80.1998.211•Real estate gains tax reduced for 110 sqm parcel exchange
80.1998.211Outro Tribunal15 de mar. de 1999Partially Granted
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The heirs' community challenged a real estate gains tax assessment after selling two parcels in the context of a prior boundary adjustment. The tax office had split the gain and applied a higher rate to part of it, treating a 1996 boundary correction as interrupting ownership. On appeal, the court held a hearing and treated the land rearrangement as a unitary transaction. The parties accepted the court president's proposal to value the exchanged 110 sqm at CHF 1,000 per square meter. The appeal was therefore partially upheld, the taxable gain for that portion reduced to CHF 22,000 and the tax to CHF 9,680, while the remainder of the assessment was confirmed.
Art. 231 LT; real estate gains tax and unitary treatment of a boundary correction intertwined with a parcel exchange. Where a land rearrangement and correction of boundaries constitute one economic transaction, the tax consequence must be assessed in that entirety; a transfer in kind may amount to a true exchange rather than a simple gratuitous reallocation. A prior tax information letter binds the administration only within the limits of a complete and accurate request; an incomplete inquiry does not create a protected reliance position for later, materially different transactions. If the parties agree to a valuation before the appellate court, the assessment may be revised accordingly, while the remainder is confirmed (consid. 4).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1998.211
Data decisione, Autorità: 15.03.1999, CDT
Incarto n. 80.98.00211
Lugano 15 marzo 1999
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
giudice Alessandro Soldini
segretario:
Andrea Pedroli
statuendo sul ricorso del 26 agosto 1998
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da:
__________ __________., , rappr. da: . __________ -, __________ __________ __________. __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
Nel caso specifico se la comunione ereditaria in questione decidesse di vendere le particelle di __________ __________ e __________, al prezzo di vendita si potrebbe contrapporre (a scelta della parte venditrice) il prezzo del precedente acquisto, oppure il valore di stima in vigore 20 anni orsono (per la part. 489 fr. 270’986.– e fr. 132’050.– per la part. __________). Inoltre verrebbero pure conteggiate tutte le spese di miglioria o di costruzione effettuate dopo il 1975 (solo su presentazione della relativa documentazione).
L’aliquota d’imposta in questo caso ammonterebbe al 3%.
Per sua informazione le alleghiamo alla presente le istruzioni in lingua italiana (non esiste una traduzione in tedesco) sul modo di allestimento della dichiarazione sugli utili immobiliari (TUI) comprendente una tabella delle aliquote, oltre ad una traduzione in tedesco del formulario di dichiarazione.
Notificando alla comunione ereditaria venditrice la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 30 giugno 1998, l'Ufficio di tassazione di Locarno suddivideva l’utile in due parti: ad un utile di fr. 1’645’534 applicava l’aliquota del 3%, cui corrispondeva pertanto un’imposta di fr. 49’370.30; al rimanente utile di fr. 64’792 applicava invece l’aliquota del 44%, cui corrispondeva un’imposta di fr. 28’508.50. La motivazione allegata alla decisione spiegava che in data 17 giugno 1996 era stata effettuata una rettifica di confini, consistente nella cessione di 110 metri quadrati dalla part. __________ alla part. __________, e che essa era stata parzialmente imposta con notifica del 27 aprile 1997. Ciò aveva dato luogo ad una interruzione della durata della proprietà ed imponeva l’applicazione dell’aliquota del 44%.
Gli eredi impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 9 luglio 1998, invocando l’efficacia vincolante della lettera del 18 dicembre 1997 dell’autorità di tassazione e affermando che se avessero saputo di essere tassati con un’aliquota del 44% non avrebbero venduto.
