12.1997.191•Tenancy ended by tacit new lease; rent owed only for March 1994
12.1997.191Outro Tribunal9 de mar. de 1998Modified
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The tenant appealed a first-instance judgment in a tenancy dispute over unpaid rent. The appellate court held that the lease had initially been valid despite the tenant’s mental illness, then found that the parties had consensually shortened the lease to end on 30 September 1993. Continued occupation after that date created a tacit new indefinite lease, which the tenant validly terminated by notice for 31 March 1994. The rent claim was therefore reduced to one month only: CHF 1,680 plus interest from 1 March 1994. Costs were reallocated largely against the landlords.
Art. 16 CC; capacity to discern is assessed concretely and not by diagnosis alone; mental illness does not automatically exclude discernment, and the presumption of capacity is rebutted only by proof of incapacity or, in cases of notoriety, by proof of a lucid interval. Art. 266c CO; where a terminated lease is tolerated in continued occupation against rent, a tacit new lease of indefinite duration may arise; the original notice period is not revived by non-performance of a prior agreed surrender date. A consensual modification of the lease term is binding, and breach of an ancillary surrender arrangement entitles the landlord to eviction but not to restoration of the original termination term. Costs follow the degree of success under Art. 148 CPC and the applicable cantonal tariff.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1997.191
Data decisione, Autorità: 09.03.1998, IICCA
Incarto n. 12.97.00191
Lugano 9 marzo 1998/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa inc. no. LA.96.161 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 16/21 ottobre 1996 da
rappr. dall’ avv. __________
contro
rappr. dall’avv. __________
in materia di locazione che il Pretore, con sentenza 25 giugno 1997, ha parzialmente accolto condannando il convenuto a versare agli istanti la somma di Fr. 27’660.35 oltre interessi.
Appellante il convenuto il quale, con atto di appello 7 luglio 1997, ha chiesto la riforma del primo giudizio nel senso di respingere ogni pretesa delle controparti mentre questi ultimi, con osservazioni 28 luglio 1997, postulano la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio di prima istanza.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
Considerato
in fatto ed in diritto
Con lettera del 2 aprile 1993 (doc. E) il convenuto ha espresso la sua intenzione di disdire il contratto chiedendo di poter risolvere la locazione al più presto possibile. I rappresentanti dei locatori hanno immediatamente preso posizione, con lettera del 7 aprile 1993 (doc. F), comunicando al convenuto di considerarlo vincolato agli obblighi contrattuali fino e non oltre il 30 settembre 1993, mentre il successivo 6 luglio 1993 (doc. G) hanno comunicato al conduttore di ritenere nulla tale pattuizione poiché egli non avrebbe rispettato un susseguente accordo verbale in forza del quale avrebbe dovuto liberare l'appartamento già il 30 giugno 1993, corrispondendo in ogni caso la pigione sino a fine settembre.
Il 28 settembre 1993, a seguito di gravissimo peggioramento della malattia mentale di cui soffre da anni, il convenuto è stato ricoverato nel reparto chiuso della clinica di __________ dove rimane, in questo reparto, fino al 24 novembre del medesimo anno e nella clinica, ininterrottamente, fino al 12 luglio 1994.
Il 28 dicembre 1993 egli ha comunicato di disdire la locazione per il 31 marzo 1994 (doc. H) e l'amministratrice dell’appartamento gli ha immediatamente risposto (doc. I) osservando che, secondo il contratto, la prima scadenza possibile era quella del 30 giugno 1995, mettendosi però a disposizione, stante la particolare situazione, per la ricerca di un subentrante e chiedendo una chiave dell'appartamento per mostrarlo ad eventuali interessati. Il convenuto ha riconsegnato la chiave in suo possesso il 28 febbraio 1994, data per la quale l'appartamento è vuoto. Da questo momento ha sospeso il versamento delle pigioni.
Fallito l’esperimento di conciliazione, gli istanti hanno presentato l’istanza che ci occupa chiedendo al convenuto il pagamento dell’importo di Fr. 27’660.35 pari alle pigioni impagate per i mesi da marzo 1994 a giugno 1995.
Il convenuto ha eccepito preliminarmente la nullità del contratto scritto di locazione per sua incapacità di discernimento ed altrettanto ha fatto valere per l’eventuale tacita conclusione di un nuovo rapporto di locazione dopo il termine concordato di disdetta di fine settembre 1993. In ogni caso fa valere che il contratto di locazione è stato risolto consensualmente e definitivamente per la fine di settembre 1993 e che la successiva occupazione dell’appartamento, di fatto inesistente stante il suo ricovero presso la clinica di __________avrebbe costituito un nuovo contratto a tempo indeterminato correttamente disdetto nei termini per la fine di marzo 1994.
