Legal mortgage cannot secure ordinary profit tax on real estate sale

80.1995.198Outro Tribunal29 de dez. de 1995Granted

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Several co-owners appealed against tax authority and municipal decisions that had quantified legal mortgages securing 1988 cantonal and communal taxes due by the bankrupt seller. The chamber held that the mortgage could not secure the ordinary profit tax on the seller company’s real-estate gain, because that tax lacked the necessary direct link with the land under federal law. It accepted the appeals on that point, annulled the challenged decisions to that extent, and sent the matter back for new calculations limited to the property tax and related interest. The property tax component was left intact. No court costs were charged, and party costs of CHF 3,500 were awarded to the appellants.

Sumário Omnilex

Art. 836 CC; legal mortgage for cantonal tax claims and requirement of a special connection between tax and immovable property. The cantons retain autonomy as to content, scope and rank of statutory liens, but federal law requires that the tax bear a sufficiently direct and particular relation to the encumbered land. An ordinary corporate profit tax, even if economically triggered by the sale of a property and arising from previously hidden reserves, does not satisfy that requirement: it accrues with the annual accounts and not upon transfer of title, and it is not a real tax attached to the property itself. By contrast, a property tax tied to ownership of the land remains mortgageable; where the challenged calculation mixes both items, the unlawful part must be annulled and the file remitted for a revised computation (consid. 5).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.198

Data decisione, Autorità: 29.12.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00198 80.95.00199 80.95.00200 80.95.00209 80.95.00210 80.95.00211

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi, segretario

statuendo sul ricorso del 25 settembre 1995

in materia di: quantificazione dell’ipoteca legale riferita alle imposte cantonali e comunali 1988 della __________ __________

presentato da:

__________, __________ __________ __________,

__________, __________ __________

__________, __________ __________ tutti rappresentati dall’ avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. I signori __________ __________, __________ __________ e __________ __________ sono comproprietari della part. n. __________ RFD di __________ in ragione rispettivamente di un quarto, un quarto e un mezzo, che avevano acquistato l’ 11 agosto 1988 dalla nel frattempo fallita __________ __________, che aveva la propria sede sociale a __________, al prezzo di fr. 3’300’000.--, cui andavano aggiunti altri fr. 200’000.-- per l’acquisto del mobilio.

1.1

Il 27 agosto 1992 l’Ufficio cantonale di esazione notificava ai tre acquirenti, in quanto terzi proprietari del pegno immobiliare, i conteggi d’ipoteca legale relativi all’imposta cantonale 1988 concernente l’utile conseguito con la compravendita e all’imposta immobiliare.

1.2

Dal canto suo, il 21 settembre 1992 il Comune di __________ notificava a __________ e __________ __________, come pure ad __________ __________ tre distinti conteggi per la quantificazione dell’ipoteca legale relativi alle imposte comunali.

  1. 2.1

Il reclamo presentato in tempo utile dagli interessati veniva respinto con tre distinte decisioni su reclamo del 25 agosto 1995, in cui si faceva presente che l’imposta assistita da ipoteca legale era stata limitata al solo utile scaturito dalla vendita dell’immobile da parte della __________ __________, vale a dire a un utile di fr. 485’230.-- su un utile complessivo conseguito nel 1988 di fr. 668’500.-- e che dall’utile immobiliare era stata dedotta la parte di utile, pari a fr. 280’000.--, già tassata con l’imposta sul maggior valore immobiliare, per cui l’utile determinante ai fini del calcolo dell’ipoteca legale ammontava a fr. 205’230.--. Irrilevante per la determinazione era invece, secondo l’UTPG, la questione del pagamento di fr. 200’000.-- per l’acquisto del mobilio, poiché se, da un lato, questo ricavo è stato considerato come utile immobiliare, dall’altro i costi di acquisto del mobilio sono stati considerati nel conto immobili. Delle ulteriori motivazioni si dirà in seguito, per quanto necessario.

