80.1999.221•Property gain tax on transfer within divorce settlement
80.1999.221Outro Tribunal29 de nov. de 1999Dismissed
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The taxpayer challenged a property gain tax assessment arising from the transfer of her co-ownership share of the marital home to her ex-husband under a divorce agreement. She argued that the divorce settlement implicitly freed her from any tax burden and that no taxable gain existed because the sale price and construction costs were incorrect. The court held that any private allocation of the tax burden has no effect on the public tax claim. It also confirmed the tax office's valuation of the transfer price and the deduction of investment costs, finding the assessment fair and well supported. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.
Art. 123, 128 cpv. 1, 129 cpv. 2 LT 1994; property gain tax on transfer of immovable property within a divorce settlement. A private agreement by which one spouse undertakes to bear the tax burden has only civil-law effect and does not alter the public-law tax liability of the transferor. The taxable gain is determined by the difference between alienation value and investment value; the tax authority's valuation of the sale price and of deductible construction or improvement costs will be upheld absent substantiated error. Distinction must be drawn between deductible investment expenses and non-deductible maintenance or furnishings (consid. 5-6).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1999.221
Data decisione, Autorità: 29.11.1999, CDT
Incarto n. 80.1999.00221
Lugano 29 novembre 1999
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 22 ottobre 1999
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da:
__________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
Successivamente, nell'ambito della causa di divorzio __________ -__________ __________ e __________ __________ __________ stipulavano il 1° aprile 1998 una convenzione sulle conseguenze accessorie con la quale __________ __________ -__________ si impegnava tra l'altro a trasferire in proprietà esclusiva a __________ __________ le part. __________ e __________ RFD del Comune di __________ __________./ __________, conferendo nel contempo incarico al notaio __________ di presentare le relative istanze di trapasso della quota di comproprietà della moglie.
L’utile era commisurato in fr. 34'977.- pari alla differenza fra il valore di alienazione di fr. 1'525'000.- e il valore di investimento composto del valore d'acquisto di fr. 412'750.-, del costi di costruzione di fr. 1'062'273.- e dei costi di acquisto e vendita di fr. 15'000.-. L’imposta, calcolata con l’aliquota corrispondente ad una durata del possesso di oltre 4 anni, era stabilita in fr. 11'192,65.
La contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 6 luglio 1999. Dopo istruttoria, sulla scorta della documentazione raccolta, l' Ufficio di tassazione accoglieva solo parzialmente il gravame con decisione del 27 settembre 1999, nella quale aumentava la deduzione dei costi di costruzione da fr. 1'062'273.- a fr. 1'072'181.-.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ -__________ postula l’annullamento della decisione su reclamo per mancanza di utile imponibile. Lamenta la mancanza di collaborazione da parte dell'ex marito e dell'architetto nel metterle a disposizione tutta la documentazione relativa ai costi di costruzione. Avverte inoltre che nella convenzione di divorzio era sottintesa anche la liberazione da ogni onere passato, presente e futuro in cambio di un accordo sugli alimenti. Contesta poi la fondatezza dei documenti, che sarebbero stati creati ad hoc, su cui è stato calcolato l'utile immobiliare, sia per quanto attiene l'ipotetico valore realizzato sia per quanto attiene il costo di costruzione.
4.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
4.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).
5.1.
Quanto al preteso accordo contenuto nella convenzione di divorzio sulla liberazione da ogni onere fiscale passato, presente e futuro, va rilevato che esso è di natura essenzialmente privata .L'assunzione di un obbligo fiscale da parte di un terzo ha effetti puramente civili ed è del tutto irrilevante dal profilo del diritto pubblico. Esso crea soltanto l'obbligo civilistico di rimborsare al soggetto fiscale il tributo da lui sborsato. (cfr. CDT n. 782 del 29 dicembre 1971 in re P. e A. S. e a A. SA; CDT n. 648 del 17 ottobre 1972 in re F. B.; CDT n. 354 del 31 dicembre 1991 in re S. SA; Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, 4.a ed., Zurigo, 1992, p. 71; Soldini/Pedroli, L'imposta degli utili immobiliari, Lugano, 1996, p. 152).
5.2.
Vi sarebbe semmai da chiedersi se un simile accordo, che comporta l'assunzione dell'onere fiscale da parte dell'acquirente, non debba comportare la maggiorazione del valore d'alienazione di un importo pari all'ammontare della prestazione accessoria, vale a dire pari all'onere fiscale assunto dall'acquirente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 221 e s.).
6.1.
