New expert appraisal ordered for real estate pledge valuation

15.1995.00173Outro Tribunal22 de ago. de 1995Partially Granted

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Resumo Omnilex

The supervisory complaint in a real estate pledge enforcement was partially upheld. The complainant disputed the first expert valuation of the property and requested a new appraisal. The court held that, under Art. 9(2) RFF and the cross-reference in Art. 99(2) RFF, a new expert appraisal must be ordered once the valuation is contested, subject to advance payment of the costs. It also held that setting a deadline for the expert lies within the enforcement office’s discretion. If the advance is not paid, the original valuation of CHF 1,250,000 remains definitive. No costs or indemnity were awarded.

Sumário Omnilex

Art. 9 cpv. 2 RFF, applicabile anche alla realizzazione di pegno immobiliare per rinvio dell’art. 99 cpv. 2 RFF; nuova stima peritale richiesta dall’interessato. L’autorità di vigilanza deve ordinare una nuova stima allorché il valore è contestato, senza esame del merito della prima perizia, sempre che sia anticipato il costo delle ulteriori spese peritali. La fissazione di un termine al perito non rientra nella decisione dell’autorità di vigilanza ma nel potere d’apprezzamento dell’ufficio d’esecuzione; in difetto di anticipo, la prima stima diviene definitiva. Nessuna tassa né indennità quando il diritto federale lo impone (consid. 1, 4, 5, 7).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1995.00173

Data decisione, Autorità: 22.08.1995, CEF

Incarto n. 15.95.00173

Lugano 22 agosto 1995/C/fc/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul reclamo 2 giugno 1995 di

Contro

l’operato dell’ Ufficio di esecuzione e fallimenti di Bellinzona nell'esecuzione in via di realizzazione d'un pegno immobiliare n. __________ promossa contro il reclamante da

in tema di nuova stima peritale di pegno immobiliare;

viste le osservazioni:

  • 21 giugno 1995 dell'__________

  • 31 luglio 1995 dell'UEF di Bellinzona;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto:

A. Con PE n. __________ del 7 settembre 1994 dell'UEF di Bellinzona l'__________ procede in via di realizzazione d'un pegno immobiliare contro __________, indicando quale immobile da realizzare la part. n. __________ RFD di __________, di proprietà dell'escusso.

Al PE l'escusso ha omesso di interporre opposizione.

B. Il 9 marzo 1995 __________ ha chiesto la vendita del pegno e il 12 aprile 1995 l'UEF di Bellinzona ha incaricato l'arch. __________ di allestire la perizia del mappale oggetto dell'esecuzione.

C. Il 22 maggio 1995 l'arch. __________ ha rassegnato all'UEF il suo rapporto, indicando il valore complessivo di stima peritale del fondo da realizzare in Fr. 1'250'000.--.

D. Il 24 maggio 1995 l'UEF di Bellinzona ha trasmesso al reclamante copia del rapporto peritale.

E. Contro la determinazione della stima peritale si è tempestivamente aggravato __________, asseverando che "la perizia allestita dall'arch. __________ ha valutato la proprietà in parte in modo insufficiente ed in parte in modo errato non rilevando i valori corretti delle superfici e dei metri cubi dell'immobile". Il reclamante ha quindi chiesto, con protesta di spese e ripetibili, l'allestimento di una nuova perizia con contestuale fissazione di un adeguato anticipo spese.

Per il reclamante al perito deve essere assegnato un termine di tre mesi dal pagamento dell'anticipo per allestire il proprio referto.

F. Con osservazioni 21 giugno 1995 __________ non si è opposta "in linea di principio all'allestimento di una nuova perizia purché le spese vengano interamente accollate alla reclamante". La creditrice ha postulato "che il termine da impartire al perito per la stesura del proprio referto non sia superiore ad un mese, dal momento che un differimento della realizzazione dell'immobile di cui al mappale n. __________ RFD di __________ danneggerebbe ulteriormente l'osservante, che in qualità di creditrice ipotecaria vedrebbe aumentare notevolmente gli interessi relativi al proprio credito".

G. Delle osservazione dell'UEF di Bellinzona si dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerato

in diritto:

  1. L'art. 9 cpv. 2 RFF, applicabile anche nell'esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell'art. 99 cpv. 2 RFF, stabilisce che ogni interessato può chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti, previo deposito delle spese occorrenti.

L'ordine di nuova stima costituisce un mero atto amministrativo che ogni avente diritto può richiedere senza obbligo di motivazione, salvo l'allegazione del dissenso sul quantum (DTF 110 III 71-72 cons. 3; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schw. Recht, vol. I, Zurigo 1984, § 31 n. 46; Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1988, p. 173; Kurt Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungs und Konkursrechts, 5. ediz., Berna1993, § 22 m. 38).

La nuova stima sarà esperita solo dopo che l'istante avrà depositato l'anticipo per le spese peritali.

  1. Il ricorso a un perito costituisce la regola in caso di stima di un fondo (Gilliéron, op. cit., p. 173; Robert Joos, Handbuch für die Betreibungsbeambten der Schweiz, Wädenswil 1964, p. 156), come pure ogniqualvolta l'ufficiale di esecuzione non possegga le conoscenze speciali richieste (DTF 93 III 22, 51 III 115, 46 III 89 e 41 III 360; Favre, Droit des poursuites, Friborgo 1974, p. 175).

La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo, facendo astrazione dai dati catastali-fiscali e da quelli dell'assicurazione contro gli incendi (art. 9 cpv. 1 RFF) siccome reputati inaffidabili (DTF 73 III 55).