Le imposte cantonali assistite da ipoteca legale venivano così definite:

a. imposta sull’utile immobiliare fr. 7’183,05

b. tassa immobiliare fr. 1’077,55

a. imposta sull’utile immobiliare fr. 7’183,05

b. tassa immobiliare fr. 1’077,55

a. imposta sull’utile immobiliare fr. 14’366,05

b. tassa immobiliare fr. 2’155.10

2.2

Il Comune di __________, da parte sua, con tre diverse decisioni del 6 settembre 1995, respingeva i reclami presentati dagli interessati contro i conteggi per la quantificazione dell’ipoteca legale relativa alle imposte comunali, rifacendosi sostanzialmente alle motivazioni addotte dall’autorità fiscale cantonale.

Le imposte assistite da ipoteca legale venivano definite come segue:

a. imposta sull’utile immobiliare fr. 5’746.45

b. tassa immobiliare fr. 538,80

a. imposta sull’utile immobiliare fr. 5’746.45

b. tassa immobiliare fr. 538,80

a. imposta sull’utile immobiliare fr. 11’492,85

b. tassa immobiliare fr. 1’077,55

2.3

Sia per le imposte cantonali sia per quelle comunali veniva pure esatta la garanzia per il pagamento dei relativi interessi.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso __________ e __________ __________ e __________ __________, tutti assistiti dall’avv. __________ __________, chiedono, in via principale, l’annullamento delle suddette decisioni nella misura in cui il conteggio per la quantificazione dell’ipoteca legale include anche l’imposta sull’utile immobiliare della fallita __________ __________. Incontestato è invece il conteggio relativo alla tassa immobiliare che la fallita società venditrice non ha pagato.

  2. Tutti i ricorsi riguardano una medesima fattispecie, segnatamente quella relativa all’utile immobiliare scaturito dalla vendita della part. n. __________ di __________ da parte della __________ __________ ai ricorrenti.

Per economia di giudizio, data la perfetta identità delle fattispecie, ad eccezione dell’entità delle quote di comproprietà degli acquirenti, come pure la perfetta sovrapponibilità dei ricorsi, si giustifica la riunificazione dell’esame dei ricorsi e l’emanazione di un unico giudizio.

  1. 5.1

L'art. 836 CC stabilisce che le ipoteche legali determinate dalle leggi cantonali per i rapporti di diritto pubblico o altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti i proprietari di fondi, non richiedono per la loro validità l'iscrizione nel registro fondiario, salvo disposizione contraria.

"Questa norma lascia semplicemente sussistere i diritti di pegno legali delle legislazioni cantonali, le quali sono libere nella determinazione del contenuto, dell'estensione e del grado: il diritto federale impone soltanto la forma dell'ipoteca e, trattandosi di garanzie per pretese fiscali cantonali, esige che l'imposta abbia una relazione particolare con il fondo da gravare" (DTF 110 II 237 e riferimenti).

5.2

A seguito di precedenti giudizi che avevano ritenuto la normativa cantonale ticinese - l'ipoteca legale era infatti data "sopra tutti e singoli gli immobili che il contribuente possiede nel Cantone per il pagamento di tutte le imposte sulla sostanza mobile ed immobile e sulla rendita dell'anno in corso al momento della dichiarazione di fallimento o della presentazione della domanda di realizzazione nonché dei due anni precedenti e dei successivi fino alla chiusura del fallimento o della esecuzione" - troppo ampia e in contrasto con il diritto federale (DTF 62 II 24; Rep. 1936 247; da ultimo DTF 110 II 237 238), il Legislatore cantonale, con novella legislativa del 20 giugno 1988, entrata in vigore il 3 agosto dello stesso anno, riformava gli art. 183 LAC e 229 LT-1976, prevedendo espressamente l'esigenza di un rapporto particolare tra l'imposta e l'immobile e la rinuncia a condizioni legali quali la dichiarazione di fallimento o la domanda di realizzazione (CDT n. __________ del __________ 1992 in re J.B.).

