocollo.
Con ciò non veniva però in alcun modo sminuita la portata degli accertamenti di fatto, ed in particolare l’assunto (in cui risiede il senso stesso dell’operazione di verifica) secondo cui i difetti visibili dell’ente locato lamentati dalla locatrice erano quelli menzionati dal protocollo di restituzione. Né può in tal senso essere seriamente sostenuto che si sarebbe trattato di una verifica superficiale, dovendosi al contrario ammettere, a fronte di una durata di un giorno e mezzo e della partecipazione di un notaio, che la stessa è stata assai approfondita, e questo pur ritenuta l’eccezionale estensione dell’ente locato.
Se ne deve concludere, come rettamente stabilito dal Pretore, per l’inammissibilità di pretese non inerenti danni notificati nel protocollo di riconsegna, fatti salvi eventuali difetti occulti emersi successivamente, ritenuto l’onere della prova a carico della convenuta sulla loro natura occulta (art. 8 CC).
In tali casi è senz’altro possibile fare capo a soluzioni equitative, così come fatto dal Pretore, fermo però restando il divieto dell’arbitrio e ritenuto che la mancanza di prove deve tornare a danno della parte che chiede il risarcimento.
Inoltre, deve essere ricordato che la richiesta di risarcimento è giustificata solo ove vi sia stato un reale pregiudizio, il che non è il caso -come giustamente osserva il perito (pag. 8)- se l’asserito danno è in realtà ininfluente in conseguenza di lavori di ristrutturazione che in ogni caso avrebbero comportato la modifica o il rifacimento delle parti danneggiate (cfr. perizia, pag. 7, dove si afferma che “alcuni dei lavori elencati nell’elenco danni (doc. 1-1) sono coincisi con i lavori di riattamento”).
La convenuta chiede fr. 400.-- per danni da umidità ad una porta. Il verbale di riconsegna è silente sul tema, e il danno era per sua natura visibile già a quel momento (cfr. doc. 1: “Nel toglierla si è constatato che verso il basso a sinistra l’impelliciatura si staccava a causa dell’umidità”; cfr. anche la foto a pag. 37). Pretesa respinta a giusta ragione.
La convenuta ritiene occulto il danno al WC “poiché di difficile constatazione”. E’ un’opinione che non può essere seguita, potendosi pretendere da un’operazione di riconsegna protrattasi per un giorno e mezzo la scoperta anche dei difetti difficili da vedere (doc. 1, foto a pag. 37).
Pretesa respinta a giusta ragione.
La convenuta non spiega il motivo per cui dovrebbero esserle attribuiti per la nafta mancante fr. 1’560.60 invece dei fr. 891.50 ammessi dal Pretore e risultanti dal doc. 1, pag. 45.
La mancata revisione dell’impianto, anche se fosse a carico degli inquilini, era immediatamente constatabile chiedendo i giustificativi dell’effettuata revisione, cosa che la convenuta ha omesso.
Per il resto, la convenuta non afferma e non dimostra che gli asseriti danni ai coperchi, alla cisterna e al tank siano stati occulti.
Ne consegue che il Pretore giustamente ha respinto le relative pretese.
Per la pretesa mancata manutenzione del lift vale quanto detto qui sopra per la manutenzione dell’impianto di riscaldamento. Pretesa respinta a giusta ragione.
Nel verbale di riconsegna il signor __________ ha fatto osservare che “il locale è ripristinato a nuovo”, mentre la convenuta ha unicamente lamentato un vetro rotto, un tavolo mancante e segni di ruggine alle finestre (doc. U2, pag. 3).
Non vi è perciò motivo di accordare danni per “muffa nascosta” ad un mobile, concetto peraltro poco comprensibile, per la muffa alla parete, che doveva essere vista dalla convenuta e che comunque non è necessariamente ascrivibile all’attrice, per il frigorifero, dichiarato arrugginito al suo interno (doc. 1), il che è senza dubbio difetto visibile, e per la pulitura di una porta, difetto anche questo evidente per sua natura.
La convenuta non contesta che il fatto che i difetti lamentati non figurano nel protocollo di riconsegna e non afferma che li stessi siano di natura occulta. Pretese respinte a giusta ragione.
