C1 17 18
JUGEMENT DU 16 NOVEMBRE 2018
Le juge I du district de Sion
M. François Vouilloz, juge ; Mme Emmanuelle Felley, greffière,
en la cause
X _________ , demandeur, représenté par Maître M _________,
contre
Y _________ , défendeur, représenté par Maître N _________.
(autres obligations)
Procédure
A. Par écriture du 9 décembre 2016, la commission de conciliation en matière de bail à
loyer (ci-après : CCMBL) a délivré à X _________ une autorisation de procéder.
B. Par action en paiement du 17 janvier 2017, Y _________ (xxx), alors représenté par
Me KK _________, avocat à A _________, a ouvert action contre X _________,
représenté par Me M _________, avocat à B _________, en concluant (SIO C1 17 xx) :
L'action en enrichissement illégitime et en revendication de X _________ est rejetée.
Le contrat de bail étant toujours en cours, X _________ est condamné à verser immédiatement les arriérés de
loyers, soit Fr. xx’xxx.- à ce jour, intérêts à 5% l'an dès les dates d'échéance en sus,
X _________ est condamné à remettre en état l'objet loué.
A défaut de remise en état dans les 30 jours, X _________ est condamné à verser à Y _________ un montant
de Fr. xx’xxx.-, intérêts à 5% l'an dès le 1er juin 2016.
X _________ est condamné à rapporter les objets de la sonorisation objet du rapport du 4.7.2016 enlevés
indûment.
A défaut de rapport dans les 30 jours, il est condamné à verser à Y _________ un montant de Fr. xxxx.-,
intérêts à 5% l'an dès le 1er juillet 2016.
X _________ est condamné à rembourser à Y _________ les montants de Fr. x’xxx.- (facture pour l'assurance
entreprise pour l'hôtellerie et la restauration) et Fr. x’xxx.- (frais de gaz), intérêts à 5% l'an dès le 25 mai 2016.
La caution de Fr. xx’xxx. - est attribuée à Y _________.
Les frais et dépens sont mis à la charge de X _________.
L’affaire est entrée lors de la permanence du juge xxx, lequel s’est récusé. Eu égard à
la difficulté de la cause, elle a été attribuée au juge xxx.
C. Par ordonnance du 19 janvier 2017, le tribunal a imparti un délai de 10 jours à Me
KK _________ pour déposer l’avance de xx’xxx fr.
Le 23 janvier 2017, Me M _________ a requis la suspension de la cause. Le 26 janvier
2017, Y _________
a déposé une détermination, demandant notamment la
communication de la cause traitée par la juge xxx. Le 27 janvier 2017, l’architecte
Y _________ a encore déposé une détermination. Le 30 janvier 2017, le tribunal a
confirmé le délai pour le dépôt de l’avance. Le 30 janvier 2017, Me KK _________ a
déclaré ne plus représenter Y _________. Le même jour, Me M _________ a encore
requis la suspension de la cause. Le 31 janvier 2017, le tribunal a à nouveau confirmé
le délai pour le dépôt de l’avance. Le même jour, Y _________ a déposé un « recours »
contre l’écriture de Me M _________, relevant son caractère hors délai.
Le 2 février le tribunal à imparti un dernier délai de 10 jours pour le dépôt de l’avance,
en ces termes :
Vous n'avez pas fourni l'avance dans le délai qui vous a été fixé.
En conséquence, nous vous impartissons un dernier délai de dix jours , courant dès réception de la présente, pour
verser le montant précisé dans la facture.
Faute de paiement, l'article 101 alinéa 3 du Code de procédure civile (CPC) sera applicable et il ne sera pas entré en
matière sur votre demande ou votre requête.
Le 2 février 2017, Me M _________ s’est déterminé sur le « recours » de Y _________.
Le 6 février 2017, Y _________ a encore déposé une détermination. Le 7 février 2017,
le tribunal a indiqué que la cause SIO C1 17 xxx n’était pas suspendue et que les délais
impartis étaient maintenus. Le 8 février 2017, Me M _________ s’est encore déterminé.
Le 9 février 2017, le tribunal a derechef indiqué que la cause SIO C1 17 xxx n’était pas
suspendue et s’est référé à son écriture du 7 février 2017.
D.
Entretemps, par action en enrichissement illégitime du 20 janvier 2017, remis à la
poste le vendredi 20 janvier 2017 (xxx - Postpac Economy) X _________, représenté
par Me M _________, a ouvert action contre Y _________, alors représenté par Me
KK _________, en concluant (C1 17 xxx) :
5.1.
L'action en enrichissement illégitime de X _________ est admise.
5.2.
Y _________ est condamné à restituer à X _________ la somme de Fr. xx’xxx.--, intérêts à 5% l'an en sus
depuis le 6 juin 2016, à titre de caution locative.
5.3.
Y _________ est condamné à restituer à X _________ la somme de Fr.xxxx.- intérêts à 5% l'an en sus de le
1er octobre 2014, à titre de loyers perçus indûment par Y _________ depuis le 14 octobre 2014 jusqu'au 28
février 2015.
5.4.
Y _________ est condamné à restituer à X _________ la somme de Fr.xxxx.- intérêts à 5% l'an en sus depuis
le 1er septembre 2015, à titre de loyers perçus indûment par Y _________ depuis le 1er septembre 2015
jusqu'au 6 juin 2016.
5.5.
X _________ se réserve le droit de revoir à la hausse ses conclusions 5.3 et 5.4 dès qu'il sera en mesure de le
faire, soit après la seconde expertise complémentaire menée par C _________ dans la cause C2 16 xxx (art.
85 al. 2 CPC).
5.6.
Une équitable indemnité allouée à X _________, pour ses frais d'intervention à titre de dépens pour la
procédure de conciliation, est mise à la charge de Y _________.
5.7.
Une équitable indemnité allouée à X _________, pour ses frais d'intervention à titre de dépens pour la
procédure au fond, est mise à la charge de Y _________.
5.8.
Tous les frais de décisions et de procédures y compris ceux relatifs à la procédure référenciée C216 xxx, sont
supportés par Y _________.
L’envoi du 20 janvier 2017 a été distribué au tribunal par la poste le mardi 24 janvier
2017 (xxx - Postpac Economy). L’affaire est entrée lors de la permanence du juge xxx,
lequel s’est également récusé en raison de la cause SIO C1 17 xxx. Eu égard à la
difficulté de la cause, la nouvelle cause a été attribuée au juge xxx. Le 26 janvier 2017,
Y _________ s’est déterminé, pour que la cause soit renvoyée à la juge xxx de D
_________.
E. Entretemps, le 1er février 2017, par requête de mesures superprovisionnelles
urgentes, Y _________ a conclu à l’encontre de X _________, représenté par Me
M _________ (C2 17 xxx) :
La requête de mesures superprovisionnelles urgentes est admise sans restriction.
La saisie immédiate des pièces, notamment notifications postales, prouvant l'envoi du 20 janvier 2017 et la
preuve de notification de la Commission de conciliation au 2 décembre 2016.
Au vu des conditions aucune demande de sûretés requises
Les frais et dépens sont à la charge de la partie adverse qui à provoquer le dommage irréparable.
Tous droits sans exceptions demeurent réservés.
Le 6 février 2017, Y _________ s’est déterminé, Me M _________ s’est également
déterminé.
Le 7 février 2017, le tribunal a confirmé que la cause C1 17 xxx n’était pas suspendue.
Le 8 février 2017, Me M _________ s’est encore déterminé.
Par décision du 9 février 2017, le tribunal a prononcé (SIO C2 17 xxx) :
La requête de mesures provisionnelles est rejetée.
Les frais judiciaires, arrêtés à 300 fr., sont mis à la charge de Y _________.
Y _________, qui supporte ses propres frais d’intervention en justice, versera à X _________ une indemnité de
300 fr. à titre de dépens.
F. Le 13 février 2017, Y _________ a encore déposé une détermination, demandant
notamment que la demande d’avance de frais de xx’xxx fr. soit reportée sur la créance
étatique à son encontre. Y _________ n’a pas déposé l’avance dans les délais impartis.
Le
15
février
2017,
le
tribunal
a
prononcé
(C1
17
xxx) :
Il n’est pas entré en matière sur la demande.
La cause SIO C1 17 xxx est rayée du rôle.
Les frais de justice, par 300 fr., sont mis à la charge de Y _________.
Y _________ versera 300 fr. à X _________, à titre de dépens.
G. Le 16 février 2017, le tribunal a notamment confirmé que la cause C1 17 xxx n’était
pas suspendue, que les délais impartis étaient maintenus et que Y _________ avait la
capacité d’ester en justice. La décision n’a pas fait l’objet d’un recours. Le 20 février Me
M _________ s’est déterminé. Le 21 février 2017, le tribunal a encore confirmé que la
cause C1 17 xxx n’était pas suspendue et que les délais impartis étaient maintenus.
Le 28 février 2017, le tribunal a imparti un dernier délai de 10 jours pour le dépôt de la
réponse.
Le 10 mars 2017, Y _________ a notamment conclu au rejet de l’action du 20 janvier
- Comme l’écriture n’était pas conforme aux exigences du CPC, un unique délai de
10 jours a été imparti le 13 mars 2017 à Y _________ pour le dépôt d’une écriture
conforme aux exigences de CPC.
H. Le 20 mars 2017, Y _________ a déposé un mémoire-réponse en concluant :
Le présent mémoire réponse est admis.
L'action en enrichissement illégitime est déclarée irrecevable puisque tardive.
L'action en enrichissement illégitime de X _________ est rejetée.
Il est donné ordre à X _________ de verser les montants des loyers en souffrance :
a)
Frs. Xx’xxx.-- qui correspond à 11 mois et 15 jours de loyers dus, intérêts à 5 % l'an en sus dès le mois d'avril
Tous les frais sans exception sont à la charge de X _________.
Tous droits sans exceptions sont réservés.
Le 27 mars 2017, le tribunal a imparti un délai de 30 jours à Me M _________ pour le
dépôt de sa réplique. Le même jour, le tribunal a imparti un délai de 10 jours à
Y _________ pour le dépôt de l’avance de xx’xxx fr. (demande reconventionnelle), à
peine de défaut. Le 7 avril 2017, Y _________ s’est déterminé. Le 10 avril 2017, le
tribunal a imparti un dernier délai de 10 jours à Y _________ pour le dépôt de l’avance
(art. 101 al. 3 CPC). Le 21 avril 2017, Y _________ s’est déterminé. A la requête de
Me M _________, le délai pour le dépôt de la réplique a été prolongé de 30 jours, le 28
avril 2017. Le 1er mai 2017, Me M _________ a requis qu’il ne soit pas entré en matière
sur la demande reconventionnelle (de xx’xxx fr.) de Y _________, en raison de l’absence
d’avances par ce dernier.
Y _________ n’a pas déposé l’avance requise dans les délais impartis. Pour cette
raison, par jugement du 12 mai 2017, le tribunal n’est pas entré en matière sur la
demande reconventionnelle de Y _________.
Le 23 mai 2017, Me M _________ a déposé son mémoire-réplique et a précisé ses
conclusions :
5.1.
L'action en enrichissement illégitime de X _________ est admise.
5.2.
Y _________ est condamné à restituer à X _________ la somme de Fr. xx’xxx.-, intérêts à 5% l'an en sus
depuis le 6 juin 2016, à titre de caution locative.
5.3.
Y _________ est condamné à restituer à X _________ la somme de Fr. xxxx.- intérêts à 5% l'an en sus de le
1er octobre 2014, à titre de loyers perçus indûment par Y _________ depuis le 14 octobre 2014 jusqu'au 28
février 2015.
5.4.
Y _________ est condamné à restituer à X _________ la somme de Fr.xxxx.- intérêts à 5% l'an en sus depuis
le 1er septembre 2015, à titre de loyers perçus indûment par Y _________ depuis le 1er septembre 2015
jusqu'au 6 juin 2016.
5.6.
Une équitable indemnité allouée à X _________, pour ses frais d'intervention à titre de dépens pour la
procédure de conciliation, est mise à la charge de Y _________.
5.7.
Une équitable indemnité allouée à X _________, pour ses frais d'intervention à titre de dépens pour la
procédure C1 17 xxx ainsi que pour celle C2 16 xxx (procédure de preuves à futur), est mise à la charge de Y
_________.
5.8.
Tous les frais de décisions et de procédures concernant les procédures C1 17 xxx et C2 16 xxx236 sont
supportés par Y _________.
Le 24 mai 2017, un délai de 30 jours a été imparti à Y _________ pour qu’il dépose sa
duplique. Le 23 juin 2017, le tribunal a indiqué à Me M _________ que la décision
prononcée le 12 mai 2017 dans la cause SIO C1 17 xxxX _________ c. Y _________
(demande reconventionnelle de Y _________) n’avait pas fait l’objet d’un appel ou d’un
recours au tribunal cantonal et était par conséquent exécutoire. Le 26 juin 2017, le
tribunal a imparti un dernier délai de 10 jours à Y _________ pour déposer sa duplique,
à la suite de son écriture du 22 juin 2017. Le 7 juillet 2017, le tribunal a imparti un délai
de 30 jours à Y _________ pour déposer sa duplique, à la suite de son écriture du même
jour, afin qu’il puisse être représenté par un avocat. Le 23 août 2017, Me N _________
a informé le tribunal de D _________ qu’il représentait les intérêts de Y _________. Le
24 août 2017, le tribunal a imparti un délai de 20 jours à Me N _________ pour qu’il
dépose la duplique, à la suite de son écriture du 23 août 2017.
Le 5 septembre 2017, le tribunal a transmis un CD contenant la copie du dossier
C1 17 xxx à Me N _________, à la suite de son écriture du 1er septembre 2017. Le 5
septembre 2017, Me N _________ a demandé à ce que ledit dossier soit adressé au
tribunal
de
E _________ pour consultation. Le 11 septembre 2017, Me N _________ a adressé sa
duplique au tribunal, en concluant au rejet de l’action avec suite des frais et dépens. Le
12 septembre 2017, le tribunal a imparti un délai de 5 jours aux parties pour qu’elles
indiquent leurs disponibilités pour les débats d’instruction. Le 15 septembre 2017, le
tribunal a cité les parties aux débats d’instruction.