Il Pretore, respinta l'eccezione di nullità del contratto di locazione per incapacità di discernimento, ha ritenuto comprovato il contenuto dell'accordo verbale che avrebbe imposto al conduttore di liberare l'appartamento per il 30 giugno 1993, impegno che, non essendo stato rispettato, ha reso nullo la concordata risoluzione del contratto per il 30 settembre 1993 e determinato di conseguenza la validità dell'originario termine contrattuale di disdetta del 30 giugno 1995. Il primo giudice ha così considerata inefficace anche la disdetta data dal conduttore il 28 dicembre 1993 per il 31 marzo 1994 ed ha accolto l’istanza condannando il convenuto al pagamento delle pigioni rimaste insolute sino alla scadenza del rapporto di locazione.
Con l’appello il convenuto chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso di respingere la petizione o di accoglierla solo parzialmente alla pigione di marzo 1994. Egli sostiene che fra le parti è venuto in essere un contratto di scioglimento della locazione originaria, con effetto al 30 settembre 1993, che manterrebbe la sua validità non essendo provate le affermate diverse intese riguardanti un’anticipata liberazione dell’appartamento. A partire dal 1 ottobre 1993 sarebbe perciò sorto un nuovo contratto di locazione a tempo indeterminato, per il quale è stata validamente data la disdetta per il 31 marzo 1994, ma esso sarebbe tuttavia nullo per la provata incapacità di discernimento dell'appellante alla fine settembre 1993.
Delle osservazioni all’appello degli istanti, nelle quali si postula la reiezione del gravame, si dirà per quanto necessario nei successivi considerandi.
Occorre ricordare che la capacità di discernimento va giudicata non in base a criteri definitivi ma relativamente al caso concreto, dove la malattia mentale, ancorché riconosciuta dal profilo medico (DTF 88 IV 114) è uno dei motivi che per legge può determinare, ma non necessariamente determina, l'incapacità.
Se la presunzione legale della capacità di discernimento (art. 16 CC) impone a chi si rifà alla sua mancanza l'onere della prova (DTF 90 II 12), tale presunzione è annullata se è dimostrato che l'interessato è di norma molto verosimilmente incapace di discernimento (DTF 91 II 338). Vi è poi l'inversione dell'onere probatorio nei casi di persone notoriamente malate di mente; In questo caso è la controparte a dover dimostrare la lucidità in occasione dell'atto ("lucidum intervallum") (DTF 108 V 126). Dalle testimonianze dei due medici che hanno curato l’appellante risulta che il suo stato normale non è l'incapacità di discernimento (testi dott. __________ e dott. __________). Benché dunque non spetti agli appellati dimostrare il suo lucidum intervallum, esso sarebbe cionondimeno dimostrato dalla testimonianza del dott. __________, al tempo medico curante dell'appellante e presente alla conclusione del contratto. Non risultano peraltro elementi che dimostrino come in quell'occasione all'appellato mancasse in particolare la capacità di giudicare razionalmente i fatti e di formarsi un giudizio ragionevole sulla portata e l'opportunità dell'atto (DTF 77 II 99). La conclusione di un contratto di locazione per un appartamento di 4 locali e 1/2 da parte di una persona sola, economicamente benestante , a condizioni non straordinariamente onerose, non rappresenta infatti una decisione che verte su parametri tanto in contrasto con i criteri comuni da dover ritenere irragionevole l'atto compiuto ai sensi dell’art. 16 CC e riconoscere con ciò l'incapacità di discernimento.
Con la richiesta 2 aprile 1993 (doc. E) del conduttore di voler porre termine al contratto il più presto possibile e con l’accettazione dei locatori del 7 aprile 1993 (doc. F) di ritenerlo vincolato agli obblighi contrattuali fino e non oltre il 30 settembre 1993 è intervenuto tra le parti un accordo per la fine degli obblighi contrattuali a questa data che costituisce una modifica consensuale del contratto (Vertragsabänderung; Higi, Zürcher Kommentar, Vorb. ad art. 266-266o CO, n. 19 ) nel senso del cambiamento del primo termine di disdetta dal 30 giugno 1995 al 30 settembre 1993 con l'accettazione della fine del contratto per quest’ultima data. Ed in tal senso l'hanno segnatamente intesa gli appellati e meglio chi li rappresentava (teste F. __________).
Il preteso - e non torna conto indagare sul suo reale verificarsi poiché le conseguenze giuridiche non mutano se con riferimento alle indifferenti diverse date di fine della locazione - successivo accordo verbale, richiamato nella lettera 6 agosto 1993 (doc. G), in forza del quale il conduttore si sarebbe impegnato a liberare l’appartamento già alla fine di giugno 1993, pur pagando la pigione sino a settembre, rappresenta un’altra consensuale modifica contrattuale. Il non rispetto dell’obbligo di lasciare libero l’appartamento per quella data non può evidentemente far rinascere i termini contrattuali originari, per i quali sarebbe stato necessario il consenso di entrambe le parti, ma avrebbe unicamente dato la possibilità ai locatori di chiedere lo sfratto del conduttore.