La convenuta ritiene provato il danno alle tende in base alla frase di cui al doc. 13 “Sono poi state trovate delle tende di valore gettate in un angolo da diverso tempo”. Contrariamente alla sua tesi, tale frase non dice nulla sullo stato delle tende e non attesta perciò l’esistenza di danni, atteso che comunque la durata di vita dei tendaggi è di 10 anni (Schweizerischer Mieterverband, opera citata, pag. 193), con il che nulla sarebbe in ogni caso dovuto in conseguenza della normale usura.
Quo al preteso danno del pavimento, la convenuta non afferma che la moquette, causa del medesimo, sia stata posata dall’attrice, con il che nessun risarcimento può essere riconosciuto. Abbondanzialmente, si osserva che la convenuta non ha computato l’usura del precedente pavimento, di modo che la pretesa è in ogni caso non provata nella sua entità.
Tutti i danni segnalati, non figuranti nel protocollo, sono per loro natura evidenti. Per la tenda vale inoltre quanto detto al punto precedente.
Pretese respinte a giusta ragione.
Per le tende vale quanto detto sopra. I fori sulle porte dovuti all’uso di chiodi erano visibili e non figurano nel protocollo.
Pretese respinte a giusta ragione.
Per le tende si rimanda a quanto espresso a più riprese, e per il danno al pavimento a quanto esposto per il locale 115.
L’unico difetto segnalato nel protocollo è l’omessa lucidatura del pavimento per il locale 201. Non vi è prova alcuna che i danni all’impiallacciatura delle porte non fossero visibili immediatamente, né del resto si afferma che gli stessi sarebbero emersi solo in un secondo tempo, ma unicamente che essi sono stati recepiti solo dal falegname, il che è evidentemente diverso.
Pretesa respinta a giusta ragione.
Il protocollo menziona solo la mancanza del ventilatore. Nulla può essere riconosciuto ad altro titolo, non trattandosi di difetti occulti.
La convenuta afferma apoditticamente che sarebbe “più equo” considerare in misura minore la normale usura ed accordarle perciò per i mobili fr. 20’000.-- invece che fr. 15’000.--. Non vi è evidentemente motivo di sostituire all’apprezzamento del Pretore, al quale non si rimprovera di non aver tenuto conto di elemento oggettivi, quello interessato della parte in causa.
Pure da respingere è la pretesa globale di fr. 3’200.-- di cui al punto 18 della pag. 118 del doc. 2, essendo la stessa per la maggior parte relativa ad una situazione di danno visibile (fissazione di parti in legno al beton per mezzo di viti e chiodi) non menzionato nel protocollo, e non potendosi evincere il costo della sola riparazione della parte elettrica, ritenuto che in ogni caso anche tale difetto poteva essere scoperto con un’ordinaria verifica.
Nulla è dovuto per il ripristino della statica, non essendo emerso alcun problema del genere (deposizione teste __________pag. 44), ed essendo inoltre l’importo di fr. 1’000.-- chiesto dalla convenuta non già relativo alla statica, come erroneamente sostenuto nel gravame, ma al ripristino della parete divisoria tra i locali 204 e 205 (cfr. doc. 2, pag. 117).
Le pretese di fr. 2’740.-- per il rifacimento dell’imbottitura, quella di fr. 100.-- per i binari delle tende e quella di fr. 3’200.-- per il cassone delle rolladen sono state ritenute non provate o non giustificate dal Pretore (sentenza, pag. 15). La convenuta nel gravame si limita a dichiarare “dovuti” o “da riconoscere” questi importi, senza tuttavia indicare i motivi per i quali il giudizio pretorile sarebbe errato.
Nulla può di conseguenza esserle riconosciuto.
La convenuta rivendica importi per i danni ad altre due porte di quel locale, senza che tali danni figurino nel protocollo (doc. U2, pag. 6) e senza che si asserisca e dimostri che si tratta di danni occulti.
Per gli altri danni alle opere in legno, che sarebbero occulti in quanto scoperti solo dal falegname, vale, in assenza di prove migliori sulla natura di quei danni, quanto esposto per analoghe pretese riguardanti i locali 201 e 202.