I. Le 18 octobre 2017, lors des débats d’instruction, le demandeur a confirmé ses
conclusions du mémoire-réplique du 23 mai 2017, et le défendeur celles de son
mémoire-duplique du 11 septembre 2017. Le 19 octobre 2017, le tribunal a imparti un
délai de 10 jours à F _________ (anciennement G _________) pour produire l’entier du
dossier de Y _________, concernant la couverture RC du local H _________. Le même
jour, il a requis du tribunal cantonal la transmission du dossier TC C1 17 xxx, et de la
juge IV du dossier SIO C2 16 xxx. Le 20 octobre 2017, le tribunal cantonal a indiqué que
le dossier demandé figurait dans le dossier SIO C2 17 xxx de la juge xxx. Le même jour,
la juge IV a transmis le dossier SIO C2 16 xxx. Le 23 octobre 2017, le tribunal a requis
la transmission du dossier SIO C2 17 xxx par la juge xxx. Le 25 octobre 2017, la juge
xxx a transmis ledit dossier. Le 26 octobre 2017, F _________ a indiqué qu’il n’y avait
aucune couverture d’assurance RC pour le local H _________. Le 6 novembre 2017,
Me M _________ a requis du tribunal la production par F _________ des copies de
toutes les polices d’assurances de Y _________, ainsi que la copie du dossier relatif au
sinistre de la RC professionnelle. Le 7 novembre 2017, le tribunal a requis lesdits
documents auprès de F _________. Le 13 novembre 2017, ladite assurance a transmis
l’ensemble des documents requis. Le 15 novembre 2017, Me M _________ a requis du
tribunal la transmission des copies des polices d’assurance, les deux dossiers des
sinistres. Le tribunal a imparti un délai de détermination de 3 jours à Me N _________.
Le 16 novembre 2017, Me N _________ s’est déterminé, et a complété son écriture, le
20 novembre 2017. Le 20 novembre 2017, Me M _________ a demandé une
prolongation de délai pour le dépôt des questionnaires à l’intention des parties et des
témoins. Le 21 novembre 2017, le délai a été prolongé de 15 jours. Le 6 décembre 2017,
l’étude de Me M _________ a demandé une nouvelle prolongation de délai de 30 jours
pour transmettre lesdits questionnaires. Le 6 décembre 2017, le tribunal a prolongé le
délai de 30 jours. Le 18 décembre 2017, l’étude de Me M _________ a demandé une
prolongation de délai jusqu’au 5 février 2018. Le 19 décembre 2017, le tribunal a
prolongé le délai au 5 février 2018. Le 19 décembre 2017, Me N _________ a requis
que X _________ choisisse un nouveau mandataire, eu égard au principe de célérité. A
cet effet, le 27 décembre 2017, X _________ a adressé une écriture au tribunal.
Le 10 janvier 2018, Me I _________ a indiqué être le nouveau mandataire de
X _________, et a demandé la transmission du dossier pour consultation. Le 15 janvier
2018, Me N _________ a adressé une écriture au tribunal. Le 16 janvier 2018, Me
N _________ a adressé une écriture, relative à un fait nouveau. Le 17 janvier 2018, un
délai de 10 jours a été imparti au demandeur pour se déterminer. Le 29 janvier 2018, Me
I _________ s’est déterminé. Le 30 janvier 2018, le tribunal a imparti un délai de 10 jours
à Me N _________. Le 12 février 2018, Me N _________ a demandé une prolongation
de délai de 10 jours, qui lui a été accordée le 13 février 2018. Le 22 février 2018, Me
N _________ s’est déterminé. Le 23 février 2018, un délai de détermination de 10 jours
a été imparti à Me I _________. Le 8 mars 2018, Me I _________ a renoncé à se
déterminer. Le 6 février 2018, le tribunal a imparti un délai de 20 jours à Me I _________
pour déposer les questionnaires pour les parties et les témoins. Le 27 février 2018, Me
I _________ a demandé une prolongation de délai de 20 jours au tribunal, qui lui a été
accordée le 28 février 2018. Le 8 février 2018, Me N _________ a adressé une écriture
au tribunal relative à un fait nouveau. Le 5 mars 2018, Me N _________ a adressé une
écriture demandant au tribunal de D _________ de refuser toute nouvelle demande de
prolongation de délai de Me I _________ pour le dépôt des questionnaires des parties
et des témoins. Le 15 mars 2018, Me M _________ a adressé une écriture au tribunal
confirmant être le mandataire de X _________, et demandant une prolongation de délai
de 30 jours pour déposer les questionnaires pour les parties et les témoins. Le 16 mars
2018, Me I _________ a informé le tribunal que Me M _________ reprenait la défense
des intérêts de X _________. Le 30 mars 2018, Me M _________ a adressé les
questionnaires pour les parties et les témoins.
Le 17 avril 2018, le tribunal a imparti un délai de 5 jours aux parties pour indiquer leurs
disponibilités pour fixer la séance d’auditons des témoins et des parties. Le 18 avril 2018,
Me M _________ a indiqué ses disponibilités. Le 23 avril 2018, Me N _________ a
indiqué ses disponibilités. Le 25 avril 2018, le tribunal a cité les témoins pour leurs
auditions. Le 2 mai 2018, le tribunal a demandé aux parties et aux témoins de se faire
délier de leurs secrets professionnels, de fonction ou autres par les personnes ou
autorités compétentes.
J. Le 5 juin 2018, le tribunal a entendu J _________, K _________, L _________ et
O _________ de P _________ en qualité de témoin, ainsi que les parties.
Le 20 juin 2018, Me N _________ a déposé les pièces requises par le tribunal de Sion,
lors de l’audience du 5 juin 2018. Le 21 juin 2018, Me M _________ a indiqué ne pas
avoir de document à déposer.
Le 20 août 2018, le tribunal a requis des parties leurs disponibilités en octobre et
novembre 2018. Sur propositions des parties, le 30 août 2018, le tribunal a fixé les
débats principaux (plaidoiries finales) au jeudi 8 novembre 2018. Le 20 septembre 2018,
Me M _________ a demandé de reporter la séance, laquelle a été annulée. Le 24
septembre 2018, le tribunal a requis des parties leurs disponibilités en novembre et
décembre 2018. Sur propositions des parties, le 27 septembre 2018, le tribunal a fixé
les débats principaux (plaidoiries finales) au vendredi 16 novembre 2018.
Le 23 octobre 2018, Me N _________ a déposé le jugement du 16 octobre 2018 (SIO
P1 18 xxx). Le 26 octobre 2018, Me M _________ a indiqué que le jugement avait été
entrepris. Le 5 novembre 2018, Me N _________ a indiqué qu’à sa connaissance aucun
appel n’avait été déposé.
K. Lors des débats du 16 novembre 2018, Me M _________ a maintenu les conclusions
de son mémoire-réplique et a déposé un décompte (xxxx fr. ).
Me N _________ a conclu à l’irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet.
Faits
1. Le 30 juillet 2014, une décision d’autorisation d’exploiter a été rendue par le conseil
municipal de D _________ en faveur de X _________, qui a été autorisé à exploiter une
xxx sous l’enseigne H _________ à D _________ (p. 27 s.). Le 20 janvier 2015, X
_________ a été inscrit au Registre du commerce en raison individuelle en vue de
l’exploitation de H _________, X _________ (ci-après : H _________), route xxx, 1950
D _________ (p. 29).
2. Le propriétaire desdits locaux est Y _________, architecte (Y _________, R 109, p.
- et décorateur d’intérieur. Y _________ exploite en outre une entreprise individuelle
sous la raison de commerce Q _________, Y _________ (ci-après : Q _________), de
siège social à D _________, depuis le 30 juillet 2014 (p. 30). Q _________ est une
entreprise générale de construction, de rénovation, (p. 30). Le restaurant se trouvant au
dessus
du
H
appartient
également
à
Y _________. La société R _________ Sàrl loue les locaux à Y _________ (p. 31).
J _________ et S _________ sont les associés gérants de R _________ Sàrl (p. 31).
3. Selon X _________, des défauts affectent le restaurant depuis quelques années. En
effet, des dégâts d’eau ainsi que de fortes odeurs ont nui à l’activité commerciale du
R _________ Sàrl. Selon le demandeur, des fuites d’eau sont survenues dans les locaux
du H _________, à la suite des dégâts d’eau du xxx. Des odeurs se sont également fait
sentir dans le H _________, déjà en octobre 2014 (X _________, R. 72, p. 609), ce que
Y _________ conteste (Y _________, R. 111, p. 614). Malgré les interpellations de R
_________ Sàrl et de X _________, Y _________ n’avait pas remédié aux défauts
invoqués (p. 36 ss ; X _________, R. 73, p. 609). En réalité, les locataires de R
_________ Sàrl n’ont pas constaté de défauts dans le xxx, ni des odeurs nauséabondes,
ni des dégâts d’eau, hormis des petites coulures lors de la construction du dessus. Ils
affirment qu’ils n’ont pas eu besoin d’avertir Y _________ de cela. Selon J _________
et
le
défendeur,
il
y
a
eu
un
petit
dégât
d’eau
dans
le
H _________ (J _________, R. 1 à 6, p. 600 s. ; Y _________, R. 113 et R. 114, p. 614).
4. Selon le défendeur, un premier contrat de bail a été conclu avec X _________ et
T _________, le 19 mai 2014 (p. 289 ss ; p. 291). Un inventaire exhaustif documenté
par photos était annexé au bail (p. 291 ; p. 292 ; p. 293 ss). Selon cet inventaire, le
matériel mobilier, d’une valeur de xxx’xxx fr., a été mis à disposition par le bailleur pour
l’exploitation de la chose louée, sans aucune contre-partie financière ; il était compris
dans la location (p. 291 ; p. 292 ; p. 293 ss). Selon le défendeur, conformément au plan
d’affectation, dont X _________ a eu connaissance lors de la demande d’exploitation de
la xxx à son nom, celle-ci a une surface de xxx m2 et de xxx m2 de places de parc, à
savoir environ xxx m2 (p. 304 ; p. 305 s.). Selon le défendeur, Y _________ a consenti
un délai de mise en place des locataires, à savoir une mise à disposition gratuite des
locaux durant plus de trois mois, à savoir jusqu’au 1er septembre 2014, date de la prise
d’effet du bail. Cette allégation n’est pas établie (p. 292).
Selon le défendeur, durant lesdits trois mois, les locataires ont effectué un certain
nombre de travaux auxquels le bailleur n’avait pas donné son accord (Y _________,
R. 117, p. 615). Selon le défendeur, lesdits travaux ont été effectués avec peu de soin
et avec du matériel inadéquat (p. 177 ss ; expertise C _________). Cette allégation n’est
pas établie (p. 292).
Selon le défendeur, le 15 octobre 2014, une convention de résiliation de bail entre le
bailleur et les locataires X _________ et T _________ a été signée, à la suite des
divergences entre les deux locataires, avec comme condition la conclusion d’un nouveau
contrat de bail avec uniquement X _________ comme locataire, et prenant effet le 15
octobre 2014 (p. 307 ; p. 308 ss ; Y _________, R. 115, p. 615). Ledit inventaire, ainsi
que les photos, étaient également joints audit contrat de bail (p. 312).
La veille, le 14 octobre 2014, X _________ a conclu un contrat de bail à loyer pour locaux
commerciaux avec Y _________ pour un montant de xxx fr. par mois, portant sur une
surface exploitable d’environ xxx m2, relative aux locaux de la xxx (p. 32 ss). Dix places
de parc extérieures figuraient sur le contrat de bail à loyer comme dépendances de la
xxx (p. 32 ss). Lesdites places de parc n’étaient pas indiquées dans la surface de xxx
m2 exploitable du contrat de bail (p. 32 ss). Une caution locative de xx’xxx fr. a été versée
en cash par X _________ en faveur de Y _________ (p. 32 ss ; p. 119).
5. Avant la signature du contrat de bail du 14 octobre 2014, le 6 octobre 2014, Me
U _________ a adressé un courrier sous pli recommandé et pli simple à Y _________
concernant le H _________ (p. 36 ss). X _________ s’était adjoint les services de cette
avocate, afin de notifier à Y _________ tous les défauts constatés à l’époque (p. 36 ss).
6. Le 14 octobre 2014, aucun état des lieux spécifique n’a été établi lors de l’entrée de
X _________ (X _________, R. 74, p. 609). Y _________ conteste cela ; selon lui, un
état des lieux n’était pas nécessaire, en raison de la convention de résiliation de bail du
15 octobre 2014. Des photos ont été prises lors de l’état des lieux (Y _________, R. 115,
p. 615). Selon le demandeur, le locataire ayant précédé X _________ avait quitté le
H _________, à la suite d’une xxx qui avait défrayé la chronique. Une liste des travaux
à entreprendre et des défauts à éliminer avait été réalisée par X _________ (p. 36 ss).
X _________ avait entrepris de rafraichir les peintures du H _________, d’y poser du
carrelage neuf vers le bar, de remplacer la porte de bureau, d’installer des barrières de
sécurités dans les escaliers menant aux WC, et de réparer la cabine du xxx
(X _________, R 75, p. 609). En particulier, les mains courantes, le pose-pieds du bar,
la barre de la xxx, une séparation métallique placée entre la xxx et le passage pour aller
aux toilettes, seraient restés dans la xxx (X _________, R. 89, p. 610). Il a également
entrepris des travaux à l’arrière bar ; il a posé un carrelage décoratif avec l’exposition
des xxx, ainsi qu’une parties des lumières décoratives où il y avait les tables (X
_________, R. 89, p. 610). Tous ces travaux ont été entrepris et payés par X _________
sans participation du bailleur. Les rénovations de peinture et de décoration de l’entier de
la xxx ont été payées par T _________, l’ancien associé de X _________ (X _________,
R.
75,
p.
609 ;
X
_________,
R.
89,
p.
610).
Y _________ avait participé uniquement aux frais de la ventilation (X _________, R. 76
et R. 77, p. 609). Selon le défendeur, certains défauts figurant dans la liste exhaustive
du 6 octobre 2014 ont été éliminés par X _________, ou à tout le moins de manière
provisoire.
Y _________ affirme n’avoir pas entrepris de travaux, puisque X _________ prenait la
continuité du bail conclu avec T _________ et lui-même aux mêmes conditions
(Y _________, R. 117, p. 615).