In questa situazione l’occupazione della casa da parte del convenuto dopo il termine del contratto è così parificabile a quella dell’inquilino che riconsegna l’ente locato con ritardo e che, per la durata della ritardata consegna, deve il precedente canone di locazione ed il risarcimento per gli eventuali danni causati al proprietario a seguito del ritardo (Higi, op. cit., ad art. 267 CO n. 58; Rep. 1938, 200). Oppure, qualora, come nel caso concreto, il locatore tolleri che il conduttore rimanga nel bene locato oltre la resiliazione del contratto pagando la pigione, non viene presunto il mantenimento del vecchio contratto disdetto e terminato, ma si riconosce invece la nascita di un nuovo tacito contratto a durata indeterminata e di contenuto simile a quello precedente (DTF 63 II 370, CCC 26 agosto 1987 D. SA c. R. e llcc.; Schweizer Mietverband, Mietrecht für die Praxis, 1983, pag. 36).
Quindi successivamente al 30 giugno 1993 o al 30 settembre 1993 è sorto tra le parti un contratto di locazione a tempo indeterminato e disdicibile per i termini legali di preavviso e di scadenza; trattandosi di un'abitazione per la scadenza determinata dall'uso locale con tre mesi di preavviso (art.266c CO): nel Luganese per il 29 marzo o il 29 settembre (Rep. 1989, 496). La disdetta del 28 dicembre 1993 per la fine di marzo 1994 (doc. H) ha così posto fine al rapporto di locazione tra le parti.
Non torna conto esaminare se al momento della nascita del nuovo contratto di locazione, fine giugno o fine settembre 1993, l’appellante fosse provatamente incapace di discernimento. Infatti se lo era - e tale appare essere stata la sua situazione almeno a fine settembre 1993 (testimonianza dr. __________) al momento del ricovero coatto alla __________ - tra le parti sarebbe sorto un rapporto contrattuale di fatto (DTF 63 II 371; DTF 110 II 248; OR-Bucher, Art. 1 N. 75; Bucher, Commentario bernese, ad art.17/18 CC n.182 ) al quale l’appellante, per sua iniziativa con la disdetta di fine dicembre 1993 in un momento in cui aveva sicuramente ripreso le proprie facoltà (testimonianza dr. __________ ha posto termine per la fine di marzo 1994. Il fatto di aver lasciato l’appartamento già alla fine di febbraio non può rappresentare, preso a sé stante, valida e riconoscibile modifica della volontà precedentemente espressa.
L’appello di __________ viene così parzialmente accolto nel senso che il suo obbligo di pagamento della pigione viene limitato al solo mese di marzo 1994 per l’importo di Fr. 1’680.- oltre interessi al 5% dal 1 marzo 1994.
Tasse, spese e ripetibili di prima sede e d’appello seguono la soccombenza degli istanti.
Per i quali motivi,
richiamati, per le spese, l’art.148 CPC e la vigente LTG
dichiara e pronuncia
I. L'appello 7 luglio 1997 di __________ è accolto nella sua domanda subordinata e quindi la sentenza 25 giugno 1997 della Pretore del Distretto di Lugano è così riformata:
L' istanza 16/21 ottobre 1996 di __________, __________ e __________ è parzialmente accolta e di conseguenza __________ è condannato a versare loro l’importo di Fr. 1’680.- oltre interessi al 5% dal 1 marzo 1994.
La tassa di giustizia di fr. 1'200 e le spese, da anticipare dagli istanti, rimangono a loro carico per 15/16 mentre per 1/16 sono a carico del convenuto.
Gli istanti rifonderanno al convenuto fr. 1’750 per parte di ripetibili.
II. Le spese della procedura d'appello consistenti in:
tassa di giustizia Fr. 850.-
spese Fr. 50.-
totale Fr. 900.-
anticipati dall'appellante sono a carico degli appellati per 15/16 ed a carico dell’appellante per 1/16; a quest’ultimo gli appellati rifonderanno Fr. 800.- per ripetibili d'appello.
III. Intimazione a : -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sez. 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the original lease was void for lack of capacity to discern when concluded.
No. The tenant was capable of discernment when the lease was entered into.
Mental illness alone does not establish incapacity. The presumption of discernment was not rebutted, and the transaction was not so unreasonable as to show incapacity.
Whether the parties agreed to end the lease by 30 September 1993 and whether later conduct revived the original contractual term.
Yes, the parties consensually modified the lease to end the contractual obligations on 30 September 1993; failure to vacate by an earlier agreed date did not revive the original notice term.
The 2 April and 7 April 1993 correspondence amounted to a consensual modification of the lease. A breach of the later oral arrangement only entitled the landlords to seek eviction, not to restore the original termination date.
Whether a new tacit lease arose after the original termination and was validly terminated by the tenant's notice of 28 December 1993.
Yes. Continued occupation after the end of the lease, tolerated by the landlords, created a new indefinite lease; the notice for 31 March 1994 was effective.
Post-termination occupancy with rent payments is treated as a tacit new lease of indefinite duration. For residential premises in Lugano, the relevant legal notice term led to termination at the end of March 1994.
Whether the tenant remained liable for rent only up to March 1994.
Yes, rent was owed only for March 1994 in the amount of CHF 1,680 plus interest.
Since the new lease was validly terminated for 31 March 1994, only the March 1994 rent remained due; the claim for the later period failed.
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