Pure da respingere la pretesa per la cornice mancante, non essendo stato impugnato l’accertamento pretorile, sulla cui base il primo giudice ha respinto la pretesa, secondo cui detta cornice sarebbe stata ritrovata nel locale 405.
La richiesta di fr. 1’000.-- per la porta verso il locale 106 va respinta, in quanto sorretta solo dall’apodittica affermazione della natura occulta del difetto.
Non essendoci la prova del fatto che il danno non è dovuto alla normale usura, nulla può essere riconosciuto anche per la scollatura delle parti in formica.
Proprio perché le prese elettriche risulterebbero “chiaramente danneggiate” (appello, pag. 24), nulla va accordato alla convenuta, stante il silenzio del protocollo di riconsegna (doc. U2, pag. 7).
Le pretese per sedie e divani sono state respinte in quanto ritenute non provate (sentenza, pag. 16). A questa situazione non ovviano le personali tesi della convenuta, secondo cui il danno sarebbe dovuto ad incuria della conduttrice e ammonterebbe a fr. 10’000.--.
Per i pretesi danni occulti alle porte vale quanto detto per il locale 206.
Della durata delle tende si è già detto a più riprese. I fr. 80.-- per i copri rolladen sono già stati riconosciuti dal Pretore, che erroneamente li ha confusi con una pretesa per un’inesistente lampada.
Non può infine essere ammessa la pretesa di fr. 4’000.-- per generici “difetti e danni occulti” (doc. 2, pag. 184, pag. 10) scoperti eseguendo opere per conto della convenuta, non essendoci, contrariamente a quanto ritiene la convenuta (appello, pag. 25) alcuna descrizione di quei difetti. Ben si può dire, come rettamente afferma il Pretore, che il danno non è sufficientemente provato.
Nulla, come già detto, può essere attribuito per supposti danni non definiti occulti, ma solo “non facilmente individuabili”, avendo in tal caso la convenuta disatteso il proprio obbligo di diligente verifica.
E’ parimenti da respingere ogni pretesa per la lucidatura e stuccatura del marmo, non rientrando simili opere nella nozione di ordinaria manutenzione di un pavimento in marmo.
Non vi è la prova che il porta-tende a due binari mancante sia stato trovato in solaio, così come affermato dall’attrice. La pretesa dell’attrice riconvenzionale ammontante a fr. 400.-- può essere ammessa, tenuto conto dell’usura, per fr. 200.--.
Il costo delle opere alle parti statiche (fr. 3’300.--) non può essere messo a carico dell’attrice, non risultando la loro necessità e nemmeno la responsabilità dell’attrice, atteso che il teste __________ (pag. 45) ha in quel punto constatato “strutture portanti insufficienti”, ma non ha per nulla indicato i motivi di tali carenze, che potevano perciò essere ascrivibili anche a difetti progettuali della casa così come costruita.
Sono da respingere anche tutte le altre pretese riguardanti sedicenti interventi non autorizzati, stante il silenzio del protocollo sul tema -l’esistenza di determinate opere viene constatata, ma non segnalata quale difetto- nonostante che la convenuta, come è ovvio, sapesse a quel momento che si trattava di interventi da lei non autorizzati.
Nessuna prova, infine, del fatto che il danno al corrimano della scala fosse occulto.
Per la pretesa di fr. 19’903.-- concernente la statica dell’edificio vale quanto esposto al punto precedente.
Il danno al parchetto in legno non figura a verbale. Dato che la convenuta non ne sostiene la natura occulta, ma al contrario lamenta magagne visibili quali la presenza di macchie e muffa, la pretesa deve essere respinta.
Il danno alla porta è stato contestato dalla parte attrice, che ritiene trattarsi di normale usura.
Non essendoci prove che ciò non sia stato il caso, e non essendoci nemmeno la prova dell’entità del danno e dell’incidenza della normale usura, la pretesa deve comunque essere respinta.
Va respinta anche la pretesa di fr. 160.-- per il sedicente danno occulto al rolladen, non essendone provata la causa, la natura e l’entità.
Per il danno “non facilmente constatabile a prima vista” al porta tende si rimanda a quanto esposto per il locale 212.
