Appeal against eviction after lease termination dismissed

12.1996.144Outro Tribunal5 de ago. de 1996Dismissed

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The Second Civil Chamber of the Ticino Court of Appeal dismissed the tenant's appeal against an eviction order in a summary tenancy proceeding. The landlord had terminated the lease for unpaid rent, the tenant had not challenged the termination before the conciliation office, and the promised payment of arrears was not made. The court held that security offered by the tenant and her later restructuring arguments could not defeat the statutory basis for eviction, that new facts on appeal were inadmissible, and that a postponement of eviction is not provided by law. Costs were placed on the appellant.

Sumário Omnilex

Art. 506 CPC, Art. 321 CPC; eviction after termination of a lease for non-performance of rent obligations and limits of appellate review. Where the lease has validly ended and the lessee does not return the premises, the landlord may seek eviction directly by motivated application. Security offered unilaterally by the tenant does not prevent eviction absent the landlord's agreement. On appeal, new facts are inadmissible; arguments seeking merely a postponement of eviction pending financial restructuring cannot be entertained, as the law does not provide for such a deferment. Costs follow the losing party (Art. 148 CPC).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1996.144

Data decisione, Autorità: 05.08.1996, IICCA

Incarto n. 12.96.00144

Lugano 05 agosto 1996/kc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Pelegrini (in sostituzione del giudice Zali, astenuto)

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella procedura sommaria di sfratto dei conduttori -inc. no. SF.96.00131 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 5- promossa con istanza 4 giugno 1996 da

rappr. dall’avv. dott. __________

contro

che il Segretario Assessore, con decreto 19 luglio 1996, ha accolto ordinando alla convenuta di mettere a libera disposizione dell’istante il locale commerciale al piano terreno e il locale commerciale al primo piano con annesso ufficio, il tutto per complessivi mq 253, nello stabile sito in __________ a __________;

appellante la convenuta la quale, con atto d’appello 26 luglio 1996, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;

appello corredato di una domanda di effetto sospensivo che non viene evasa a dipendenza della presente decisione sul merito;

in virtù dell’art. 313bis CPC

Considerato

in fatto ed in diritto

che con contratto 22 aprile 1985 __________ ha dato in locazione alla __________ il locale commerciale al piano terreno e il locale commerciale al primo piano con annesso ufficio, il tutto per complessivi mq 253, nello stabile sito in __________ a __________ (doc. A);

che con raccomandata 22 marzo 1996 il locatore ha intimato alla conduttrice di provvedere entro 30 giorni al pagamento delle pigioni relative al IV. trimestre 1995 ed al I. trimestre 1996, in difetto di che il contratto sarebbe stato disdetto (doc. B);

che il 29 aprile 1996, atteso che il relativo pagamento non era avvenuto, il locatore con formulario ufficiale (doc. C) ha disdetto il contratto di locazione con effetto dal 31 maggio 1996;

che la convenuta non ha ritenuto di contestare la disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione;

che con istanza 4 giugno 1996 il locatore ha chiesto lo sfratto della conduttrice dall’ente locato;

che nel corso dell’udienza di contraddittorio indetta per il 3 luglio 1996 la convenuta non si è opposta all’istanza di sfratto, ma ha osservato di essere in grado di versare gli importi scoperti entro il 19 luglio, tanto è vero che, a garanzia del credito, ha consegnato seduta stante una C.I. al portatore di nominali fr. 100’000.- gravante la PPP __________RFD di __________, ritenuto che in caso di mancato pagamento il locatore era senz’altro autorizzato a realizzare il fondo;

che le parti si sono pertanto accordate nel senso che entro il 19 luglio l’istante avrebbe comunicato alla Pretura o il ritiro dell’istanza oppure la richiesta di emanazione del relativo decreto;

che con scritto 19 luglio 1996 l’istante ha comunicato alla Pretura di non aver ricevuto gli importi scoperti, per cui ha chiesto l’emanazione del decreto di sfratto;

che con decisione 19 luglio 1996 il Segretario Assessore, rilevando che al rapporto di locazione era stato posto fine in applicazione dell’art. 257d CO con la disdetta per il 31 maggio 1996, ha accolto l’istanza e decretato lo sfratto della convenuta dall’ente locato;

che con appello con domanda di effetto sospensivo del 26 luglio 1996 la convenuta postula la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di prima e seconda istanza;

che, a giudizio dell’appellante, lo sfratto non poteva essere decretato, atteso che la stessa conduttrice aveva chiaramente dimostrato la sua disponibilità di voler far fronte ai propri obblighi, sia consegnando a garanzia del suo debito una C.I., la quale oltretutto costituiva un riconoscimento di debito, sia ritirando l’opposizione a suo tempo presentata nei confronti del PE n. __________ dell’UEF di Lugano, sia infine omettendo di contestare la disdetta 29 aprile 1996;

che, a suo dire, è del tutto pacifico che la società procederà al pagamento delle proprie pendenze finanziarie, pagamento che avverrà non appena la società stessa avrà provveduto al proprio risanamento, attualmente in corso;