7. X _________ dit avoir exploité la xxx H _________ d’octobre 2014 à fin février 2015.
Selon le demandeur, durant ces cinq mois, il s’est acquitté d’un loyer mensuel de xxxx
fr.
en
faveur
de
Y
_________.
Pour
la
dernière
période
de
location,
X _________ entend récupérer à tout le moins xxxx fr. (xx’xxxx fr.) eu égard à
l’enrichissement de Y _________. Selon le demandeur, des loyers surfaits ont été payés
par X _________ au pro rata d’une surface commerciale de xxx m2 (p. 177 ss). Les
dimensions de la surface commerciale, soit xxx m2, ont été inscrites à la main par
Y _________ sur ledit contrat (Y _________, R. 123, p. 616). Selon l’expertise de
l’architecte C _________, ladite surface ne représentait en réalité que xxx m2 (p. 177
ss ; p. 389 ss). Y _________ a confirmé que les xxx m2 comprennent également les dix
places de parc, de xxx m2. Il a ajouté que X _________ connaissait bien la surface
commerciale, car il l’avait louée à trois reprises (Y _________, R. 124, p. 616).
Y _________ a affirmé n’avoir pas trompé intentionnellement X _________ quant à la
surface exploitable (Y _________, R. 124, p. 616).
Eu égard aux deux premiers baux à loyer, X _________ a indiqué ne pas gagner sa vie
avec la xxx (X _________, R. 98, p. 612).
En octobre 2014, Y _________ a effectué certains travaux de grandes ampleurs dans le
centre Y _________. Des conduites d’égout ont été déplacées. Cette problématique a
touché tout le bâtiment. Une autorisation de la Ville de D _________ a été demandée
pour procéder aux travaux d’aménagement, qui ont été immédiatement réalisés. Le 17
décembre 2014, la Ville de D _________ a certifié que les travaux étaient faits. Ces
travaux n’ont pas seulement touché la xxx, mais également les dépôts de peinture et ont
modifié les grilles (Y _________, R. 111, p. 614). Le chauffage a également été révisé
à ce moment-là (Y _________, R. 127, p. 616).
8. De mars 2015 au 31 août 2015, le H _________ a été exploité par L _________
(X _________, R. 78, p. 609 ; L _________, R. 17, p. 603 ; Y _________, R. 119, p.
615), conformément au souhait de Y _________ (L _________, R. 17, p. 603 ; p. 313
ss. ; p. 315). Un contrat de bail écrit a été conclu entre L _________ et Y _________
(L _________, R. 36, p. 604). Son loyer était de xxxx fr. par mois (L _________, R. 21,
p. 603). Selon L _________, ledit loyer lui paraissait un peu cher eu égard au travail
effectué (L _________, R. 39, p. 604). Il n’a jamais été discuté entre Y _________ et
L _________ de la surface commerciale de la xxx (L _________, R. 22, p. 603). Elle ne
figurait pas sur ledit contrat (L _________, R. 37 et R 38, p. 604). Selon
Y _________, la surface commerciale figurait sur le contrat de bail, soit xxx m2 la xxx et
xxx m2 les places de parc (p. 669 ss). Y _________ avait expliqué à L _________ qu’il
y avait dix places extérieures pour la xxx et qu’après minuit, il pouvait utiliser les dix
places du xxx (Y _________, R. 143, p. 618). L _________ lui aurait dit de reprendre le
bail aux mêmes conditions que X _________, pour cinq ans (Y _________, R. 143, p.
618 s. ; p. 669 ss). La surface commerciale figurant sur le contrat de bail était de xxx m2
à xxx m2, car il pouvait déposer du matériel à l’arrière, notamment des caisses vides
d’environ xxx à xxx m2 (Y _________, R. 144, p. 619). En outre, un inventaire, ainsi que
les photos, étaient joints au contrat de bail (p. 315 ; p. 669 ss). Selon ledit inventaire, le
locataire s’engageait à maintenir le matériel et remplacer tout élément manquant ou
défectueux à ses propres frais (p. 315 ; p. 669 ss).
Le 26 février 2015, une reconnaissance de dettes a été signée entre L _________ et
T _________ d’une part, et X _________ d’autre part, selon laquelle les deux premiers
reconnaissaient devoir au second xx’xxx fr., versés en espèce par X _________, à titre
de prêt le 26 février 2015 (p. 316). En outre, selon ladite reconnaissance de dette, en
cas de non-paiement du montant au créancier, le bail conclu par L _________ avec
Y _________
serait
annulé, et la xxx
H _________
serait
reprise par
X _________ (p. 316 ; X _________, R. 99, p. 612).
Selon le demandeur, L _________ peut attester des défauts survenus dans le cadre de
son exploitation et qui se sont aggravés au fil du temps. Selon le demandeur, malgré les
interpellations de L _________ à l’endroit du bailleur Y _________, ce dernier n’avait
pas entrepris les travaux de réfection. Lors de son exploitation du H _________,
L _________ avait constaté quelques odeurs de temps en temps. Il en a fait part à
Y _________ qui a diminué lesdits défauts (L _________, R. 17 à 20, p. 603). En outre,
une fois, une inondation est survenue depuis le haut, c’est-à-dire au rez-de-chaussée,
et le plafond est tombé un peu (L _________, R. 23, p. 603). Le propriétaire allait réparer
le dommage, mais lorsque L _________ est parti de la xxx, cela n’avait pas encore été
fait (L _________, R. 24, p. 603). L _________ avait également constaté des fissures
sur
le
plafond
de
la
xxx,
en
raison
de
l’inondation
(L
_________,
R. 25, p. 603). L _________ n’a pas été indemnisé pour le nettoyage des locaux à la
suite de l’inondation (L _________, R. 26, p. 603).
Au début juin 2015, un cambriolage a eu lieu dans la xxx. Les intrus ont répandu des
extincteurs à poudre dans tout le local. A la suite de cet évènement, un nettoyage
complet a été effectué par une entreprise de nettoyage. Les dégâts résultant du
cambriolage ont été réparés, hormis l’entrée. En outre, L _________ a affirmé que le xxx
fonctionnait parfaitement lors de sa sortie des locaux et que le système d’éclairage
n’avait aucun problème (L _________, R. 27 à 33, p. 604 ; Y _________, R. 118, p. 615).
Il a constaté un problème avec le chauffage qui a été réglé (L _________, R. 42, p. 605).
Le plafond fissuré, et les deux à trois carrelages manquant par terre, ainsi que le tour de
la porte d’entrée, resté sans être réparé à la suite du cambriolage, n’ont pas gêné L
_________ lors de son exploitation de la xxx (L _________, R. 33 à R. 35, p. 604).
Toujours en juin 2015, le bailleur affirme avoir effectué des travaux pour un montant de
xxxx fr. pour le bon fonctionnement des installations du H _________. Selon lui, il était
prévu contractuellement que lesdits travaux soient effectués par le locataire (p. 315 ; p.
327). En particulier, certains travaux ont été effectués avant le début du nouveau bail
conclu avec X _________, le 31 août 2015 (cf. ci-après). Les premiers travaux portaient
sur une fuite à la suite de la rupture d’une machine à glaçons du xxx. Une partie de l’eau
était descendue dans la xxx. Les deuxièmes travaux portaient sur des dégâts commis
lors dudit cambriolage (Y _________, R. 117, p. 615). Selon le défendeur, le local était
absolument propre, fraichement nettoyé et tous les systèmes audio avaient été révisés
(Y
_________,
R.
118,
p.
615).
En
effet,
l’entreprise
V _________ a effectué le nettoyage complet après le sinistre (p. 654 s.).
Selon le demandeur, Y _________ aurait déclaré divers sinistres à la G _________, son
assureur RC du H _________ (p. 479 ss). Il aurait perçu certaines indemnités en vue de
la réfection desdits locaux directement par son assureur RC (p. 479 ss). Cependant,
selon le demandeur, Y _________ n’aurait pas utilisé lesdites indemnités pour réaliser
des travaux de réfection dans la xxx H _________. Cette allégation n’est pas établie.
Selon F _________ (anciennement la G _________), il n’y a aucune couverture
d’assurance RC pour le local H _________. Y _________ a souscrit plusieurs
assurances auprès de F _________ (assurance biens mobiliers, bâtiment, RC
immeuble, RC entreprise), et seulement un dossier RC professionnel a été pour un
montant de xxx fr. 10, versé au lésé W _________ pour un dommage subi sur son
véhicule (p. 471 ; p. 479 ss). Y _________ a annoncé un sinistre, portant sur des dégâts
d’eau, survenu le 21 mars 2015 au sein du restaurant sis sur la xxx (p. 479 ss). Y
_________ avait constaté une fuite d’eau venant de la machine à glaçons fixée sous le
xxx. L’étage inférieur où se trouve la xxx avait également été inondé. Les plafonds étaient
endommagés ; les murs, salle de bar, le fumoir, les carrelages du sol étaient fissurés. Il
y avait 5 cm d’eau partout (p. 509 ss). Un constat a été fait par la police (Y _________,
R. 140, p. 618 ; p. 657). Afin de pouvoir effectuer les réparations, une indemnité de
xx’xxx fr. a été versée à Y _________ (p. 508 ss ; Y _________, R. 118, p. 615 ; p. 645
ss). En particulier, l’expert de l’assurance a estimé les travaux d’assèchement, de
nettoyage et d’aspiration de l’eau (devis de Q _________) à xxxx fr., les travaux de
carrelage (devis de Q _________) à xxxx fr., et les travaux de réfection du faux-plafond,
plâtrerie-peinture (devis de Q _________) à xx’xxx, auxquels une franchise de xxxx fr.
était déduite (p. 508 ss). Les factures ont été acquittées par l’assurance F _________
(Y _________, R. 118, p. 615). D’autres travaux ont également été effectués : le
changement du cylindre (p. 658), la réparation provisoire de la porte d’entrée
(changement de la serrure et du système de fermeture) et la réparation de la porte du
bureau et changement de la serrure (p. 660). En outre, en juillet 2015, une expertise de
l’ensemble
du
matériel
son
et
lumière
a
été
effectuée
par
Z _________ Sàrl. Il a été constaté que le produit avec lequel le matériel avait été
aspergé était corrosif pour ce matériel. Un nettoyage complet du matériel a été effectué.
Un remplacement de certains haut-parleurs n’était pas à exclure. Le xxx placé sous la
xxx n’était plus en état de marche. Les deux xxx et la xxx n’étaient plus en état de marche
et ont été remplacées. D’autres objets ont été endommagés : 13 xxx, 2 xxx, 1 xxx, 1
ampli as 620, 1 xxx, 2 xxx, 2 xxx et le xxx (p. 661 s.). En juin 2015, un xxx a été acquis
auprès de AA _________ à D _________ (p. 663). En juin et septembre 2015, un
amplificateur xxx ainsi que des xxx ont également été achetés auprès de BB _________,
à CC ________ (p. 664 s.). En juin 2015, l’entreprise DD _________ a effectué un
montage, démontage et nettoyage du matériel, les réglages de son et lumière,
l’installation du son, et la réparation des xxx auprès du H _________ (p. 667). En juillet
2015, BB a attesté que les appareils de xxx au H _________ étaient en bon état de
fonctionnement (p. 668).
L _________ n’a fait part d’aucun autre défaut lors de son bail (Y _________, R. 120 et
R 121, p. 615 s.).
Le 31 août 2015, le contrat de bail conclu avec L _________ a été résilié d’un commun
accord (p. 317) et dans de bons termes (L _________, R. 41, p. 605). L _________
affirme que la résiliation a eu lieu, car il ne gagnait pas assez d’argent (L _________, R.
40, p. 605). Selon le ch. 3 de ladite résiliation, il était prévu qu’un nouveau contrat de
bail, entre Y _________ et X _________, était signé en parallèle à ladite résiliation de
bail. Le nouveau contrat de bail reprenait les mêmes conditions que celles du contrat du
26 février 2015, sous réserve de la durée du bail, de cinq ans, renouvelables (p. 317).
X _________ a également signé ladite résiliation (p. 317).
9. Le 31 août 2015, un nouveau contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux a été
conclu entre X _________ et Y _________ toujours en vue de l’exploitation de la xxx le
H _________ à D _________ (p. 39 ss). Il s’agit du troisième contrat de bail conclu entre
X _________ et Y _________ pour le H _________ (X _________, R. 94, p. 611). Ainsi,
le
locataire
connaissait
bien
l’établissement
et
sa
configuration
(X _________, R. 95, p. 611). Ledit contrat faisait également état d’une surface
commerciale exploitable de xxx m2 (p. 39 ss). Cet élément a été inscrit à la main par
Y _________ sur ledit contrat (Y _________, R. 123, p. 616). Lors de la conclusion du
nouveau contrat de bail du 31 août 2015, les place de parce extérieures ne figuraient
pas comme dépendances (p. 39 ss). Selon ce nouveau contrat, le demandeur a
commencé à nouveau à exploiter le H _________ le 1er septembre 2015 (p. 39 ss). Le
demandeur y a travaillé jusqu’au 6 juin 2016 (X _________, R. 87, p. 610). X _________
s’est acquitté d’un loyer mensuel de xxx fr. durant ladite période (X _________, R. 87,
p. 610). Les places de parc étaient utilisées pour les véhicules et non comme xxx (Y
_________, R. 147, p. 619). X _________ savait ainsi que la xxx et les places de parc
avaient ensemble une surface de xxx m2 ; les places de parc étant une dépendance de
la xxx (Y _________, R. 149, p. 619). Ledit contrat a été dûment accepté par
X _________, sans que ce dernier ne fasse la moindre contestation (p. 319 et 320).
Selon le ch. 23 dudit contrat, tout le matériel de la xxx faisait partie intégrale du bail à
loyer. Une annexe comportant, un inventaire, avec la liste du matériel et des photos,
étaient joints au contrat (p. 39 ss ; p. 319 ss. ; p. 321 ; p. 322). D’après l’annexe du
contrat de bail, le locataire s’engageait à maintenir le matériel en état durant toute la
durée du bail et il devait remplacer tout élément manquant ou défectueux à ses propres
frais (p. 321). Il a été convenu également que le locataire devait s’assurer en RC et
fournir chaque année une attestation de son assureur confirmant le maintien de la
couverture d’assurance (p. 321). L’inventaire exhaustif du matériel mobilier fourni par le
bailleur indiquait les réparations à effectuer. Un second inventaire exhaustif de matériel
indiquait les réparations qui avaient été effectuées par le bailleur. En réalité, le second
inventaire se référait à EE _________ et non à H _________. Ils ont été signés par X
_________ et Y _________ (p. 322 ; p. 323).
Tant le contrat de bail du 31 août 2015 produit par le locataire que celui produit par le
bailleur indiquaient à leur chiffre 6 qu’une « avance de trois mois de garantie de loyer a
été versée en main propre de Y _________ de la part de X _________ suivant un » ; le
reste du texte a été coupé lors de la copie dudit contrat.
