12.1996.147•Early termination for grave reasons upheld in tenancy case
12.1996.147Outro Tribunal4 de out. de 1996Dismissed
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A tenant ended a five-year lease early, invoking serious health problems and professional reasons. The landlord challenged the notice and lost in first instance. On appeal, the landlord argued that the notice was void because it also mentioned professional reasons, that the health grounds were foreseeable when the lease was signed, and that it should receive CHF 16,880. The appellate court rejected all arguments, holding that mixing valid and invalid reasons does not invalidate a notice, that the health situation was unforeseeable in the relevant sense, and that no ex officio compensation was due. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.
Art. 266g CO; early termination for grave reasons: a notice is not void merely because the tenant invokes, alongside a valid grave reason, additional non-protected grounds. The decisive question is whether at least one objectively grave reason exists. Unforeseeability requires that, at contract conclusion, the event was not one that had to be reckoned with for the future; mere abstract possibility is insufficient. Where a party seeks compensation under Art. 266g para. 2 CO, a timely request is required; absent such request, the judge need not award compensation ex officio (consid. 1, 3, 4).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1996.147
Data decisione, Autorità: 04.10.1996, IICCA
Incarto n. 12.96.00147
Lugano 4 ottobre 1996
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa in materia di contratto di locazione LA.96.10 della della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, promossa con istanza 15 gennaio 1996 da
contro
rappr. dallo studio legale __________
sulla validità della disdetta per motivi gravi ex art. 266g CO pronunciata il 10 aprile 1995 dall’istante in qualità di conduttore per gli uffici di cui al n. __________ di via __________ a __________;
Istanza avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 19 luglio 1996 ha accolto;
Appellante la convenuta, che con atto di appello del 2 agosto 1996 chiede la riforma del giudizio impugnato in via principale nel senso di respingere l’istanza, e in via subordinata nel senso di mantenere la validità della disdetta ma di condannare l’istante al pagamento di fr. 16’880.--;
Appello sul quale l’istante non si è espresso;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. A far tempo dal 1° gennaio 1992 l’avv. __________ ha locato dalla convenuta per la durata di 5 anni, ovvero fino al 31 dicembre 1996, 4 ½ locali da adibire a __________ al 3° piano di via __________ a __________.
Il 10 aprile 1995 il conduttore ha disdetto il contratto in questione per il 30 novembre 1995 adducendo “gravi ragioni di salute, documentabili su richiesta” e motivi di carattere professionale.
B. La locatrice il 2 maggio 1995 ha contestato la disdetta avanti all’Ufficio di conciliazione di __________, il quale con decisione 9 gennaio 1996 ha negato l’esistenza di gravi motivi giustificanti la disdetta anticipata ai sensi dell’art. 266g cpv. 1 CO, non considerando sufficientemente suffragate le argomentazioni del conduttore relative al proprio stato di salute.
C. Con l’istanza in rassegna l’avv. __________ si è distanziato dalla decisione dell’Ufficio di conciliazione, e ha riproposto la tesi dei motivi di salute fornendo ulteriori elementi di giudizio in proposito, mentre la locatrice all’udienza del 14 marzo 1996 si è opposta all’istanza, in base alle considerazioni già espresse in precedenza.
D. Nel giudizio impugnato il Pretore ha protetto la tesi del conduttore, ritenendo meritevoli di tutela i motivi legati alle sue condizioni di salute.
Poco dopo aver sottoscritto il contratto di locazione egli avrebbe accusato forti dolori alla schiena, tali da portarlo a subire due operazioni di ernia discale, una nel 1992 e una nel 1995.
Trattandosi di disturbi di una certa gravità, imprevedibili nelle concrete circostanze, ne conseguirebbe la validità della disdetta anticipata pronunciata dall’inquilino.
E. Con l’appello in esame la convenuta chiede la riforma del giudizio di prime cure in via principale nel senso di respingere l’istanza e di negare perciò la validità della disdetta, e in via subordinata nel senso di mantenere la validità della disdetta ma di condannare il conduttore al pagamento di fr. 16’880.-- in conseguenza della disdetta anticipata.
Il Pretore avrebbe omesso di considerare che il conduttore oltre ai motivi di salute avrebbe addotto, con pari rilevanza, anche inammissibili motivazioni di natura professionale, circostanza dalla quale discenderebbe la nullità della disdetta.
Inoltre, pur dovendosi ammettere la gravità delle ragioni di salute addotte, le stesse, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, non sarebbero state imprevedibili.
In ogni caso, quand’anche fosse da confermare la decisione del Pretore circa la legittimità della disdetta, dovrebbe essere attribuita alla locatrice una congrua indennità, pari all’80% del danno da lei subito, ovvero fr. 16’880.--.
F. Il conduttore non ha presentato osservazioni all’appello.
Considerato
in diritto
Si tratta di un argomento manifestamente infondato.
A non averne dubbi, il fatto di addurre un valido motivo di disdetta unitamente ad uno non valido non costituisce causa di nullità della disdetta.
Una simile soluzione non è prevista da alcuna norma di legge, né si giustifica a tutela di legittimi diritti del locatore o per altri motivi inferibili dalle concrete circostanze di questa causa o dettati dal comune buon senso.
Vero è piuttosto che una disdetta per motivi gravi si giustifica allorché tra i vari motivi addotti, che nella soggettiva percezione del conduttore sono tutti gravi, ve n’è almeno uno che oggettivamente costituisce motivo grave ai sensi dell’art. 266g cpv. 1 CO, e rende perciò la disdetta meritevole di protezione.