La pretesa spesa di fr. 2’600.-- conseguente ai lavori precedenti (appello, pag. 27 in alto), condivide evidentemente il destino delle altre pretese.
Il protocollo non menziona alcun danno, e la convenuta non spiega affatto perché le dovrebbero essere riconosciute pretese riguardanti le porte verso i locali 305 e 301.
Pretesa respinta a giusta ragione.
Nessuna prova viene fornita dalla convenuta circa la supposta natura occulta dei danni all’impianto elettrico e alle porte finestre.
Nulla indica inoltre che detti danni siano ascrivibili ad altro che non la normale usura.
Pretese respinte a giusta ragione.
La convenuta nemmeno si premura di indicare perché le sarebbe da riconoscere almeno la spesa per il rifacimento dell’intonaco.
Il gravame non spiega perché gli asseriti danni sarebbero occulti. La pretesa è perciò senz’altro da respingere.
La convenuta non ha dimostrato l’avvenuta posa di una moquette, che peraltro non figura sulla foto 286A di cui al doc. C2.
Ne consegue che la macchie gialle indelebili di colla lamentate dalla convenuta devono valere come difetti evidenti, di cui non vi è però traccia nel verbale.
Va respinta anche la pretesa per opere sulla statica dell’edificio, così come già esposto per i locali 204, 205 e 213 e come risultante dalla deposizione __________.
Dal verbale non risulta alcun difetto per questi locali, ad eccezione della mancanza di un gancio porta abiti.
L’argomentazione della convenuta a sostegno di una richiesta di fr. 200.-- (“La necessità della sostituzione dell’impiallacciatura risulta dagli atti”, appello, pag. 27) nulla dice sulla natura occulta del difetto e sulla responsabilità della controparte.
Pretesa respinta a giusta ragione.
Anche in questo caso il protocollo non segnala difetti.
Le affermazioni sulla natura occulta del danno e sulla responsabilità dell’attrice rimangono anche qui allo stadio di puro parlato.
Pretesa respinta a giusta ragione.
Del danno dovuto all’umidità la convenuta, a torto, si limita a dire che lo stesso “deve essere risarcito”, motivazione non bastante per determinare la riforma del primo giudizio.
Quo alla richiesta per l’impianto di riscaldamento, nulla prova che lo stesso sia stato “manomesso” dall’attrice, che la modifica abbia reso impossibile riscaldare il locale a 20°, o che ciò sia al contrario stato in precedenza possibile.
Pretese respinte a giusta ragione.
Vale quanto esposto per il locale 311.
L’asserito difetto, consistente nella posa di una tappezzeria in plastica “sicuramente non conforme allo standard elevato della villa” (appello, pag. 28) non è stato indicato come tale nel protocollo di riconsegna, benché la situazione fosse a prima vista evidente.
Pretesa respinta a giusta ragione.
Il protocollo non menziona particolari difetti, ad eccezione del qui irrilevante rinvenimento di formiche morte.
La pretesa di fr. 3’500.-- per il ripristino al naturale di legno laccato dall’attrice non può essere ammessa, essendo l’avvenuta laccatura una modifica visibile della situazione precedente, che come tale era da lamentare nel protocollo.
La pretesa per le lampade a muro di fr. 460.--, che sarebbero state rotte e male incollate dall’inquilina, è per sua parte rimasta allo stadio di puro parlato, non essendovi nulla in atti che depone per il preteso grande pregio delle stesse (doc. 4, pag. 306), e di conseguenza per il loro valore a nuovo o per quello residuo.
La convenuta afferma, ma non dimostra che le modifiche operate dalla controparte non erano a prima vista visibili.
Stante il silenzio del verbale di riconsegna, la pretesa deve essere respinta.
La convenuta esige fr. 2’000.-- per le macchie gialle nella vasca della piscina (doc. U2, pag. 11), pretesa rifiutata dal Pretore in considerazione del fatto che dopo 10 anni il tinteggio è comunque da rifare. Tale motivazione non è affatto stata impugnata, visto che la convenuta si limita ad affermare che “Il tinteggio della vasca (macchiata durante i lavori di ripristino effettuati dal locatario) deve essere riconosciuto per almeno fr. 2’000.--.
