IMVI: prior acquisition value after co-ownership dissolution

80.1995.146Outro Tribunal27 de out. de 1995Granted

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Resumo Omnilex

The taxpayer challenged the IMVI assessment for a 1994 sale, arguing that the prior acquisition value for the quota obtained when co-ownership was dissolved should be the actual purchase-price-based amount, not the official valuation used by the tax authorities. The court held that the deed's own terms showed the transfer occurred against assumption of mortgage debt, making the official valuation untenable as transaction value. Applying the congruence principle, it fixed the prior acquisition value at CHF 54,000 for both portions, upheld the construction/improvement costs, annulled the challenged calculation in part, and remitted the file for a new tax assessment. No costs or party compensation were awarded.

Sumário Omnilex

Art. 20 LIMVI; Art. 11 RIMVI; Art. 185 LT; prior acquisition value in IMVI taxation after dissolution of co-ownership. The taxable gain must be determined by congruent comparison between acquisition and alienation values of the same economic object. Where a co-ownership dissolution is, in substance, effected against assumption of mortgage debt and without balancing payments, the deed's reference to an official valuation does not bind the tax authority if it is manifestly contradicted by the contractual structure. A value already taken into account in an earlier taxation cannot be used a second time for the same original acquisition. In such a case the assessment must be recalculated on the basis of the actually relevant purchase-price-derived amount; no elusion inference follows merely from rejecting an erroneous official valuation.

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 80.1995.146

Data decisione, Autorità: 27.10.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00146

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 24 luglio 1995

in materia di: IMVI

presentato da:

__________, __________ __________,

rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. 1.1.

Il 28 febbraio 1989 la comunione ereditaria __________ __________ e __________ __________ vendeva la particella n. __________ di __________, di mq 680, a __________ __________ e __________ __________ __________, che l'acquistavano in comproprietà, in ragione di metà ciascuno, per un prezzo complessivo di fr. 216'000.-- (cfr. istanza d'iscrizione del 27 febbraio 1989; notifica della tassazione imvi del 22 giugno 1989, confermata da decisione su reclamo del 20 luglio 1989).

Il 14 settembre 1990 la particella n. __________ veniva frazionata; veniva creata la nuova particella n. __________, sempre intestata in comproprietà per metà ciascuno a __________ e __________ __________, di mq 319, con conseguente riduzione della superficie della particella n. __________ a mq 361. Sulle due particelle erano in corso di edificazione due case d'abitazione.

1.2.

In seguito, in data 9 novembre 1992, la comproprietà sulle due particelle tra __________ e della __________ veniva sciolta; __________ __________ diventava unico proprietario delle due particelle, la n. __________ e la n. __________ e della quota di comproprietà coattiva di un quarto sulla particella n. __________. Dall'atto pubblico di scioglimento della comproprietà si rileva che __________ __________ assumeva a suo esclusivo carico i debiti ipotecari, di nominali fr. 835'000.--, con conseguente svincolo di __________ __________ __________ da ogni responsabilità. Quale valore della contrattazione, avvenuta senza il versamento di conguagli, veniva però indicato il valore ufficiale di stima e non la metà dell’ammontare effettivo del debito garantito da ipoteca.

1.3.

Il 1° marzo 1993 __________ __________ vendeva ai coniugi __________, che acquistavano in comproprietà, la particella n. , sulla quale nel frattempo era stata ultimata la costruzione di un'abitazione, al pezzo di fr. 540'000.-- (cfr. istanza d'iscrizione del 1° marzo 1993). L'imposta sul maggior valore immobiliare veniva calcolata deducendo dal prezzo di vendita (fr. 540'000.--) il valore del precedente acquisto (fr. 108'075.--, pari alla metà del prezzo pagato da __________ e __________ __________ alla comunione ereditaria __________ -) maggiorato per legge del 5% e i costi di costruzione per fr. 408'400.--. La decisione su reclamo del 19 novembre 1993 cresceva incontestata in giudicato.

1.4.