Le 16 décembre 2015, l’entreprise FF _________ a effectué un contrôle de l’installation
de chauffage et n’a décelé aucun problème (p. 330 ; p. 675). Le 14 janvier 2016,
l’entreprise est à nouveau intervenue à la demande de Y _________ et a constaté qu’une
tierce personne avait délibérément modifié les consignes de la chaudière à gaz (p. 330 ;
p. 675), lesquelles selon le bailleur sont de la responsabilité du locataire (p. 319).
X _________ a affirmé n’avoir pas changé les consignes du chauffage, car Y _________
seul avait la clé pour accéder au local (X _________, R. 102, p. 612).
Le 6 juin 2016, L _________ a délivré une attestation de présence lors de la signature
du bail à loyer du 31 août 2015, et a confirmé que X _________ avait repris le bail aux
mêmes conditions que le précédent bail de L _________, et que la chose louée et le
matériel étaient en bon état. Ainsi, lorsque X _________ a repris les locaux, ils étaient
propres (p. 318 ; Y _________, R. 117, p. 615).
X _________ revendique une ristourne sur les loyers perçus en trop par Y _________
de xxxx fr. (9 mois x xxxx fr.). Selon le défendeur, un rabais de xxxx fr. a été accordé au
demandeur pour les mois de février et mars 2016 (p. 120 ss ; p. 324 ss). Un acompte de
xxxx fr. a été versé pour le mois d’avril 2016 (p. 120 ss ; p. 324 ss). Y _________ affirme
également s’être acquitté des factures de gaz, à la place du locataire, pour un montant
de xxxx fr. pour les mois de décembre 2015 à mars 2016 (p. 328 s.). Cependant, les
preuves de paiement attestent uniquement que R _________ s’est acquitté dudit
montant en faveur de Y _________.
Selon Y _________, le locataire X _________ ne s’était pas acquitté des loyers pour un
total de xx’xxx fr. au moment de la résiliation du bail. Le bailleur lui avait offert trois mois
de loyer et il lui avait fait un rabais commercial de xxxx fr. pour les mois de février et avril
2016, vu les difficultés financières du locataire (p. 125 s. ; Y _________, R. 135, p. 617
s.).
10. Le 6 mai 2016, X _________ a adressé un courrier recommandé et un courrier A à
Y _________ en vue d’une baisse de loyer (p. 43 s.). Selon le demandeur, bons nombres
de défauts affectaient les locaux et justifiaient sa demande (p. 43 s. ; X _________,
R. 79, p. 609). Un listing précis de plusieurs défauts qui affectaient les locaux de la xxx
avait été dressé par X _________ dans son pli du 6 mai 2016 (p. 43 s.). En particulier,
le chauffage ne fonctionnait pas correctement et il faisait froid dans la xxx. De l’air froid
entrait depuis la porte de sortie de secours, ainsi que depuis la porte d’entrée et par le
bureau. La porte de sortie de secours et la porte d’entrée ne se fermaient pas bien ; par
endroit, il y avait 2 cm de jeu d’écart (p. 43 s. ; X _________, R. 81, p. 610). Des
problèmes d’humidité affectaient les locaux. Quand il pleuvait, à l’entrée du local, les
marches étaient glissantes, de l’eau s’accumulait devant la porte d’entrée et sur les
marches d’escaliers. Ainsi, les escaliers de l’entrée de la xxxx étaient beaucoup trop
glissants lors d’averses ou chutes de neige. De l’eau coulait à plusieurs endroits dans la
xxx. Les toilettes et la xxxx avaient été plusieurs fois inondées. De l’eau entrait
également derrière la xxx où se trouvaient les xxx (p. 43 s. ; X _________, R. 81, p. 610).
Y _________ a affirmé que la xxx n’avait pas été inondée en mai 2016 (Y _________,
R. 128, p. 616). De fortes odeurs de canalisations se faisaient sentir à chaque fois qu’il
pleuvait (p. 43 s. ;X _________, R. 81, p. 610). Le faux plafond de la xxx menaçait de
tomber (p. 43 s. ; X _________, R. 81, p. 610). Le carrelage de xxx se fissurait. Il était
mal posé. Un carreau complètement cassé a été bétonné par Y _________, selon le
demandeur (p. 43 s. ; X _________, R. 81, p. 610). Le matériel de xxx était défectueux
et X _________ avait dû le changer lui-même, à ses frais (p. 43 s.). Selon le demandeur,
il était presque impossible de travailler dans le bureau, car des travaux avaient lieu
derrière ; il y avait un panneau posé et pas de porte (X _________, R. 81, p. 610).
Selon le demandeur, Y _________ n’a jamais voulu réparer les défauts affectant ses
locaux, malgré les avertissements de X _________ (X _________, R. 82 et R. 83, p.
610). Des clichés photographiques ont été pris par X _________ avant son départ de la
xxx (p. 47 ss). Selon le défendeur, le 14 juin 2016, FF _________, son installateur
sanitaire, a constaté que les chaudières avaient été volontairement modifiées, ce qui
entravait leur fonctionnement (Y _________, R. 127, p. 616). De plus, la porte de secours
avait été abîmée par X _________, car elle était dans un excellent état lors de son entrée
(Y _________, R. 127, p. 616). Les carrelages en verre dans le sol donnant un reflet
dans
la
xxx
étaient
en
parfait
état
lors
de
l’entrée
(Y _________, R. 127, p. 616 s.). La sonorisation était en parfait état lors de l’état des
lieux (Y _________, R. 127, p. 616 s.). Il n’y avait pas d’odeurs nauséabondes (Y
_________, R. 127, p. 617). Selon le défendeur, les fissures de carrelages et les robinets
cassés à l’étage, notamment, sont dues à un usage abusif de X _________
(Y _________, R. 127, p. 617). En outre, les locaux étaient sales. Il y avait des cigarettes
à l’entrée ; elles n’avaient jamais été enlevées (Y _________, R. 127, p. 617). Le plafond
de la xxx
ne pouvait pas menacer de s’effondrer car il mesurait 35 cm
(Y _________, R. 129, p. 617).
Aucun sinistre n’a été annoncé à l’assurance RC bâtiment du bailleur pour ce bail
(Y _________, R. 130, p. 617). Le bailleur a affirmé n’avoir encaissé aucun montant de
son assurance RC (Y _________, R. 131, p. 617).
Une partie des problèmes soulevés par X _________ existaient déjà lors des deux
premiers baux (X _________, R. 96, p. 611). Les nouveaux défauts consistaient en
l’inondation de 2 cm, les odeurs dans le vestiaire et l’eau qui coulait dans les toilettes et
dans la salle (X _________, R. 97, p. 611).
Lors du 3ème bail, également à cette période, X _________ dit s’être rendu compte que
la surface exploitable de la xxx représentait réellement environ xxx m2 et non pas
xxx m2, comme l’avait inscrit Y _________ sur les deux contrats de bail signés (p. 32
ss ; p. 39 ss ; X _________, R. 80, p. 609). A la suite de la demande de baisse de loyer
de X _________, Y _________ a indiqué à X _________ que s’il trouvait un autre
locataire qui reprenait le bail, il était d’accord de résilier le contrat. Ainsi, X _________ a
entrepris les démarches pour trouver un nouveau locataire. Trois personnes sont venues
visiter les locaux et lui auraient dit qu’il était impossible que la xxx ait une surface de
xxx m2. X _________ a alors demandé à deux entreprises de lui faire un relevé des m2
(X _________, R. 80, p. 609). X _________ dit que c’est grâce au bureau d’architecture
P _________ à GG _________ qu’il s’est rendu compte de la réelle superficie de la xxx
(p. 43 s. ; p. 45 s. ; X _________, R. 91, p. 611). Cela aurait alors surpris
X _________, car les deux contrats de bail indiquaient une surface de xxx m2 (O
_________, R. 53, p. 607 et R. 90, p. 611). O _________ a confirmé que
X _________ supposait que la surface commerciale ne correspondait pas à celle du
contrat (O _________, R. 52, p. 607). Selon O _________, ladite surface est de xxx m2.
Il a remis les plans et les surfaces au locataire, en 2016, après avoir effectué l’état des
lieux de sortie (O _________, R. 47 à R 51, p. 606).
Par courrier du 25 mai 2016, agissant pour Y _________, Me KK _________ a répondu
au courrier de X _________ du 6 mai 2016, en lui indiquant que la surface de xxx m2
figurant sur le contrat faisait référence à la xxx proprement dite, ainsi qu’aux 10 places
de parc extérieures (ch. 1, p. 675). Il a ajouté que le bail a été révisé au terme du bail
précédent (p. 675). Il a contesté les problèmes d’humidité. La porte de sortie de secours
était isolée le 1er septembre 2015, comme les photos de l’état des lieux, signé à cette
date, l’attestent. La porte d’entrée avait été remplacée aux frais du bailleur en mars 2016.
Si elle est tordue, cela était dû à une utilisation abusive du locataire. Le bailleur a voulu
changer le faux-plafond, mais l’accès lui a toujours été refusé par le locataire. Les
travaux auraient duré trois jours. Le carrelage de la piste de danse a été vérifié lors de
l’état des lieux en septembre 2015. Comme rien n’avait été précisé dans le constat, les
fissures sont le résultat d’une utilisation inappropriée du locataire. Le bailleur a contesté
que des odeurs d’égouts émanent des canalisations. Le bailleur a relevé que le
déblaiement de neige a été systématiquement effectué et que si la porte d’entrée a été
détériorée, cela ne pouvait pas lui être imputable (p. 675 ss). Le bailleur a ajouté que le
locataire ne s’était acquitté que de la moitié de loyer d’avril 2016 et n’avait rien versé
pour mai 2016. Ainsi, un montant de xx’xxx fr. était dû au bailleur (p. 676). En outre, eu
égard au contrat de bail, le locataire devait s’acquitter de l’assurance entreprise pour
xxx. Un montant de xxxx fr. a été avancé par Y _________ à cet effet. Le bailleur a
demandé son remboursement (p. 676). Le bailleur a également demandé au locataire
que les factures de gaz et de chauffage soient acquittées, pour un montant de 1'152 fr.
(p. 677).
Selon le demandeur, Y _________ a versé en cause des contrats de bail qui ne
correspondent vraisemblablement pas à la réalité, en vue de justifier une surface
commerciale exploitable de xxxm2 (p. 32 ss ; p. 39 ss ; p. 289 ss ; p. 308 ss ; p. 313 ss ;
p. 319 ss). En effet, le contrat du 14 octobre 2014 produit par le demandeur ne
correspond pas à celui produit par le défendeur, quant à l’écriture dans la première partie
du contrat (p. 32 ss ; p. 308 ss). De même, le contrat du 31 août 2015 produit par le
demandeur ne correspond pas à celui produit par le défendeur, qui indique en plus que
la xxx a une surface de xxx m2 et que le parking a une surface de xxx m2 (p. 39 ss : p.
319 ss).
11. En mai 2016, en raison de nouvelles fuites d’eau, la xxx a été inondée (p. 47 ss ; X
_________, R. 93, p. 611). Ce défaut a empêché X _________ d’exploiter la xxx (p. 47
ss ; X _________, R. 93, p. 611). Le plafond de xxx se fissurait en mai 2016 et menaçait
de s’effondrer sur la clientèle (p. 47 ss ; X _________, R. 81, p. 611). Malgré les
interpellations de X _________ à l’endroit de Y _________, ce dernier n’a pas entrepris
de réfection (X _________, R. 83, p. 610).
12. Le 24 mai 2016, en raison de l’inondation des locaux et des fissures du plafond de
xxx, X _________ a manifesté sa volonté de résilier le contrat de manière unilatérale et
extraordinaire (p. 115 s.). Il y avait 2 cm d’eau rouge et sale de canalisation, avec une
odeur dans la xxx. X _________ dit avoir passé des heures à nettoyer ; selon lui, il était
impossible d’exploiter la xxx (X _________, R. 93, p. 611). Des photos ont été prises par
X _________ (X _________, R. 108, p. 613).
Le 3 juin 2016, X _________ a avisé le conseil de Y _________, Me KK _________, de
l’erreur de superficie de la xxx, justifiant l’invalidation du contrat de bail (p. 117 s.). De
concert avec le mandataire de Y _________, le contrat de bail a été résilié avec effet au
lundi 6 juin 2016 (p. 117 s.).
13. Comme Y _________ n’avait pas fait un état des lieux à la sortie du locataire,
X _________ a fait appel à P _________ (p. 128 s. ; p. 130 ss ; p. 136 ss ;
O _________, R. 44, p. 606). Les clés du H _________ ont été restituées à
Y _________, par son mandataire (X _________, R. 105, p. 612). Y _________ avait
changé les cylindres de la xxx
afin d’empêcher X _________
d’y entrer
(X _________, R. 86, p. 610). Selon X _________, les cylindres ont été changés à la
suite de sa demande de baisse de loyer (X _________, R. 88, p. 610). Selon
Y _________, il a dû changer le cylindre de la porte d’accès car X _________ prenait du
matériel de xxx qui ne lui appartenait pas, démontait l’équipement mobilier sans droit,
notamment des barrières ; il avait aussi coupé les câbles électriques et de xxx (p. 331
ss ; Y _________, R. 132, p. 617). Y _________ a indiqué avoir changé les cylindres
après avoir reçu les clefs qui accompagnaient la résiliation du bail de juillet 2016 (Y
_________, R. 132, p. 617). X _________ a préféré résilier le contrat de bail plutôt que
consigner les loyers, car, selon lui, il y aurait eu une xxx en raison du changement des
serrures (X _________, R. 103, p. 312).