Non potendosi evincere da tale asserzione alcuna critica sostanziata al giudizio del Pretore, lo stesso deve senz’altro essere confermato.
Deve parimenti essere reietta la pretesa di fr. 1’000.-- per la porta divisoria tra i due locali “danneggiata oltre la normale usura”, essendo tale affermazione priva di prove, ed essendo inoltre addirittura notorio che in una piscina coperta vi è umidità in misura molto superiore a quella di altri locali, così da accelerare notevolmente la normale usura di quanto espostovi.
Il Pretore ha ammesso le pretese della convenuta per fr. 500.-- invece dei fr. 1’700.-- richiesti per tenere conto dell’usura (sentenza, pag. 17). La convenuta rivendica in questa sede l’intero importo “in quanto le porte difettano di un minimo di cura”. Si tratta di apodittica argomentazione che non si fa preferire all’apprezzamento del Pretore sulla normale usura dei materiali e sulle responsabilità della convenuta per il danno in questione, così che la censura è senza dubbio da respingere.
La convenuta nel verbale si è lamentata solo per l’insufficiente pulizia del solaio, mentre non risulta che vi fossero oggetti dell’attrice da sgomberare (doc. U1, pag. 2).
Avendo la controparte contestato l’addebito (doc. U1, ibidem), ed essendo la pretesa di fr. 1’300.-- riferita a pulizia e sgombero, non vi sono gli estremi per accordare alcunché alla convenuta.
Il giardino è stato ritenuto essere “perfettamente in ordine e pulito” (doc. U1, punto III). La convenuta, ritenendo mancanti molte piante presenti nel 1973, postula l’aggiudicazione di fr. 36’000.--, somma a suo dire necessaria per risistemare un parco di quelle dimensioni.
Il Pretore ha respinto la pretesa siccome non provata (sentenza, pag. 18), ed in effetti né l’affermazione della convenuta sulla presunta assenza di molte piante, né l’esame dell’invocato doc. 5 (erroneamente indicato come doc. 6 nel gravame), pag. 386 e segg., consente di ravvisare le premesse della responsabilità dell’attrice per il risarcimento di un tale importo.
Pretesa respinta a giusta ragione.
Contrariamente a quanto sostiene la convenuta, la parziale e del tutto subordinata responsabilità dell’attrice per i pretesi danni all’ente locato non consente di ammetterne una responsabilità generalizzata per i costi di pulizia, resi semmai necessari dagli interventi di ristrutturazione da lei fatti eseguire, o da opere comunque non riconducibili all’agire dell’attrice.
Non può che conseguirne la conferma della reiezione della pretesa.
Analoghe osservazioni valgono anche per la pretesa relativa al costo della direzione lavori, dovendosi ammettere che quanto a carico dell’attrice non necessitava per la sua esecuzione di un direttore dei lavori o di 18 mesi di lavoro e 42’000.-- km di trasferte della convenuta (appello, pag. 32), per un costo di oltre fr. 32’000.--.
Anche questa pretesa è da respingere, essendo l’indisponibilità della villa dovuta alle ristrutturazioni volute dalla convenuta e non ai limitati danni causati dall’attrice.
Non vi è inoltre la prova del fatto che esistesse in quel periodo la concreta possibilità di rilocare effettivamente la villa al prezzo indicato.
La convenuta ha indicato queste pretese nel conteggio ricapitolativo di cui alle a pag. 33-37 del gravame, senza tuttavia indicare motivo alcuno per il quale dette pretese dovrebbero essere ammesse (appello, pag. 36).
Non può che conseguirne la loro reiezione.
In complesso le censure della convenuta al giudizio pretorile sono fondate limitatamente ad un importo di fr. 200.--.
Per il locale 109 l’attrice ammette la mancanza di un tavolo, contestandone il preteso valore di fr. 800.--. Anche senza ammettere che si tratti di un mobile d’epoca, l’importo richiesto sembra consono al valore dell’oggetto mancante e può perciò essere confermato.