Il 30 marzo 1994 __________ __________ vendeva a __________ e __________ __________ la particella n. __________, come pure la quota coattiva di un quarto sulla particella n. __________ di , al prezzo di fr. 560'000.--. L' Ufficio dei registri di Biasca, autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore immobiliare, calcolava, in questo caso, l'imposta applicando a metà del mappale l'aliquota corrispondente a una durata della proprietà da cinque a dieci anni e all'altra metà a una durata inferiore a due anni. Quale valore del precedente acquisto veniva calcolato per la prima metà l'importo di fr. 108'000.--, pari alla metà del prezzo pagato alla comunione ereditaria __________ - e per l'altra la metà fr. 6'264.--, pari alla metà del valore ufficiale di stima (cfr. notifica della tassazione imvi del 23 settembre 1994).

presentava dapprima un reclamo all' Ufficio dei registri, che veniva parzialmente accolto ammettendo la deduzione di ulteriori spese di costruzione per fr. 11'850.- (cfr. decisione su reclamo del 10 marzo 1995), e in seguito ricorso alla Divisione cantonale delle contribuzioni. Nella memoria ricorsuale il ricorrente, assistito dall' avv. , non contesta le modalità di calcolo adottate dall'UR, che ha proceduto ad un calcolo differenziato dell'imponibile e della durata della proprietà, ma la deduzione del valore ufficiale di stima sulla quota di comproprietà acquistata da __________ __________ e non del prezzo effettivamente pagato al momento dell'acquisto alla comunione ereditaria __________ -.

Con decisione del 21 giugno 1995 la Divisione cantonale delle contribuzioni accoglieva parzialmente il ricorso, ammettendo l'ulteriore deduzione della provvigione di fr. 11'000.-- pagata a __________ __________; confermava invece la modalità differenziata di calcolo adottata dall'UR, osservando che quale valore della contrattazione, con cui è stata sciolta la comproprietà, è stato indicato dalle parti il valore ufficiale di stima. Cambiare ora le carte in tavola significherebbe, secondo la Divisione cantonale delle contribuzioni, che, con molta probabilità, al momento di tale scioglimento vi sarebbe stata un'elusione d'imposta.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________, sempre assistito dall'avv. __________, chiede che anche per la parte acquistata da __________ __________ si tenga conto del prezzo d’acquisto e non del valore di stima. Fa presente che, al momento dello scioglimento della comproprietà, l'edificazione delle due abitazioni era già praticamente ultimata e che tale circostanza era stata doverosamente menzionata nell’atto notarile. Pertanto, prosegue, poteva ritenere che il valore di stima ufficiale fosse almeno pari all'investimento globale. D'altra parte, osserva ancora, l'autorità fiscale ha per legge la facoltà di determinare il valore dell'operazione senza essere legata alle dichiarazioni delle parti.

La Divisione cantonale delle contribuzioni propone invece la reiezione del ricorso, osservando in particolare che il rogito relativo allo scioglimento della comproprietà menziona espressamente che i mappali sono stati edificati a opera di __________ __________ e dunque l'edificazione non rientra nel valore della contrattazione.

Le parti sono poi state sentite in udienza il 3 ottobre 1995.

  1. Il ricorrente non contesta, a giusta ragione, la modalità di calcolo differenziata adottata dall' Ufficio dei registri, che distingue tra la quota di comproprietà acquisita al momento dell'acquisto dalla comunione ereditaria __________ -__________ e la quota acquistata attraverso lo scioglimento della comproprietà da __________ __________ e conseguente intavolazione della particella a __________ quale unico proprietario, sia per quanto concerne la determinazione dell'imponibile, sia per quanto concerne la durata della proprietà.

Un simile modo di procedere è perfettamente conforme al principio di congruenza, che informa la tassazione del maggior valore immobiliare.

L'imposizione del maggior valore immobiliare, così come quella degli utili immobiliari, si fonda infatti sul principio delle "situazioni comparabili". Valore di investimento (valore del precedente acquisto, più spese di costruzione e miglioria) e valore di alienazione devono riferirsi allo stesso immobile, dal punto di vista delle dimensioni e del contenuto (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1952, p. 256; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer dea Kantons Schwyz, p. 153; Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 72; Locher, Das Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer, Berna, 1976, p. 66; , Rumo, op. cit., p. 185; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, pp. 734 s.). Il prezzo di acquisto pagato per un certo immobile può dunque essere contrapposto al prezzo ottenuto con l'alienazione dello stesso fondo, solo se il complesso di cose e diritti di cui è costituito il fondo non ha subito alcuna modificazione durante il possesso, se cioè il complesso esistente al momento della vendita è congruente con quello esistente al momento dell'acquisto (CDT n. 80.95.00083 del 23 giugno 1995 in re M. C.).