14. Malgré la demande de X _________, Y _________ a refusé de lui restituer la caution
locative de xxxx fr. qu’il avait encaissée (p. 117 s. ; p. 119). Selon Y _________, eu
égard au ch. xxx du contrat de bail, le montant de xx’xxx fr. n’était pas une garantie, mais
une avance de loyer de trois mois de loyers payés cash (Y _________, R. 146, p. 619).
Y _________ a encaissé des loyers pour xxxx fr. de la part de X _________ de
septembre 2015 à juin 2016 (p. 120 ss). Le paiement des loyers se faisait de mains à
mains (p. 120 ss).
15.
Selon le demandeur, des objets matériels qui demeurent dans la xxx
H _________ appartiendraient à X _________. Y _________ refuserait de les lui
restituer, ce que le défendeur conteste (X _________, R. 84, p. 610). Selon
Y _________, le locataire a pris toutes ses affaires (Y _________, R. 134, p. 617). Il
s’agit notamment des xxx, des tabourets de bar, des tables basses, des caissons xxx, le
retour du xxx, des barrières de sécurité à la sortie des toilettes, la main courante de
l’escalier qui descendait aux toilettes et celle de l’escalier à l’entrée de la xxx où l’on
descend pour rentrer (X _________, R. 85, p. 610), le pose-pieds du bar
(X _________, R. 85, p. 610), un charriot avec les panosses et le matériel allant avec
(X _________, R. 85, p. 610) et deux sièges d’un bus xxx utilisé pour les boissons
(X _________, R. 85, p. 610). Selon X _________, comme Y _________ avait changé
les
cylindres,
X
dit
avoir
laissé
du
matériel
dans
la
xxx
(X _________, R. 86, p. 610). Comme X _________ n’a plus les factures y relatives, il
renonce à une quelconque prétention sur ce point.
16. Le 23 juin 2016, P _________ a établi l’état des lieux à la sortie de X _________ (p.
130 ss ; p. 136 ss.), sur une durée de deux heures (O _________, R. 69 et R 70, p. 608).
Des clichés photographiques ont été pris par le bureau d’architecture (p. 130 ss ; p. 136
ss). De nombreux défauts ont été constatés à l’intérieur et à l’extérieur de la xxx par
P _________ (O _________, R. 44, p. 606). Selon X _________, l’état dans lequel se
trouvait cette xxx serait dû à Y _________, propriétaire et bailleur. Selon lui, Y
_________ n’aurait jamais assumé ses obligations dans le cadre du contrat de bail
conclu avec X _________.
O _________ a un CFC de dessinateur, avec maîtrise fédérale (O _________, R. 58, p.
607).
En
sa
qualité
de
directeur
des
travaux
auprès
de
P _________ (O _________, R. 43 et 46, p. 606), il a constaté que de manière générale,
l’état du H _________ n’était pas très bon. Il y avait plusieurs défauts. Dans la salle de
xxx, le faux plafond était rempli d’eau et prêt à tomber. Dans le fumoir, il y avait des
carreaux qui commençaient à se décoller (O _________, R. 46, p. 606). En particulier, il
y avait des fissures dans le fumoir. Un simple relevé a été effectué. Pour cette raison, il
y aurait une contradiction avec l’expertise qui n’indique pas un décollement des carreaux
dans le fumoir (O _________, R. 68, p. 608). A la barre du xxx, il y avait plusieurs flaques
d’eau. Aux WC, on voyait des coffrages, des briques et de la mousse extensible. La
porte d’entrée se fermait mal (O _________, R. 46, p. 606). La surface commerciale était
de xxx m2 (O _________, R. 47, p. 606). Il y avait des odeurs d’humidité, en raison,
selon xxx, des travaux effectués à l’étage supérieur (O _________, R. 55, p. 607). Des
carreaux sur la xxx se fissuraient et/ou se décollaient (O _________, R. 71, p. 608). Il a
affirmé également que les locaux n’étaient pas utilisables (O _________, R. 54, p. 607).
17 . Le 1er juillet 2016, X _________ a déposé une requête de preuves à futur auprès du
tribunal de D _________ (p. 170 ss ; C2 16 xxx). X _________ craignait que le
propriétaire Y _________ n’endommageât davantage les locaux ou ne remédiât pas les
défauts affectant la xxx (p. 170 ss ; SIO C2 16 xxx). Selon X _________,
Y _________ avait pour but de jeter un discrédit sur les prétentions élevées par
X _________ (p. 170 ss).
Le 4 juillet 2016, le tribunal a ordonné les mesures superprovisionnelles suivantes (p.
170 ss ; C2 16 236) :
- Il est fait interdiction à Y _________ de modifier l’état des locaux objets du bail conclu avec X _________, sous les
sanctions de l’art. 292 CP, qui stipule que celui qui ne se sera pas conformé à une décision à lui signifiée, sous la
menace de la peine prévue au présent article, par une autorité ou un fonctionnaire compétents sera puni d’une
amende.
- Les frais de la présente décision, part. 250 fr. ainsi que les dépens des parties sont renvoyées en fin de cause.
Le 28 juillet 2016, le tribunal a statué à titre provisionnel comme suit (p. 173 s. ;
C2 16 xxx) :
- Il est fait interdiction à Y _________ de modifier l’état des locaux objets du bail conclu avec X _________, sous les
sanctions de l’art. 292 CP, qui stipule que celui qui ne se sera pas conformé à une décision à lui signifiée, sous la
menace de la peine prévue au présent article, par une autorité ou un fonctionnaire compétents sera puni d’une
amende.
-
La requête de sûretés de Y _________ est rejetée.
-
Les frais de la présente décision, par 250 fr., ainsi que les dépens des parties sont renvoyés à fin de cause.
18. Y _________ a adressé une réquisition de poursuite de xx’xxx fr. à l’encontre de
X _________ pour les loyers d’avril à août 2016 (p. 175). Y _________ a adressé une
nouvelle réquisition de poursuite de xx’xxx fr. à l’encontre de X _________ pour les
loyers de septembre à novembre 2016 (p. 176). Selon X _________, le bailleur avait
l’intention d’intimider le locataire par l’envoi de réquisitions de poursuites pour environ
xxx’xxx fr. (X _________, R. 92, p. 611). Selon Y _________, les réquisitions de
poursuite avaient pour but de sauvegarder son droit de loyer en souffrance
(Y _________, R. 148, p. 619).
19. Le 3 novembre 2016, un premier rapport d’expertise a été rendu par le Bureau
d’architecture de C _________ (p. 177 ss). L’expert a notamment estimé à xx’xxx fr. le
coût de remise en état du H _________ (p. 177 ss). Les frais de réfection du plafond et
de l’estrade n’étaient pas inclus, car l’expert considérait que ces frais étaient à charge
de l’assureur RC G _________ (p. 177 ss). L’expert C _________ a notamment relevé
les défauts suivants dans son expertise : « eau qui coule depuis le plafond, sol en
carreaux de verre ébréchés et cassés sur 29 pièces, plafond fissuré et déformé, dégâts
d’eau, peinture se décolle, câbles xxx qui pendent depuis le plafond, éclairage ne
fonctionne pas, panneau de coffrage pas décoffré au-dessus des escaliers, problème
sérieux d’humidité, panneau xxx mal terminé avant reprise du bail, eau qui coule des
WC du xxx, pas de ventilation dans H _________, problème de chauffage, etc. ». (p.
177 ss). L’expert C _________ a indiqué que la surface globale du H _________ était
de xxx m2 (p. 177 ss ; p. 389 ss). Le coût de location des dix places de parc dépendantes
de la xxx a été arrêté par l’expert à xxx fr. par année (xxx x xxx fr. par mois x 12 mois)
(p. 177 ss.). Dans son premier rapport d’expertise, C _________ a estimé que le loyer
annuel devrait tout au plus s’élever à environ xx’xxx fr., dix places de parc dépendantes
inclues et comprenant aussi les locaux techniques (p. 177 ss). Selon l’expert, le loyer
annuel de xx’xxx fr. prévu par Y _________ dans les deux contrats de bail litigieux devrait
être de l’ordre de xx’xxx fr. (p. 177 ss, 182). L’expert a été interpellé par le conseil de
X _________ sur divers défauts et sur l’emplacement géographique de la xxx afin de
redéfinir le prix de location (p. 219 s). Ainsi, une second expertise complémentaire a dû
être entreprise par l’expert C _________ (C2 16 xxx ; p. 389 ss). Selon le demandeur,
c’est la raison pour laquelle, il a arrêté ses conclusions de manière provisoire s’agissant
des
loyers
payés
en
faveur
de
Y _________ (C2 16 236 ; p. 389 ss). Des clichés photographiques ont été pris par
l’expert C _________ lors de son inspection locale (p. 184 ss). Un questionnaire
complémentaire établi par le conseil de X _________ a été adressé au tribunal de Sion
à l’intention de l’expert C _________ (p. 219 ss), dans le but de circonscrire de manière
plus précise le préjudice éventuel de X _________ (p. 219 ss). Une seconde expertise
complémentaire était prévue, la décision du 28 juillet 2016 du tribunal de Sion devait être
maintenue (p. 222). Par conséquent, Y _________ ne pouvait pas modifier l’état des
locaux dans l’intervalle (p. 222).
20. Le 20 février 2017, le rapport d’expertise complémentaire a été communiqué par
l’expert C _________ (C2 16 xxx) (p. 389 ss). Selon Y _________, eu égard à l’expertise
complémentaire de l’expert C _________, les motivations de X _________ n’étaient pas
conciliables avec les conclusions de l’expertise complémentaire, et les conditions de
résiliation du bail. L’enrichissement illégitime n’était ainsi pas réalisé (p. 337 ss ; p. 342
ss). Selon X _________, l’expert C _________ a décelé de nouveaux défauts
complémentaires à son rapport d’expertise du 3 novembre 2016 (p. 177 ss ; p. 389 ss).
L’expert a relevé qu’il n’y avait aucun système de ventilation dans la xxx (R 23, p. 389
ss). Il a ajouté que tant que l’assèchement des éléments touchés par le dégât d’eau
n’était pas terminé, l’odeur des moisissures était désagréable et difficile à supporter (R
24, p. 389 ss). Un dégât d’eau a également été relevé dans le xxx. Ce que le défendeur
a admis (R 29, p. 389 ss). L’expert a estimé les coûts totaux de remise en état du H
_________ à xxx’xxx fr. au maximum (p. 389 ss). L’expert C _________ a estimé qu’il
fallait investir entre xx’xxx fr. et xx’xxx fr. pour la ventilation défectueuse, et entre
xx’xxx fr. et xx’xxx fr. pour le système de chauffage défectueux (p. 389 ss).
21. Selon le demandeur, Y _________ n’a pas respecté l’interdiction du 28 juillet 2016
qui lui avait été faite de ne pas modifier les locaux (p. 173 s. ; C2 16 236 ; p. 405 s.).
Ainsi, la porte principale d’entrée de la xxx a été mise à niveau et isolée après le premier
passage de l’expert (p. 405 s. ; p. 177 ss ; p. 389 ss). Selon le défendeur, les réparations
ont été effectuées après le passage de l’expert dans le respect de l’ordonnance du 4
juillet 2016. Les carreaux de xxx ont été remplacés (admis ; p. 405 s. ; p. 177 ss ; p. 389
ss). Des rhabillages de ciment ont été effectués (admis ; p. 405 s. ; p. 177 ss ; p. 389
ss). Un tapis antidérapant a été installé sur les escaliers extérieurs menant à la xxx, afin
d’éviter les risques de chute (admis ; p. 405 s. ; p. 177 ss ; p. 389 ss). Selon le
demandeur,
le
panneau
xxx,
installé
par
Y _________ dans le bureau sud, était toujours présent lors de la seconde visite de
l’expert et empêchait ce dernier d’accéder à la pièce qui se trouvait derrière ledit bureau
(p. 405 s. ; p. 177 ss ; p. 389 ss). Selon le demandeur, l’installation de chauffage a été
mise intentionnellement « à fond » lors de la vision locale de l’expert du 9 février 2017
(p. 405 s. ; p. 177 ss ; p. 389 ss). Il n’y avait plus de déperdition de chaleur de la porte
de sortie de secours (admis ; p. 405 s. ; p. 177 ss ; p. 389 ss).
22. Le 5 décembre 2016, la CCMBL a délivré une autorisation de procéder à
X _________ (p. 223 ss).
23. Selon le demandeur, Y _________ a intenté plusieurs procédures auprès du tribunal,
ainsi qu’auprès du Tribunal cantonal à l’encontre de X _________. Il a été débouté, ce
que Y _________ conteste (TC C1 17 xxx).
24. De nouveaux locataires, HH _________ et II _________, ont pris à bail les locaux
litigieux à compter de l’octroi de l’autorisation d’exploiter. Celle-ci a été octroyée et est
entrée en force au début janvier 2017. Le loyer est fixé à xxxx fr., charges en sus (p. 554
ss). Le contrat de bail a débuté le 1er octobre 2017, pour une durée d’une année. Le local
H _________ a été repris sous l’enseigne JJ _________. Selon le contrat, il y a 10 places
de parc pour une surface de xxx m2 et le local a une surface de xxx m2 (p. 554 ss).
Selon le ch. xxx du contrat, l’inventaire des matériaux fait partie intégrale du bail et une
avance de loyer de deux mois de xx’xxx fr. a été payée en cash, selon une convention
signée (p. 554 ss). Selon le demandeur, l’exploitation d’un cabaret n’est pas comparable
à l’exploitation d’une xxx, en termes de sécurité notamment (p. 558). Selon le défendeur,
la durée d’une année du contrat de bail est due aux nombreux déboires avec les
locataires précédents, afin de limiter les risques. Selon Y _________, la nouvelle activité
déployée dans ledit local est sans pertinence. Ce qui est pertinent est que
l’établissement soit à nouveau exploité. De plus, la durée du nouveau contrat de bail n’a
pas de lien sur le litige opposant les parties (p. 569).
25. Le 6 février 2018, l’Office régional du Valais central du Ministère public a rendu une
ordonnance pénale à l’encontre de X _________ le reconnaissant coupable de xxx pour
les faits suivants : Entre le 28 et le 29 juin 2016, X _________, ancien gérant de la xxx
H _________, a dérobé deux xxx de marque xxx, xxx, d’un montant de xxxx fr. dans cet
établissement (p. 563 s.). X _________ a reconnu ces faits devant le procureur. Il a
affirmé qu’il ne savait pas s’ils appartenaient à Y _________ ou à lui-même, car il les
avait fait réparer (X _________, R. 101, p. 612).