Anche per il locale 115 possono essere confermati gli importi ammessi dal Pretore, non avendo l’attrice contestato l’assenza dell’armadio, constatata a verbale (doc. U2, pag. 2), ed essendo i valori richiesti consoni al costo di oggetti di quel genere.
Per il locale 118 l’attrice contesta la pretesa per il materasso, ritenendo che sia la medesima già presentata per il locale 116. Essa disattende però che il materasso del locale 116 è stato ritrovato in solaio, ma quello del locale 118 non è stato ritrovato affatto, di modo che l’importo, attendibile per un materasso, deve essere risarcito.
Ammissibili nel quantum anche le pretese per la rete metallica e il proteggi materasso.
Le censure dell’attrice su questi punti sono perciò da respingere.
La convenuta stessa afferma che il danno per quel locale è al pavimento e non alla moquette (appello, pag. 22).
Il Pretore ha invece accordato un risarcimento di fr. 200.-- per la moquette, indennizzo che non ha di conseguenza ragione di essere.
Il Pretore ha accordato fr. 15’000.-- per il rifacimento dell’arredamento in legno, senza avvedersi che i relativi lavori non sono stati eseguiti (deposizione __________, pag. 22) e che invece quei locali sono stati sottoposti a modifiche che hanno comportato l’asportazione dei mobili in questione, così come ammesso dalla stessa convenuta (osservazioni, pag. 5). Ne deve conseguire, in riforma del giudizio pretorile, la reiezione della relativa pretesa.
Il Pretore ha concesso per questi locali ulteriori fr. 2’900.--, di cui fr. 1’500.-- per la porta, fr. 500.-- per un tavolo e fr. 900.-- per il pavimento.
Quo alla porta, il danno notificato nel verbale di riconsegna riguardava la sua limatura (doc. U2, pag. 5), mentre la richiesta di risarcimento riguardava i danni conseguenti al decapaggio (doc. 2, pag. 107; doc. 1, annesso 8, ad 204/205, 4a). La pretesa, non identica, deve perciò essere respinta.
Quo al pavimento in marmo, il protocollo è silente in merito, e la pretesa, in assenza di danni visibili, segue perciò il destino delle altre su questo tema (cfr. consid. 10, ad locale 212).
Quo al tavolo, il cui danneggiamento risulta dal verbale, la pretesa può invece essere ammessa nella ragionevole misura ritenuta dal Pretore.
L’attrice censura l’aggiudicazione alla controparte di fr. 14’000.-- per la cabina telefonica, ritenuta mancante dal Pretore.
La cabina, in effetti, è stata rinvenuta in solaio (doc. U1, punto II), di modo che la pretesa non aveva ragione di essere accolta.
E’ invece stata constatata la mancanza della montatura della porta (doc. U2, pag. 6), così che pare equo il risarcimento di fr. 600.-- ammesso dal Pretore.
L’attrice ritiene eccessivo l’indennizzo di fr. 2’000.-- per 5 piastrelle rotte.
Esse in effetti non giustificano da sole il rifacimento di tutta la parte coperta da piastrelle, così che, ritenuta anche la normale usura, pare più equo attribuire un risarcimento di fr. 500.-- a titolo di minore valore dovuto al danneggiamento.
L’attrice contesta l’aggiudicazione alla convenuta di fr. 20’000.-- per i danni al mobilio in legno in base alle medesime considerazioni addotte per i mobili dei locali 204/205.
Le censure sono anche in questo caso fondate.
Stante l’effettuazione di radicali modifiche ai locali in questione, attestate dalle planimetrie in atti e ammesse dalla stessa parte convenuta, non vi è motivo per risarcire alla convenuta dei danni ad oggetti che erano comunque destinati alla sostituzione, non a caso la spesa preventivata per la riparazione non è stata effettuata (deposizione __________, pag. 22), senza che quelli rimossi -la convenuta non lo afferma- potessero avere del valore residuo.
Il danno di fr. 300.-- aggiudicato dal Pretore non è menzionato dal verbale di riconsegna ed è definito dalla convenuta “difficilmente rilevabile” (osservazioni, pag. 9), il che non significa però che lo stesso fosse occulto
Dovendosi al contrario ritenere che alla lucidatura di una porta -questo l’intervento eseguito- non corrisponda alcun difetto occulto, la pretesa deve essere respinta.