  1. Partendo da questa premessa, occorre subito osservare che la tassazione relativa alla vendita della particella n. __________ ai coniugi __________ non risponde al principio di congruenza sopra enunciato e correttamente adottato dall' Ufficio di tassazione in occasione della tassazione della vendita dell'altra particella, la n. __________ ai coniugi __________.

Ciò deve essere rilevato non per rimettere in discussione una tassazione ormai definitiva, ma unicamente per sottolineare che metà del prezzo d'acquisto della particella n. __________, prima che venisse frazionata, vale a dire fr. 108'000.--, è già stata considerata nella tassazione dell'alienazione ai coniugi __________.

Certo, ci si potrebbe anche chiedere se la ventilazione in parti uguali del prezzo del precedente acquisto, malgrado una superficie non esattamente identica delle due particelle ricavate dal frazionamento, sia corretta. Ciò che importa, ai fini del presente giudizio, è, da un lato, che essa sia stata accettata dal venditore e, dall'altro, che il prezzo d'acquisto del fondo dalla comunione ereditaria __________ -__________ sia già stato considerato per metà, con la ovvia conseguenza che in occasione della tassazione della vendita della particella n. __________ ai coniugi __________ non si possa più tener conto, una seconda volta, del prezzo già considerato nella tassazione della alienazione della particella n. __________ ai coniugi . Quale prezzo massimo del precedente acquisto entra quindi in considerazione al massimo la metà (fr. 108'000.--) dell'importo soluto alla comunione ereditaria __________ - (fr. 216'000.--).

  1. 6.1.

Venendo ora al merito della presente contestazione, pur non condividendo la decisione impugnata nella misura in cui ritiene di dover considerare come prezzo del precedente acquisto della quota di comproprietà __________ il valore ufficiale di stima, non può accogliere il ricorso, ma anzi deve riformare la decisione a svantaggio del ricorrente, anche se in misura ridotta.

6.1.

Scendendo nel dettaglio della tassazione, va subito corretto il valore del precedente acquisto della quota di comproprietà (solo virtuale, dopo lo scioglimento della comproprietà) acquistata dalla comunione ereditaria __________ -__________: esso non è di fr. 108'000.--, bensì di fr. 54'000.--. L'importo di fr. 108'000.-- si riferisce infatti, per quanto rilevato in precedenza, all'intera particella n. 5321.

6.2.

Non può invece essere condiviso il riferimento al valore di stima come valore del precedente acquisto per l'altra quota di comproprietà.

È senz'altro vero che le parti, nell'atto notarile di scioglimento della comproprietà hanno indicato, al punto 5 che “il valore della contrattazione è determinato come a quello ufficiale di stima”. Ma è non meno vero che tale indicazione è in manifesto contrasto con le precedenti clausole del rogito, che stanno a indicare, invece, che la cessione della quota di comproprietà da __________ __________ a __________ ha avuto quale contropartita l’assunzione, da parte di __________, dell’intero carico dei debiti ipotecari con effetto retroattivo al 14 luglio 1992, come pure l’assunzione di eventuali debiti anteriori a tale data. Il che equivale a dire che la cessione è avvenuta a prezzo di costo (terreno e costruzione) senza il versamento di conguagli. La tassazione imvi, notificata al cedente __________ __________, avente quale valore della contrattazione il valore ufficiale di stima è manifestamente insostenibile.

È comunque da escludere che ciò possa dar luogo a un’elusione d’imposta per il fatto di considerare un valore della contrattazione diverso dal valore di stima. Lo scioglimento senza conguagli, ma con assunzione di metà dei debiti, di una comproprietà, porta infatti necessariamente all’azzeramento dell’imponibile.

6.3.