L’Ufficio di tassazione respingeva il gravame con decisione del 27 luglio 1998, confermando la legittimità della tassazione contestata e negando che i contribuenti potessero invocare l’effetto vincolante della lettera del 18 dicembre 1997, in quanto la stessa rispondeva ad una richiesta incompleta.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, la Comunione ereditaria __________. __________ contesta nuovamente l’applicazione dell’aliquota del 44% su parte dell’utile immobiliare. Ritiene che l’autorità fiscale abbia violato il principio della buona fede per il fatto di non essersi attenuta alle informazioni contenute nel suo scritto del 18 dicembre 1997. Argomentano inoltre che l’operazione considerata interruttiva della proprietà sarebbe stata una semplice ricomposizione particellare, effettuata gratuitamente, senza modifica della superficie di loro proprietà.
In data 11 marzo 1999, si è tenuta un’udienza dinanzi alla Camera di diritto tributario. Nel corso della stessa, il presidente della Camera ha rilevato come l’intera operazione di scioglimento della comproprietà e di rettifica dei confini fra le part. n. __________ e __________ avrebbe dovuto essere considerata unitariamente. Le due parti (__________/__________da un lato, __________ __________ dall’altro) dovevano sciogliere la comproprietà dei mapp. __________ e __________, che avevano però superfici difformi. Allora, avevano deciso di spostare un confine e di colmare la residua differenza di valore mediante il trasferimento della proprietà di 110 mq della part. n. __________ dalle signore __________ e __________ alla __________ __________.
I fondi da dividere avevano la superficie di mq 1441 + 695 = mq 2136, sicché ad ognuno avrebbe dovuto spettare una superficie di mq 1068. Poiché però le signore __________ e __________ si erano viste attribuire ben 1178 mq, cioè 110 mq in più, si imponeva un conguaglio ed avevano allora ceduto 110 mq del loro contiguo fondo n. __________. Se la __________ __________ avesse ceduto alle signore __________ e __________ una superficie di mq 110 e queste ultime avessero pagato un conguaglio in denaro, si sarebbe dovuta imporre l’alienazione di 110 mq dalla __________ __________ alle signore __________ e __________; il valore di alienazione sarebbe stato pari al conguaglio. Siccome invece vi è stato un conguaglio “in natura”, si è avuta una vera e propria permuta: 110 mq sono stati ceduti dalla __________ __________ alle due vicine e 110 mq sono passati in senso inverso.
Ritenendo imponibile la permuta come tale, si ha:
la vendita di 110 mq della part. n. __________ dalla __________ __________ alle signore __________ e __________;
la vendita di 110 mq della part. n. __________ dalle signore __________ __________ alla __________ __________.
L’Ufficio di tassazione ha tuttavia imposto solo la seconda.
In considerazione di tale premessa e tenuto conto della circostanza che i ricorrenti non hanno partecipato, per le ragioni descritte, alla tassazione della permuta di 110 mq, il presidente della Camera di diritto tributario ha allora proposto alle parti di stabilire il valore di acquisto di questa parte di terreno in fr. 1’000 al mq, in modo tale da ridurre l’utile a fr. 200 al mq; in tal modo l’utile imponibile su tale quota di terreno si riduce a fr. 22’000 e l’imposta a fr. 9’680.
Le parti hanno aderito seduta stante alla proposta.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 27 luglio 1998 è riformata nel senso che l’utile imponibile sulla parte di 110 mq del mapp. n. 489 acquistata nel 1997 è ridotto a fr. 22’000 e l’imposta a fr. 9’680.
§§ Per il resto la decisione è confermata.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the tax office was bound by its 18 December 1997 information letter under the principle of good faith.
The appeal on this point was not accepted as a basis for overturning the assessment; the decision was only modified on the later agreed valuation of 110 sqm.
The letter had answered an incomplete request and could not fully determine the tax treatment of the later sale and exchange structure.
Whether the 110 sqm boundary exchange should be valued at CHF 1,000 per square meter, reducing the taxable gain and tax.
Yes. The court adopted the parties' agreement and reduced the taxable gain on that parcel portion to CHF 22,000, producing tax of CHF 9,680.
At the hearing, the president treated the land rearrangement and boundary correction as one unitary transaction; the parties accepted the proposed valuation.
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