5.3

La Camera di diritto tributario, chiamata a confrontarsi con le questioni lasciate aperte dal laconico testo degli articoli 183 LAC e 229 LT, escludeva che l'ipoteca legale "occulta" si estendesse all'imposta sul reddito del commerciante professionale di immobili (CDT n. __________ del __________ 1992 in re J.B.). Confermava invece, in successivi giudizi, che essa era data sull'utile conseguito in caso di alienazione di un immobile dalle società immobiliari per la parte di utile non colpita dall'imposta sul maggior valore immobiliare, ma dall'imposta ordinaria conformemente all'art. 67 LT (per tutte, CDT n. __________ del __________ 1994 in re a.z.).

Questa Camera osservava in particolare quanto segue:

" Gli ammortamenti rappresentano la perdita di valore subita dalla sostanza fissa dell’azienda nel corso di un determinato periodo di tempo. La diminuzione di valore della sostanza si traduce, in base al principio della variazione del capitale netto, in un onere da addebitare al conto economico (Bernardoni/Duchini, La fiscalità dell’azienda, Bellinzona 1993, p. 88 s.). La parte non contabilizzata del valore del patrimonio aziendale costituisce delle riserve occulte; fra queste rientrano quelle “obbligatorie”, che sono determinate dall’applicazione delle regole del CO relative ai criteri da adottare per la valutazione degli attivi, come nel caso degli immobili, che devono essere registrati a bilancio al prezzo di acquisto anche se il valore venale è superiore (Bernardoni/Duchini, op. cit., p. 195). Tali riserve vengono realizzate, in particolare, al momento della vendita dei beni aziendali.

Ebbene, nel caso di una società, dalla cui contabilità risulta che la quasi totalità degli attivi è sempre stata rappresentata dagli immobili e la totalità dei ricavi dagli affitti incassati, non è difficile concludere che l’utile contabile realizzato al momento della vendita degli immobili sia integralmente riconducibile agli attivi di cui si è detto".

5.4

Il Tribunale federale, invece, dissente da tale interpretazione.

Dopo aver affermato che contestazioni in punto alla forma e al requisito della relazione particolare dell'imposta con il fondo, sanciti dal diritto civile federale soggiacciono alle vie di ricorso per riforma (STF del 9 agosto 1995 in re R.B., consid. 1 con riferimenti) e dopo aver evocato la precedente e la vigente normativa cantonale in materia di ipoteca legale (STF del 9 agosto 1995 in re R.B., consid. 2), ha affermato che, se l'imposta sul maggior valore immobiliare manifesta un legame particolare con l'immobile, non così l'imposta sugli utili immobiliare delle persone giuridiche secondo l'art. 67 LT-1976, rilevando tra l'altro che:

"essa non sorge con il trapasso dell'immobile a registro fondiario, ma piuttosto, come la normale imposta sull'utile, con la chiusura dei conti a fine esercizio annuale; essa inoltre non colpisce tutti i proprietari, ma soltanto le persone giuridiche, le quali però - come tutti i proprietari - già devono sopportare l'imposta sul maggior valore immobiliare. Già per questi motivi sembrerebbe di poter escludere un rapporto sufficientemente stretto e diretto tra l'imposta e il fondo. Per questa ragione, tra l'altro, uno degli autori abbondantemente citato da entrambe le parti (Zucker, Das Steurpfandrecht in den Kantonen, tesi, Zurigo, 1988, pag. 41 n. 3.1.4.2 i.f) conclude che è escluso il beneficio dell'ipoteca legale per le imposte ordinaria, anche qualora le stesse colpiscano un guadagno conseguito con la vendita di immobili societari (...)"

concludendo che:

"nel caso in esame, invece, l'ipoteca legale è nata senza iscrizione al momento in cui è sorta l'imposta ordinaria ed è stata comunicata al nuovo proprietario del pegno quattro anni dopo la mutazione a registro fondiario. Mentre per l'imposta sul maggior valore immobiliare l'ipoteca legale sorge con il trapasso di proprietà a registro fondiario (DTF 84 II 102 i.f.; Rep. 1986, pag. 52 consid. 4a i.f.), per l'imposta sull'utile della persona giuridica il momento in cui sorge l'imposta, e quindi l'ipoteca legale (cfr. Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 157 n. 4) non ha alcun riferimento con il fondo e il suo trapasso a registro fondiario, ma si situa al momento della chiusura dell'esercizio annuale o addirittura al momento della scadenza dell'imposta ordinaria stabilito dal Consiglio di Stato ai sensi dell'art. 217 cpv. 1 vLT (cfr. Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, pag. 174)"

non mancando di sottolineare che la genericità della base legale del diritto cantonale e l'assenza di limiti temporali

"non possono evidentemente indurre a un'applicazione estensiva e generalizzata dell'ipoteca legale a tutte le imposte che in qualche modo manifestano un legame con il fondo, ma consigliano, semmai, ulteriore prudenza nella sua applicazione ai fini della tutela della sicurezza giuridica".