La pretesa di fr. 6’600.- ammessa dal Pretore e contestata dall’attrice riguarda un bidet mancante e la sostituzione della tappezzeria.
Quo alla tappezzeria, non potendosi ritenere una durata di vita superiore a 10-15 anni, e non risultando che la stessa fosse nuova all’inizio della locazione, l’eventuale valore residuo minimo della tappezzeria presente nel 1973 è senza dubbio compensabile con il valore di quella posata nel 1974 dall’attrice, così da poter tranquillamente giustificare la reiezione della relativa pretesa.
Considerato che la convenuta non ha chiesto alcun risarcimento per il bidet mancante ai locali 801 H-I (cfr. doc. 1, plico 8, ad 801 H), nulla può esserle riconosciuto a tal titolo.
La pretesa è perciò nel suo complesso da respingere.
Ne consegue, ritenuto l’obbligo alla restituzione della maggiore cauzione prestata dall’attrice, il parziale accoglimento dell’appello principale e di quello adesivo ai sensi dei considerandi.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza, ritenuto che l’esigua misura in cui sono state accolte le tesi della convenuta giustifica di accollarle interamente le spese della procedura di appello (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati l’art.148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 3 marzo 1995 __________ e l’appello adesivo 26 aprile 1995 __________ sono parzialmente accolti.
Di conseguenza la sentenza 9 febbraio 1995 del Pretore di Locarno-Campagna è riformata nel modo seguente:
__________, è condannata a versare al dott. __________, fr. 193’306.--.
Di conseguenza è fatto ordine al __________ di liberare la somma depositata sul conto n__________, riservata la possibilità per __________ di trattenere da questo importo fr. 8’715.45 oltre interessi al 5% dal 16 ottobre 1985 di cui all’azione riconvenzionale.
Le spese e la tassa di giustizia dell’azione principale di fr. 10’000.-- da anticipare dall’attrice, sono a carico delle parti per metà ciascuno, compensate le ripetibili.
La domanda riconvenzionale è parzialmente accolta.
__________, è condannato a pagare a __________ fr. 8’715.45 oltre interessi al 5% dal 16 ottobre 1985.
II. Le spese della procedura d’appello, consistenti in
a) tassa di giustizia fr. 4’950.--
b) spese fr. 50.--
T o t a l e fr. 5’000.--
già anticipati dalla convenuta in misura di fr. 3’000.--, restano a suo carico. La convenuta rifonderà alla controparte fr. 15’000.-- per ripetibili di appello .
III. Le spese della procedura d’appello adesivo, consistenti in
a) tassa di giustizia fr. 1’450.--
b) spese fr. 50.--
T o t a l e fr. 1’500.--
già anticipati dalla parte attrice, restano a suo carico per 1/5 e per 4/5 sono a carico della convenuta, che rifonderà a controparte fr. 2’500.-- per ripetibili di appello .
IV. Intimazione: - __________
Comunicazione alla Pretura di Locarno-Campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the tenant could recover costs for alleged extraordinary maintenance works
No; the contested items were ordinary maintenance costs borne by the tenant under the lease agreement and were not shown to concern hidden defects.
The specific items were replacements tied to ordinary wear and tear. The tenant did not prove they were due to hidden defects or extraordinary maintenance.
Whether the landlord could claim additional damages beyond those recorded in the handover protocol
No, except for hidden defects; visible defects not listed in the protocol were barred.
The handover protocol limited claims for visible defects. The landlord bore the burden to prove any later-discovered hidden defects, which was not done for most items.
How much the landlord’s damages should be set at after considering wear and tear
The landlord proved damages only for part of the claimed items, for a total of CHF 8,715.45.
Many claimed items were either not listed in the protocol, were visible, were not proved, or were attributable to normal wear or later renovation works.
Whether the tenant’s deposit should be released in full or reduced by the landlord’s counterclaim
The deposit had to be released, but the landlord was allowed to retain CHF 8,715.45 plus interest as set-off.
After set-off, the tenant remained entitled to the balance of the guarantee deposit, subject to the landlord’s admitted counterclaim.
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