Considérant en droit
1. Selon l’art. 4 al. 1 CPC, le droit cantonal détermine la compétence matérielle et
fonctionnelle des tribunaux, sauf disposition contraire de la loi. L’art. 4 al. 1 LACPC
dispose que le tribunal de district connaît notamment des affaires civiles, sauf lorsque la
loi attribue expressément une compétence à une autre autorité. Le présent litige porte
sur la réduction des loyers et la restitution des sûretés ; il porte donc sur une prétention
civile. Partant, le tribunal de céans est compétent ratione materiae pour juger la présente
affaire en première instance.
En matière de bail à loyer portant sur un immeuble, l’art. 33 CPC prévoit que le tribunal
du lieu où est situé l’immeuble est compétent pour statuer sur les actions fondées sur un
contrat de bail à loyer ou à ferme. En l’espèce, la xxx prise à bail par le demandeur est
située à D _________. Partant, la compétence ratione loci du tribunal de céans est
donnée.
Selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s’applique aux litiges portant sur
les baux à loyer ou de locaux commerciaux en ce qui concerne les consignations de
loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la
prolongation du bail à loyer. En l’occurrence, l’action introduite par le demandeur tend
notamment à la réduction des loyers et à la restitution des sûretés. La valeur litigieuse
est de 38'000 fr. (24'000 fr. + 5'000 fr. + 9'000 fr.) (art. 91 al. 1 CPC).
Le tribunal de céans est dès lors compétent tant ratione materiae que ratione loci pour
connaître du présent litige.
2.1. Conformément aux art. 219 ss. CPC, la maxime des débats prévaut en règle
générale. En effet, le CPC consacre en principe la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC;
«Verhandlungsmaxime»). Les parties doivent alléguer les faits sur lesquels portent leurs
prétentions. Il leur incombe de produire et d'indiquer les moyens de preuve qui s'y
rapportent, de requérir l'administration de ces moyens de preuve et de contester les faits
allégués par la partie adverse (VOUILLOZ, La preuve dans le Code de procédure civile
suisse, AJP/PJA 7/2009, p. 831). Lorsque s’applique la maxime des débats, le
demandeur doit être très attentif au respect par ses soins des exigences en matière
d’allégation (en particulier le fardeau de l’allégation) et de proposition de preuves, qui
sont des éléments caractéristiques du CPC suisse (arrêt 4A_33/2015 du 9 juin 2015).
Quant aux faits et moyens de preuve nouveaux, le régime de l’art. 229 CPC s’applique.
Selon l’art. 229 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont admis aux
débats principaux que s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des
conditions suivantes : a. ils sont postérieurs à l'échange d'écritures ou à la dernière
audience d'instruction (novas proprement dits); b. ils existaient avant la clôture de
l'échange d'écritures ou la dernière audience d'instruction mais ne pouvaient être
invoqués antérieurement bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise (novas improprement dits). Selon son alinéa 2, il n'y a pas eu de second échange
d'écritures ni de débats d'instruction, les faits et moyens de preuves nouveaux sont
admis à l'ouverture des débats principaux.
2.2. En l’espèce, le 16 janvier 2018, un fait nouveau a été indiqué, à savoir que de
nouveaux locataires avaient pris à bail les locaux litigieux à compter de l’octroi de
l’autorisation d’exploiter, laquelle a été octroyée et est entrée en force au début janvier
- Le loyer avait été fixé à xxxx fr. par mois, charges en sus. Il s’agit d’un fait de
janvier 2018, donc postérieur à la dernière audience d’instruction. Il a été invoqué tout
de suite en janvier 2018, donc sans retard.
Partant, ledit fait et les pièces y relatives peuvent être qualifiés de faits et moyens de
preuve nouveaux au sens de l’art. 229 al. 1 CPC. Ils sont recevables.
De la même manière, le 8 février 2018, un fait nouveau a été indiqué, à savoir une
ordonnance pénale du 6 février 2018 à l’encontre de X _________ pour le vol de deux
haut-parleurs. Ledit fait est postérieur à la dernière audience d’instruction. Il a été
invoqué tout de suite après avoir reçu l’ordonnance pénale.
Partant, le fait et la pièce y relative peuvent être qualifiés de faits et moyens de preuve
nouveaux au sens de l’art. 229 al. 1 CPC. Ils sont recevables.
3. Selon le point 121 (modes de liquidation) des directives du Tribunal cantonal sur
l’enregistrement des dossiers du 26 novembre 2015, le code de liquidation «ZJ1
Jugement» est réservé aux dossiers terminés par une décision du juge sur le fond. La
COJU requiert les statistiques individuelles du Tribunal cantonal (rapport COJU mai
2014, p. 14). Ainsi, selon le point 125 (données concernant les magistrats) des directives
précitées, les champs relatifs à la composition de la cour, juge(s), greffier le cas échéant,
ainsi que le rapporteur, dans l’onglet «Magistrats», doivent être obligatoirement remplis.
Dans le cadre des contrôles informatiques réguliers du Tribunal cantonal et du Secrétaire
général, ce dernier a notamment édité le document traitant de la saisie du champ
«Rapporteur» (directive du Secrétaire général du 31 mai 2016). Les actes et les
décisions du tribunal de district sont également accessibles sous forme informatique par
le Tribunal cantonal, autorité de surveillance, par le système informatique Tribuna.
4.1 . Selon l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de
conclure, était dans une erreur essentielle. En vertu de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, l'erreur
est essentielle lorsqu'elle porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à
celui qui se prévaut de son erreur de considérer comme des éléments nécessaires du
contrat (arrêt 4A_249/2017 du 8 décembre 2017, consid. 3.1.).
Pour que l'erreur soit essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, il faut tout d'abord
qu'elle porte sur un fait subjectivement essentiel. En se plaçant du point de vue de la
partie qui était dans l'erreur, il faut que l'on puisse admettre que subjectivement son
erreur l'a effectivement déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions
convenues. Il faut ensuite qu'il soit justifié de considérer le fait sur lequel porte l'erreur
comme objectivement un élément essentiel du contrat: il faut que le cocontractant puisse
se rendre compte, de bonne foi (nach Treu und Glauben), que l'erreur de la victime porte
sur un fait qui était objectivement de nature à la déterminer à conclure le contrat ou à le
conclure aux conditions convenues (ATF 136 III 528 consid. 3.4.1 p. 531 ; ATF 135 III
537 consid. 2.2 p. 541 ; ATF 132 III 737 consid. 1.3 p. 741; ATF 129 III 363 consid. 5.3
p. 365). Pour qu'il y ait erreur essentielle, il ne suffit donc pas que l'erreur porte sur un
fait essentiel d'un point de vue objectif, mais dépourvu d'influence décisive sur la
décision de conclure le contrat de bail aux conditions proposées (arrêt 4A_408/2007 du
7 février 2008, consid. 3.2). Savoir si et dans quelle mesure une partie se trouve dans
l'erreur au moment où elle manifeste une volonté relève du fait, tandis qu'apprécier si
l'erreur constatée est essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO relève du droit (ATF
135 III 537 consid. 2.2 p. 541 ; ATF 134 III 643 consid. 5.3.1 p. 650 ; arrêt 4A_249/2017
du 8 décembre 2017, consid. 3.2.). D'un point de vue subjectif, la surface doit avoir
exercé une influence décisive sur la décision du locataire de conclure le bail aux
conditions proposées par le bailleur (arrêt 4A_408/2007 du 7 février 2008, consid. 3.2 ;
arrêt 4A_249/2017 du 8 décembre 2017, consid. 3.3).
Le contrat entaché d'une erreur essentielle est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il
n'oblige point a laissé s'écouler une année, à compter du moment où l'erreur a été
découverte, sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter
ce qu'elle a payé (art. 31 al. 1 et 2 CO) (ATF 135 III 537 consid. 2.1 p. 540). Une simple
déclaration soumise à réception, explicite ou concluante, suffit pour invalider le contrat
(CR CO I - SCHMIDLIN, n. 12 ad art. 31 CO).
Pour que ce cas d'erreur essentielle soit réalisé, il faut tout d'abord que le cocontractant
puisse se rendre compte de bonne foi que l'erreur de l'autre partie porte sur un fait qui
était objectivement de nature à déterminer la partie à conclure le contrat ou à le conclure
aux conditions convenues; il faut encore, en se plaçant du point de vue de la partie qui
était dans l'erreur, que l'on puisse admettre subjectivement que son erreur l'a
effectivement déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions
convenues (ATF 132 III 737 consid. 1.3 p. 741; ATF 129 III 363 consid. 5.3 p. 365). Ce
que les parties avaient à l'esprit au moment de conclure ressortit au fait; relève en
revanche du droit la qualification d'essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO de
l'erreur constatée (ATF 113 II 25 consid. 1a p. 27). Dans le domaine du bail à loyer, qu'il
s'agisse d'un logement ou d'un local commercial, la surface à louer est un élément
d'appréciation important pour décider de conclure ou non le contrat, ou en tout cas pour
apprécier si le loyer demandé est conforme à l'état du marché dans la région concernée
(arrêt 4C.5/2001 du 16 mars 2001, consid. 3a). Cela vaut d'autant plus dans le domaine
des locaux commerciaux, qui sont constamment évalués et comparés en fonction du prix
au mètre carré. L'art. 11 al. 2 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail
à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) prévoit d'ailleurs
expressément que le loyer usuel au sens de l'art. 269a let. a CO peut être déterminé sur
la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables. La
surface louée, en tant que critère déterminant pour fixer le loyer, est donc un fait que la
loyauté commerciale permet objectivement de considérer comme un élément nécessaire
du contrat (ATF 135 III 537, consid. 2.2 p. 541).
En outre, tout visiteur moyen est à même de percevoir une différence de 50 m2 entre
une surface supputée de 143 m2 et une surface réelle de 93 m2 (arrêt 4A_408/2007
consid. 3.3. du 7 février 2008).
Si l’erreur fausse la motivation, il incombe à la partie dans l’erreur de prouver le fait de
l’erreur de base, que l’erreur touche certains faits qu’elle considérait subjectivement
comme une condition sine qua non, et que la loyauté commerciale permettait de leur
donner cette importance et, finalement, que la partie adverse aurait dû et pu la
reconnaître (CR CO I - SCHMIDLIN, n. 60 ad art. 23-24 CO).
Au surplus, selon l’art. 3 al. 2 CC, nul ne peut invoquer sa bonne foi, si elle est
incompatible avec l’attention que les circonstances permettaient d’exiger de lui.
4.2 . En l’espèce, s’agissant des contrats de bail du 14 octobre 2014 et du 31 août 2015,
chacune des parties a produit une version desdits contrats ne correspondant pas avec
celle de l’autre partie. En l’absence de preuves permettant de déterminer lequel des deux
contrats est celui véritablement conclu entre les parties, il ne peut être tenu compte de
ces derniers quant à la surface indiquée sur lesdits contrats.
X _________ a conclu à trois reprises un contrat de bail portant sur les locaux de ladite
xxx. Aucun élément de fait, eu égard au comportement de X _________, ne permet de
conclure que la surface de xxx m2 constituait pour lui un élément de base nécessaire du
contrat de bail. En outre, en concluant ledit contrat de bail à trois reprises, il a ainsi pu
constater que la surface interne de la xxx n’était pas de xxx m2, mais d’environ xxx m2,
d’autant plus que la xxx s’étend sur un étage. Comme les surfaces les plus importantes
de la xxx étaient le bar et la piste de danse, les locaux techniques et les bureaux ne
pouvaient pas s’étendre sur une surface de xxx m2. Lors de la conclusion du contrat du
31 août 2015, X _________ n’a pas demandé de préciser les m2 de la xxx, qu’il
connaissait bien, de sorte que pour lui il ne s’agit pas d’un élément essentiel dudit
contrat. En outre, il ressort de l’interrogatoire de X _________ que les trois personnes,
qui ont visité la xxx, lorsqu’il voulait résilier le bail, ont constaté que la surface de la xxx
ne pouvait pas avoir une surface de xxx m2. Comme il avait conclu plusieurs contrats de
bail et avait occupé les locaux, il est impossible que X _________ ne se soit pas rendu
compte de la véritable surface de la xxx. Il ne pouvait pas ignorer que la différence de
surface était de xxx m2 environ, entre la surface de xxx m2 et la surface effective des
locaux d’environ xxx m2.
Ainsi, subjectivement, sur la base de sa soi-disant erreur, à savoir une fausse
représentation de la réalité, la question de la surface ne l’a pas déterminé à conclure
lesdits contrats de bail. La surface n’a pas exercé une influence décisive sur la décision
du locataire de conclure le bail aux conditions proposées par le bailleur. Il a conclu ces
baux à trois reprises. Il devait savoir que la surface des locaux n’était pas de xxx m2,
mais inférieure à cela.
De la même manière, il ne peut être retenu que bailleur pouvait se rendre compte, de
bonne foi, que la soi-disant erreur du locataire, quant à la surface de la xxx, portait sur
un fait qui était objectivement de nature à le déterminer à conclure le contrat ou à le
conclure aux conditions convenues. Certes, la surface louée est un critère déterminant
pour fixer le loyer ; la loyauté commerciale permet objectivement de la considérer
comme un élément nécessaire du contrat. Cependant, eu égard à son usage, répété
dans trois contrats sur le même objet, le locataire a pu se rendre compte de la véritable
surface de la xxx; il n’ignorait ainsi pas que la différence était d’environ xxx m2 entre les
xxx m2 et la surface réelle de xxx m2 environ. Le locataire a loué à plusieurs reprises
les locaux. Il n’a alors pas contesté ladite surface, ni ne s’est informé formellement sur
celle-ci (cf. principe de la bonne foi). Le bailleur ne pouvait pas supposer que le locataire
ne connaissait pas la surface de la xxx. Ainsi, le bailleur n’a pas pu reconnaître la soi-
disant erreur du locataire.
Ainsi, en louant à plusieurs reprises la xxx, la superficie de cette dernière n’était pas un
élément de base du contrat de bail pour X _________. X _________ a pu se rendre
compte de la véritable surface de la xxx.