Una diversa soluzione potrebbe essere ipotizzabile qualora nell’indicazione di vari motivi di disdetta potesse in qualche modo essere ravvisabile abuso di diritto da parte del conduttore, ipotesi che però in concreto la locatrice nemmeno ha tentato di sostenere e in favore della quale non sembra deporre alcun elemento.
L’appellante non insorge contro la decisione pretorile di ritenere causa grave ex art. 266g cpv. 1 CO la concreta situazione di salute del conduttore alla luce delle caratteristiche dell’ente locato e della distanza dal di lui domicilio (appello, pag. 4), così che non vi è motivo in questa sede di riesaminare la questione, che può valere per acquisita (cfr. comunque: SVIT, Kommentar Mietrecht, n. 16 ad art. 266g CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 48 ad art. 266g CO).
Permane invece litigiosa la questione a sapere se la disdetta anticipata non debba essere ritenuta improponibile per il fatto che il grave motivo subentrato nella persona del conduttore non era imprevedibile al momento della stipula del contratto.
Il giudizio impugnato merita conferma anche su questo punto.
3.1 I gravi motivi addotti a sostegno della disdetta basata sull’art. 266g CO possono essere tutelati qualora si tratti di motivi legati a eventi non conosciuti e non prevedibili al momento della conclusione del contratto.
Un evento è in tal senso imprevedibile non già per il solo fatto che al momento della stipula non sussistono concreti motivi che esso si realizzerà, ma è piuttosto necessario che al momento della conclusione del contratto non si debba assolutamente contare per il futuro con un simile evento (ICCTF 24 ottobre 1994 in re K./C. SA in praxis 1995, 459 n. 142).
3.2 Per chi non ha approfondite nozioni di medicina è ovviamente difficile, per non dire impossibile, avanzare ipotesi attendibili circa le proprie condizioni di salute durante i 5 anni successivi, di modo che i predetti dettami giurisprudenziali vanno in questo particolare caso un poco relativizzati.
Risulta dagli atti che il conduttore al momento della stipula aveva poco più di 30 anni, ed era perciò nel pieno del proprio vigore.
E’ vero che egli soffriva di mali di schiena sporadici da circa 10 anni (deposizione __________), ma da questa sola indicazione, che è del resto valida per una vasta porzione della popolazione, egli non poteva né doveva immaginare un’evoluzione negativa al punto di rendergli impossibile l’uso dell’ente locato.
Al contrario, proprio dalla persistenza decennale del medesimo lieve disturbo ricorrente egli poteva in buona fede considerare stabilizzata la propria situazione, fatta salva l’ipotesi di un possibile peggioramento in età più avanzata, ben oltre la scadenza del contratto in questione.
La stessa appellante, pur adducendo in questa sede il proprio danno, è del tutto silente su questo aspetto, non affermando in alcun modo che tale danno sarebbe tale da non essere giustificabile anche per riguardo agli interessi della controparte, di modo che anche tale questione non merita ulteriore approfondimento in questa sede.
4.1 Nella misura in cui tale richiesta costituisce una nuova domanda, formulata per la prima volta in sede di appello, la stessa è proceduralmente irricevibile alla luce del disposto di cui all’art. 321 CPC.
4.2 Nella misura in cui tale domanda costituisce invece una censura nei confronti della decisione del Pretore, nel senso che egli avrebbe colpevolmente omesso di valutare le conseguenze economiche della disdetta anticipata, essa è infondata.
Questa Camera ha infatti stabilito in una recente sentenza (II CCA 9 settembre 1996 in re P./I. SA), che in assenza di una tempestiva domanda in tal senso non vi è obbligo per il Pretore di pronunciare d’ufficio un risarcimento pecuniario ex art. 266g cpv. 2 CO nel caso in cui venga tutelata la richiesta di disdetta anticipata.
Ne deve conseguire la reiezione del gravame.
Le spese e la tassa di giustizia seguono la soccombenza dell’appellante.
Al conduttore, che non ha presentato osservazioni all’appello, non vengono tuttavia assegnate ripetibili (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 2 agosto 1996 di __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 380.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 400.--
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
III. Intimazione: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether a notice of termination is void because it invokes both valid and invalid reasons.
No. Combining a valid ground with an invalid one does not, by itself, invalidate the notice.
The law provides no basis for nullity in that situation; only abuse of rights could potentially alter the assessment, and none was shown.
Whether the tenant’s health situation constituted a grave reason under Art. 266g CO.
The appellate court did not reopen this issue and treated the first-instance finding as established.
The appellant did not meaningfully challenge the lower court’s assessment that the tenant’s health condition, in light of the leased premises and domicile distance, amounted to a grave reason.
Whether the health reason was unforeseeable when the lease was concluded.
Yes, the reason was sufficiently unforeseeable in the circumstances.
Although the tenant had occasional back pain for years, he was in his early thirties at contract formation and could in good faith regard his condition as stable; he did not have to expect a disabling deterioration within the lease term.
Whether the balance of hardship between the parties precluded acceptance of the early termination.
The court did not further examine this point because the appellant failed to substantiate that its prejudice outweighed the tenant’s interests.
The appellant merely alleged damage but did not argue that the harm would justify refusing protection to the tenant’s reasons despite pacta sunt servanda.
Whether the landlord could obtain CHF 16,880 as compensation in appeal.
The new request was inadmissible to the extent it was raised for the first time on appeal, and otherwise unfounded because the first judge had no duty to award compensation ex officio.
A new monetary claim is procedurally barred on appeal, and absent a timely request there is no obligation to order compensation under Art. 266g para. 2 CO.
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