che, sempre a suo dire, l’eventuale immediata esecuzione dello sfratto comporterebbe un irragionevole ed eccessivo nocumento all’appellante, che dovrebbe altrimenti lasciare i locali entro pochi giorni, con conseguenze drammatiche per il futuro della società ed in particolare per i suoi 6 dipendenti;

che giusta l’art. 506 CPC nei casi di cessata locazione o affitto, per qualsiasi motivo, o di comodato, non avvenendo la riconsegna della cosa locata, affittata o data in comodato, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al Pretore con istanza motivata;

che l’appellante non insorge invero contro i motivi che hanno determinato il provvedimento di sfratto, ma fa in sostanza valere la necessità di avere a disposizione del tempo per poter provvedere al proprio risanamento e quindi sistemare la pendenza con il proprietario dello stabile;

che i motivi addotti dall’appellante ed in particolare la sua disponibilità al pagamento non possono comportare la riforma del primo giudizio poiché non criticano l’avverarsi dei presupposti per la concessione dello sfratto, per altro correttamente esposti dal primo giudice;

che è innanzitutto chiaro che il fatto che la convenuta abbia fornito delle garanzie per il pagamento del debito non era -e non è- evidentemente sufficiente (senza l’accordo dell’istante) per poter respingere un’istanza di sfratto;

che in ogni caso la tanto conclamata disponibilità della convenuta ad onorare il proprio debito, per altro già evidenziata davanti al Segretario Assessore con il conseguente impegno a versare le pigioni insolute entro il 19 luglio, non ha assolutamente trovato riscontro nei fatti, tanto è vero che il pagamento promesso non è pacificamente avvenuto;

che le circostanze per cui la convenuta abbia ritirato l’opposizione a suo tempo presentata nei confronti del PE n. __________ dell’UEF di Lugano ed omesso di contestare la disdetta 29 aprile 1996, dimostrando così la disponibilità di far fronte ai propri impegni, oltre che irrilevanti, sono oltretutto irricevibili in questa sede, trattandosi di fatti nuovi e come tale improponibili in appello (art. 321 CPC);

che la richiesta dell’appellante volta a far slittare l’esecuzione dello sfratto, quasi postulandone una proroga nell’attesa di poter provvedere al proprio risanamento, non può essere accolta, il differimento dello sfratto, implicitamente postulato con tale argomentazione, non essendo un istituto previsto dalla nostra legislazione (Cocchi/Trezzini, CPC, N. 4 ad art. 506; IICCA 22 febbraio 1994 in re F./P., 7 aprile 1994 in re H./S., 14 febbraio 1995 in re O./A. SA, 27 giugno 1995 in re R. e F./M., 23 agosto 1995 in re A./P.);

che l’asserita circostanza, per cui l’esecuzione dello sfratto comporterebbe un irragionevole ed eccessivo nocumento all’appellante, che dovrebbe altrimenti lasciare i locali entro pochi giorni, con conseguenze drammatiche per il futuro della società ed in particolare per i suoi 6 dipendenti, non può in ogni caso impedire lo sfratto stesso, che appare del tutto legittimo;

che l’appello deve così essere respinto già in occasione dell’esame preliminare dell’art. 313bis CPC per il che la domanda di concessione di effetto sospensivo diventa priva di oggetto;

che, per evidenti motivi di economia processuale, non torna conto intimare il gravame alla controparte per le osservazioni, stante la chiara situazione giuridica e la necessità di dar corso, con celerità, alla procedura di sfratto (IICCA 19 settembre 1994 in re F.F. SA/I., 26 settembre 1994 in re B./S., 23 agosto 1995 in re A./P.);

che la tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi

visti gli art. 313bis CPC, 321 CPC e 506 e seg. CPC

pronuncia 1. L’appello 26 luglio 1996 di __________ é respinto.

  1. La tassa di giustizia di fr. 80.- e le spese di fr. 20.-, da anticipare dall’appellante, restano a suo carico.

  2. Intimazione a:

Comunicazione alla Pretura di Lugano, Sezione 5.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the eviction order could be overturned despite lease termination for non-payment and the tenant's asserted willingness to pay later.

Decisão extraída

No. The tenant did not contest the grounds for eviction, and her willingness to pay or provide security did not negate the statutory basis for eviction.

Fundamentação extraída

Under Art. 506 CPC, once the lease has ended and the premises are not returned, the landlord may directly seek eviction. The tenant's arguments did not attack the conditions for eviction and the promised payment was in fact not made.

Questão jurídica principal

Whether new factual assertions on appeal could justify postponing the eviction due to restructuring efforts and hardship for employees.

Decisão extraída

No. The requested postponement of eviction is not a legal institution provided by the applicable law, and the new facts were inadmissible on appeal.

Fundamentação extraída

The court held that the appeal relied on new facts under Art. 321 CPC and that a deferral of eviction pending restructuring is not recognized by legislation; hardship could not bar a lawful eviction.

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