  1. Il valore venale presumibile ex art. 9 cpv. 1 RFF coincide con il valore commerciale e dipende dal valore intrinseco del fondo oltre che dalle condizioni generali del mercato immobiliare (DTF 73 III 55): non si può invece ammettere dal profilo del diritto esecutivo che vi sia una minusvalenza in caso di realizzazione forzata. E' infatti preciso compito dell'ufficio esecuzione fallimenti, nonché delle parti interessate nella procedura esecutiva, di vegliare congiuntamente affinché la realizzazione dei beni avvenga con opportuna pubblicizzazione e nelle stesse condizioni, mutatis mutandis, di una vendita libera: ne devono logicamente conseguire ricavi equivalenti.

  2. Nel caso concreto il referto peritale trasmesso il 22 maggio 1995 dall'arch. __________ all'UEF di Bellinzona indica un valore di Fr. 1'250'000.-- mentre il reclamante pretende che il valore venale presumibile sia di molto superiore.

Poiché il reclamante contesta le conclusioni della prima perizia, per l'art. 9 cpv. 2 RFF l'Autorità cantonale di vigilanza deve ordinare d'ufficio, prescindendo da ogni esame sul valore del primo elaborato, che sia esperita, su mandato dell'UEF di Bellinzona, una nuova perizia ad opera di altro perito (DTF 110 III 71 cons. 3 e 73 III 55), ritenuto che il richiedente la nuova perizia versi l'anticipazione per le nuove spese peritali che l'UEF di Bellinzona sarà per determinare.

In difetto di siffatta anticipazione, il valore del fondo messo all'incanto sarà definitivamente determinato in Fr. 1'250'000.--.

  1. __________ ha chiesto che al nuovo perito venga assegnato un termine di tre mesi dall'anticipo delle spese per l'allestimento del referto peritale.

La questione a sapere se sia opportuno assegnare al perito un termine per la stesura del rapporto di stima rientra nel potere di apprezzamento dell'ufficio di esecuzione: sarà pertanto l'UEF di Bellinzona che fisserà al nuovo perito, se lo riterrà opportuno, ciò che in estratto sembra lo sia, un termine per l'allestimento della stima ex art. 9 cpv. 2 RFF, ritenuto comunque che trenta giorni di tempo già costituiscono il limite massimo consentito.

  1. Nella procedura in via di realizzazione del pegno immobiliare la stima svolge un ruolo solo secondario (Kurt Amonn, in ZBJV 1976 p. 506), limitato ad un semplice orientamento quantitativo destinato ad eventuali interessati all'incanto (DTF 70 III 17 cons. 3): se la stima secondo le regole dell'arte può essere allestita solo con una spesa eccessiva, sarà sufficnete una stima anche sommaria (DTF 101 III 34 cons. 1;cfr. anche DTF 110 III 65 ss.).

A prescindere da queste premesse, se un interessato -anche contro ogni ragionevolezza materiale e procedurale, oltre che d'ordine finanziario- richiede una nuova stima e ne anticipa le spese, ope legis ex art. 9 cpv. 2 RFF, richiamato l'art. 99 cpv. 2 RFF, si dovrà esperire una nuova perizia.

  1. Il reclamo 2 giugno 1995 __________ è quindi parzialmente accolto.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF), perché così imposto per normativa di diritto federale.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 17, 97 cpv. 1 e 155 cpv. 1 LEF; 9 cpv. 2 e 99 RFF

Pronuncia:

  1. Il reclamo 2 giugno 1995 __________ è parzialmente accolto.

1.1 Di conseguenza l'UEF di Bellinzona ordinerà una nuova perizia sul valore venale presumibile (corrispondente al valore commerciale) del fondo di cui al mapp. n. __________ RFD di ___________, dopo che __________ avrà versato l'anticipazione richiesta per le spese peritali.

1.2 In difetto di anticipazione delle spese peritale occorrenti, il valore venale presumibile del fondo di cui al mapp. n. __________ RFD di __________ sarà definitivamente determinato in Fr. 1'250'000.--.

  1. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  2. Intimazione a: - ___________

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Extraído pela Omnilex

Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether a new expert appraisal had to be ordered under Art. 9(2) RFF after the debtor disputed the first valuation.

Decisão extraída

A new appraisal had to be ordered by the supervisory authority, provided the requesting party advances the necessary expert costs.

Fundamentação extraída

Under Art. 9(2) RFF, any interested party may request a new valuation without having to substantiate the request beyond disagreement with the amount. Once the appraisal is contested, the authority must order a new expert valuation without reviewing the merits of the first report.

Questão jurídica principal

Whether the final valuation could remain at CHF 1,250,000 if the advance for the new expert appraisal is not paid.

Decisão extraída

If the advance is not paid, the first appraisal value remains definitive at CHF 1,250,000.

Fundamentação extraída

The new valuation is conditional on the deposit of the required costs; absent that deposit, the original expert value becomes final.

Questão jurídica principal

Whether the supervising authority itself should set a three-month deadline for the new expert.

Decisão extraída

No; setting such a deadline falls within the enforcement office's discretion, and thirty days was indicated as the maximum permissible time.

Fundamentação extraída

The office decides, if it deems appropriate, whether to fix a deadline for the expert report; the complainant’s request exceeded what the authority had to order directly.

Questão jurídica principal

Allocation of costs and compensation.

Decisão extraída

No court costs and no compensation were awarded.

Fundamentação extraída

Federal rules required no costs and no indemnity in this supervisory complaint.

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