S’agissant du délai d’un an pour dénoncer l’erreur essentielle, afin que le contrat ne soit
pas ratifié, X _________ dit avoir eu connaissance de la véritable surface des locaux
loués qu’au début du mois de mai 2016. Il a alors informé Y _________ par courrier du
6 mai 2016. Cependant, eu égard à ce qui précède, X _________ avait connaissance
de la véritable surface de la xxx bien avant mai 2016, car il avait conclu à plusieurs
reprises un contrat de bail sur le même objet. Ainsi, le délai d’une année n’a pas été
respecté.
En outre, X _________ n’a jamais contesté le loyer au vu de la situation géographique
de la xxx.
Partant, l’erreur essentielle, au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO, ne peut pas être retenue
en l’espèce. Dès lors, les conditions d’un éventuel enrichissement illégitime ne sont pas
réunies (art. 63 ss CO). Les contrats de bail n’ont pas été invalidés. Par conséquent, ils
étaient valides. Partant, la prétention de X _________ de ce chef doit être rejetée.
5.1. Selon l’art. 259a al. 1 CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont
pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou
lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut
exiger du bailleur : a. la remise en état de la chose; b. une réduction proportionnelle du
loyer; c. des dommages-intérêts; d. la prise en charge du procès contre un tiers. Selon
l’al. 2, le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer. Lorsque les conditions
générales de la garantie sont réunies (existence d’un défaut dont l’élimination n’incombe
pas au locataire), le locataire dispose d’une série de moyens spécifiques au droit du bail,
énumérés exhaustivement par l’art. 259a CO. La garantie contre les défauts consiste
ainsi en « trois piliers » : l’élimination du défaut, ou, à certaines conditions, la résiliation
immédiate du bail, voir l’exécution par substitution (art. 259b CO) ; la réduction du loyer
(art. 259d CO) ; la réparation du dommage (art. 259 e CO) (AUBERT, n. 5 ad art. 259a
CO). Si le bailleur n’exécute pas les travaux de remise en état dans un délai raisonnable
après avoir eu connaissance du défaut, les conséquences que pourra en tirer le locataire
dépendront de la gravité du défaut. Lorsqu’il s’agit d’un défaut de moyenne importance,
le locataire peut exécuter les travaux lui-même aux frais du bailleur (art. 259b lit. b CO)
ou entamer une procédure de consignation de loyer (art. 259g ss CO). Si le défaut exclut
ou entrave considérablement l’usage de la chose louée (défaut « grave »), le locataire
pourra même résilier le contrat avec effet immédiat (art. 259b lit. a CO). Il ne sera fait
recours à cette dernière solution qu’avec prudence et seulement dans les cas les plus
graves (AUBERT*,*n. 15 ad art. 257g CO). L’art. 257h al. 3 CO rappelle que les prétentions
du locataire en réduction de loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259 e
CO) demeurent réservées. A noter que le bailleur répond de ses auxiliaires (art. 101
CO), soit notamment des actes des entreprises mandatées. Ces droits réservés du
locataire, en particulier la réduction de loyer, viennent contrebalancer l’obligation du
locataire de tolérer ces « indigences » du bailleur dans le cadre du rapport d’échange
contractuel. Le locataire peut consigner son loyer, mais uniquement dans la mesure où
les conditions de l’art. 257h CO ne seraient pas respectées (AUBERT, n. 23 ad art. 257h
CO).
5.2. Selon l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a
été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à
partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de
ce dernier. Le but de la réduction de loyer est de rétablir l’équilibre des prestations
contractuelles entre les parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 507 ; ATF 126 III 388
consid. 11c p. 394), dans la mesure où le loyer est la rémunération due pour la cession
de l’usage de la chose et de son entretien (ATF 110 II 404 consid. 3a p. 407 ; AUBERT*,*
n. 6 ad art. 259d CO). L’élimination du défaut ne doit pas incomber au locataire ; il ne
doit ainsi s’agir ni d’un menu défaut, ni d’un défaut imputable au locataire ou à l’un de
ses auxiliaires (arrêt 4C.291/2004 du 1er novembre 2004 ; AUBERT*,*n. 7 ad art. 259d CO).
Si le bailleur apprend l’existence du défaut par cet avis (ou que le locataire n’est pas en
mesure de prouver une connaissance antérieure par un autre moyen), le droit du
locataire à obtenir une réduction proportionnelle du loyer, lorsque le défaut entrave ou
restreint l’utilisation de la chose louée (art. 259d CO), débute à compter de la réception
de l’avis par le bailleur (AUBERT, n. 16 ad art. 257g CO). Un défaut de moyenne
importance justifiant la réduction de loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit
l’usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre de 5 % au moins ;
soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période, sans que le bailleur, informé
ne penne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance de la chose
louée est admise. Ainsi, la jurisprudence admet de descendre à 2 %, s’il s’agit d’une
atteinte permanente (arrêt 4A_767/2012 du 2 juillet 2012 ; ATF 135 III 345 ; arrêt
4C.97/2003 du 28 octobre 2013, consid. 3.1) (AUBERT*,* n. 8 ad art. 259d). Le défaut n’a
pas, pour ouvrir le droit à la réduction du loyer, à constituer un empêchement de l’usage
de la chose louée (arrêt 4A_767/2012 du 2 juillet 2012). Ainsi, un défaut purement
esthétique peut ainsi entraver ou restreindre l’usage de la chose louée et donner lieu à
une réduction de loyer (SJ 1997 661 : réduction de loyer de 15 % en raison d’un
environnement et d’un accès « dégoutants » : la cour intérieure, le hall d’entrée de
l’immeuble et le parking souterrain étaient excessivement sales, des immondices
jonchant en particulier la cour intérieure et les murs étant également souillés) (AUBERT*,*
n. 9 ad art. 259d CO). Le bailleur doit avoir connaissance du défaut, peu importe de
quelle manière et par quel biais (AUBERT*,* n. 11 ad art. 259d CO). La réduction du loyer
se calcule sur le loyer net. La réduction de loyer que peut exiger le locataire en
application de l’art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par
rapport à la valeur de l’objet sans défaut. En principe, il convient de procéder selon la
méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de
vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à la valeur objective
sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion (arrêt 4A_91/2013 du
18 septembre 2013 ; AUBERT*,* n. 18 ad art. 259d CO ; LACHAT, n. 2 ad art. 259d CO).
Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut
est de moyenne importance. Une appréciation en équité est alors admise, par référence
à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (arrêt 4A_222/2012 du
31 juillet 2012, consid. 2.2 ; AUBERT*,* n. 18 ad art. 259d CO). Il est parfois difficile
d’appliquer un strict calcul mathématique pour déterminer le pourcentage de réduction
de loyer ; le juge devra estimer l’importance des inconvénients subis par le locataire. Il
est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt 4A_565/2009 du
21 janvier 2010 ; AUBERT*,* n. 20 ad art. 259d CO). Le juge doit apprécier objectivement
la mesure dans laquelle l’usage convenu se trouve limité, en tenant compte des
particularités de chaque cas, au nombre desquelles la destination des locaux joue un
rôle important. Il ne s’agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire (arrêt
4A_565/2009 du 21 janvier 2010 ; AUBERT*,* n. 21 ad art. 259d CO). Ainsi, les traces de
moisissures sur un mur conduisent à une réduction de loyer de 5 % (TC VD, CREC I 18
août 2011/222, consid. 2c/bb) ; des défauts d’ordre esthétique à la suite d’inondations et
d’infiltrations d’eau conduisent à une réduction de loyer de 10 % (CJ GE, arrêt du 04
octobre 2004, ACJ no 1096) ; humidité dans la chambre à coucher attenante à la salle
de bain ont conduit à une réduction de loyer de 15 % (TC VD du 18 août 11 HC 2011/477)
(AUBERT*,* n. 67 ad art. 259d CO).
Le locataire qui prend possession de la chose louée malgré l’existence de graves défauts
est censé l’accepter au sens de l’art. 258 al. 2 CO. Le locataire conserve le droit de
résilier le bail avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l’usage
pour lequel un immeuble a été loué et que le bailleur qui en avait connaissance n’y a pas
remédié dans un délai convenable (AUBERT, n. 25f ad art. 259b CO). Si le fondement
juridique des prétentions figure dans les conclusions et y qualifie ses prétentions, le
tribunal est alors lié en vertu du principe de disposition consacré à l’art. 58 al. 1 CPC
(ATF 139 III 126 consid. 3.2.2 p. 130).
6. En l’espèce, lors de la prise de possession des locaux, X _________ savait que la xxx
avait divers défauts, d’autant plus qu’il avait déjà conclu deux autres contrats de bail
avec Y _________ précédemment. Avant la signature du contrat de bail du 14 octobre
2014, par courrier du 6 octobre 2016, Me U _________, alors conseil de X _________,
avait notifié à Y _________ tous les défauts constatés dans ladite xxx (p. 36 ss).
Quelques
mois
avant
le
début
du
nouveau
bail
conclu
par
X _________ le 31 août 2015, des travaux ont été entrepdiris par Y _________, tel
qu’indiqués plus haut. Le 16 décembre 2015, un contrôle du chauffage a été effectué et
aucun problème n’avait été décelé. Le 6 mai 2016, X _________ a adressé un courrier
à Y _________ en vue d’obtenir une baisse de loyer, en raison de défauts de la xxx.
Selon Y _________, certains défauts étaient dus à un usage abusif de la part de X
_________. De surcroît, une partie des problèmes soulevés par X _________ existaient
déjà lors des deux premiers baux que X _________
avait conclus avec
Y _________. Par courrier du 25 mai 2016, Me KK _________, alors conseil de
Y _________, avait indiqué que la plupart des défauts avaient été réparés. X _________
a dit qu’en mai 2016 des fuites d’eau l’ont empêché d’exploiter la xxx et que le plafond
de xxx menaçait de s’effondrer. Y _________ n’a entrepris aucune démarche de
réfection malgré les interpellations de X _________.
En comparant les défauts soulevés par le courrier du 6 octobre 2016, avec ceux relevés
par l’expertise de l’expert C _________ (p. 390), le problème lié au plafond n’est qu’un
défaut d’esthétique. L’eau qui coule dans le xxx provient du xxxdu dessus (p. 180). Le
chauffage fonctionnait à fond (p. 391) et aucun problème n’a été décelé par l’expertise.
Les autorités compétentes n’ont d’ailleurs pas fait fermer l’établissement, en raison
d’éventuels défauts.
Malgré les défauts invoqués, le locataire a continué de s’acquitter des loyers, jusqu’à la
mi-avril 2016. Il a soulevé l’existence de défauts dans la xxx uniquement en mai 2016,
en demandant une réduction de loyer. Les autorités compétentes n’ont d’ailleurs pas fait
fermer l’établissement, en raison d’éventuels défauts.
Le locataire qui prend possession de la chose louée malgré l’existence de graves défauts
est censé l’accepter (art. 258 al. 2 CO). Le droit du locataire à obtenir une réduction
proportionnelle du loyer, lorsque le défaut entrave ou restreint l’utilisation de la chose
louée (art. 259d CO), débute à compter de la réception de l’avis par le bailleur, à savoir
au début mai 2016. Ainsi, il ne peut prétendre qu’à la réduction du loyer de mai 2016.
X _________ a conclu à la restitution de certains montants. Le tribunal est lié en vertu
du principe de disposition de l’art. 58 al. 1 CPC. Comme le demandeur ne conclut pas à
la condamnation au versement de la somme indiquée, mais à sa restitution, et comme
le locataire ne s’est pas acquitté du loyer pour mai 2016, la prétention du demandeur
doit être rejetée.
7.1. Quant à la résiliation du contrat de bail, conformément à l’art. 58 al. 1 CPC portant
sur le principe de disposition, le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre
chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse.
La question de la résiliation du contrat de bail ne figure pas dans les conclusions ; le
tribunal ne peut pas trancher la question. Cependant, afin de trancher la question des
sûretés (ci-après), il est nécessaire de se pencher sur la question.
Le bailleur qui n’est pas d’accord avec la résiliation anticipée a intérêt à le faire savoir
tout de suite ; s’il ne le signale pour la première fois qu’après le départ du locataire, la
réserve de l’abus de droit peut être retenue à son encontre (AUBERT, n. 25 ad art. 259b
CO). Il est également fait référence au développement sur l’art. 18 CO (ci-après).
7.2. En l’espèce, la question de la résiliation extraordinaire du contrat de bail du 31 août
2015 est contestée par le défendeur. Cependant, le contrat peut être considéré comme
résilié, car les clés du H _________ ont été restituées au bailleur ; ce dernier a pu
changer les cylindres en juillet 2016. Ces actes manifestent la volonté de mettre fin au
contrat de bail litigieux. Le locataire ne pouvait ainsi plus accéder aux locaux. De surcroît,
le 1er octobre 2017, le bailleur a conclu un nouveau contrat de bail avec deux nouveaux
locataires. Ainsi, la volonté de X _________ était de résilier le bail. De son côté, par ses
actes, Y _________ a manifesté son accord à la résiliation du bail.
8.1. Quant aux sûretés fournies par les locataires, selon l’art. 257e al. 3 CO, la banque
ne peut restituer les sûretés qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’un
commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire. Si, dans
l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune prétention contre le locataire
dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une poursuite pour dettes, celui-ci peut
exiger de la banque la restitution des sûretés. En réclamant des sûretés, le bailleur
cherche à se prémunir contre l’insolvabilité du locataire ou contre d’éventuels dégâts à
la chose louée (LACHAT, n. 2 ad art. 257e CO). Les règles relatives à la constitution et à
la libération des sûretés sont absolument impératives (LACHAT, n. 3 ad art. 257e CO). Le
locataire n’est tenu de fournir des sûretés que si la convention le prévoit et en fixe le
montant (LACHAT, n. 4 ad art. 257e CO). Le bailleur doit déposer les sûretés dans la
banque de son choix sur un compte d’épargne ou de dépôt. En cela, l’art. 257e al. 1 CO
institue une forme de consignation à titre de sûreté ou de dépôt de garantie combiné
avec un droit de gage au profit du bailleur (LACHAT, n. 6 ad art. 257e CO).