(STF del 9 agosto 1995 in re R.B., consid. 3).

5.5

Ne viene quindi, da quanto precede, che l'istituto dell'ipoteca legale non tutela l'incasso, da parte dello Stato, di quell'imposta sull'utile ordinario delle persone giuridiche, che deriva da ammortamenti precedentemente effettuati o concessi ma che viene alla luce solo per effetto della vendita dell'immobile.

I ricorsi devono pertanto essere accolti; di conseguenza le decisioni dell’autorità fiscale cantonale e di quella comunale devono essere annullate nella misura in cui estendono il conteggio dell’ipoteca legale anche all’imposta sull’utile immobiliare. Esse vanno invece confermate, nella misura in cui il conteggio si riferisce all’imposta immobiliare dell’ 1 o/oo del valore ufficiale di stima.

Su questi punto le decisioni risultano per altro incontestate, a giusta ragione, poiché l’imposta immobiliare proporzionale al valore di stima è pacificamente un tributo di natura reale legato alla proprietà dell’immobile (CDT n. - del __________ 1993 in re D. F.; inoltre, sulla natura reale dell’imposta immobiliare, Sammlung BGE no __________ bis = STF del 10 febbraio 1984 in re Fondazione X.).

Gli atti del procedimento vanno pertanto retrocessi all’autorità fiscale, perché allestisca nuovi conteggi, limitati all’imposta immobiliare e ai relativi interessi.

  1. L’esito dei ricorsi giustifica il riconoscimento delle ripetibili alle parti vittoriose.

Richiamato quanto esposto al consid. 4, esse vengono calcolate globalmente in base al valore complessivo delle imposte sull’utile immobiliare, che le autorità fiscali cantonale e comunale pretendevano essere assistite da ipoteca legale e poste a carico solidalmente in ragione di tre quinti al Cantone e dei restanti due quinti al Comune.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 185 LT-1976 e 231 LT-1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto a’ sensi dei considerandi.

§ Di conseguenza, le decisioni su reclamo del 25 agosto 1995 dell’UTPG e quelle del 6 settembre 1995 del Comune di __________ sono annullate nella misura in cui estendono la garanzia dell’ipoteca legale, a carico di __________ __________, di __________ __________ e di __________ __________, alle imposte sull’utile immobiliare dell’esercizio 1988 della fallita __________ __________.

§§ Gli atti del procedimento sono pertanto retrocessi all’autorità fiscale per l’emissione di nuovi conteggi.

  1. Non si prelevano né spese né tassa di giudizio. Ai ricorrenti viene riconosciuto, a titolo di ripetibili, un importo complessivo di fr. 3’500.--, in ragione di tre quinti a carico del Cantone e di due quinti del Comune.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT-1976 e 230 cpv. 3 LT-1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the legal mortgage could secure the ordinary profit tax arising from the sale of the property by the bankrupt company.

Decisão extraída

No. The legal mortgage under cantonal law does not extend to the ordinary profit tax of a legal person, even if the tax becomes visible only through the sale of the real estate.

Fundamentação extraída

A sufficient and direct connection with the land is required under federal law. The ordinary profit tax arises with the annual closing of accounts, not with the transfer of title, and it is not generally linked to all property owners in the same way as a real-estate transfer gain tax.

Questão jurídica principal

Whether the legal mortgage could secure the property tax and related interest.

Decisão extraída

Yes. The property tax remained unaffected because it is a real charge tied to ownership of the immovable property.

Fundamentação extraída

The parties did not dispute this component, and the court confirmed that the proportional property tax is a real tax linked to the land.

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