Occorre innanzi tutto stabilire il valore d'alienazione, che è stato definito dall' UT in fr.1'525'000.‑, vale a dire nella metà del valore indicato di comune accordo dalle parti all' Ufficio di tassazione di __________ il 1 ° marzo 1999, allegando a sostegno della valutazione una conferma dell'arch. __________ del 28 luglio 1998. Non v'è alcun motivo per rimettere in discussione in questa sede il valore concordemente indicato dalle parti all'autorità fiscale. Esso risulta da una valutazione dei costi di costruzione, di altri costi e del valore di acquisto del terreno effettuata da una persona competente e, meglio, dall'architetto che ha curato l'esecuzione dei lavori. La convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio non fornisce d'altra parte indicazioni sul prezzo attribuito dai coniugi all'abitazione, né altri elementi utili che in qualche modo consentano di determinarlo in via induttiva. Non può quindi essere seguita la doglianza della ricorrente relativa alla fissazione del prezzo. Nulla consente di affermare che il premo indicato all'UT le sia stato estorto, né che sia stato fissato in misura troppo elevata per disinteresse del marito, poiché anch'egli, in quanto proprietario dell'immobile, potrebbe essere chiamato a garantire l'onere fiscale in virtù dell'istituto dell'ipoteca legale.
6.2.
Venendo ai costi di investimento, occorre rilevare che la contestazione non verte tanto sul valore d'acquisto, che risulta dagli atti notarili di compravendita, quanto piuttosto sull'entità dei costi di costruzione.
L'UT ha di fatto ammesso integralmente i costi di costruzioni che emergono dalla liquidazione allestita dall'arch. __________ il 13 marzo 1996, per un importo complessivo di fr. 2'124'545,80. Ha inoltre ammesso altri costi d'investimento e, meglio d'acquisto e vendita, per complessivi fr. 30'000.‑, accettando di fatto, senza puntuale verifica documentale e quindi dando prova di generosità d'apprezzamento, le indicazioni contenute nella valutazione del 28 luglio 1998 dell'arch. __________.
In sede di reclamo l'UT ha tenuto conto di ulteriori costi d'investimento, procedendo a un'attenta valutazione delle nuove pezze giustificative inviate dall'ex marito della ricorrente. Anche questa valutazione sfugge a critiche fondate. A giusta ragione l'UT ha stralciato, per es., la fattura di fr. 8'500.‑ del signor __________, perché relativa a lavori di restauro di mobili antichi. Non ha considerato, sempre a buon diritto, un'offerta della ditta , sia perché manca la fattura, sia perché l'importo complessivo di fr. 2'552.‑ riguarda due diverse varianti. Ha inoltre ammesso prudenzialmente la fattura relativa all'installazione di un tritarifiuti in cucina, negando invece carattere di costo di costruzione risp. miglioria alla parte di opere eseguite dalla ditta __________ ‑ sull'impianto della piscina, considerandole manutenzione. Ha infine considerato lavori di manutenzione non deducibili, e non lavori di miglioria, quelli svolti dalla ditta __________ sull'impianto di riscaldamento del locale piscina. Queste valutazioni sfuggono a critiche fondate. Certo, non sempre è agevole distinguere i costi di costruzione risp. di miglioria dalle spese di manutenzione. Non va tuttavia dimenticato che ev. valutazioni per difetto dell'UT sono compensate, come si è visto, dalla generosa ammissione in ragione di fr. 30'000.‑ di costi d'acquisto e di vendita. A giusta ragione l'UT osserva nella motivazione della decisione su reclamo che non rientrano tra i costi di costruzione il mobilio, i tendaggi, I'arredamento del rustico e le attrezzature da giardino. Tutto ben considerato, la decisione dell'UT appare equa ed equilibrata.
6.3.
La ricorrente parrebbe considerare l'utile immobiliare su cui è tenuta a pagare l'imposta frutto dell'attuale disinteresse dell'ex marito all'esito della causa. Dall'esame degli atti dell'incarto, non emergono circostanze idonee ad avvalorare questa tesi. Né va dimenticato, come già rilevato, che l'ex marito non è affatto disinteressato all'esito della causa, poiché, indipendentemente dagli accordi intervenuti tra le parti al momento del divorzio in merito agli oneri fiscali futuri, egli è quanto meno garante del pagamento del debito d'imposta in quanto terzo proprietario del pegno in virtù dell' istituto dell' ipoteca legale.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 400.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 480.–
sono a carico del ricorrente.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether a private divorce settlement could eliminate or shift the public-law property gain tax liability.
No. Any private agreement to assume the tax burden has only civil effects and does not affect the tax claim under public law.
The court held that an agreement in a divorce settlement allocating past, present, or future tax burdens is purely private and can at most create a civil reimbursement obligation between the parties.
Whether the taxpayer had realized a taxable property gain, including the correct sale value and investment costs.
Yes. The tax office's valuation of the sale price and deductible investment costs was upheld as equitable and sufficiently supported by the evidence.
The court accepted the agreed transfer value submitted to the tax office and found no basis to disturb it. It also upheld the tax office's differentiated treatment of construction costs versus non-deductible maintenance and personal furnishings.
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