Ne viene che anche per la cessione della quota di comproprietà da __________ __________ a __________ il valore del precedente acquisto del nudo terreno deve essere quantificato nella metà della metà del prezzo soluto alla comunione ereditaria __________ -__________, vale a dire in fr. 54’000.--. Deve invece essere stralciata la metà del valore ufficiale di stima considerata dall’UR.

  1. In occasione dell'udienza del 3 ottobre 1995 il Presidente della Camera, dopo avere informato le parti sulle risultanze dell'istruttoria condotta d'ufficio, ha proposto, trovando il loro consenso:

  • di abbandonare il riferimento al valore di stima quale valore del precedente acquisto per la quota acquistata da __________ con lo scioglimento della comproprietà, anche se detto valore è stato accertato con una tassazione, cresciuta in giudicato, notificata anche al qui ricorrente in quanto potenziale responsabile solidale, poiché essa appare il frutto di un errore manifesto in cui è incappato il notaio, indicando inopinatamente quale valore della contrattazione relativa allo scioglimento della comproprietà il valore di stima, coinvolgendo anche l' Ufficio dei registri, che lo ha accettato acriticamente, malgrado la contrastante indicazione relativa all'assunzione integrale dei debiti da parte dell'acquirente;

  • di stabilire quindi, tanto per la parte acquistata originariamente dalla Comunione ereditaria __________ e __________ quanto per quella cedutagli da __________ __________ mediante scioglimento della comproprietà, il valore del precedente acquisto in fr. 54'000.--.

  • di confermare, per ragioni di economia processuale e in considerazione delle ripercussioni soltanto lievi sulla determinazione dell’imponibile, l'importo dei costi di costruzione e miglioria stabilito dalla Divisione cantonale delle contribuzioni per ognuna delle due quote, quella originaria e quella acquisita, in fr. 210'000.--, rinunciando ad aggiungere, per la quota acquisita, parte di tale costo al valore del precedente acquisto e, meglio, nella misura corrispondente allo stato di avanzamento della costruzione al momento dello scioglimento della comproprietà e quindi a ridurre in misura speculate l'importo dei costi di costruzioni e miglioria residui, cioè di quelli effettuati dopo lo scioglimento della comproprietà;

  • di non assegnare ripetibili in considerazione delle ragioni che hanno provocato l’erronea tassazione dello scioglimento della comproprietà, all’origine o quanto meno concausa della presente vertenza.

  1. Il calcolo dell’imponibile va pertanto corretto nel seguente modo:

Proprietario da meno di due anni: prezzo indicato valore precedente acquisto aumento del 5% migliorie altre deduzioni imponibile

280’000 54’000 2’700 210’000 5’500 7’800

Proprietario da cinque a dieci anni: prezzo indicato valore precedente acquisto aumento del 5% migliorie altre deduzioni imponibile

280’000 54’000 2’700 210’000 5’500 7’800

Gli atti del procedimento vanno pertanto retrocessi all’ Autorità fiscale per l’emissione di nuovi conteggi.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su ricorso del 21 giugno 1995 della Divisione delle contribuzioni è riformata conformemente al consid. 8.

§§ Gli atti del procedimento vengono pertanto retrocessi all’Autorità fiscale per l’emissione di un nuovo conteggio.

  1. Non si prelevano né spese né tassa di giudizio. Non si assegnano ripetibili.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the prior acquisition value for the quota acquired through dissolution of co-ownership had to be the official valuation or the actual purchase-price-based value.

Decisão extraída

The official valuation could not be used; the prior acquisition value had to be based on the purchase-price-derived amount, because the dissolution transaction was inconsistent with the deed's own terms on debt assumption and no elusion result could be inferred.

Fundamentação extraída

The court applied the congruence principle: investment value and sale value must refer to the same object. The quota transferred by dissolution had been effectively acquired at cost through assumption of the mortgage debt, so the valuation stated in the deed was a manifest error and could not be treated as the transaction value.

Questão jurídica principal

How the taxable gain should be recalculated after correcting the prior acquisition value.

Decisão extraída

The assessment had to be recalculated with a prior acquisition value of CHF 54,000 for both relevant portions, and the file sent back for a new tax computation.

Fundamentação extraída

Half of the original purchase price had already been used in the earlier taxation, so it could not be counted again. The court also upheld the construction/improvement costs as determined, for procedural economy.

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