La loi prescrit au bailleur de vérifier l’état de la chose et d’aviser immédiatement le
locataire des défauts dont celui-ci répond lors de la restitution de la chose louée (art.
267a al. 1 CO). Il s’agit d’incombances, soit un comportement que doit avoir une partie
pour éviter un désavantage juridique (LACHAT, n. 2 ad art. 267a CO). Selon l’art. 8 CC,
chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour
en déduire son droit. Selon l’art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d’un
contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter
aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur,
soit pour déguiser la nature véritable de la convention. Pour établir la volonté des parties,
le juge analyse en premier lieu la convention qu’elles ont adoptée, ou le cas échéant, le
texte écrit sur lequel elles sont tombées d’accord (CR CO I - WINIGER, n. 15 ad art. 18
CO). Au centre de l’intérêt ne sont donc pas nécessairement les termes utilisés par les
parties, mais la volonté contractuelle commune qui a conduit à la conclusion du contrat,
telles les négociations, la correspondance et toute autre manifestation de volonté (CR
CO I - WINIGER, n. 16 ad art. 18 CO). Le juge établit la volonté des parties telle qu’elle
existait au moment de la conclusion du contrat, soit à l’intention subjective des parties
lorsqu’elles se sont engagées (CR CO I - WINIGER, n. 17 ad art. 18 CO).Si le tribunal
constate qu’il n’y a pas eu de commune intention entre les parties au sens d’un
consensus naturel il procède à une deuxième démarche interprétative, dite interprétation
objective ou normative (ATF 129 III 118 consid. 2.5 p. 122), développée à partir de l’art.
1 CO et de l’art. 2 al. 1 CC. Cette méthode intervient seulement lorsque l’interprétation
subjective a montré que les parties, à propos de certaines clauses contractuelles,
n’avaient pas de commune intention, que cette dernière ne pouvait pas être établie ou
que la volonté claire des partie était contraire à la loi et imposait au juge d’établir leur
volonté subsidiaire éventuelle (ATF 131 III 467 consid. 1.2 p. 470 ; CR CO I - WINIGER,
n. 20 ad art. 18 CO). Une différence entre l’intention et l’expression peut se produire
lorsque les parties s’éloignent de la signification généralement attribuée aux termes
utilisés. Le conflit entre les parties éclate souvent, lorsque, après sa conclusion, elles
attribuent au contrat des significations différentes. L’un des deux contractants se réclame
du sens littéral du contrat alors que l’autre prétend que l’intention commune différait du
sens textuel (CR CO I - WINIGER, n. 23 ad art. 18 CO). Le fardeau de la preuve incombe
à celui qui s’éloigne du sens dit objectif du contrat (CR CO I - WINIGER, n. 24 ad art. 18
CO). A part les intérêts respectifs des parties, c’est aussi le but du contrat qui peut fournir
des éléments d’interprétation. La notion d’intérêt tient compte de la situation concrète
d’une partie et de ce qui est favorable à cette dernière pour atteindre un certain but. Le
juge analyse, par interprétation téléologique, les négociations, la systématique ou les
termes du contrat à la lumière de l’objectif contractuel (CR CO I - WINIGER, n. 37 ad art.
18 CO).
8.2. En l’espèce, eu égard au contrat de bail du 14 octobre 2014, le défendeur soutient
que le montant de xx’xxx fr. ne correspond pas aux sûretés prévues à l’art. 257e CO,
mais à des avances de loyers, prévues par le contrat de bail du 14 octobre 2014. Selon
le demandeur, ce montant correspond à des sûretés au sens de l’art. 257e al. 3 CO.
Le demandeur n’amène pas la preuve d’un paiement des trois premiers mois de loyers
pour ledit bail, à titre de loyers. De son côté, le défendeur n’amène pas non plus la preuve
que les trois premiers mois de loyers ont été payés par le biais de l’avance de xx’xxx fr.,
notamment par un paiement bancaire ou des reçus.
Tant le contrat de bail du 31 août 2015, produit par le locataire, que celui produit par le
bailleur, indiquent à leur chiffre xxx qu’une « avance de trois mois de garantie de loyer a
été versée en main propre de M. Y _________ de la part de M. X _________ suivant
un », le reste du texte ayant été coupé lors de la copie dudit contrat.
Par conséquent, en se référant au texte du contrat, il est fait référence à une garantie de
loyer. Ce terme ne figure pas dans le texte légal, mais semble faire référence aux sûretés
prévues à l’art. 257e CO. Il s’agit d’un terme utilisé dans le langage courant en matière
de bail. Eu égard au fardeau de la preuve, il incombait aux parties d’indiquer les raisons
pour lesquelles ils s’éloignent du sens objectif de la clause. Le défendeur n’amène pas
d’élément allant dans son sens, à savoir qu’il ne s’agit pas de sûretés, mais de trois mois
de loyer payés par avance en cash. Le demandeur n’amène pas d’élément allant dans
son sens, à savoir qu’il s’agit de sûretés.
En outre, le contrat conclu entre les parties le 14 octobre 2014 et produit par le
défendeur, ainsi que par le demandeur, indique « xx’xxx fr. reçus cash pour 3 mois
d’avance de loyer ». Le premier contrat conclu entre les parties indique également
« xx’xxx fr. reçu cash pour trois mois de loyer ». Vu la différence de terminologie utilisée
entre les deux premiers contrats et le troisième contrat conclu entre les parties, et compte
tenu qu’il s’agit d’un contrat de bail et qu’il est fréquent que les parties conviennent de
sûretés fournies par le locataire au sens de l’art. 257e al. 1 CO, le tribunal pourrait retenir
qu’il s’agit de sûretés et non pas de loyers.
S’agissant d’une norme impérative (art. 257e CO), le bailleur aurait dû déposer le
montant de xx’xxx fr. auprès d’une banque. Aucun élément de fait ne permet de savoir
si une telle pratique a été suivie. Comme il soutenait que ce montant correspondait à
des avances de loyers, le tribunal retient que ce montant n’a pas été déposé auprès
d’une banque. En l’absence de consignation bancaire à titre de sûreté, le tribunal retient
que le montant litigieux a été versé à titre de loyers et non pas à titre de sûreté.
Le rapport d’expertise de l’architecte C _________, tout comme son complément,
n’indiquent pas que les défauts de la xxx étaient dus au locataire ou au bailleur. Le
défendeur rejette toutes les conclusions du demandeur. S’agissant des loyers impayés,
les commandements de payer (p. 175 s.) que le bailleur a fait adresser à
X _________ portent sur les loyers du 15 avril à novembre 2016. Cependant, le bail a
pris fin au début de juin 2016 ; ainsi, aucun loyer n’est dû pour juin à novembre 2016.
En ce qui concerne avril 2016, un acompte de xxxx fr. a été versé par X _________ à
Y _________ (p. 127). X _________ n’amène pas la preuve du paiement des loyers
pour la fin d’avril 2016 et pour mai 2016. Les loyers de xxxx fr. pour la moitié du mois
d’avril 2016 et xxxx fr. pour le mois de mai 2016 n’ont pas été versés, à savoir un montant
de xx’xxx fr. (xxxx fr. + xxxx fr.).
9. Le défendeur n’a pas gardé un éventuel montant relatif au loyer de mai 2016, car les
trois loyers initiaux correspondaient au paiement des trois premiers loyers, et ne
constituaient pas une garantie. Il convient néanmoins d’examiner la question de la
réduction proportionnelle du loyer.
Comme indiqué plus haut, des problèmes d’humidité peuvent conduire à une réduction
de loyer net de l’ordre de 15 %. Pour ce qui concerne le plafond, une réduction de loyer
de l’ordre de 10 % est admise. Par conséquent, pour mai 2016, le loyer de X _________
devait être réduit de l’ordre de 15 %, à savoir un montant de xxxx fr. (15 % x xxxx fr.).
Comme les conclusions du demandeur portent sur la restitution desdits montants, la
question de l’enrichissement illégitime se pose.
9.1. Selon l’art. 63 al. 1 CO, celui qui a payé volontairement ce qu’il ne devait pas peut
le répéter s’il ne prouve qu’il a payé en croyant, par erreur, qu’il devait ce qu’il a payé.
L’art. 67 al. 1 CO précise que l’action pour cause d’enrichissement illégitime se prescrit
par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de
répétition, et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit.
La loi ne définit pas ce qu’il faut entendre par un paiement effectué volontairement (ATF
123 III 101 consid. 3b p. 108). Lorsqu’elle vise un acte volontaire, la disposition légale
n’englobe pas les actes exécutés sur la base d’une volonté viciée (CR CO I - CHAPPUIS,
n. 6 ad art. 63 CO). La prestation en enrichissement illégitime n’est donnée à la
créancière que pour autant que la prestation volontaire ait été effectuée sur la base d’une
erreur. Elle n’a pas besoin d’être excusable pour être prise en considération de sorte
que n’importe quelle erreur suffit. La situation juridique est plus incertaine lorsque celle
qui a presté l’a fait non sur la base d’une erreur, mais dans le doute quant à l’existence
de son obligation. Dans de telles conditions, on doit dénier le droit à la répétition à
l’appauvrie qui n’était pas dans l’erreur au sens strict du terme (CR CO I - CHAPPUIS, n.
8 s. ad art. 63 CO).
9.2. En l’espèce, le versement des trois premiers loyers a été fait de manière volontaire.
Le locataire savait qu’en cas de non-paiement du loyer les trois premiers mois, le bailleur
allait garder le montant. En outre, en connaissance de cause, le locataire ne s’est pas
acquitté du loyer pour mai 2016 et n’a non plus pas consigné ledit loyer. Par conséquent,
le montant a été payé de manière volontaire. En versant les trois loyers au début du bail,
il savait qu’il devait ce qu’il a payé. A ce moment-là, connaissant les lieux, pour les avoir
déjà loués deux autres fois, il pouvait s’imaginer qu’il allait y avoir éventuellement des
problèmes liés au plafond. En concluant le bail, il savait que les locaux connaissaient
des problèmes d’humidité. De nouvelles fuites d’eau sont survenues. Il pouvait alors
s’imaginer devoir demander par la suite une réduction de son loyer pour cause de
défauts, car il avait conclu plusieurs contrats de bail, tout en sachant que les locaux
comportaient plusieurs défauts. On ne peut ainsi pas retenir une erreur de la part du
locataire.
Partant, les conditions de l’enrichissement illégitime (art. 62 CO) ne sont pas remplies.
La prétention de X _________ doit être rejetée.
Partant, la demande doit être rejetée.
10. Vu le sort de la cause, le défendeur a obtenu entièrement gain de cause. Il se justifie
de mettre les frais et dépens à la charge de X _________ (106 CPC ; CR CPC - TAPPY,
n. 1 ss ad art. 106 CPC).
10.1. Les frais comprennent les débours de l'autorité et l'émolument de justice (art. 3 al.
1 LTar). L'art. 13 LTar impose de fixer l'émolument de justice en fonction de la valeur
litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties
et de leur situation financière. Les débours du tribunal pour la cause C1 17 xxx s'élèvent
au total à xxx fr., composé de xxx fr. d’indemnités pour les témoins et de xxx fr. pour les
services d'un huissier. L'émolument est compris entre xxxx fr. et xxxx fr. pour une valeur
litigieuse de xx’xxxfr. (art. 13 et 16 al. 1 LTar). Eu égard à l’ampleur et à la difficulté de
la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière, l’émolument
pour la cause C1 17 xxxx est arrêté à xxxx fr. (émolument décision du 12.05.2017 :
xxx fr. ; émolument présente décision : x’xxx fr.). Les frais de la procédure de preuve à
futur (C2 16 xxxx) se sont élevés à x’xxx fr., selon décompte du 13 octobre 2017. Les
frais totaux pour les causes C1 17 xxxx et C2 16 xxxx s’élèvent dès lors à xx’xxx fr. (C1
xxxx ; xxx fr. débours + xxxx fr. émolument ; C2 16 xxx ; xxxx fr.). Ils sont mis à la charge
de X _________, qui succombe.
Les avances faites par X _________ sont de xxxx fr pour la procédure au fond
C1 17 xxxx et de xxxx fr. pour la preuve à futur (xxxx fr. - xxxx fr. déjà restitués le 9 juin
2017), soit un total de xxxxfrancs.
Partant, X _________ versera encore xxx fr. au greffe du tribunal (xx’xxx fr. frais de
justice - xxxx fr. avances).
10.2. Les dépens des parties, y compris les dépens pour la procédure de conciliation
(arrêt 4A_463/2014 du 23 janvier 2015, consid. 5.3), comprennent l'indemnité à la partie
pouvant y prétendre et ses frais de conseil juridique (art. 4 LTar). Les débours d'avocat
englobent les dépenses effectives et justifiées (essentiellement les frais de déplacement,
les frais de copie à 50 ct. [ATF 118 Ib 349 consid. 5 p. 352] et les frais de port). Quant
aux honoraires, ils sont fixés entre le minimum et le maximum prévus par le chapitre 4
LTar, d'après la nature et l'importance de la cause, ses difficultés, l'ampleur du travail, le
temps utilement consacré par l'avocat et la situation financière de la partie (art. 27 al. 1
LTar). Ils sont, en règle générale, proportionnels à la valeur litigieuse (art. 27 al. 2 LTar).
Ils oscillent entre xxxx fr. et xxxx fr. pour une valeur litigieuse comprise entre xx’xxx et
xx’xxx francs (art. 32 al. 1 LTar).
Compte tenu de l’ampleur et de la difficulté de la cause, les dépens sont arrêtés à
xxxx fr., débours inclus, pour la procédure C1 17 xxxx. Les dépens pour la procédure de
preuve à futur C2 16 xxx ont été fixés à xxx francs. Les dépens totaux pour les
procédures C1 17 xxx et C2 16 xxxx sont donc arrêtés à xxx fr. au total (xxx fr. + xxx fr.).
Partant, xxx fr. seront versés à Y _________, par X _________, à titre de dépens.
Par ces motifs,
PRONONCE
-
La demande est rejetée.
-
Les frais totaux (C1 17 xxx et C2 16 xxx), arrêtés à xx’xxx fr., sont mis à la charge de
X _________.
- X _________ versera xxxx fr. (xxxx fr., C1 17 xxx + xxx fr., C2 16 xxx) à
Y _________, à titre de dépens.
Sion, le 16 novembre 2018